Wohnen: weiter mieten oder doch kaufen?

In den eigenen vier Wänden zu wohnen steht bei vielen Bundesbürgern ganz oben auf der Wunschliste. Doch die Immobilienpreise in Köln und Bonn steigen rasant. Wer sich seinen Wohntraum erfüllen will, muss genau rechnen und bereit sein, Kompromisse zu machen. Unter Umständen ist es sogar günstiger zur Miete wohnen zu bleiben.

August 2021

marog pixcells/adobe.stock.com

Ein eigenes Zuhause. So knapp und deutlich fällt seit Jahren die Antwort der meisten Menschen in Deutschland aus, wenn sie zu ihren Vermögenswünschen befragt werden. Laut einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey gaben im Sommer vor drei Jahren knapp 84 Prozent der Befragten an, lieber in einer eigenen Immobilie zu wohnen als zur Miete. Die Pandemie hat diesen Wunsch in vielen Fällen noch verstärkt. Im Rahmen einer kürzlich veröffentlichten Studie des Immobilienfinanzierers Interhyp gaben knapp zwei Drittel (65 Prozent) an, am liebsten in einer freistehenden Immobilie wohnen zu wollen. 2018 lag diese Quote noch bei 60 Prozent.

Getrieben wird der Wunsch nach Eigentum davon, dass Wohnen zur Miete in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden ist. Vor allem in angesagten Metropolenquartieren. In den sogenannten „Schwarmvierteln“ wie etwa der Südstadt in Bonn oder Lindenthal in Köln, gibt es häufig hohe Sprünge bei Mietneuverträgen. Ebenso in weniger attraktiven Vierteln. Dort verlangen Vermietende selbst für ältere und schlecht ausgestattete Objekte nicht selten deutlich zweistellige Kaltmieten. Die notgedrungen auch bezahlt werden.

Was für die eigene Immobilie spricht

Bei solch hohen jährlichen Zuwächsen ist es naheliegend, über die Anschaffung einer eigenen Immobilie nachzudenken. „Viele Interessentinnen und Interessenten, die zu uns kommen, ärgert es, dass die Miete quasi verloren ist“, sagt Mario Smeets, Leiter Private Baufinanzierung bei der Sparkasse KölnBonn. „Ein Immobilienerwerb bedeutet dagegen, diszipliniert Vermögen zu bilden und für das Alter vorzusorgen. Denn das Objekt wird über die Jahre hinweg entschuldet. Wer früh genug in seinem Leben kauft, kann dann im Idealfall im Ruhestand mietfrei wohnen.“ Dazu kommt die Aussicht auf langfristige Wertsteigerungen der Immobilien. Wenn sich im Alter die Wohnbedürfnisse ändern und die Eigentümerin oder der Eigentümer verkauft, zahlt sich das in vielen Fällen für sie aus. Oder es bleibt ein sicheres Erbe für die Ehepartnerin beziehungsweise den Ehepartner und die Kinder. Zudem lassen sich die eigenen vier Wände individuell an die Wohnbedürfnisse anpassen. Und wer regelmäßig Geld in die Hand nimmt und in die Ausstattung und den Komfort investiert, wertet das Objekt über die Jahre hinweg auf. „Schließlich sollte auch nicht vergessen werden, dass der Staat den Immobilienerwerb mit einer Reihe von Zuschüssen und Fördergeldern fördert, zum Beispiel mit zinsgünstigen KfW-Darlehen oder Riester-Zulage“, so Smeets.

Die Preise laufen davon

Der Traum von den eigenen vier Wänden hat indes einen Haken: Er droht für viele Menschen in unerreichbare Ferne zu rücken. Denn in vielen Regionen steigen die Preise für Immobilien deutlich schneller als die Mieten. Zahlen des Statistischen Bundesamtes zufolge sind Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 9,4 Prozent teurer geworden. Zur Jahresmitte 2020 betrug der Anstieg gegenüber 2019 noch 6,3 Prozent. Im Vergleich dazu verteuerten sich die Mieten in 34 Städten über einen wesentlich längeren Zeitraum hinweg. Nämlich über die vergangenen fünf Jahre, um mindestens 20 Prozent. So hat es das Immobilienportal immowelt.de ermittelt. Aber auch hier gilt: In Metropolen wie Köln und Bonn verläuft der Anstieg von Mieten und Preisen noch dynamischer als sich dies in den Durchschnittswerten zeigt. Zahlen des Statistischen Bundesamts zufolge sind die Preise für Wohnungen und Häuser in Großstädten in den ersten drei Monaten um über elf Prozent gestiegen. In begehrten Innenstadtlagen und bei neuen Objekten in vielen (Einzel-)Fällen sogar noch stärker.

In Köln zum Beispiel liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter im Durchschnitt mittlerweile bei rund 4.000 Euro. Eine 75-Quadratmeterwohnung selbst in weniger guten Lagen kommt damit einschließlich der nicht unerheblichen Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten – als Faustregel gelten zehn Prozent für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer – schnell auf über 300.000 Euro Kaufpreis. Zum Vergleich: Nach Zahlen von immowelt.de war vor zehn Jahren für diese Summe noch eine 116 Quadratmeter große Wohnung zu haben. „Das ist teilweise schon Wahnsinn, was da am Markt passiert“, beobachtet Smeets. „Kundinnen und Kunden von uns erleben immer wieder, dass ein Bieterverfahren gestartet wird, bei dem der ursprünglich aufgerufene Preis nur die Untergrenze darstellt. Viele Interessentinnen und Interessenten auch mit gutem Einkommen können da einfach nicht mehr mithalten, wenn sie sich nicht unverantwortlich hoch verschulden wollen.“ Eine aktuelle Umfrage der PSD Bank Nord unter anderem zur Finanzierbarkeit einer Immobilie sagt so auch aus, dass 80 Prozent der Befragten davon ausgehen, dass ein Kauf ohne zusätzliche finanzielle Hilfe der Familie oder einer Erbschaft für sie nicht zu stemmen ist.

Ein wesentlicher Grund für die Preisexplosion in den Metropolen ist, dass im Verhältnis zur hohen Nachfrage viel zu wenig neue oder bestehende Objekte auf den Markt kommen. Bei den wenigen Objekten, die überhaupt zu haben sind, besteht dann mitunter großer Instandhaltungsbedarf. Oder es steht eine Komplettsanierung an – was den Preis für den Käufer faktisch weiter nach oben treibt. Dazu kommen gerade bei neuen Objekten die seit Monaten rasant steigenden Preise für viele Baumaterialien.

Kaufentscheidung nicht leicht machen

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, am Traum von der eigenen Immobilie festzuhalten. Wer zum Beispiel in der Kölner Südstadt oder in Bonn rund ums Poppelsdorfer Schloss mit einem Altvertrag zu einem mehr oder weniger ortsüblichen Satz zur Miete wohnt, für den ist es nahezu ausgeschlossen ein einigermaßen erschwingliches Objekt im Umkreis, geschweige denn in der unmittelbaren Nachbarschaft zu ergattern. Zumindest müssen sich selbst Gutverdiener auf eine dann deutlich höhere monatliche Belastung einstellen. Erst recht, wenn sie mehr Wohnfläche zur Verfügung haben wollen.

Dabei sollten sich Immobilieninteressierte nicht von den niedrigen Hypothekenzinsen blenden lassen. „Ein solides Finanzierungskonzept mit einer, gemessen am Nettoeinkommen vertretbaren Belastung ist in jedem Fall das A und O beim Immobilienkauf – sonst rückt das Ziel, mietfrei im Alter zu wohnen, in unerreichbare Ferne“, weiß Sparkassenfinanzierungsexperte Smeets.

Vor diesem Hintergrund haben viele potenzielle Käuferinnen und Käufer kaum eine andere Alternative als ins Umland auszuweichen, soll es mit den eigenen vier Wänden irgendwie klappen. So liegen zum Beispiel in Kerpen, Meckenheim oder Dormagen die Preise um 30 Prozent unter denen in Köln und Bonn. Auch ist dort noch mehr Angebot vorhanden. Allerdings: Auch in den Speckgürteln macht sich der Nachfragedruck mittlerweile mehr und mehr bemerkbar. Zudem bedeutet der Umzug aus den begehrten Citylagen häufig, länger zur Arbeit pendeln zu müssen. Wenn der Job nicht dauerhaft vom Homeoffice möglich ist, macht sich auch das im Portemonnaie bemerkbar.

Pendeln mindert Preisvorteil des Umlands

Die Expertinnen und Experten des Wirtschaftsforschungsunternehmen HWWI haben in einer Anfang August dieses Jahres veröffentlichten Studie analysiert, dass der Kauf beispielsweise in Hürth und Brühl hohe preisliche Vorteile gegenüber den Metropolen Köln und Bonn besitzt. Und das gilt auch, wenn man die über Jahre hinweg entstehenden Pendelkosten dagegen rechnet. Andere vermeintlich günstige Standorte können dagegen bei genauerer Kostenbetrachtung nicht mehr so überzeugen. Gleiches gilt, wenn ein festes Homeoffice bei der Bau- oder Kaufplanung mitberücksichtigt wird. Das Büro zu Hause verringert zwar die Pendelkosten, aber es treibt auch den Preis der Immobilie nach oben. Denn es wird zusätzliche Fläche im neuen Eigenheim benötigt.

Flexibilität für Mieterinnen und Mieter

Mieterinnen und Mieter hingegen bleiben flexibel. Wenn sie zum Beispiel den Job wechseln oder mit dem Partner zusammenziehen wollen oder es kündigt sich Nachwuchs an, ist die Suche nach einer neuen Mietwohnung zwar kein Selbstläufer aber oftmals deutlich einfacher. Ebenso ist es billiger, als die eigene Wohnung verkaufen oder vermieten zu müssen und auf die Suche nach einem neuen passenden Objekt zu gehen. Das gilt auch bei einem nüchternen Blick auf die Wechselfälle des Lebens: Bei Unfall oder schwerer Krankheit drückt weiter die Finanzierungslast der Immobilie. Eine Scheidung bedeutet üblicherweise das Ende des Traums vom Eigenheim.

Und um lästige und zeitaufwendige Dinge wie Verwaltung und laufende Instandhaltung der Immobilie müssen sich Mieterinnen und Mieter nicht kümmern. Zudem haben vor allem Bestandsmietende die Aussicht, dass die neue Bundesregierung auf die angespannte Situation am Wohnungsmarkt reagiert und die Möglichkeiten für Mieterhöhungen weiter einschränkt, als dass sie sie im großen Stil lockert. Zumal: Weil die Löhne und Gehälter in der Pandemie kaum gestiegen sind, stagnieren nach Beobachtungen des Marktforschungsinstituts F+B auch die Mieten für bestehende Wohnungen in den Metropolen.

Ohnehin scheint dort das Ende der Fahnenstange erreicht zu sein. Nach einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung zweigt die Hälfte der rund 8,4 Millionen Haushalte, die in Großstädten zur Miete wohnen, mittlerweile mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete ab. Viele Vermietende ziehen hier jedoch eine Grenze, weil sie zweifeln, dass ihre Mieterinnen und Mieter sich die Wohnung auf Dauer leisten können, erklären die Autoren der Stiftung. Sollte das Einkommen etwa durch Arbeitslosigkeit oder im Alter sogar dauerhaft sinken, sind auch hier Mieter im Vorteil. Sie können sich relativ zügig kleiner setzen oder in ein günstigeres Viertel umziehen.

Eine individuelle Entscheidung

Bleibt also nun die Frage: Lohnt es sich zu kaufen? Oder soll man lieber weiter zur Miete wohnen? Die Antwort darauf fällt aus wie bei Radio Eriwan: Es kommt auf den Einzelfall an, also die individuellen Wohnbedürfnisse! Wer auf das urbane Leben mit all seinen Vorzügen nicht verzichten möchte, wird in den meisten Fällen besser fahren, wenn sie oder er weiter zu Miete wohnt. Zumal dann, wenn der bestehende Mietvertrag vergleichsweise günstig ist und die vorhandenen Eigenmittel nicht ausreichen, um sich zusammen mit einem Bankdarlehen eine vergleichbar große Stadtwohnung in guter Lage leisten zu können. Anders die Situation, wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden so groß ist, dass der Umzug in das weiter entfernte Umland dafür gerne in Kauf genommen wird. Vielleicht auch begünstigt dadurch, dass der Arbeitgeber dauerhaft Homeoffice ermöglicht und die Familie bei der Anschaffung der Immobilie finanziell hilft. „Allerdings sollte man sich den Immobilientraum nicht zu jedem Preis erfüllen wollen“, warnt Baufinanzierungsexperte Smeets. „Wenn man auf jeden Urlaub oder Restaurantbesuch verzichten muss, macht das Leben unter dem eigenen Dach auf Dauer keine Freude mehr.“

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