WOHNEN

Wie die Generation Y Wohneigentum finanzieren kann

Wer in Bonn oder Köln eine Wohnung mieten möchte, muss tief in die Tasche greifen. Für die Summe, die man monatlich als Miete bezahlt, könnte man jedoch langfristig gesehen auch eine eigene Wohnung kaufen. Oft fehlt gerade jungen Menschen dafür allerdings das nötige Eigenkapital. Lesen sie hier, wie der Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Hauses trotzdem gelingen kann.

Juli 2021 •5 Min. Lesezeitmein Geld, Wohnen

Adobestock/Simona

Eine Wohnung mit etwa 100 Quadratmetern in Köln mieten? Das kostet locker um die 1.000 Euro im Monat – kalt. Dann liegt die Wohnung aber noch nicht im Zentrum, sondern eher in Roggendorf, Weiden oder Ostheim. In Bonn ist die Situation nicht viel besser. Und das ist noch nicht die schlechte Nachricht. Die lautet: „Wir haben noch nicht das Ende der Fahnenstange erreicht“, weiß Robert Schäfer, Sparkassenbetriebswirt bei der Sparkasse KölnBonn und Leiter Immobilienfinanzierung Köln linksrheinisch. Die Preise fürs Wohnen werden also noch weiter steigen.

Niedrige Zinsen, aber hohe Preise

Wer 1.000 Euro im Monat an Miete bezahlt, kommt im Jahr auf 12.000 Euro. Nach zehn Jahren haben die Mieterinnen und Mieter also 120.000 Euro auf das Konto ihrer Vermieterin und ihres Vermieters überwiesen. Mit dieser Summe könnte man zwar in Köln und Bonn noch kein Wohneigentum kaufen, ein guter Grundstock für eine eigene Immobilie wäre sie jedoch durchaus. Das gilt besonders in Zeiten niedriger Zinsen bei der Baufinanzierung: Dadurch lässt sich derzeit mit einer monatlichen Rate, die nicht höher ist als die monatliche Miete, eine eigene Wohnung oder ein Haus über die Jahre bequem abzahlen. Das Problem ist: Oft fehlt gerade bei jungen Käuferinnen und Käufern das notwendige Eigenkapital, um bei der Bank einen Immobilienkredit zu bekommen.

Wofür stehen die Generationen X, Y und Z?

Das Problem trifft vor allem diejenigen, die zwischen 25 und 39 Jahren alt sind. Denn zwischen 25 und 40 steigt die Eigentumsquote von ungefähr elf auf über 50 Prozent, so das Fazit der Studie „Wohneigentum in Deutschland“ des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica in Berlin. Diese zwischen 1981 und 1995 Geborenen werden auch Generation Y oder Millenials genannt. Sie sind oft noch nicht lange genug im Job, um bereits ausreichend Vermögen gebildet zu haben.

Portraitfoto Robert Schäfer — Robert Schäfer ist Leiter der Immobilienberatung Köln linksrheinisch.

Das gilt zumindest dann, wenn sie einen Hochschulabschluss gemacht haben. „Natürlich ist uns das bewusst“, sagt Schäfer. „Darum sind wir auch bereit, ein höheres Risiko zu übernehmen, wenn beispielsweise eine Akademikerin, die in einer Branche mit Nachwuchsmangel arbeitet, ein Darlehen aufnehmen will. Studien zeigen immer wieder, dass sie künftig mit überdurchschnittlichem Lohn rechnen darf“. Schäfer stellt jedoch auch klar: „Ganz ohne Eigenkapital geht es trotzdem nicht“.

Abdeckung der Nebenkosten

Das Eigenkapital dient zur Abdeckung der Kaufnebenkosten. Mit Makler ca. 12,5 Prozent des Kaufpreises. Erst danach verringert sich mit Blick auf die Immobilie das Finanzierungsrisiko der Sparkasse. Und zudem sinken die Darlehenszinsen bei geringerer Finanzierungshöhe.

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Weil die Höhe des Eigenkapitals sich jedoch prozentual zur Höhe des Kaufpreises berechnet, steigt mit immer höheren Immobilienpreisen auch die Höhe des notwendigen Eigenanteils.

„20 Prozent des Kaufpreises sollten Käuferinnen und Käufer üblicherweise mitbringen.“

Und das kann ziemlich viel sein, denn auch wenn die Zinsen sehr niedrig sind – die Preise sind es leider nicht: Eine Wohnung mit beispielsweise einhundert Quadratmetern in Bonn-Bad Godesberg kostet 665.000 Euro.

20 Prozent Eigenkapital entsprechen also 133.000 Euro. Und das ist noch nicht alles: Die Kaufnebenkosten werden nämlich nicht finanziert – und berechnen sich ebenfalls prozentual zum Kaufpreis. Zu ihnen gehören beispielsweise die Kosten für die Maklerin und den Makler, für die Notarin und den Notar und für die Grunderwerbsteuer. Alles in allem liegen sie bei rund zehn Prozent des Kaufpreises. In diesem Fall also bei weiteren etwa 66.000 Euro. Optimalerweise hätten also die Käuferin und der Käufer bereits rund 200.000 Euro angespart.
Früh mit der Finanzplanung anfangen

Das ist nicht nur für Berufseinsteigerinnen und -einsteiger eine hohe Summe. Erschwerend kommt hinzu, dass aufgrund der niedrigen Zinsen eine Vermögensbildung mit rein konservativen Anlageformen nicht möglich ist. „Trotzdem lässt sich mit 100 Euro im Monat in wenigen Jahren zumindest ein Fundament für ein Vermögen anlegen“, sagt Robert Schäfer.

„Dazu muss man derzeit allerdings auch bereit sein, in Wertpapiere zu investieren.“

Schäfers Tipp: „So früh wie möglich beraten lassen und einen Finanzfahrplan erstellen. Auch dann, wenn man den Immobilienkauf noch gar nicht vor Augen hat“. Wer erst mit dem Vermögensaufbau beginnt, wenn der Wohnungs- oder Hauskauf ansteht, verschwendet dagegen wertvolle Zeit, in der die Immobilienpreise weiter steigen können. Doch auch in dieser Situation gibt es noch Möglichkeiten den Traum vom Wohneigentum wahr werden zu lassen.

Fünf Tipps, wie die Generation Y den Immobilienkauf umsetzen kann

Bestandsimmobilien kosten oft weniger als ein Neubau. Wer sein Umfeld darüber informiert, dass man sich für einen Haus- oder Wohnungskauf interessiert, hört vielleicht frühzeitig von einem Verkauf. Die Umgestaltung der Immobilie nach den eigenen Wünschen kann dann nach und nach und je nach finanzieller Situation stattfinden.
Nicht direkt nach der Traumwohnung suchen. Vielleicht kann man zunächst in eine weniger zentral-gelegene Wohnung im Speckgürtel ziehen und eventuell auch bei der Größe Abstriche machen. Wer bereit ist, mit dem ÖPNV zur Arbeit zu pendeln, um sich die Kosten für ein eigenes Auto zu sparen, kann diese Immobilie nach einigen Jahren in eine Finanzierung für die Wunschimmobilie einbringen. „Man muss sich allerdings darüber im Klaren sein, dass der Speckgürtel von Köln in Pulheim und Bergheim beginnt“, sagt Robert Schäfer. Das heißt, man wohnt zwischen 20 und 40 Kilometer oder Minuten Pendelzeit vom Dom entfernt. „Seit das Homeoffice durch die Coronapandemie aber allgemein anerkannt ist, entfällt für viele immerhin das tägliche Pendeln“, so Schäfer.
Als Paar kaufen. Wer zu zweit eine Immobilie kauft, braucht vielleicht etwas mehr Platz. Allerdings machen sich die geteilten Ausgaben speziell beim Eigenkapital und den Kaufnebenkosten schnell bemerkbar. Außerdem kann ein Paar monatlich eine höhere Rate bezahlen, und hat somit den Kredit schneller abbezahlt als ein Single. Für einen Immobilienkauf muss man übrigens weder verheiratet noch verpartnert sein.
Die Eltern um finanzielle Hilfe bitten. Vielleicht können sie eine Summe zum Kauf beisteuern – eventuell als Schenkung, also als vorweggenommenes Erbe. Das sollte man jedoch schriftlich festhalten.
Nach Fördermöglichkeiten suchen. Wer beispielsweise bereit ist, ein energieeffizientes Haus zu kaufen, kann ab Juli 2021 auf einen Zuschuss der KfW hoffen. Auch wer in der Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie stöbert, findet eventuell interessante Fördermöglichkeiten.

KfW-Förderkredite

Wer sich mit dem Eigentumserwerb auseinandersetzt, sollte sich unbedingt auch über Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten informieren.