Planen statt sorgen: Mit einer passenden Anschlussfinanzierung sichern Sie sich attraktive Konditionen, langfristige Planungssicherheit und das beruhigende Gefühl, auch in Zukunft finanziell bestens aufgestellt zu sein. Wir zeigen Ihnen, was jetzt wichtig ist und worauf es wirklich ankommt.
Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus und besteht noch eine Restschuld, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Für die Anschlussfinanzierung haben Sie drei Optionen: Sie bleiben bei Ihrer Bank (Prolongation), wechseln zu einer neuen Bank (Umschuldung) oder Sie sichern sich schon jetzt gute Konditionen für die Zukunft (Forward-Darlehen).
Am besten holen Sie rund drei bis fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung erste Angebote ein. So können Sie die verschiedenen Optionen gründlich abwägen.
Wie günstig die Konditionen für die Anschlussfinanzierung ausfallen, hängt von mehreren Faktoren ab: dem allgemeinen Zinsniveau, Ihrer Restschuld, dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie und Ihrer Bonität.
Die Anschlussfinanzierung kommt ins Spiel, wenn die Zinsbindung Ihres Kredits ausläuft und weiterhin eine Restschuld besteht. Sie ist sozusagen die Weiterfinanzierung Ihrer Immobilie.
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung in Köln. Die meisten Baufinanzierungskredite haben eine Sollzinsbindung zwischen 10 und 15 Jahren. In dieser Zeit sind die Zinsen garantiert, bleiben also für die Dauer der Laufzeit gleich. Läuft diese Zinsbindung aus und es besteht weiterhin eine Restschuld für Ihren Kredit, benötigen Sie eine neue Finanzierung für Ihre Wohnung: die sogenannte Anschlussfinanzierung. Mit ihr führen Sie Ihre Baufinanzierung weiter – nur eben zu neuen Konditionen. Alternativ können Sie einen neuen Kredit entweder bei Ihrer bisherigen Bank abschließen oder mit einer neuen Bank vereinbaren. Es stehen Ihnen also drei verschiedene Optionen zur Verfügung:
Schließen Sie keine neue Finanzierung ab, läuft das Darlehen Ihrer Baufinanzierung in der Regel zu einem variablen Zinssatz weiter. Und das bedeutet weniger Planungssicherheit und oft ungünstige Konditionen. Es ist also sinnvoll, sich mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung zu beschäftigen.
Ihre Bank informiert Sie ungefähr drei bis sechs Monate vor dem Ende Ihrer Zinsbindung über eine mögliche Weiterfinanzierung. Oft ist es dann allerdings zu spät, sich ausführlich über eine Anschlussfinanzierung zu informieren, Angebote zu vergleichen und zwischen den Optionen abzuwägen. Idealerweise holen Sie deshalb etwa drei bis fünf Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung erste Angebote ein.
Bei einer langen Zinsbindung kann es auch schon nach ungefähr 10 Jahren Kreditlaufzeit sinnvoll sein, erste Angebote zu vergleichen. Der Grund: Zehn Jahre nach vollständige Empfang Ihres Darlehens haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB)
mit sechsmonatiger Frist. Sie können Ihren bisherigen Kredit also kündigen – unabhängig von der vereinbarten Laufzeit des Darlehens. Das kann sich vor allem dann lohnen, wenn das aktuelle Zinsniveau deutlich unter dem Ihres ursprünglichen Vertrags liegt. Schließlich sparen Sie durch die vorzeitige Änderung langfristig Geld.
Das hängt vor allem davon ab, wie lange Ihre aktuelle Zinsbindung noch gilt.
Mit dem Forward-Darlehen können Sie sich Monate oder Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung mit festem Zinssatz sichern. Unabhängig davon, ob die Zinsen steigen, sind die vereinbarten Zinsen also garantiert. Das kann sich vor allem lohnen, wenn Sie aktuell davon ausgehen, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung steigen werden oder wenn der Wert Ihrer Immobilie gestiegen ist. Denn die neue Bank wird Ihre Immobilie sehr wahrscheinlich neu bewerten. Ist der Marktwert höher, verbessert das den Beleihungsauslauf (Verhältnis zwischen Ihrer Restschuld und dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie) – und damit oft auch die Konditionen.
Sie können das Forward-Darlehen bis zu vier Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung abschließen. Ein guter Zeitpunkt, um erste Angebote einzuholen, ist daher ungefähr drei bis fünf Jahre vor dem Ablauf Ihrer Zinsbindung. So haben Sie genug Zeit, die Angebote zu vergleichen und Ihre Entscheidung gründlich zu überdenken.
Beachten Sie vor dem Abschluss: Für die Zinssicherung fällt ein sogenannter Forward-Aufschlag an. Dieser ist umso höher, je früher Sie sich die Zinsen sichern. Liegt der Forward-Aufschlag über Ihrem erwarteten Zinsvorteil, kann es sich daher auch lohnen, mit dem Abschluss einer Finanzierung zu warten.
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Bei der Umschuldung lösen Sie Ihr bestehendes Darlehen ab und schließen eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank ab. Das ist zwar aufwendiger, kann sich aber vor allem bei einer noch hohen Restschuld lohnen. Denn in der Regel gilt: Je höher die Restschuld, desto eher lohnt sich ein Anbieterwechsel, weil schon ein kleiner Zinsunterschied auf eine große Summe über viele Jahre spürbare Ersparnisse bringt.
Damit die neue Bank für die Prüfung Ihrer Unterlagen und alle weiteren Vorgänge noch ausreichend Zeit hat, starten Sie am besten sechs bis zwölf Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung mit einem Vergleich. Prüfen Sie, ob andere Anbieter bessere Konditionen bieten und ob sich eine Umschuldung lohnt.
Tipp: Achten Sie beim Vergleich nicht nur auf den Zinssatz. Schauen Sie auch auf mögliche Nebenkosten (z. B. Notar- und Grundbuchkosten oder Bereitstellungszinsen), die mit der Umschuldung erneut anfallen würden.
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Etwa drei bis sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindung unterbreitet Ihre Bank Ihnen ein Angebot für eine Weiterfinanzierung. Nehmen Sie es an, spricht man von Prolongation.
Das Prolongationsangebot kommt meist automatisch. Damit Sie allerdings noch ausreichend Zeit haben, es zu vergleichen, holen Sie idealerweise sechs bis zwölf Monate vorher Vergleichsangebote ein. So können Sie bei Bedarf nachverhandeln. Denn die Prolongation ist zwar der unkomplizierteste Weg, aber nicht immer der günstigste.
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In manchen Fällen kann auch ein Bausparvertrag zur Zinssicherung sinnvoll sein. Er ersetzt zwar nicht die klassische Anschlussfinanzierung, kann aber eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit sein.
Denn so besparen Sie während Ihrer laufenden Finanzierung mit einem Teil der Darlehensrate auch den jeweiligen Bausparvertrag. Dessen Darlehen kann dann bei Ablauf der Zinsbindung eingesetzt werden.
Die Vorteile:
Möglicher Nachteil: Je nach Entwicklung des Zinsniveaus kann eine reguläre Anschlussfinanzierung günstiger sein.
Yunes und Julia haben vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung in Bonn-Beuel für 380.000 Euro gekauft. Sie haben damals 80.000 Euro Eigenkapital eingebracht und 300.000 Euro finanziert. Nach zehn Jahren Zinsbindung mit einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent beträgt ihre Restschuld noch rund 230.000 Euro. Die Wohnung hat in der Zwischenzeit an Wert gewonnen und wird heute mit etwa 430.000 Euro bewertet. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei rund 53,5 Prozent.
Die beiden stehen nun vor der Frage: Prolongation oder Umschuldung?
Option A – Prolongation: Ihre bisherige Bank bietet Ihnen eine Weiterfinanzierung an. Die Abwicklung ist unkompliziert, weil der Papierkram entfällt. Allerdings enthält das Angebot keinen Hinweis darauf, dass der gestiegene Immobilienwert in die Bewertung eingeflossen ist.
Option B – Umschuldung: Yunes und Julia holen zwei weitere Angebote ein. Eine andere Bank bewertet Ihre Wohnung neu, erkennt den verbesserten Beleihungsauslauf an und bietet günstigere Konditionen. Der Zinsunterschied wirkt auf den ersten Blick klein, allerdings macht er bei der Restschuld von 230.000 Euro über zehn Jahre einen spürbaren Betrag aus. Dazu kommen allerdings einmalige Kosten für die Grundschuldübertragung von rund 230 bis 460 Euro. Insgesamt lohnt sich die Umschuldung dennoch für die beiden.
Was sie außerdem überlegen: Da beide inzwischen beruflich gut aufgestellt sind, erhöhen sie die Tilgung leicht. Das erhöht zwar die monatliche Rate minimal, verkürzt aber auch die Gesamtlaufzeit deutlich und spart so Zinsen. Zusätzlich vereinbaren sie ein jährliches Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der Darlehenssumme, damit sie noch schneller schuldenfrei sind.
Der Zinssatz Ihrer Anschlussfinanzierung ist von mehreren Faktoren abhängig. Einige davon können Sie selbst beeinflussen, andere sind extern bestimmt:
Mit der Anschlussfinanzierung können Sie Ihre Finanzierung neu ausrichten und zum Beispiel auf Ihre finanzielle Situation anpassen. Am besten ist es daher, wenn Sie sich vorab bewusst machen, welche Punkte Ihnen wichtig sind:
Wenn Ihr Einkommen gestiegen ist oder Sie finanziellen Spielraum haben, lohnt es sich möglicherweise, die Tilgung zu erhöhen. Sie zahlen schneller ab, reduzieren also schneller Ihre Restschuld und sparen somit Zinsen.
Die neue monatliche Rate hängt von drei Faktoren ab: dem neuen Zinssatz, der verbleibenden Restschuld und Ihrem gewählten Tilgungssatz. Ist der neue Zinssatz höher als der bisherige, steigt die Rate – es sei denn, Sie reduzieren die Tilgung. Umgekehrt können Sie bei einem niedrigeren Zinssatz die Tilgung erhöhen, ohne dass die Rate steigt.
Es lohnt sich, verschiedene Szenarien durchzurechnen, bevor Sie sich festlegen. Falls Sie sich dabei unsicher sind, lassen Sie sich beraten oder nutzen Sie einfach den kostenlosen Baufinanzierungsrechner der Sparkasse KölnBonn.
Vergleichen Sie verschiedene Angebote, bevor Sie sich entscheiden. Selbst wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben möchten, stärkt ein Konkurrenzangebot Ihre Verhandlungsposition. Die Entscheidung hängt letztlich davon ab, welches Angebot – unter Berücksichtigung aller Nebenkosten – für Sie am günstigsten ist.
Was besser ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab: Wer zum Beispiel plant, die Immobilie in absehbarer Zeit zu verkaufen, sollte eine kürzere Zinsbindung wählen. So fällt eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung geringer aus. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken berechnen, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird.
Wer eine längere Zinsbindung wählt, profitiert von mehr Planungssicherheit – allerdings ist der Zinssatz bei längeren Laufzeiten in der Regel etwas höher. Hinzu kommt: Im Falle sinkender Zinsen sind Sie länger an den vereinbarten Satz gebunden.
Das lohnt sich vor allem, wenn Sie damit rechnen, dass Sie in den nächsten Jahren größere Summen zur Verfügung haben – zum Beispiel durch eine Erbschaft, Boni oder den Verkauf anderer Vermögenswerte. Sondertilgungsrechte geben insgesamt mehr Flexibilität.
Haben Sie Geld gespart oder geerbt, können Sie Ihre Restschuld auch vor der Anschlussfinanzierung teilweise begleichen. Das senkt die Kreditsumme, verbessert den Beleihungsauslauf und kann günstigere Konditionen ermöglichen.
Holen Sie ein Angebot bei Ihrer bisherigen Bank und mindestens zwei weitere ein. Bereiten Sie dafür folgende Unterlagen vor: aktueller Grundbuchauszug, Darlehensinformationen, Einkommensnachweise und eine aktuelle Bewertung der Immobilie.
Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Gesamtlaufzeit, die monatliche Rate, Sondertilgungsrechte und die Nebenkosten einer eventuellen Umschuldung. Falls Sie sich unsicher sind, lassen Sie sich am besten beraten.
Bei der Prolongation nehmen Sie einfach das Angebot Ihrer Bank an und müssen sich um nichts weiter kümmern. Bei der Umschuldung übernimmt die neue Bank die gesamte Abwicklung: Sie löst das bestehende Darlehen ab und übernimmt die Grundschuld. Und auch beim Forward-Darlehen können Sie sich entspannt zurücklehnen, schließlich haben Sie sich die Finanzierung inklusive Zinsen bereits im Vorfeld gesichert.
Und damit mehr Planungssicherheit in den nächsten Jahren. Mit dem Forward-Darlehen der Sparkasse KölnBonn geht das schnell und unbürokratisch.
Je früher Sie sich mit den verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen, desto besser. Denn genau so haben Sie ausreichend Zeit, die verschiedenen Alternativen abzuwägen.
Mit der Prolongation, Umschuldung und dem Forward-Darlehen gibt es verschiedene Wege, Ihre Immobilie langfristig zu finanzieren. Um herauszufinden, welcher der richtige für Sie ist, vereinbaren Sie am besten eine individuelle Beratung mit unseren Expertinnen und Experten.
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