Das eigene Haus vererben oder verschenken

Wer im Alter seine private Immobilie nicht mehr benötigt, sie aber auch nicht verkaufen möchte, kann sie bereits zu Lebzeiten verschenken. Wann empfiehlt sich diese Variante und was ist bei einer solchen vorzeitigen Übertragung zu beachten?
Die Übertragung – ein anderer, juristisch etwas präziserer Begriff für Schenkung – bietet sich vor allem dann an, wenn bei einer späteren Vererbung mit Erbschaftssteuer zu rechnen wäre. Da die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können und bei einer Übertragung unter Vorbehalt von Nutzungsrechten der Steuerwert der Immobilie unter Umständen erheblich gemindert werden kann, lässt sich dadurch häufig die Erbschaftssteuerbelastung reduzieren. Darüber hinaus bietet sich eine vorzeitige Übertragung an, wenn es gilt, Pflichtteilsansprüche von pflichtteilsberechtigten nahen Verwandten – insbesondere Kindern – zu reduzieren.

Wie läuft eine solche Schenkung praktisch ab, welche Vor- und Nachteile gibt es?
Eine Schenkung muss notariell beurkundet werden. Um die Urkunde aufsetzen zu können, benötigt der Notar verschiedene Informationen. So sollte mit ihm im Einzelnen besprochen werden, wie die Gestaltungsmöglichkeiten mit Rücksicht auf die primär beabsichtigten Zwecke – zum Beispiel steuerliche Motive – sind und ob sonstige Rechte für die übertragende Partei, zum Beispiel Nutzungsrechte oder Einflussmöglichkeiten auf das künftige Schicksal der Immobilie, gewünscht sind. Die übertragende Seite muss sich dabei aber immer bewusst sein, dass die Übertragung nicht nach Belieben rückgängig gemacht werden kann.

Unter welchen Umständen kann der Schenkende von der Schenkung zurücktreten?
Gesetzlich bestehen Rückforderungsansprüche im Falle der Not und im Falle des groben Undanks (§§ 528 und 530 BGB).
Die Rückforderungsansprüche im Falle der Not können auch von den Sozialbehörden geltend gemacht werden, wenn diese aufgrund der Schenkung für den Unterhalt des Schenkenden aufkommen müssten. Dieses Rückforderungsrecht ist aber auf zehn Jahre seit der Schenkung befristet. Das Rückforderungsrecht wegen grobem Undank setzt sehr schwere Verfehlungen des Beschenkten voraus und wird daher nur höchst selten erfolgreich durchgeführt.
Daneben ist es üblich, zur Absicherung beider Seiten vertragliche Rückforderungsansprüche für verschiedene Fälle vorzusehen, insbesondere für den Fall finanzieller Schwierigkeiten des Beschenkten, dessen Versterben vor dem Schenkenden oder für den Fall der Scheidung der Ehe des Beschenkten. Damit soll verhindert werden, dass der Schenkungsgegenstand den Gläubigern des Beschenkten zugutekommt, nach dem Beschenkten eine Erbfolge eintritt, mit der der Schenkende nicht einverstanden ist, oder das Schenkungsgut zu erhöhten Zugewinnausgleichsansprüchen des Ehegatten des Beschenkten im Falle der Scheidung führt.

Alternativ kann man die eigene Immobilie vererben. Worauf kommt es in diesem Fall an, was ist zu beachten?
Bei der Vererbung einer Immobilie und dem damit praktisch immer einhergehenden erheblichen Vermögenswert ist es stets sinnvoll, das entsprechende Testament notariell beurkunden zu lassen. So entsteht Rechtssicherheit, und die hierfür anfallenden Kosten ersparen später den sonst bei Grundbesitz immer erforderlichen Erbschein.

Was soll bzw. muss man testamentarisch regeln?
Hierfür lassen sich ohne konkreten Sachverhalt kaum pauschale Ratschläge erteilen. Wenn nichts anderes gewünscht wird als die ohnehin vom Gesetz festgelegte gesetzliche Erbfolge, kann man es dabei unter Umständen auch belassen. Allerdings müssen die Erben dann bei vorhandenem Grundbesitz einen Erbschein beantragen, was die Abwicklung verzögern kann. Sinnvoll ist es darüber hinaus, bei vorhandenem Grundbesitz immer auch den nächsten Angehörigen eine notarielle Vollmacht zu erteilen. Damit ist gewährleistet, dass im Falle einer zum Beispiel aufgrund von Unfall oder Krankheit eintretenden Handlungsunfähigkeit die weitere Verwaltung der Immobilie ohne Einschaltung des Betreuungsgerichtes und Betreuerbestellung erfolgen kann.

Kann der Immobilienbesitzer ein Testament ändern?
Einzeltestamente können grundsätzlich jederzeit vollumfänglich geändert werden. Einschränkungen gibt es für gemeinschaftlich errichtete gemeinsame Testamente oder Erbverträge mit anderen Personen – typischerweise Ehegatten oder Partnern. Diese können – beim Laientestament häufig auch unbeabsichtigt – Bindungswirkungen erzeugen, die, wenn sie nicht sachgerecht erstellt sind, nach dem Tode des erstversterbenden Partners zu unangenehmen Überraschungen führen können.

Was ist beim Schenken und Vererben steuerlich zu beachten?
Steuerlich werden Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich gleich behandelt. Das heißt, dass alles, was jemand von der gleichen Person innerhalb von zehn Jahren durch Schenkung oder Erbschaft erhält, für die Bemessung einer etwaigen Erbschafts- und Schenkungssteuer zusammengefasst wird. Durch rechtzeitige Übertragungen lassen sich die je nach Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses sehr unterschiedlichen Freibeträge mehrfach ausnutzen.* Auf diesem Wege können auch bei größeren Vermögen Erbschafts- und Schenkungssteuer häufig vermieden oder deutlich reduziert werden.