Mieten oder kaufen? Mit spitzem Bleistift rechnen

Die Zinsen sind weiterhin niedrig. Das verleitet viele Immobilienkäuferinnen und -käufer dazu, sich den Traum von den eigenen vier Wänden mehr kosten zu lassen, als sie sich eigentlich leisten können. Sparkassenexperte Mario Smeets erläutert auf meinkoelnbonn.de anhand von zwei Beispielen, wie viel Finanzierungsspielraum möglich ist und wann es günstiger ist, zur Miete wohnen zu bleiben.

September 2021

marog pixcells/adobe.stock.com

350.000 Euro – so viel müssen Immobilieninteressierte mindestens bereit sein auf den Tisch zu legen. Das ist der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung in Köln oder Bonn oder vielleicht ein Häuschen im Umland.

Doch die Preise laufen aktuell davon. Wenn sie denn das Glück haben, zu diesem Preis zum Zuge zu kommen, müssen sie in jedem Fall noch einmal 35.000 Euro zusätzlich parat haben. Ungefähr diese Summe ist an Nebenerwerbskosten für Notar und Grunderwerbssteuer einzukalkulieren. Gegebenenfalls müssen noch die Kosten für einen Makler berücksichtigt werden.

Finanzierungskonzept gemeinsam erstellen

Weil die wenigsten so viel Geld auf dem Konto haben, um bar zu kaufen, gehen die meisten zu ihrer Bank oder Sparkasse. Dort fragen sie einen Kredit an, damit der Wunsch nach den eigenen vier Wänden wahr werden kann. Beim Gespräch mit der Beraterin oder dem Berater tauchen jedoch nicht selten erst entscheidende Fragen auf: Wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten? Wie viel Eigenmittel muss ich zur Verfügung haben? Wie groß ist mein Finanzierungsspielraum, wenn ich unter Umständen einen höheren Preis zahlen muss, um bei meiner Wunschimmobilie zum Zuge zu kommen?

Mario Smeets, Leiter Private Baufinanzierung bei der Sparkasse KölnBonn

„Entscheidend ist am Ende vor allem, welche Finanzierungslast Immobilieninteressierte in der Lage sind, über Jahrzehnte hinweg zu stemmen“, gibt Mario Smeets, Leiter Private Baufinanzierung bei der Sparkasse KölnBonn, zu bedenken. „Auch sollte bedacht werden, ob es sinnvoll ist, jeden Euro in die eigene Immobilie zu investieren, ohne zusätzlich etwas Geld anzusparen – zum Beispiel für das Alter. Viele Immobilienkäuferinnen und -käufer setzen finanziell gesehen häufig alles auf eine Karte, wenn sie sich ein Objekt zulegen. Anlageprofis nennen das: ein Klumpenrisiko eingehen. Soll heißen: Das gesamte Vermögen steckt in der eigenen Immobilie. Diese lässt sich im Fall des Falles manchmal schwer zu Geld machen. Es gibt keine Streuung, keine liquide Barreserve für unerwartete Notlagen.

„Das Finanzierungskonzept beim Immobilienkauf sollte daher unter keinen Umständen zu eng geschneidert sein.

Damit es noch Luft gibt, wenn sich die Einkommenssituation zum Beispiel durch einen Unfall oder längere Krankheit eine Zeit lang ändert“, so Smeets. Mehr dazu auch im Interview zur Baufinanzierung mit Mario Smeets.

Langfristig denken

Als Faustregel gilt: Höher als ein Drittel bis maximal 40 Prozent des monatlichen Netto-Gesamteinkommens eines Haushalts sollte die Kreditbelastung nicht sein. Und mindestens zehn Prozent, besser aber 20 Prozent des Kaufpreises sollten Immobilieninteressierte an Eigenmitteln auf der hohen Kante haben. Angesichts der weiterhin niedrigen Zinsen sollten sie eine möglichst lange Zinsbindungsfrist beim Kredit wählen. Zudem einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent und im besten Fall auch die Möglichkeit für Sondertilgungen vereinbaren.

Mit einer kurzen Zinsbindung in Kombination mit einer niedrigen Tilgung können Darlehensnehmer die monatliche Belastung zwar senken. Aber das kann zum Bumerang werden, wenn die Konditionen auslaufen und neu verhandelt werden müssen. „Denn in ein paar Jahren könnten die Zinsen deutlich höher liegen als heute und vom Darlehen ist unter Umständen kaum etwas getilgt. Wer sein Finanzierungskonzept zu knapp kalkuliert hat, kommt dann schnell in Schwierigkeiten“, so Smeets.

„Außerdem sollte auch noch genügend Geld für notwendige Möblierung, Instandhaltungsarbeiten und die laufenden Kosten wie Versicherung, Steuern und Betrieb zur Verfügung stehen.

Deshalb empfehlen wir eine Restschuldabsicherung bei der Landesbausparkasse. Dies hat den Vorteil, dass Kreditnehmer zumindest für einen Teil der Restsumme zukünftig Zinssicherheit haben.“

Der Fehler vieler Immobilienkäuferinnen und -käufer: Sie setzen diese Posten zu gering an, um so ihren Finanzierungsspielraum zu erhöhen. Damit sie auch dann mithalten können, wenn sie sehen, dass sie nur bei höheren Preisen zum Zuge kommen. Doch wie viel Finanzierungsspielraum besteht im Einzelfall?

Beispiel 1: Ehepaar ohne Kinder

Markus und Claudia Gerber, beide 45 Jahre, wohnen schon fast zehn Jahre in einer 90-Quadratmeterwohnung nicht weit weg vom Poppelsdorfer Schloss in Bonn. Für ihren bestehenden Vertrag zahlen sie momentan eine monatliche Kaltmiete von 1.170 Euro, also 13 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Das Paar würde gerne eine Eigentumswohnung in Bonn kaufen – idealerweise in ihrem Viertel. Da beide berufstätig sind, kommt das kinderlose Ehepaar auf ein monatliches Nettoeinkommen von rund 4.000 Euro. An Sparvermögen sind gut 50.000 Euro vorhanden.

Die Kaufpreise in Bonn liegen aktuell bei mindestens 4.000 Euro – Tendenz steigend, in guten Lagen bereits schon deutlich höher. Für eine gleich große Wohnung müssen die beiden also mindestens 360.000 Euro kalkulieren. Unter Berücksichtigung der Nebenerwerbskosten und einer kleinen Renovierungsrücklage, müssen sie alles in allem mit einem Bruttokaufpreis für eine Eigentumswohnung in Bonn von 400.000 Euro rechnen. Soll das Objekt in der Nähe zu ihrer jetzigen Mietwohnung liegen, sind eher 500.000 Euro zu veranschlagen – wenn überhaupt ein passendes Objekt auf dem Markt kommt.

Eingedenk des vorhandenen Eigenkapitals müssen die Gerbers also mindestens 350.000 Euro finanzieren. „In dieser Situation empfehle ich ein Bankdarlehen über die komplette Summe“, so Sparkassen-Experte Mario Smeets. „Aktuell bieten wir das zu einem Zins von 1,29 Prozent an mit einer Zinsbindung von zehn Jahren (Stand: 15. August).“ Bei einer anfänglichen, jährlichen Tilgung von 3,0 Prozent ergibt sich demzufolge eine monatliche Leistungsrate von 1.251 Euro für Zins und Tilgung. Am Ende der zehnjährigen Laufzeit steht eine Restschuld von 238.650 Euro zu Buche. Bei einem unveränderten effektiven Zinssatz von 1,3 Prozent, ist das Darlehen dann nach rund 27 Jahren abbezahlt. Das heißt: Leisten die Gerbers zwischendurch keine Sondertilgung, werden sie es nicht schaffen, zum Beginn ihrer Rente mietfrei zu wohnen. Das ist erst der Fall, wenn beide 72 Jahre alt sind. „Ein Pluspunkt dieses Finanzierungskonzepts ist allerdings, dass die monatliche Kreditbelastung nur geringfügig höher ist als ihre laufende Miete, aber immer noch nur etwa ein Viertel ihres monatlichen Einkommens ausmacht“, so Smeets. Vor dem Hintergrund dieser Einkommenssituation wäre das Paar in der Lage, auch 50.000 Euro mehr zu finanzieren, sollten sie ihre Preisvorstellung nach oben korrigieren müssen, um in ihrer Wunschlage zum Zuge zu kommen.

Beispiel 2: Ehepaar mit zwei Kindern

Marie, 37 Jahre, und Lars Meinhardt, 42 Jahre, sind verheiratet und haben zwei Kinder. Sohn Levin ist vier Jahre, Nesthäkchen Charlotte zweieinhalb Jahre alt. Lars Meinhardt arbeitet in Vollzeit als Kfz-Mechatroniker. Seine Frau hat wegen der Kinder ihre Stelle in der Stadtverwaltung bis auf weiteres auf 50 Prozent reduziert. Aufgrund der beiden Kinder auf der Steuerkarte erreicht das gemeinsame Monatsnettoeinkommen der Familie 3.800 Euro. Wenn Tochter Charlotte in die Schule kommt, möchte Marie Meinhardt ihre Stundenzahl wieder aufstocken, entsprechend verbessert sich dann auch die Einkommenssituation.

Die Familie lebt seit der Hochzeit in einer 85-Quadratmeter-Mietwohnung in Köln-Ehrenfeld. Die Kaltmiete liegt bei rund 1.000 Euro, plus 200 Euro Betriebskostenvorschuss. Da die Kinder größer werden und ihre eigenen Zimmer benötigen, sucht die Familie ein Eigenheim, vorzugsweise ein Häuschen im Umland. An Eigenmitteln sind 35.000 Euro vorhanden. Außerdem bespart Lars Meinhardt einen Riestervertrag. Die Kaufpreise in Köln liegen höher als in Bonn: bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter. Ein Haus in Ehrenfeld oder dem benachbarten Ossendorf wird mit 500.000 Euro aufwärts nahezu unerschwinglich für die junge Familie. Im Rhein-Erft-Kreis dagegen sind Objekte bereits ab 3.000 Euro pro Quadratmeter zu haben – dann häufig allerdings mit Instandhaltungsrückstand. Eine Eigentumswohnung oder gar ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche wäre also im Kölner Umland für 350.000 Euro aufwärts zu haben. Die Nebenerwerbskosten wären durch das Eigenkapital der Meinhardts gedeckt.

Alternativ könnte die Familie eine 100 Quadratmeter-Wohnung in der Nachbarschaft anmieten. Bei einer Kaltmiete von 15 Euro pro Quadratmeter für einen Neuvertrag würde das mit monatlich 1.500 Euro (kalt) zu Buche schlagen. Mario Smeets schlägt vor, dass die Meinhardts in ihrer Situation in jedem Fall Eigentum erwerben sollten. Er empfiehlt dafür eine Aufteilung der Finanzierungssumme auf zwei Darlehen. Einen klassischen Bankkredit über 250.000 Euro, den die Sparkasse KölnBonn derzeit zu 1,2 Prozent bei drei Prozent anfänglicher Tilgung anbietet. Dazu ein KfW-Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm. „Der Vorteil dieses Splittings ist: Für den Sparkassenkredit werden 875 Euro pro Monat fällig. Die 100.000 Euro von der Staatsbank gibt es für günstige 0,98 Prozent, für zehn Jahre fest, und mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Dann ist der Kredit vollständig getilgt. Das erste Jahr ist sogar tilgungsfrei. Für ein Neubauvorhaben stünden alternativ weitere interessante KfW-Programme zur Verfügung.“

Die Rate des KfW-Darlehens: 380 Euro. Nach zwölf Monaten summiert sich damit die monatliche Belastung der Meinhardts auf 1.255 Euro. Zusätzlicher Vorteil des Konzepts: Seinen Riester-Vertrag kann Lars Meinhardt in die Tilgung des Darlehens mit einbringen. Und wenn seine Frau ihre Stundenzahl aufstockt, steht Geld für Renovierungen zur Verfügung oder das Paar kann in regelmäßigen Abständen Sondertilgungen auf das Sparkassen-Darlehen leisten. Damit kann die Restschuld nach zehn Jahren, die laut Finanzierungsplan des Sparkassendarlehens 170.718 Euro beträgt, reduziert werden.

Auf diese Fallstricke sollten Sie beim Immobilienerwerb achten

Neubau

Die Baufirma kann insolvent werden, das Objekt muss dann mit zusätzlichem Geld fertig gestellt werden – was meist nicht vorhanden ist. Bei Baumängeln entfällt dann auch die Gewährleistung.

Bestandsobjekt

Der Einstandspreis ist zu hoch gemessen an Zustand, Lage und Ausstattung des Objektes. Es gibt versteckte Mängel und/oder Instandhaltungsrückstand.

Standort

Wertsteigerungen entstehen nur dann, wenn der Standort langfristig gesucht ist und bleibt. Angesichts des demographischen Wandels drohen vor allem Objekte in schlecht erschlossenen Randlagen in 20 oder 30 Jahren keinen Käufer mehr zu finden.

Versteckte Baumängel

Marodes Dach, brüchige Leitungen, feuchte Wände und Keller – die Liste möglicher Mängel, die versteckt, verschwiegen oder übersehen wurden, ist lang – egal ob bei Neu- oder Bestandsbau.

Unterhaltungskosten

Immobilien müssen laufend instand gehalten werden. Gerade bei älteren Objekten ist dafür mit höherem Aufwand zu rechnen. Dazu kommt bei Bestandsbauten: Wegen Klimaschutzmaßnahmen drohen in den kommenden Jahren kostspielige Vorgaben durch den Gesetzgeber, etwa für die energetische Sanierung oder um den Betrieb auf alternative Energien umzustellen.

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