Nebenkosten beim Kauf von Haus und Wohnung

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie eine Immobilie kaufen? Neben dem Kaufpreis und der Finanzierung gibt es einige Belastungen, die auf Sie zukommen können. Wir zeigen Ihnen, welche das sind und wie viel Geld Sie für die Nebenkosten beiseitelegen müssen.

April 2019

Stocksy/Juan Moyano

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, interessieren Sie sich für alle technischen Daten rund um die Immobilie. Dazu zählen aber nicht nur Quadratmeterzahlen, Bausubstanz und Baujahr. Auch die Energieeffizienz gehört zu den entscheidenden Eckdaten für Sie, bevor Sie zuschlagen und das Objekt kaufen. Entscheidend für die Bewertung der Effizienz ist der sogenannte Energieausweis. Das ist eine Art Zeugnis über die energetischen Daten – je besser die Immobilie beim Stromverbrauch abschneidet, desto niedriger sind theoretisch die zu erwartenden Energiekosten für Sie. Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen und ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ist es mit dem Bezahlen des Kaufpreises nicht getan. Rund um den Erwerb einer Immobilie fallen einige Posten an, die Sie in Ihre Planung aufnehmen sollten.

Immobilienmakler
In vielen Fällen werden Häuser und Wohnungen über einen Makler verkauft. Dieser wird über eine Provision bezahlt. Wie hoch diese ist, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und liegt zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. In den  meisten Ländern werden die Gebühren zwischen Verkäufer und Käufer jeweils zur Hälfte geteilt. Nur in Hamburg (6,25 Prozent), Bremen, Hessen (jeweils 5,95 Prozent), Berlin und Brandenburg (7,14 Prozent) bezahlt der Käufer die Provision des Maklers komplett.

Notar und Grundbuch 
Das Beste kommt zum Schluss: Sie unterzeichnen den Kaufvertrag und nennen sich stolzer Eigentümer einer Immobilie. Alles ist offiziell und wasserdicht, wenn ein Notar Sie im Grundbuch eintragen lässt. Damit ist Ihr Kauf rechtsgültig. Das Hinzuziehen eines Notars ist in Deutschland beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks Pflicht. Die Kosten für die Dienste des Notars sind gesetzlich geregelt und für alle gleich. Zusammen mit den Gebühren für den Eintrag im Grundbuch müssen Sie mit 1,5 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen.

Tipp: Die Kosten für den Notar richten sich ausschließlich nach dem Kaufpreis. Sie sind nicht vom Aufwand abhängig, den dieser hat. Dementsprechend erhöhen sie sich nicht, wenn Sie beispielsweise bei Fragen beim Notar anrufen. Alle offenen Fragen sollten vor Unterzeichnung beantwortet sein.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an, wenn Sie eine Immobilie erwerben. Sie bemisst sich nach dem Kaufpreis, den Sie bezahlt haben. Die Steuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Besonders niedrig ist sie in Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent des Kaufpreises. Am höchsten ist sie mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland. Als neuer Eigentümer müssen Sie spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids vom Finanzamt die Grunderwerbssteuer bezahlen.

Tipp: Gewisse bewegliche Gegenstände aus einer Bestandsimmobilie können grunderwerbsteuerfrei sein. Beispielsweise kann im Kaufvertrag vereinbart sein, dass eine bestimmte Summe für die Küche, die Markise und so weiter entfällt. Auf diese Summe muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Kontaktieren Sie hier im Zweifel einen Steuerexperten.

Gutachter 
Es ist nicht vorgeschrieben, einen Gutachter hinzuzuziehen. Das kann aber in vielen Fällen sinnvoll sein. Gerade beim Erwerb einer älteren Immobilie sind Sie sich vielleicht nicht sicher, wie der Zustand der Bausubstanz zu beurteilen ist. Damit Sie nicht die Katze im Sack kaufen und Sie später vor unvorhergesehenen Kosten stehen, kann ein Gutachter für Sie das Objekt einschätzen. Aber auch bei einem Neubau kann ein Gutachter den Bauprozess begleiten und sie so vor Schaden bewahren. Die Kosten für dessen Dienste richten sich nach dem Aufwand. Rechnen Sie aber mit mindestens 500 Euro.

Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass der Gutachter jederzeit Zugang zur Baustelle hat und er sich ein realistisches Bild machen kann.

Versicherungen
Wenn Ihnen ein Haus oder eine Wohnung gehört, müssen Sie sich anders absichern als ein Mieter. Es bestehen Belastungen und Risiken, die Sie vorher eher nicht betroffen haben. Über diese Versicherungen sollten Sie zumindest nachdenken.

Risikolebensversicherung: Was passiert, wenn Ihnen als einem der beiden Hauptverdiener in einem Haushalt etwas zustößt und die Raten für den Immobilienkredit nicht mehr bedient werden können? Um für einen solchen Fall vorzusorgen, gibt es die Risikolebensversicherung. Wenn Sie sterben, bekommt Ihre Familie einen vereinbarten Betrag von der Versicherung. Damit kann das Abzahlen des Kredits gewährleistet sein.

Restschuldversicherung: Ebenso wie die Risikolebensversicherung greift auch die Restschuldversicherung im Falle Ihres Todes. Allerdings deckt hier die Versicherungssumme die noch abzuzahlende Darlehenssumme ab und keinen frei wählbaren Betrag.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Als Eigentümer eines Grundstückes haften Sie für Unfälle auf Ihrem Grundstück oder wenn Schäden an einem anderen Gebäude durch Ihr Eigentum verursacht wurden. Deshalb empfiehlt es sich für Hauseigentümer und Vermieter, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abzuschließen. Wohnungseigentümer sollten prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft eine solche Versicherung hat.

Ein klassisches Beispiel: Sie haben an einem Wintermorgen eine Treppe nicht rechtzeitig vom Schnee befreit, jemand rutscht aus und verletzt sich schwer. Sie sind Ihren Pflichten nicht nachgekommen und werden deshalb auf Schadenersatz verklagt. In diesem Fall kommt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für die entstandenen Kosten auf.

Wohngebäudeversicherung: Die grundlegende Versicherung für alle Hauseigentümer: Entstehen an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung Schäden durch Sturm, Hagel, Wasser oder Feuer, schützt Sie die Wohngebäudeversicherung. Sie kommt für die Kosten der Behebung der aktuellen Schäden und auch für Folgeschäden auf.

Elementarschadenversicherung: Für Schäden, die durch andere Wetterereignisse oder andere Umstände wie Lawinen, Erdrutsche, Erdsenkungen, Erdbeben und Vulkanausbrüche entstehen, gibt es die Elementarschadenversicherung. In Zeiten des Klimawandels und immer extremerer Wetterlagen entscheiden sich viele Eigenheimbesitzer dafür, auch die Elementarschäden abzusichern.

Hausratversicherung: Eine Hausratversicherung sollte nicht nur Immobilieneigentümer, sondern auch Mieter abschließen. Schließlich versichert sie die Gegenstände in Ihrem Haushalt gegen Wasser-, Feuer- oder Sturmschäden. In einem solchen Fall können Sie Ihre Möbel mit der Versicherungssumme ersetzen. Außerdem greift die Hausratversicherung in der Regel auch bei Diebstahl.

Rechtschutzversicherung: Sie kann sinnvoll sein, um das Risiko einer teuren Auseinandersetzung vor Gericht zu mindern.

Umzug
Im Vergleich zu Ihrer Finanzierungssumme sind die Kosten für den Umzug gering – und dennoch nicht zu vernachlässigen. Schließlich haben Sie in dieser Phase bereits viele Ausgaben getätigt und schwimmen in der Regel nicht in Geld. Je nach Größe Ihres Haushalts variieren die Kosten für das Umzugsunternehmen oder den Umzugswagen. Bei vielen schlagen die Umzugskosten aber mit mindestens 2.000 Euro zu Buche.

Sonderfall Hausbau 
Wenn Sie ein Haus bauen, können noch weitere Kosten anfallen. Sollte Ihr neues Grundstück noch nicht erschlossen sein, kommen Ausgaben für den Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser und Telefon hinzu. Dazu kann beispielsweise eine vom Umweltamt vorgeschriebene Bepflanzung kommen. Außerdem sollten Sie Ihren Neubau durch die Bauherrenhaftpflicht und die Bauleistungsversicherung absichern. Die Bauherrenhaftpflicht greift, wenn sich jemand auf der Baustelle verletzt und Sie verklagt. Die Bauleistungsversicherung schützt Sie vor den finanziellen Folgen bei Schäden durch Diebstahl, Einbruch, Blitzschlag und andere Zerstörungen während der Bauzeit.

Grundsteuer
Während die Grunderwerbsteuer nur einmal beim Kauf fällig ist, muss die Grundsteuer vierteljährlich gezahlt werden. Sie ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch.

Rücklagen für den Werterhalt
Wenn Sie eine ältere Immobilie erwerben, fallen oft schon sofort Kosten für Renovierungen und Modernisierungen an. Diese sollten Sie ohnehin einkalkulieren und, falls möglich, schon in die Finanzierung miteinbeziehen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, ab Einzug Rücklagen für Instandsetzungen zu bilden. Manche Schäden treten erst nach einigen Jahren zutage. Wenn Sie Rücklagen gebildet haben, trifft Sie dies zumindest nicht völlig unvorbereitet. 

Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie sich über die Rücklagen der Hausgemeinschaft informieren. Die Gemeinschaften sorgen über das Hausgeld für anfallende Kosten vor. Lassen Sie sich deshalb die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft zeigen.


So können Sie bei den Nebenkosten sparen
Der wichtigste Tipp, mit dem Sie Geld sparen können: Planen Sie richtig und realistisch, damit Sie nichts nachfinanzieren müssen. Wenn Sie unvorhergesehen und kurzfristig weitere Kredite aufnehmen müssen, kann das sehr teuer werden. Wichtig ist auch, dass Sie keine Förderung verpassen oder ungenutzt lassen. Wenn Sie einen Sparkassen- oder Bankberater haben, wird er Sie auf die Möglichkeiten hinweisen, die Ihnen vor allem die KfW bietet. Das ist zum Beispiel das Baukindergeld. Aber auch Förderungen für Renovierungen, um die Energieeffizienz zu steigern, werden bezuschusst. Unter Umständen können Sie auch die Umzugskosten steuerlich geltend machen, wenn Sie durch den Immobilienkauf einen kürzeren Weg zur Arbeit haben.

Damit müssen Sie rechnen

Die Höhe der Nebenkosten beim Immobilienkauf ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Insgesamt sollten Sie aber mit 12 bis 15 Prozent der Kaufsumme rechnen.

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