Den Wert der Immobilie halten – oder sogar steigern 

Eine Immobilie verkauft sich heute immer und überall? Stimmt nicht. Auch wenn die Nachfrage hoch ist und das Angebot knapp: Wer einen guten Preis erzielen möchte, muss regelmäßig den Werterhalt und idealerweise auch die Wertsteigerung im Blick behalten. Worauf es ankommt, darüber sprach unser Autor Lothar Schmitz mit Kambiz Payandeh, Verkaufsleiter bei der S Immobilienpartner GmbH.

Juni 2021

Herr Payandeh, wer gerade eine Immobilie erworben hat, muss sich doch jetzt noch keine Gedanken darüber machen, wie er deren Wert erhält oder gar steigert, oder?

Beim Kauf eines Einfamilienhauses sollten Sie den Werterhalt Ihrer Immobilie stets im Hinterkopf haben. Stellen Sie sich beispielsweise vor, die Fassade Ihres Hauses hat eine kleine Macke – an dieser Stelle tritt Feuchtigkeit ins Mauerwerk ein. Wenn Sie das frühzeitig beheben, sind die Kosten gering. Wenn Sie das Problem hingegen nicht behandeln, kann der ursprünglich kleine Mangel zu einer erheblichen und teuren Sanierungssmaßnahme führen. Und – wenn es dann doch mal um den Verkauf der Immobilie geht – zu unangenehmen Kosten- oder gar Regressdiskussionen mit den Kaufinteressenten oder Käuferinnen und Käufern.

Und wie ist es bei Eigentumswohnungen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man Teileigentum. Hier wird das Thema der Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum über eine gemeinsame Instandhaltungsrücklage mit den übrigen Eigentümerinnen und Eigentümern und der Hausverwaltung geregelt. Die Renovierung oder Modernisierung des Sondereigentums obliegt hingegen der Wohnungseigentümerin oder dem Wohnungseigentümer.

Wann sollte denn der Werterhalt, wann eine Wertsteigerung im Vordergrund stehen?

Der Werterhalt einer Immobilie sollte immer im Vordergrund stehen. Jede Immobilienbesitzerin und jeder Immobilienbesitzer – vor allem, wenn sie oder er das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt – ist daran interessiert, die Immobilie langfristig in einem guten Zustand zu erhalten. Also wird man in regelmäßigen Abständen für die erforderlichen Reparaturen sorgen, in größeren Abständen auch für erheblichere Maßnahmen. Wer zum Beispiel ein 20 Jahre altes Bad erneuert, steigert damit die Wohnqualität – und trägt zum Werterhalt seines Hauses bei. Auf jeden Fall sollten Eigentümerinnen und Eigentümer einen Sanierungs- oder Modernisierungsstau vorausschauend vermeiden.

Kambiz Payandeh, Verkaufsleiter bei der S Immobilienpartner GmbH
Foto: Mareen Fischinger

Steigert jede Maßnahme den Wert der Immobilie?

Nicht zwangsläufig. Viele Maßnahmen sind ja Geschmackssache. Nicht jede Erneuerung, die der Eigentümerin oder dem Eigentümer am Herzen liegt, überzeugt eine mögliche Käuferin oder einen möglichen Käufer. Wir haben schon erlebt, dass Käuferinnen und Käufer Badinstallationen oder neu verlegte Böden entfernt und durch neue ersetzt haben, obwohl die Alteigentümerin oder der Alteigentümer sie erst kürzlich ausgetauscht hatte. In der Hoffnung, damit einen höheren Verkaufserlös zu erzielen. Oft wurde dann mehr Geld für die letztlich überflüssige Investition ausgegeben, als beim Verkauf als zusätzlicher Erlös zu erzielen war. Bei konkreten Verkaufsabsichten sollte man hier vorab den fachlichen Rat einholen.

Aber zweifellos lässt sich der Wert der Immobilie doch steigern?

Das stimmt. Im Grunde können alle fachgerecht ausgeführten energetischen und technischen Sanierungsmaßnahmen dazu beitragen, den Wert der Immobilie nicht nur zu erhalten, sondern auch zu steigern. Insbesondere Investitionen energetischer Art, also zum Beispiel eine neue Heizungsanlage, neue Fenster oder eine zeitgemäße Dach- oder Fassadendämmung.

Steigern derartige Dämmmaßnahmen grundsätzlich den Wert einer Immobilie?

Nicht in jedem Fall. Man muss sich gut beraten lassen, gerade bei älteren Bestandsimmobilien oder einem klassischen Altbau ist der Rat von Fachleuten gefragt. Die Maßnahme muss fachgerecht ausgeführt werden. Geschieht dies nicht, kann es zum Beispiel zu Kältebrücken und Schimmelbildung kommen. Das mindert sogar den Wert der Immobilie, weil es zu einem zusätzlichen Aufwand führt, die Schäden später wieder zu beheben.

Wie kann ich sonst noch den Wert steigern?

Zum Beispiel, wenn es genehmigungsfähige An- oder Ausbaumöglichkeiten gibt, die zu einer Erweiterung der Wohnfläche führen. Dies kann zur Wertsteigerung führen. Eine weitere Möglichkeit ist der Umbau der Immobilie zu barrierefreiem Wohnen. Mehr Wohnkomfort und Wohnqualität bieten bei einem möglichen späteren Verkauf Alleinstellungsmerkmale, die gleichzeitig eine breitere Zielgruppe ansprechen.

Eine neue Heizung oder eine neue Dämmung sorgen erst einmal für erhebliche Kosten. Was empfehlen Sie?

Bei Eigentumswohnungen ist die Sache klar: Wie eingangs erwähnt, zahlt man regelmäßig in eine Instandhaltungsrücklage ein, aus der gemeinsam beschlossene Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden. Maßnahmen am Sondereigentum (also der Wohnung) obliegen der jeweiligen Eigentümerin beziehungsweise dem jeweiligen Eigentümer. Das gleiche Prinzip würde ich auch Besitzerinnen und Besitzern eines Einfamilienhauses empfehlen: Bilden Sie eine regelmäßige Rücklage für spätere Modernisierungen. Bei der Anlageform der Rücklage kann man sich vertrauensvoll an die Spezialistinnen und Spezialisten der Sparkasse KölnBonn wenden. Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, um Geld für solche Zwecke anzusparen, beispielsweise ein Bausparvertrag. Wer sofort aktiv werden will oder muss, für den kann ein Modernisierungsdarlehen sinnvoll sein. Dabei wiederum kann eine staatliche Förderung in Frage kommen. Auch dazu berät die Sparkasse KölnBonn umfassend.

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