Als Single eine Immobilie kaufen: Darauf kommt’s an

Wohnraum in Köln und Bonn ist knapp, und darum recht teuer. Leisten kann sich den Haus- oder Wohnungskauf oft nur, wer genügend Eigenkapital angespart hat – oder sehr gut verdient. Für Alleinstehende gilt das ganz besonders, denn sie haben nur ein Einkommen, interessieren sich aber oft für größere Wohnungen.

Juli 2021

marog pixcells/adobe.stock.com

„Wie sieht der klassische Single aus?“, fragt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica in Berlin. „Es gibt ihn nicht“, fügt er hinzu. Denn es komme immer darauf an, in welcher Lebensphase sich jemand befinde. Da sind die Studierenden, die gerade bei den Eltern ausgezogen und immer knapp bei Kasse sind. Die Berufseinsteigerinnen und Berufseinsteiger, die zwar schon Geld verdienen – aber noch nicht die großen Schritte machen können. Singles können auch wohlhabend sein, beispielsweise, wenn sie im Job aufgestiegen sind – aber einfach nicht die richtige Partnerin oder den passenden Partner gefunden haben. Oder wenn sie verwitwet sind und geerbt haben. Dann gibt es noch die getrennten Singles oder diejenigen, die die meiste Zeit allein leben, weil die Partnerin oder der Partner in einer anderen Stadt wohnt.

„Unsere Studie ‚Wohneigentum in Deutschland‘ zeigt, dass Singles über alle Bevölkerungsgruppen hinweg diejenigen sind, die am seltensten eine Wohnung oder ein Haus kaufen“, sagt Braun. 2018 waren es nur rund 20 Prozent, während über 60 Prozent der Familien im Wohneigentum leben. Die Gründe dafür sind vielschichtig: „Speziell jüngere Singles sind nur selten zuhause. Sie wollen sich gar nicht an Eigentum binden“, nennt der Immobilienfachmann ein Beispiel. Außerdem fehle ihnen oft das nötige Kapital.

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Reiner Braun ist Vorstandsvorsitzender des Berliner Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica. Bild: empirica, Urheberin: Heidi Scherm

Teure Wohnungen in der Stadt

Der letzte Punkt spielt besonders dann eine Rolle, wenn es um Wohnungen und Häuser in der Stadt geht. Denn dort sind Wohnimmobilien oft teuer – „aber Singles bevorzugen häufig den urbanen Lebensstil“, so Reiner Braun. Was sie jedoch nicht wollen, ist die typische Ein-Zimmer-Küche-Bad-Wohnung. „Darum geht die Städteplanung auch oft an der Realität vorbei“, sagt Braun. „Auch in den Städten müssten dringend mittelgroße und größere Wohnungen gebaut werden. Denn je weniger es davon gibt, umso gefragter sind sie. Und das treibt wiederum die Preise nach oben.“ Schließlich machen Singles bei den Zwei-, vielleicht sogar Drei-Zimmer-Wohnungen den Paaren und Kleinfamilien Konkurrenz. Das gilt besonders, seit durch die Coronapandemie das Homeoffice in vielen Branchen akzeptiert wird: Niemand will ewig am Küchen- oder Wohnzimmertisch sitzen.

Robert Schäfer ist Sparkassenbetriebswirt bei der Sparkasse KölnBonn und Leiter Immobilienfinanzierung Köln linksrheinisch. Bild: Sparkasse KölnBonn

Oft haben Singles als Alleinverdienende jedoch nicht das nötige Kapital, um eine so große Wohnung zu kaufen. „Also bleiben sie in der Mietwohnung“, sagt Reiner Braun. Zumindest länger als Paare und Familien. Das zeigt auch eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Es hat die Ergebnisse einer Befragung zur Wohneigentumsbildung in Deutschland zwischen 2012 und 2017 zusammengefasst. Ergebnis: Alleinlebende sind deutlich jenseits der 40, wenn sie sich Wohneigentum kaufen, Paare und Familien oft noch unter 40.

20 Prozent Eigenkapital allein stemmen

Das etwas höhere Alter der Singles beim Eigentumskauf passt aber zu den Herausforderungen, die sie bewältigen müssen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung in Bonn oder Köln kaufen möchten. „Die Preise in unserer Region sind noch nicht auf dem Höchststand angekommen“, sagt Robert Schäfer, Sparkassenbetriebswirt bei der Sparkasse KölnBonn und Leiter Immobilienfinanzierung Köln linksrheinisch. Trotzdem sind die Kaufpreise oft schon für Paare kaum zu stemmen – insbesondere, wenn es eben nicht die kleinste verfügbare Wohnung sein soll. Noch schwieriger wird es also für viele Singles sein.

Was viele Käuferinnen und Käufer vergessen: „Zum eigentlichen Preis der Immobilie kommen noch die Kaufnebenkosten dazu. Das sind also beispielsweise die Kosten für den Makler und den Notar, für den Eintrag ins Grundbuch, die Grunderwerbsteuer, der Umzug an sich und eventuell auch neue Möbel“, so der Immobilienfachmann. Sie können nicht finanziert werden. Bei dem eigentlichen Kaufdarlehen gilt: „Wir stellen an Singles keine anderen Anforderungen, um ein Immobiliendarlehen aufzunehmen als an Paare“, sagt Robert Schäfer. Für Alleinlebende bedeutet das allerdings, dass sie das Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises eben auch alleine aufbringen müssen. „Das geht üblicherweise nur, wenn man früh anfängt, zielgerichtet Vermögen aufzubauen“, so Schäfer. Oder wenn man geerbt hat.

Was Singles zum Finanzierungsgespräch mitbringen sollten

Wer als Alleinlebende und Alleinlebender einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, sollte zum Finanzierungsgespräch bei seiner Sparkasse seine Gehaltsabrechnungen oder die Steuerbescheide der vergangenen drei Jahre mitbringen. „Auch ein Überblick über die Vermögenssituation ist sinnvoll. Also: Welche Summen sind wie angelegt“, erklärt Finanzierungsexperte Schäfer. Eine wichtige Rolle spielt auch das Alter. „Zwar sind die Zinsen noch niedrig, aber je höher der Kaufpreis, um so länger zahlt man zurück, wenn man nur mit beispielsweise zwei Prozent tilgt“, sagt Robert Schäfer. Laufen die Kredite jedoch über möglicherweise 35 Jahre, und ist die Käuferin oder der Käufer dann schon im Rentenalter, spielen auch die Rentenbescheide eine Rolle. „Schließlich werden die meisten im Alter weniger Geld zur Verfügung haben als während des Arbeitslebens“.

Außerdem sollten Kaufwillige natürlich die Unterlagen zur Immobilie mitbringen: Was wird sie kosten, wie groß ist sie, wie ist der bauliche Zustand, wo liegt sie? Oder anders gesagt: Ist sie ihren Preis eigentlich wert? Schließlich gilt die Immobilie dem finanzierenden Institut üblicherweise als Sicherheit für das geliehene Geld.

Mit Versicherungen das Risiko mildern

Was natürlich jedem klar sein muss, der als Alleinverdienerin oder Alleinverdiener eine Immobilie finanziert: Das Risiko ist hoch. Was, wenn man beispielsweise durch eine Krankheit oder einen Unfall nicht mehr arbeitsfähig ist? Geht es um eine befristete Zeit, lässt sich diese mit einer Krankentagegeldversicherung absichern. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann das Schlimmste abmildern – „allerdings nie das gesamte fehlende Einkommen ersetzen“, sagt Robert Schäfer. Eine private Unfallversicherung ist natürlich auch sinnvoll, die private Haftpflicht sollte für jede und jeden Pflicht sein. Eine Restschuldversicherung, die auch bei Verlust des Arbeitsplatzes zumindest befristet die Raten zahlt, kann sinnvoll sein. „Allerdings nicht, wenn sie eine Todesfallabsicherung für die Hinterbliebenen enthält. Denn eine Familie muss der Single ja eben nicht absichern“, so Schäfer. Eine Restschuldversicherung basiert übrigens auf einer Risiko-Lebensversicherung.

Wie Singles finanzieren

Wer als Alleinkäuferin und Alleinkäufer heute einen Kredit abschließt, sollte eine möglichst hohe Tilgung wählen, ohne dabei an das persönliche finanzielle Limit zu kommen. Sinnvoll ist eine möglichst lange Erstfinanzierung, um sich die niedrigen Zinsen auf Jahre zu sichern. Durch eine erhöhte Tilgung stellt die Käuferin und der Käufer sicher, dass am Ende der Finanzierung nicht noch eine übermäßig hohe Restschuld beglichen werden muss.

Während Paare üblicherweise die Möglichkeit zu Sondertilgungen nutzen, um den Kredit schneller abzahlen zu können, sollten Singles lieber das unterjährig angesparte Geld anlegen. So sind sie im Notfall besser abgesichert.

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