Baufinanzierung leicht gemacht

Nichts ist so individuell wie eine Baufinanzierung. Dennoch gibt es einige Rahmenbedingungen. Susanne Karohl kennt sie genau. Die 43-jährige Sparkassenbetriebswirtin ist Spezialistin für Baufinanzierung bei der Sparkasse KölnBonn.

Foto: istock/CHRISsadowski

Immer wieder hört man den Spruch „Früher war alles besser“. Trifft das auch auf die Immobilienfinanzierung zu?
Nein, ganz im Gegenteil! Unsere Eltern mussten sieben, acht, manchmal zehn und mehr Prozent Zinsen zahlen, wenn sie einen Kredit für den Bau oder Kauf eines Hauses aufnahmen. Noch vor etwa zehn Jahren waren fünf Prozent üblich. Heute können Sie bei soliden Rahmenbedingungen eine Finanzierung mit 15 Jahren Festzins für zwei Prozent oder sogar noch etwas weniger erhalten. Das Zinsniveau ist historisch niedrig – und das wird voraussichtlich noch einige Zeit so bleiben.

Das ist doch gut für Immobilieninteressenten, oder?
Ja und nein. Die niedrigen Zinsen ermöglichen theoretisch auch Menschen, für die ein eigenes Haus oder eine Wohnung bisher nicht in Frage kam, die Finanzierung einer Immobilie. Praktisch kann der Kauf aber durch einen weiteren, eng mit dem niedrigen Zinsniveau zusammenhängenden Trend erschwert werden: Die Kaufpreise sind stark angestiegen. Das gilt für Bestandsimmobilien genauso wie für Neubauten, denn die Flächen für größere Bauvorhaben werden immer knapper. Hohe Mieten und schrumpfende Renten sind weitere Faktoren, die die Nachfrage nach Kaufimmobilien steigen lassen. Höhere Preise führen zu höheren Finanzierungssummen und damit zu höheren Raten. Das kann bei einem Anstieg der Zinsen in zehn oder 15 Jahren für manchen zur Herausforderung werden. Wir achten in unserer Beratung ganz besonders auf diesen Punkt.

Sind die Preise generell gestiegen?
Ja. Allerdings unterschiedlich stark. In guten und sehr guten Lagen sind sie teils extrem gestiegen, in bisher weniger gefragten Stadtteilen moderat.

„Zeit nehmen für Preisvergleiche.“

Was empfehlen Sie Ihren Kunden?
Es gibt immer noch interessante Angebote, aber die Suche wird aufwändiger. Es empfiehlt sich, den Fokus nicht zu eng zu fassen. Zudem sollte man, unabhängig davon, ob man einen bestimmten Preis noch zahlen kann, prüfen, ob er noch marktkonform ist und zur Substanz der betreffenden Immobilie passt. Generell gilt die Richtschnur: Ist der Makler seriös, trifft das auch auf den Preis zu. Es gibt aber bei einem überhitzten Markt auch immer wieder Ausreißer nach oben. Deshalb sollten sich Interessenten umso mehr Zeit nehmen für Vergleiche, etwa über Immobilienportale im Internet oder auch Grundstücksmarktberichte.

Und wenn ich mich statt eines Kaufes dafür entscheide, selbst zu bauen?
Dann sollten Sie sich der zusätzlichen Risiken bewusst sein. Da sind zum einen die Bauträger oder Architekten, denen Sie sich ein Stück weit ausliefern. Können Sie das richtig einschätzen? Haben Sie genügend eigenes Know-how? Falls nein, sollten Sie sich unbedingt gut informieren, etwa bei Menschen, die schon entsprechende Erfahrungen gesammelt haben. Sind im betreffenden Baugebiet schon Menschen eingezogen, klingeln Sie ruhig dort und sprechen Sie sie auf ihre Erfahrungen an! Außerdem: Beim Bauen oder bei aufwändigen Modernisierungen im Bestand haut häufig die ursprüngliche Kostenkalkulation nicht hin. Planen Sie deshalb auf jeden Fall einen finanziellen Puffer von mindestens zehn, besser 15 Prozent ein! Wir weisen darauf bereits im ersten Beratungsgespräch hin. Oft ist es sinnvoll, diesen Puffer von Beginn an bei der Gestaltung der Finanzierung mit zu berücksichtigen.

„Die Immobilienfinanzierung muss zur individuellen Lebensplanung passen.“

Was empfehlen Sie Ihren Kunden angesichts dieser Marktlage?
Das lässt sich nicht verallgemeinern. Denn nichts ist so individuell wie eine Immobilienfinanzierung! Die Basis für eine solide Beratung müssen also immer die persönliche Lebenssituation und -planung sowie die wichtigsten Wünsche und Ziele sein. Deshalb ist es so wichtig, sich darüber ausführlich mit Experten zu verständigen. Wir stellen die entscheidenden Fragen und versuchen dann gemeinsam mit unseren Kunden, deren Wünsche mit den Möglichkeiten in Einklang zu bringen. Nicht der schnellste oder vermeintlich günstigste Kredit ist der richtige, sondern die Finanzierung, die am besten zu jedem einzelnen passt – und zwar nicht nur im Augenblick, sondern auch noch in zehn und fünfzehn Jahren! Besser noch: bis zur vollständigen Rückführung der Finanzierung.

Was raten Sie noch?
Es empfiehlt sich, schon vor der Immobiliensuche unsere Expertise einzuholen. Wir stecken in einem Orientierungsgespräch den machbaren finanziellen Rahmen ab, sodass unsere Kunden zumindest finanziell von Beginn an nach der richtigen Immobilie Ausschau halten. Ein wichtiger Faktor für das Gelingen einer Immobilienfinanzierung ist neben den regelmäßigen monatlichen Einkünften das Eigenkapital.  Das sollte nach Möglichkeit in einem gesunden Verhältnis zum Kaufpreis stehen, denn danach richten sich die Zinskonditionen, die Finanzierungssumme und letztlich auch die Rate. Die Beraterinnen und Berater in den Filialen helfen schon zu einem ganz frühen Zeitpunkt dabei, zielführend Eigenkapital aufzubauen, um dies bei einer späteren Finanzierung verwenden zu können. Schon hier gibt es wichtige Aspekte zu beachten, zumal auch der Eigenkapitalaufbau staatlich gefördert wird.

Letzte Frage: Macht es einen Unterschied, ob ich mich mit 30 oder erst mit 45 oder 50 Jahren für eine eigene Immobilie entscheide?
Im Durchschnitt ist eine Immobilie nach 33 Jahren abbezahlt. Wer also als Rentner keinen Kredit mehr abbezahlen will, sollte so früh wie möglich kaufen. Andererseits ist die Lebensplanung mit 30 oft noch undeutlicher als mit 45, außerdem verdient man in der Regel später mehr und hat unter Umständen ein höheres Eigenkapital zur Verfügung. Dann sind kürzere Laufzeiten mit höheren Raten möglich. Vorteil: geringere Zinsschwankungen. Nachteil: hohe Tilgungsraten oder Tilgung auch noch als Rentner. Sie sehen: Eine Immobilienfinanzierung ist höchst individuell und facettenreich! Ob 30 oder 45: Im persönlichen Gespräch finden wir den richtigen Weg und gestalten die individuelle Finanzierung, die heute, morgen und bis zum letzten Euro zu unserem Kunden passt. Darauf legen wir großen Wert.

Susanne Karohl
Sparkassenbetriebswirtin und Spezialistin für Baufinanzierung
(Foto: Sparkasse KölnBonn)

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