Immobilien in Köln und Bonn: gute Zeiten für Verkäufer

Bonn wird gern als überschaubar beschrieben, Köln ist die deutlich größere, eher quirlige Stadt und liegt circa 30 Kilometer weiter nördlich. Beide Orte verbinden vier Dinge: der Rhein, der Flughafen, die Liebe zum Karneval – und hohe Immobilienpreise. Wer hier Wohnraum sucht, braucht gute Nerven und Geld oder muss Abstriche machen. Verwunderlich ist das nicht: Köln und Bonn bieten jeweils auf ihre Art eine Menge Lebensqualität.
 

Oktober 2019

Foto: Bernhard Klar/ EyeEm

86 Veedel hat Köln, und eigentlich ist keines wie das andere. Junge Menschen, die gerade in den Beruf einsteigen oder noch studieren, wohnen linksrheinisch besonders gern in der Südstadt, in Ehrenfeld oder Nippes. „Dort lebt man zentrumsnah und hat eine hervorragende Anbindung an die KVB-Bahnen oder die Autobahn“, weiß Melanie Wickert, Verkaufsleiterin bei S Corpus Immobilienmakler für die Stadtteile links des Rheins. „Außerdem tobt dort das Leben: Es gibt Szenekneipen, Restaurants, Clubs und Kultureinrichtungen.“ Typisch für diese Viertel ist außerdem der Geschossbau: Man findet hier eher Wohnungen als Einfamilienhäuser. Viele dieser Mehrfamilienhäuser haben allerdings auf der Rückseite schöne Hinterhöfe und Gärten, die man von der Straße nicht einmal erahnen kann. Wer dort eine Wohnung kaufen möchte, muss mit einem Quadratmeterpreis von 4.000 bis 5.500 Euro rechnen.

Wenn’s etwas ruhiger sein darf: Bonner und Kölner Stadtteile mit viel Grün

Hat man genug vom wilden Partyleben, zieht es viele in Köln nach Widdersdorf oder Lövenich. „Das sind typische Stadtviertel im linksrheinischen Köln, in denen sich junge Familien niederlassen“, weiß Melanie Wickert. Beide Stadtteile sind sehr grün. „Kein Wunder: Neubauträger müssen ab einer bestimmten Immobiliengröße dafür sorgen, dass es Spielplätze und genügend Begrünung in und um die Anlagen gibt“, erklärt Melanie Wickert. Trotzdem ist man hier nicht ganz weit draußen: Die Linie 1 fährt bis hinter das Rhein-Center in Weiden, die S-Bahn hat in Lövenich einen Halt – und auf der Autobahn ist man ebenfalls recht schnell. Auch in Nippes fühlen sich viele Familien wohl. Der Unterschied zu den westlicheren Stadtteilen: In Nippes findet man überwiegend Wohnungen, in Lövenich oder Widdersdorf eher Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser. Die Preise dafür liegen bei 500.000 Euro und höher.

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Wer keine finanzkräftigen Eltern im Rücken hat oder einfach nicht so viel bezahlen möchte, der sollte sich einmal rechtsrheinisch umsehen.

„Porz, Rath oder Dellbrück sind Stadtteile mit hoher Lebensqualität für junge Leute und Familien.“

Philipp Rothländer, Verkaufsleiter Köln rechtsrheinisch und Bonn

„Man ist schnell mit der KVB in der Altstadt, aber auch an der Groov oder im Königsforst. Es gibt eine gute ärztliche Versorgung und viele Schulen. Und Wohnraum ist noch bezahlbar.“ So muss man bei einer 85-Quadratmeter-Wohnung in Porz mit einem Quadratmeterpreis von etwa 2.500 Euro rechnen, in Dellbrück sind es schon 3200 Euro und in Rath sogar 3.400 Euro. Doch im Vergleich zu den linksrheinischen Stadtteilen ist das noch fast günstig. Einfamilienhäuser liegen rechtsrheinisch zwischen 350.000 und 550.000 Euro.

Käufer in dieser Lebensphase, die es eher nach Bonn zieht, sollten sich in Dottendorf, Plittersdorf oder Gronau umsehen. „Dort ist man nah am Rhein, und es gibt viele internationale Schulen“, sagt Philipp Rothländer. Außerdem ist man sowohl schnell auf der Autobahn als auch im Kottenforst oder auf dem Venusberg. Besonders interessant: Obwohl man dort gewachsene Strukturen hat, gibt es immer wieder Neubauten. „Bauträger kaufen die oft überdurchschnittlich großen Grundstücke und reißen die darauf stehenden alten Immobilien ab. Stattdessen errichten sie einen modernen Neubau mit Wohnungen“, sagt der Immobilienexperte. Für eine 85-Quadratmeter-Wohnung müsse man in den Bonner Stadtteilen mit etwa 350.000 Euro rechnen, ein Einfamilienhaus liegt bei ungefähr 500.000 Euro.

Quelle: City Report Wohnen KölnBonn 2019, S Corpus Immobilienmakler

Quelle: City Report Wohnen KölnBonn 2019, S Corpus Immobilienmakler

Als Best Ager in Köln und Bonn

Sind die Kinder aus dem Haus oder hatte man vielleicht nie eine Familie, dann kommen auch das Musikerviertel in der Weststadt in Bonn, Castell oder Kessenich infrage.

„Speziell Kessenich ist interessant, weil es günstiger als die Bonner Südstadt ist. Außerdem hat man in der Südstadt viele Altbauten mit hohen Zimmerdecken. Da es in den Häusern keine Aufzüge gibt, muss man dementsprechend viele Treppen gehen.“

Philipp Rothländer von der Sparkasse KölnBonn

Alle drei Stadtteile liegen so zentral zur Innenstadt, dass ihre Bewohner kein Auto benötigen. Außerdem hat man alles, was man zum Leben braucht, in der Nachbarschaft: Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Kultur und Gastronomie. Die Kosten für eine Eigentumswohnung liegen bei 380.000 bis 460.000 Euro.

In Köln kommen linksrheinisch Lindenthal, Braunsfeld, Junkersdorf oder Rodenkirchen als Lebensmittelpunkt für die nicht mehr ganz Jungen infrage. „Dort ist es beschaulicher als in den Trendvierteln“, weiß Melanie Wickert, „aber keinesfalls langweilig. Da dort immer mehr Gastronomie eröffnet und man alles zum Leben vor der Tür hat, bleibt auch dort das urbane Lebensgefühl erhalten. Man ist eben mittendrin.“ In diesen Stadtteilen findet man eher ältere Einfamilienhäuser, aber auch Wohnungen. „Diese sind im Vergleich zu beispielsweise Ehrenfeld und Nippes jedoch erstens deutlich größer, zweitens hat man eine gehobene Ausstattung“, so die Immobilienexpertin. Heißt: Statt Laminat gibt es dort häufig Parkett, statt 70 Quadratmeter eher 100, die Balkone sind größer, die Badezimmer haben hochwertigere Armaturen.“ Rechtsrheinisch suchen sich ältere Paare gern Häuser in Brück, Dellbrück oder Rath-Heumar. „Man hat die Naherholungsgebiete vor der Tür, wohnt aber trotzdem nah am Zentrum.“ Die Straßenbahnlinien 1 und 9 führen direkt zum Hauptbahnhof und somit zum Dom.

Immobilien in Bonn und Köln: es ist ein Verkäufermarkt

Das Problem: Wer in Köln oder Bonn eine Immobilie kaufen möchte, braucht viel Glück und auch Geld. „Die Nachfrage ist in beiden Städten um ein Vielfaches höher als das Angebot“, sagt Philipp Rothländer. „Die Preise, die in der Anzeige stehen, sind noch lange nicht der Endpreis.“ Vielmehr sei es so, dass Interessenten nach einer Begehung häufig ein Gebot für die Wohnung abgeben müssten. Wer den höchsten Preis nennt, bekommt den Zuschlag, ein typisches Bieterverfahren eben. „Über Mieten lassen sich diese Wohnungen in der Regel nicht mehr finanzieren“, sagt Philipp Rothländer. 

Ausnahmen gebe es noch in Porz, Mülheim, Kalk oder Neubrück, also im rechtsrheinischen Köln. „Dort sind die Einstiegspreise noch so, dass man auch als Kapitalanleger mit einer guten Rendite rechnen kann“, sagt Philipp Rothländer. „Die Stadtteile entwickeln sich noch. Wir erwarten einen Preissprung, wenn das Areal an der Deutz-Mülheimer Straße, auf dem früher Industrie war, ein Wohngebiet wird. Und auch, wenn das Gelände der ehemaligen Aurora-Mühle gegenüber des Rheinauhafens zu einem Wohnviertel wird.“ Von dort wird man dann übrigens wahrscheinlich einen hervorragenden Domblick haben.

Ob Rendite oder nicht: Es gibt immer gute Gründe, Immobilien zu kaufen. Die Eigentümer haben immerhin kleine Steuervorteile. Noch wichtiger sei vielen aber eine wertbeständige Anlage. „Was die kommenden Jahre in der Weltpolitik bringen werden, weiß niemand“, sagt Philipp Rothländer. „Immobilien erleiden aber so oder so in der Regel keinen Wertverlust.“ Darum kann beispielsweise auch der Kauf einer Wohnung in Bonn in Poppelsdorf, Endenich oder in der Weststadt sinnvoll sein. Wer diese dann an Studierende vermietet, wird keinen Leerstand fürchten müssen.
 

Immobilien zu kaufen, wird nicht nur wegen der Preise schwieriger

Immobilienbesitzer, die darüber nachdenken, ihre Wohnung oder ihr Haus zu verkaufen, sollten übrigens nicht länger zögern. „Ich glaube zwar, dass in allen Stadtteilen in Bonn und Köln bei den Verkaufspreisen noch etwas Luft nach oben ist. Aber wir sehen, dass die Preissprünge nicht mehr so hoch ausfallen wie noch vor einem oder zwei Jahren. Wer also verkaufen will, sollte das jetzt tun.“

Doch auch Käufer sollten nicht mehr warten, sondern zuschlagen, wenn sie eine Chance haben. „Die Banken werden bei der Kreditvergabe immer strenger“, erklärt Philipp Rothländer. Kein Wunder: Niedrige Darlehenszinsen und eine ebensolche Tilgung sorgen dafür, dass am Ende der Zinsbindungsfrist noch eine hohe Summe abgezahlt werden muss. Sollten die Zinsen bis dahin gestiegen sein oder ist der Käufer dann schon im Rentenalter, kann es finanziell sehr eng werden. Die besten Chancen auf einen Immobilienkredit hat darum, wer noch möglichst jung ist, Eigenkapital vorweisen kann und eine Immobilie zu einem Preis kauft, die dem Einkommen angemessen ist.

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