Baufinanzierung: „Bei 40 Prozent vom Nettoeinkommen ist die Belastungsgrenze erreicht“

Mario Smeets, Leiter Private Baufinanzierung bei der Sparkasse KölnBonn, spricht mit meinkoelnbonn.de darüber, warum Mieterinnen und Mieter sobald wie möglich Eigentum erwerben sollten und was bei einer Immobilienfinanzierung zu beachten ist.

August 2021

JoPanuwat/adobestock.com

meinkoelnbonn.de (mkbn): „Herr Smeets, meine Innenstadt-Mietwohnung, würde mir angesichts des aktuellen Preisniveaus wahrscheinlich für 350.000 bis 400.000 Euro angeboten werden. Ich könnte etwa 50.000 Euro Eigenkapital zusammenbringen. Würden Sie mir den Kauf finanzieren?“

Mario Smeets: „Grundsätzlich hört sich das machbar an. Aber bevor ich Ihre Frage konkret beantworten kann, müssten Sie mir schon noch einige zusätzliche Informationen geben – vor allem, über Ihre Einkommenssituation und ob gegebenenfalls auch noch andere Finanzierungsbausteine – wie etwa ein Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung – vorhanden sind. Wir schauen im Moment vor allem auf die monatliche Liquiditätssituation. Entscheidend ist doch welche finanzielle Verpflichtung Sie, gegebenenfalls zusammen mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner, auf Dauer tragen können. Vergessen Sie nicht: Wir reden hier über mindestens 20 Jahre, bis das Darlehen üblicherweise abbezahlt ist.“

mkbn: Nehmen wir an, mein Nettoeinkommen liegt bei 2.500 Euro…

Smeets: „…. dann wird es aller Voraussicht nach sehr knapp. Als Faustregel gilt für uns: Das Eigenkapital sollte mindestens die Erwerbsnebenkosten wie etwa Grunderwerbssteuer, Notar- und Vermittlungskosten decken. Das kommt in Ihrem Fall hin. Aber die monatliche Ratenzahlung an uns als Darlehensgeber sollte nicht höher als maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens sein. Bei einem Darlehen über 400.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung müssen Sie mit etwa 1.200 Euro monatlicher Belastung rechnen. Dazu kommen dann noch die laufenden Kosten der Immobilie für Heizung, Wasser, Grundabgaben und so weiter.“

Mit Weitsicht denken

mkbn: „Und wenn wir ein statt zwei Prozent Tilgung vereinbaren? Dann würde meine jährliche Belastung um 4.000 Euro sinken.“

Smeets: „Das ist prinzipiell eine Möglichkeit – von der wir aber grundsätzlich abraten. Sonst schaffen Sie es nicht, den Kredit planmäßig in etwa 20 Jahren vollständig zu tilgen. Außerdem sollten Sie daran denken, dass Sie eine hohe Restschuld haben, wenn zum Beispiel nach zehn Jahren die Zinsbindung ausläuft und die Konditionen neu verhandelt werden müssen. Wenn die Zinsen dann zwei oder drei Punkte höher liegen als heute, kommen Sie höchstwahrscheinlich in finanzielle Schwierigkeiten.“

mkbn: „Vorausgesetzt, ich verdiene dann nicht wesentlich mehr.“

Smeets: „Das ist richtig. Deswegen machen wir bei jungen Akademikerpaaren, die gerade in den Beruf eingestiegen sind, auch Ausnahmen von unseren Regeln. So kurz nach dem Studium haben die meisten kein Eigenkapital, aber dafür die Perspektive, dass sich ihre Einkommenssituation in den kommenden Jahren sehr deutlich verbessert.“

mkbn: „Versuchen wir es mal andersherum: Welche Summe würden Sie mir aufgrund meiner Einkommenssituation finanzieren?“

Smeets: „Da würde ich bei Ihrer Warmmiete anfangen und ausrechnen, welche Kreditsumme Sie bei gleicher Belastung finanzieren könnten.“

mkbn: Wenn aber doch die Preise so schnell steigen, kann es doch sein, dass ich mit der Summe, die Sie mir nennen, gar keine Chance habe, am Markt zum Zuge zu kommen. Was dann?“

Smeets: „Dass die Finanzierungssumme nicht reicht, um sich den eigenen Traum von der Immobilie zu erfüllen, ist in der Tat momentan ein Problem. Manche Immobilieninteressierte kommen drei oder vier Mal zunehmend verzweifelt zu uns, weil sie ständig überboten werden – und wollen dann die Finanzierungssumme aufstocken, um das nächste Mal quasi um jeden Preis mithalten zu können. Aber da haben wir als Kreditinstitut auch eine Fürsorgepflicht. Wenn wir merken, dass der Wunsch nach einer Immobilie so groß ist, dass sie unvernünftig werden und ihre Möglichkeiten überreizen, ziehen wir mit unserer Zusage nicht mit. Auch bei der Werthaltigkeit der Immobilie in Relation zu den zunehmend ambitionierten Kaufpreisen schauen wir genauer hin.“

Monatliche Belastungsgrenze kennen

mkbn: „Damit ist mir aber nicht geholfen. Ich will ja gerne kaufen.“

Smeets: „Dabei würden wir Sie auch so gut wie möglich unterstützten und ich empfehle jedem Mietenden Eigentum zu erwerben, wenn sich die Gelegenheit dazu bietet, um dann im Rentenalter keine Miete mehr zahlen zu müssen. Daher würde ich Sie fragen, wie viel Sie zusätzlich zu Ihrer Warmmiete monatlich zurücklegen könnten, ohne dass es knapp wird.“

mkbn: „Weil ich dieses Geld dann zusätzlich sparen sollte?“

Smeets: „Nicht in erster Linie, sondern um zusammen mit Ihnen herauszufinden, wo Ihre monatliche Belastungsgrenze liegt. Wenn der Betrag nicht für die erforderliche Kreditsumme reicht, würde ich schweren Herzens sagen: Lassen Sie es! Das Bittere ist: Erst einmal weiter zu sparen bringt Sie Ihrem Ziel nicht näher, weil die Preise derzeit schneller steigen als Sie wahrscheinlich Sparguthaben bilden können. In dem Fall rate ich dann dazu, die Familie um zusätzlich finanzielle Hilfe zu bitten – was vielen Kundinnen und Kunden schwerfällt. Wenn es denn gar nicht für den Traum von den eigenen vier Wänden reicht, sollten Sie in jedem Fall in Sachwerte wie etwa Aktien sparen, um im Alter eine finanzielle Rücklage zu haben und damit unabhängig zu bleiben.“

Mit Baufinanzierungs-Zertifikat in die Verhandlung starten

mkbn: „Die meisten Kundinnen und Kunden, die zu Ihnen kommen wird aber dann doch interessieren, ob Sie ihnen ihre Immobilie finanzieren.“

Smeets: „Das ist die Regel, wenn die Interessenten tatsächlich bereits ein konkretes Objekt im Auge haben. Aber der Markt ist zurzeit so leergefegt, dass Sie in der Lage sein müssen schnell zu reagieren, wenn Ihnen ein Objekt angeboten wird, das für Sie interessant ist. Dafür haben wir unser Baufinanzierungs-Zertifikat entwickelt, das Kundinnen und Kunden nach dem Erstgespräch erhalten können. Damit haben sie eine Bestätigung, dass wir als Sparkasse KölnBonn eine bestimmte Kaufsumme finanzieren. Das Zertifikat legen Sie dann beim Verkäufer beziehungsweise Makler vor und können direkt in die Kaufverhandlungen starten. Oftmals ist dieses Dokument überhaupt erst Voraussetzung dafür, dass Sie als Interessent ernst genommen werden.“

mkbn: „Wie viele Anfragen verzeichnet die Baufinanzierungsberatung der Sparkasse KölnBonn derzeit?“

Smeets: „Auf die gesamte Sparkasse gesehen kann ich das nicht genau sagen. Es gibt ja sehr viele Wege, wie Immobilieninteressierte mit einer Finanzierungsanfrage zu uns kommen können. Ganz traditionell über die Filialen, aber auch per Telefon oder über unsere Homepage. In unserem Team betreuen wir nur private Kundinnen und Kunden, die in einem Angestelltenverhältnis stehen. Im Schnitt verzeichnen wir pro Monat etwa 600 Anfragen. Das war mal mehr, aber ist eben auch Ausdruck der Tatsache, dass die Situation auf dem Immobilienmarkt derzeit sehr angespannt ist.“

mkbn: „Herr Smeets, danke für das Gespräch.“

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