Längst nicht jeder, der Wohneigentum erwirbt, nutzt es selbst. Nicht wenige planen vorübergehend oder dauerhaft eine Vermietung. Dies gilt insbesondere für Eigentumswohnungen. Was man als Vermieterin oder Vermieter alles beachten muss, darüber sprach meinKölnBonn.de mit Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888.
September 2020
Viele Menschen, die eine Immobilie erwerben, denken dabei an eine Geldanlage. „Der Plan ist längst nicht immer, direkt einzuziehen“, beobachtet Thomas Tewes, „das kommt oft erst später.“ Zunächst soll das Objekt – das gilt nach seiner Ansicht vor allem bei Eigentumswohnungen – also vermietet werden. „Das verändert allerdings die Immobiliensuche“, lautet Tewes‘ erster Tipp: „Achten Sie darauf, dass sich mit der gewünschten Wohnimmobilie auch eine Rendite erzielen lässt!“
Das ist bei den heutigen Immobilienpreisen nämlich nicht automatisch der Fall. Eigentumswohnungen in Kölner und Bonner Spitzenlagen kosten nicht selten 8.000 Euro pro Quadratmeter. Macht 800.000 Euro für eine 100-Quadratmeter-Wohnung. Müsste die Käuferin oder der Käufer diese Summe zu 80 Prozent finanzieren, bleiben immer noch 640.000 Euro übrig, die sie oder er als Kredit aufnehmen und nach und nach tilgen muss.
„Will man nicht draufzahlen, müssen die Mieteinnahmen sämtliche Kosten übersteigen, die dem Eigentümer oder der Eigentümerin entstehen“
Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888
Die Faustformel lautet: „Will man nicht draufzahlen, müssen die Mieteinnahmen sämtliche Kosten übersteigen, die dem Eigentümer oder der Eigentümerin entstehen“, erklärt Tewes. Also die Tilgungsrate, eine Instandhaltungsrücklage (vor allem bei Bestandsbauten) sowie unter Umständen einen zusätzlichen Puffer, etwa wenn zum Zeitpunkt des Kaufs schon klar ist, dass in fünf Jahren eine neue Heizung oder ein neues Dach fällig werden. Bei Eigentumswohnungen muss man zudem das Hausgeld einplanen, das monatlich an die Eigentümergemeinschaft geht.
Zu prüfen ist dann, etwa anhand des aktuellen Mietspiegels, ob sich Mieteinnahmen in ausreichender Höhe erzielen lassen.
Prinzipiell können Eigentümerinnen und Eigentümer selbst auf die Suche gehen, etwa über Immobilienportale wie immobilienscout24.de. Wer den Aufwand scheut oder Besichtigungstermine nicht wahrnehmen kann oder will, dem empfiehlt Thomas Tewes, sich an ein Maklerbüro zu wenden. Die Profis erstellen dann das Exposé und helfen bei der Vorauswahl.
Die trifft die Eigentümerseite dann in der Regel auf Basis der Zahlen und Fakten, also den Einkommensverhältnissen der potenziellen Mieter, der Schufa-Auskunft und den Angaben in der Mieterselbstauskunft. Doch das ist nicht alles. „Die meisten Kleinvermieter – so nennen wir alle diejenigen, die nicht gewerbsmäßig, sondern privat vermieten – haben ein Interesse an langfristigen Mietverhältnissen“, erklärt Tewes. „Deshalb zählen bei der Entscheidung für oder gegen eine potenzielle Mieterin oder Mieter nicht nur harte Zahlen, sondern letztlich das Bauchgefühl.“
Ist die Mieterin oder der Mieter gefunden, steht der Mietvertrag auf dem Programm. „Hier sollten Eigentümer größten Wert auf Sorgfalt legen“, stellt Tewes klar, „ich warne deshalb ausdrücklich vor dem Download kostenfreier Mustermietverträge aus dem Internet.“ Das Problem: „Nicht selten enthalten sie juristische Fehler“, weiß Tewes, „im Streitfall könnte sich dann herausstellen, dass die entsprechende Klausel unwirksam ist.“ Wer es nicht darauf ankommen lassen möchte, dem empfiehlt der Experte, auf Mietverträge von fachlich anerkannten Stellen zurückzugreifen, zum Beispiel den Haus- und Grundbesitzervereinen.
Wichtiger Tipp: Man sollte keinesfalls auf eine Kaution verzichten oder sie schlicht vergessen. Was zu tun ist, regelt das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dieses ist laut Tewes so formuliert, dass interessierte Laien die Regelungen nachvollziehen können.
Aber: „Den Mietvertrag sollte man nicht einfach so ändern oder handschriftlich ergänzen“, rät Tewes. Denn: „Das kann, wenn die Formulierung juristisch nicht stimmig ist, zur Unwirksamkeit ganzer Klauseln führen!“ Sind Ergänzungen notwendig, sollte man sich, wenn man unsicher ist, beraten lassen.
Ein ganz wichtiger Moment für beide Seiten ist die Schlüssel- und Wohnungsübergabe. Dabei sollte die Eigentümer oder der Eigentümer auf keinen Fall das Wohnungsübergabeprotokoll vergessen! „Vor allem bei Bestandsimmobilien ist es ganz wichtig, den Zustand des Eigentums zum Zeitpunkt der Übergabe zu dokumentieren“, sagt Tewes, „damit reduziert man das Streitpotenzial beim Auszug erheblich!“ Wenn es nämlich bei Beendigung eines Mietverhältnisses zu Auseinandersetzungen komme, dann habe dies häufig mit Schäden zu tun, die vorher nicht eindeutig dokumentiert worden seien. Das kann man vermeiden, wenn man bei der Wohnungsübergabe genau und einvernehmlich festhält, dass beispielsweise die Wohnungstür eine kräftige Schramme hat oder eine Fliese im Badezimmer einen Riss aufweist.
„Eine nicht renovierte Wohnung macht bei der Besichtigung natürlich einen schlechteren Eindruck, das könnte die Verhandlungen um die gewünschte Mietsumme erschweren.“
Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888
Zudem muss jede angehende Vermieterin oder Vermieter für sich entscheiden, ob die eigene Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben – und später zurückgegeben – werden soll. „Der Trend geht eindeutig zur nicht renovierten Übergabe“, beobachtet Tewes. Das hat für beide Seiten einen wichtigen Vorteil: Die Mieter können die Wohnung von vornherein so gestalten, wie es ihrem Geschmack entspricht. Und der oder die Eigentümerin entgeht bei Beendigung des Mietverhältnisses dem Streit über die Frage, was auf welche Weise hätte renoviert werden müssen.
Allerdings weist Tewes auch auf einen Nachteil für die Eigentümerseite hin: „Eine nicht renovierte Wohnung macht bei der Besichtigung natürlich einen deutlich schlechteren Eindruck auf die Interessenten, das könnte die Verhandlungen um die gewünschte Mietsumme erschweren.“
Vorweg: „95 Prozent aller Mietverhältnisse unserer Mitglieder laufen problemlos“, betont Tewes, „das bestätigt übrigens auch der Mieterverein Köln, der die Interessen der Mieterinnen und Mieter vertritt.“
Problemlos heißt: Es läuft. Mieter und Vermieter haben in der Regel wenig Kontakt. Mit zwei Ausnahmen: Mindestens ein Mal pro Jahr hören die Mieter von den Eigentümern, sie erhal-ten dann nämlich die jährliche Nebenkostenabrechnung, auf die sie einen Rechtsanspruch haben.
Wichtig: Vermieter müssen innerhalb des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres abrechnen, sonst verfallen ihre möglichen Nachforderungen! „Die Nachforderungsrechte der Mieterseite hingegen bestehen auch darüber hinaus“, informiert Tewes. Er weist zudem darauf hin, dass Nebenkostenabrechnungen „keine Kleinigkeit“ sind. „Wer daran kein Interesse hat oder sich überfordert fühlt, kann das an entsprechende Dienstleister abgeben.“
„Kaum ein Vermieter kennt genau seine Rechte und kann genau einschätzen, was im Bedarfsfall zu tun ist.“
Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888
Die zweite Ausnahme: Die Vermieter sind jederzeit verantwortlich dafür, dass die Mieter die Wohnung so nutzen können, wie sie sie angemietet haben. Tritt ein Mangel auf, muss der Vermieter oder die Vermieterin Abhilfe schaffen. In solchen Fällen wenden sich also die Mieter anlassbezogen an die Eigentümer – und die müssen aktiv werden.
Und dann gibt es noch den Fall, dass ein Mietverhältnis nicht problemlos verläuft. Beschweren sich beispielsweise Nachbarn über das Verhalten des Mieters oder der Mieterin oder bekommt die Eigentümerseite mit, dass die Mieter das Objekt nicht vertragsgemäß nutzen oder behandeln, dann liegt es natürlich in ihrem Interesse einzugreifen. Das Problem: „Hier wird es schnell juristisch“, weiß Tewes. „Kaum ein Vermieter kennt genau seine Rechte und kann genau einschätzen, was im Bedarfsfall zu tun ist.“ Er rät in einem solchen Fall dazu, eine Fachanwältin oder -anwalt zu kontaktieren. „Alternativ empfiehlt sich eine Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein“, sagt er, „denn wir bieten unter anderem Rechtsberatung an, 20 Vertragsanwälte stehen unseren Mitgliedern mit Rat und Tat zur Seite.“
Auch wenn die meisten Vermieterinnen und Vermieter an einer langfristigen Bindung interessiert sind – irgendwann endet jedes Mietverhältnis. Dann stehen für die Eigentümer vor allem zwei Aufgaben an: zum einen die Rückübergabe der Wohnung. Dazu empfiehlt sich unbedingt ein Abgabeprotokoll, am besten hat man dazu auch das Übergabeprotokoll vom Beginn des Mietverhältnisses zur Hand. Gemeinsam mit der Mieterin oder dem Mieter nimmt man die Wohnung samt aller übrigen vermieteten Räume, etwa Keller, Speicher oder Garten, in Augenschein und gleicht etwaige Mängel mit dem Zustand zu Mietbeginn.
„Die Wohnungseigentümer sollten sich an dieser Stelle klarmachen, dass sie nicht erwarten dürfen, eine neue Wohnung vorzufinden.“
Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888
Wichtig: „Die Wohnungseigentümer sollten sich an dieser Stelle klarmachen, dass sie nicht erwarten dürfen, eine neue Wohnung vorzufinden“, rät Tewes. „Mieter zahlen die Miete ja fürs Wohnen und damit letztlich für das legitime Abnutzen der Wohnung.“ Prüfen darf und muss die Eigentümerin oder der Eigentümer aber sehr wohl, ob die Abnutzung dem normalen Maß entspricht oder erhebliche Mängel hinzugekommen sind, die bei Übergabe nicht vorhanden waren.
