Wohnimmobilien – „Achtung: Versteckte Mängel!“

Wechselt eine gebrauchte Wohnimmobilie den Besitzer, gilt im Grunde: gekauft wie gesehen. Tauchen später sogenannte versteckte Mängel auf, kann es teuer werden. Unser Autor hat das selbst erfahren. Deshalb sollten Interessenten vor dem Kauf sehr aufmerksam sein. Und die Verkäuferseite ebenfalls. Denn unter bestimmten Umständen muss sie die Haftung übernehmen.

November 2020

Foto: bankrx/stock.adobe.com

Es hätte so schön sein können: Vor vier Jahren haben wir unser Haus in Bonn gekauft. Nun wollten wir endlich die nicht sonderlich schönen Fliesen im Anbau, den wir als Küche und Esszimmer nutzen, durch einen Parkettboden ersetzen. Mitte September rückten die Bodenleger an. Kurze Zeit später mussten sie ihre Arbeit schon wieder beenden: Es gab keinen Estrich, die Fliesen waren offenbar auf uneinheitlichem Untergrund verlegt worden – teils auf Spanplatten, teils auf Brettern. Die Balken darunter (Ständerbauweise) hatten einen viel zu großen Abstand und waren unzureichend stabilisiert. Der Anbau war offensichtlich ohne handwerkliche Sorgfalt errichtet worden. Der Boden war weder gegen Kälte noch Feuchtigkeit geschützt und erwies sich als statisch unzulänglich. Die gesamte Küche, die wir vor vier Jahren hatten einbauen lassen, hätte eines Tages absacken können …

Ein Bauunternehmen musste her, das den Boden des Anbaus grundlegend ertüchtigt. Dazu mussten die Küche ausgebaut und der Boden samt Untergrund komplett herausgerissen werden. Dann erfolgten die Stabilisierungsarbeiten, anschließend wurde Gussasphalt aufgetragen. Kosten: ein fünfstelliger Betrag. Acht Wochen nach dem ursprünglichen Termin konnten dann endlich die Bodenleger zurückkehren und ihre Arbeit fortsetzen.

Hätten wir das wissen können? Und wer muss für den Schaden aufkommen?

Lars Christian Nerbel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Bonner Kanzlei caspers mock

Haftung nur bei arglistiger Täuschung

Die Rechtslage beim Kauf oder Verkauf von gebrauchten Wohnimmobilien sei im Grunde ganz einfach, sagt Lars Christian Nerbel. „Das Kaufobjekt wird regelmäßig verkauft ohne Garantie und Haftung für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit und in dem Zustand, in dem es sich zur Zeit befindet“, betont der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Bonner Kanzlei caspers mock. „Die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und seiner Bestandteile und des etwa mitverkauften Zubehörs und beweglicher Gegenstände sind, ausgenommen bei vorsätzlichem Handeln des Veräußerers, üblicherweise ausgeschlossen.“

Es wird zwischen den Parteien gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) also ein Gewährleistungs- und Haftungsausschluss vereinbart. Einzige Ausnahme in diesem Fall: „Der Verkäufer haftet dann, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“, betont Nerbel unter Verweis auf die Vorschrift des Paragrafen 444 BGB.

Typische Beispiele für solche Mängel:

Feuchtigkeit im Keller

Undichtigkeiten im Dach

Schimmelbefall

Verfahren oft nicht ratsam

Oder eben statische Unzulänglichkeiten bei einem Anbau. Das Problem: Wenn tatsächlich unmittelbar nach dem Kauf oder später derartige Mängel auffallen, müsste die Käuferseite nachweisen, dass sie arglistig getäuscht wurde, sprich: dass die Verkäufer von dem Mangel wussten, ihn aber verschwiegen oder verschleiert haben. „Dieser Nachweis ist in der Praxis sehr schwierig“, berichtet Nerbel. Werden entsprechende Anfragen an ihn herangetragen, hört er sich den Fall natürlich genau an. „Häufig rate ich aber ab, ein entsprechendes Verfahren zu eröffnen, einfach weil solche Verfahren sehr teuer und risikobehaftet sind.“ Insbesondere wenn die betroffenen Käufer keine Rechtschutzversicherung hätten, denn am Ende stünden sie schnell vor Gerichts-, Sachverständigen und Anwaltskosten von mehreren Tausend Euro, sagt Nerbel.

Versteckte Mängel sind übrigens kein exotisches Thema, sondern kommen häufig vor. Allein Baufachanwalt Nerbel zählt über ein Dutzend Anfragen jährlich.

Andrea Bernardini, Beraterin für Bestandsimmobilien bei der S Immobilienpartner GmbH

Nicht genehmigtes Dachgeschoss, falsche Angaben zur Wohnfläche

Weitere Beispiele, die für Hauskäufer später zum Problem werden können, kennt auch Andrea Bernardini, Beraterin für Bestandsimmobilien bei der S Immobilienpartner GmbH, einem Unternehmen der Sparkasse KölnBonn. „In den ersten Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg wurde nicht selten ohne Genehmigung angebaut, oft durchaus im Einvernehmen mit den Nachbaren“, berichtet Bernardini. Auch Dachgeschosse seien häufig ohne Genehmigung zu Wohnraum ausgebaut worden. Wo kein Kläger, da kein Richter, könnte man meinen. Spätestens wenn man jedoch plant, sein Haus zu verkaufen, kann einem das auf die Füße fallen. „Nicht genehmigte Wohnflächen oder bauliche Mängel wirken sich beim Verkauf natürlich wertmindernd aus“, sagt Bernardini. Verschweigen darf man sie aber auch nicht. Wird nämlich zum Beispiel eine Wohnfläche von 160 Quadratmetern angepriesen und stellt sich später heraus, dass 30 davon nicht genehmigt sind, sinkt der Wert des Hauses – und der Käufer kann Schadensersatz geltend machen.

Tipps für Verkäufer

  • „Bereiten Sie sich gründlich auf den Verkauf Ihrer Immobilie vor“, rät Fachanwalt Nerbel. „Gehen Sie in sich und überlegen, ob Ihnen in letzter Zeit feuchte Stellen im Keller aufgefallen sind oder ob für den Anbau im Garten wirklich eine Genehmigung vorliegt.“
  • Liegen Baumängel vor, sollte der Eigentümer sie entweder durch eine Fachfirma beseitigen lassen und die Rechnung aufbewahren, oder im Kaufvertrag offiziell darauf hinweisen. „Das senkt zwar den möglichen Verkaufspreis, ist aber oft günstiger, als den Schaden selbst fachmännisch beheben zu lassen“, weiß Nerbel.
  • Der Anwalt empfiehlt zudem eine Rechtschutzversicherung.
  • Immobilienberaterin Bernardini rät Immobilieneigentümern dazu, den Verkauf in die Hände von anerkannten Immobilienmaklerinnen oder -maklern zu legen. „Eine Bestandsimmobilie zu verkaufen ist eine ziemlich komplexe Angelegenheit, bei der es auch unter juristischen Gesichtspunkten auf viel ankommt“, weiß sie. „Gute Maklerinnen und Makler kennen alle Fallstricke und beraten ihre Kunden sorgfältig.“

Tipps für Kaufinteressenten

  • „Nehmen Sie bei älteren Bestandsimmobilien möglichst einen Gutachter oder mindestens eine Person mit, die sich gut mit Immobilien auskennt“, rät Fachanwalt Nerbel. „Wer auf die Begleitung eines Experten verzichtet, muss sich des Risikos bewusst sein.“
  • Auch Immobilienberaterin Bernardini empfiehlt, eine Bestandsimmobilie in Begleitung einer Person zu besichtigen, die sich auskennt. „Vor allem bei Häusern und Wohnungen“, betont sie, „die einen offensichtlichen Modernisierungsbedarf haben!“
  • Bei Häusern, die zusätzlich über Wohnflächen in einem Anbau, ausgebauten Dach- oder Kellergeschoss verfügen, rät Bernardini auch dazu, die Unterlagen genau zu prüfen und sich alle Genehmigungen zeigen zu lassen.
  • Nerbel empfiehlt im Übrigen auch Menschen, die sich mit dem Gedanken tragen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, eine Rechtschutzversicherung. Diese sollte möglichst drei bis sechs Monate vor dem Kauf abgeschlossen werden.

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