Kölner Speckgürtel: Wann sich ein Umzug lohnt

Weil Wohnungen und Häuser in Köln für viele unerschwinglich werden, zieht es immer mehr Käuferinnen und Käufer in den Speckgürtel der Domstadt. Auch wenn dort vielerorts die Preise ebenfalls steigen, kommt eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts HWWI zu dem Ergebnis: Für Immobilienerwerbende zahlt sich ein Umzug in die Peripherie in vielen Fällen auf Dauer aus.

September 2021

Foto: Stocksy/ Rene de Haan

Eine Wohnung oder gar ein Haus in Köln kaufen? Dazu gehört neben sehr viel Glück vor allem eine ganze Menge Geld. „Die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot“, sagt Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888. „Und das wird auch so bleiben." Der Immobilienexperte prognostiziert, dass es innerhalb der Stadtgrenzen nur in einzelnen Viertel wie etwa Mülheim oder Deutz in den kommenden Jahren in größerem Umfang neuen Wohnraum geben wird. Doch Schnäppchen, da sind sich Immobilienexpertinnen und -experten sicher, wird es auch dort nicht geben.

Die Nachfrage in Köln ist deutlich höher als das Angebot – und das wird in den kommenden Jahren auch so bleiben.“ 

Thomas Tewes  |  Hauptgeschäftsführer Kölner Haus- und Grundbesitzerverein

Viele Immobilieninteressierte gehen daher jenseits der Stadtgrenzen auf die Suche und weichen in den sogenannten Speckgürtel aus. „In Köln kosten Eigentumswohnungen aus dem Bestand mittlerweile im Schnitt 4.000 Euro pro Quadratmeter, in begehrten Lagen sind 5.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit“, weiß Mario Smeets, Leiter Private Baufinanzierung bei der Sparkasse KölnBonn. „Im Umland ziehen die Preise zwar auch an. Je nach Standort sind Objekte dort aber oftmals 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter günstiger zu haben. Mitunter sind es allerdings aber auch nur ein paar hundert Euro.“

Höhere Kosten lassen Vorteile des Speckgürtels schmelzen

Gerade wenn der Preisunterscheid sehr gering ausfällt, sollte bedacht werden, dass mit dem Umzug aus Köln ins Umland meist ein längerer Weg zum Arbeitsplatz verbunden ist. Im schlechtesten Falle fängt die Pendelei damit erst richtig an. Die tägliche Fahrt zur Arbeit dauert dann nicht nur länger. Die höheren Kosten für Tickets des Öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder längere Wegstrecken mit dem Auto summieren sich über Jahre hinweg und lassen den Preisvorteil des Speckgürtels abschmelzen.

Standort entscheidend

Die Expertinnen und Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) sind daher im Auftrag der Postbank in einer Anfang August veröffentlichten Studie der Frage nachgegangen, wie lange es dauert, bis die zusätzlichen Pendelkosten aus dem Umland die Differenz zu einer Immobilie in Köln egalisiert haben. Das kommt ganz entscheidend auf den Standort an, so das Fazit der Studie.

Für die Studie wurde in einem ersten Schritt der Durchschnittspreis einer 70 Quadratmeter großen Wohnung in Köln mit dem Preisniveau verschiedener Kreise im Umland verglichen. Danach wurden für jeden Standort die zusätzlich entstehenden Pendelkosten für den Arbeitsweg in die Domstadt ermittelt – also der zusätzliche Aufwand für Bus- und Bahntickets, alternativ die Ausgaben für Treibstoff bei Nutzung eines Autos, und das Mehr an Zeit. Beides ist dann gegeneinander aufgerechnet worden.

Hürth auf Platz eins

Ergebnis: Fast überall kommen Pendlerinnen und Pendler, die „öffentlich“ unterwegs sind, günstiger weg und haben länger etwas von einem Kauf im Speckgürtel versus dem Immobilienerwerb in Köln. Nur in neun der 46 untersuchten Umkreis-Orte ist dies nicht der Fall, nämlich in Elsdorf, Wesseling, Monheim am Rhein, Niederkassel, Wachtberg, Heiligenhaus, Rheinbach, Wermelskirchen und Velbert. Wer jedoch beispielsweise in Hürth baut oder kauft und dann in die Domstadt pendelt, kann das gut 42 Jahre lang tun, ehe die Fahrtkosten mit Bus und Bahn den Vorteil beim Immobilienerwerb kompensiert haben. Wird das Auto für den Arbeitsweg genutzt, sind es immerhin noch 25 Jahre. Immobilienkäuferinnen und -käufer in Leverkusen profitieren laut Modellrechnung 37 Jahre, wenn sie mit dem ÖPNV fahren. Bei der Fahrt mit dem Auto reicht der Kostenvorteil knapp 24 Jahren. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendlerinnen und Pendler im Kölner Umland landet Brühl. Bus- und Bahnfahrerinnen und -fahrer haben das gesparte Kapital nach 35 Jahren verbraucht, Autopendlerinnen und -pendler nach rund 15 Jahren. Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 25 Jahren Pendeln günstiger bleibt als das Investment im Kölner Stadtgebiet, sind Pulheim, Dormagen und Bergisch Gladbach. Das gilt allerdings nur, wenn Pendlerinnen und Pendler sich nicht selbst hinter das Steuer setzen.

Homeoffice hebt Preisvorteil gegenüber Köln schneller auf

Die HWWI-Studie denkt auch noch einen Schritt weiter: In der Coronapandemie wurde viel im Homeoffice gearbeitet. Daher wurde dieser Faktor in einer gesonderten Rechnung berücksichtigt. Der Ansatz dabei: Das Büro zu Hause verringert zwar die Pendelkosten. Aber es treibt auch den Preis der Immobilie nach oben, weil sich Videokonferenzen und andere Arbeiten am Computer auf Dauer schlecht vom Küchen- oder Wohnzimmertisch aus erledigen lassen. Daher hat das HWWI die zusätzlichen Kosten für ein separates Zimmer von 20 Quadratmetern in der Wohnung oder dem Haus in die Rechnung einbezogen. Dem Anschaffungspreis einer 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln wurde also der einer 90-Quadratmeter-Wohnung im Umland gegenübergestellt.

Das Ergebnis mindert in der Summe den Preisvorteil des Umlands. Wenn Pendlerinnen oder Pendler zwei Tage pro Woche von zu Hause aus arbeiten, dauert es in Hürth nur noch fast elf Jahre und in Brühl neun Jahre, bis sich im direkten Vergleich der Nachteil einer teuren Stadtwohnung egalisiert hat. Beide Städte können aber mit diesen Ergebnissen weiterhin ihre Top-Platzierung unter den untersuchten Standorten verteidigen.

Auch Top-Lagen im Umland rechnen sich

Auch im Umland gilt: In begehrten Lagen müssen Immobilieninteressierte bereit sein, gegenüber dem jeweiligen Durchschnittspreis tiefer in die Tasche zu greifen. Wenn die neue Wohnung in Hürth oder Leverkusen zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug laut HWWI-Studie für eine Berufspendlerin oder eine Berufspendler im ÖPNV immer noch mehr als 25 Jahre lang. In Brühl, Pulheim und Dormagen würde sich das Investment auch bei einem Preisaufschlag von 20 Prozent mehr als zwei Jahrzehnte rentieren.

Insgesamt zeigt die Modellrechnung: Ein Umzug ins Kölner Umland lohnt sich für einen Haushalt mit einer Berufspendlerin oder einem Berufspendler nur dann für mehr als 20 Jahre, wenn die Strecke in höchstens 25 Minuten zu bewältigen ist. Der Faktor Zeit – unmittelbar mit der Frage der Verkehrsanbindung verbunden – ist für Pendlerinnen und Pendler somit eine entscheidende Größe. Leverkusen, Brühl, Rösrath oder Pulheim beispielsweise sind Städte, von denen man bis zum Kölner Hauptbahnhof mit der Bahn etwa 20 Minuten unterwegs ist. Entsprechend weit vorn landen sie im Ranking des HWWI. Dementsprechend sind diese Standorte mittlerweile aber auch bei Immobilienkäuferinnen und -käufern gefragt.

Seelenlose Pendlervorstätte sind passè

Denn wer sich heute für den Speckgürtel entscheidet, muss kaum noch fürchten, in einer seelenlosen Pendlervorstadt zu leben. „Familien mit Kindern zieht es immer mehr ins Grüne“, sagt Thomas Tewes. „Und je mehr Menschen dort wohnen, umso besser wird auch die Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote oder Ärzte findet man heute also ausreichend im Kölner Umland.“

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