Angebotspreise sind in den meisten Fällen verhandelbar.
Wie viel Spielraum besteht, hängt stark von der Lage, dem Zustand der Immobilie, der aktuellen Marktsituation und der Verkäuferseite ab.
In Köln und Bonn ist die Nachfrage hoch, das Angebot begrenzt. Preisverhandlungen sind zwar möglich, aber eher im einstelligen Prozentbereich. Bei Objekten mit konkreten Mängeln oder langer Vermarktungsdauer kann der Spielraum größer sein.
Die stärksten Verhandlungsargumente sind: hoher Renovierungsbedarf, schlechte Energieeffizienz, ungünstige Lage, lange Vermarktungsdauer und offensichtliche Mängel.
Eine gesicherte Finanzierung kann Ihnen bei der Verhandlung einen großen Vorteil verschaffen: Verkäuferinnen bevorzugen oft Käufer, die eine Finanzierungsbestätigung vorlegen können.
In der Regel ja. Denn Angebotspreise sind selten in Stein gemeißelt, sondern eher ein Anhaltspunkt. Wie viel Spielraum Sie tatsächlich haben, hängt allerdings von verschiedenen Faktoren ab.
In einem sogenannten Verkäufermarkt – also wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt – haben Verkäuferinnen und Verkäufer die stärkere Position. Und das bedeutet: Größere Preisnachlässe sind eher unrealistisch – vor allem dann, wenn mehrere Käuferinnen und Käufer ein Gebot abgeben.
In einem Käufermarkt – also wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt – sieht das wiederum anders aus: Hier haben Sie als Käuferin oder Käufer eine realistische Chance, den Preis zu verhandeln.
Bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern ist der Spielraum tendenziell etwas größer als bei Wohnungen. Der höhere Kaufpreis und der kleinere Käuferkreis geben oft etwas mehr Verhandlungsraum.
Bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie haben Sie in der Regel mehr Spielraum als bei einer bezugsfertigen Immobilie. Denn auch die Sanierungsmaßnahmen kosten Geld – und können ein Argument für einen geringeren Preis sein.
Ist die Immobilie schon lange am Markt, kann das Ihre Argumentation stärken. Denn je länger ein Objekt angeboten wird, desto mehr steigt der Verkaufsdruck auf Seiten der Eigentümerin oder des Eigentümers – zum Beispiel durch laufende Instandhaltungskosten oder einfach den Wunsch nach einer zügigen Abwicklung.
Für Ihre Verhandlungsposition kann es positiv sein, wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer die Immobilie schnell verkaufen will. Das ist oft bei Erbschafts- oder Scheidungsimmobilien der Fall.
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf auch Nebenkosten an (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision). In NRW liegt diese normalerweise zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises.
Bei den Kaufnebenkosten selbst gibt es allerdings kaum Verhandlungsspielraum. Denn die Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind gesetzlich festgelegt. Und auch bei der Maklerprovision ist gesetzlich geregelt, dass diese zwischen Verkäuferin und Käufer zu gleichen Teilen aufgeteilt wird.
Sowohl in Köln als auch Bonn herrscht ein Verkäufermarkt. Und das bedeutet: Die Nachfrage übersteigt das Angebot, wodurch in der Regel mehrere Interessierte ein Gebot für eine Immobilie abgeben.
Für Ihre Preisverhandlung heißt das: Der Verhandlungsspielraum bewegt sich eher im unteren bis mittleren einstelligen Prozentbereich – es sei denn, es gibt gravierende Mängel, die Energiebilanz ist sehr schlecht oder die Immobilie ist schon lange am Markt. In diesen Fällen kann der Verhandlungsspielraum auch etwas größer sein.
Laut einer Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter (Stand Dezember 2025) lagen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland im Schnitt rund 6 Prozent unter den Angebotspreisen – mit deutlichen Unterschieden je nach Stadt und Lage.
Es kommt also nicht nur darauf an, in welcher Stadt Ihre Immobilie liegt. Auch die genaue Lage innerhalb der Stadt spielt eine Rolle.
Auch für Köln und Bonn gilt: Je gefragter das Veedel, desto kleiner ist in der Regel der Verhandlungsspielraum. Während Sie in Stadtteilen wie Köln-Nippes oder der Bonner Südstadt grob mit dem inserierten Angebotspreis kalkulieren sollten, sind die Preise im Bonner oder Kölner Speckgürtel oft stärker verhandelbar.
Mit diesen sieben Schritten gehen Sie selbstbewusster und überzeugender in die Verhandlung:
Bevor Sie über einen konkreten Preis verhandeln, werfen Sie einen Blick auf die allgemeine Marktlage: Ist es ein Käufer- oder Verkäufermarkt? Wie haben sich die Preise in der Region zuletzt entwickelt? Unser Beitrag zum Immobilienmarkt in Köln und Bonn gibt Ihnen eine aktuelle Einordnung – inklusive Preisentwicklungen nach Stadtbezirken und Wohnlagen.
Neben der allgemeinen Marktlage spielt auch der Wert der Immobilie eine Rolle. Er hängt von der Lage, dem Zustand, der Ausstattung, dem Baujahr sowie der Energieeffizienz ab. Eine grobe Orientierung, ob es sich um einen fairen Angebotspreis handelt, geben Ihnen Vergleichsangebote auf Portalen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt. Für eine genauere Einordnung sind Bodenrichtwerte, Marktberichte oder eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll (z. B. durch S Immobilienpartner – dem Immobilientochterunternehmen der Sparkasse KölnBonn).
Notieren Sie bei der Besichtigung alles, was Ihnen auffällt, zum Beispiel eine veraltete Heizungsanlage, Feuchtigkeit im Keller, Risse in der Fassade, alte Fenster, schlechte Dämmung. Fotografieren Sie die Mängel nach Möglichkeit. Denn jeder Mangel ist ein potenzielles Verhandlungsargument. Sind Sie sich unsicher, wie gravierend die Mängel sind, kann ein Sachverständigengutachten helfen.
Prüfen Sie außerdem, wie lange die Immobilie schon auf dem Markt ist. Wenn ein Objekt seit mehreren Monaten inseriert ist, kann das auf einen zu hohen Angebotspreis oder auf andere Probleme hindeuten. Beides stärkt Ihre Verhandlungsposition.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, werfen Sie am besten vor der Verhandlung einen Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Dort sehen Sie, ob größere Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geplant sind und ob die Rücklagen dafür ausreichen. Ist die Rücklage niedrig oder sind Beschlüsse zu kostspieligen Maßnahmen bereits gefasst, kann das ein legitimes und konkretes Verhandlungsargument sein.
Versuchen Sie herauszufinden, warum die Immobilie verkauft wird. So können Sie oft einschätzen, ob die Verkäuferin oder der Verkäufer Zeitdruck hat.
Legen Sie fest, was die Immobilie Ihnen maximal wert ist – und bleiben Sie dabei. Denn die Erfahrung zeigt: Wer in der Verhandlung keine klare Obergrenze hat, zahlt am Ende oft mehr als geplant.
Nicht jedes Argument zieht gleich stark. Fokussieren Sie sich daher auf Argumente, die einen großen Einfluss haben können. In der Praxis sind das oft:
Verkäuferinnen und Verkäufer wollen Sicherheit. Und genau die können Sie mit einer Finanzierungsbestätigung geben. Denn sie signalisiert: Ich bin ernsthaft interessiert, ich kann kaufen und der Abschluss ist sicher. Vor allem bei Immobilien, bei denen mehrere Interessierte ein Angebot machen, kann eine gesicherte Finanzierung sogar entscheidend sein.
Sichern Sie sich jetzt eine Finanzierungszusage der Sparkasse KölnBonn. Zu Ihrer Zusage erhalten Sie ein kostenloses Baufinanzierungszertifikat, das als Bestätigung für die Finanzierung der Kaufsumme dient – und einfach bei der Verhandlung vorgelegt werden kann.
Die Preisverhandlung sollte weder zu früh noch zu spät stattfinden. Wenn Sie direkt bei der ersten Besichtigung über den Preis verhandeln, wirkt das unprofessionell und signalisiert, dass Sie die Immobilie noch nicht wirklich geprüft haben. Im schlimmsten Fall nimmt die Verkäuferseite Ihre Verhandlungsversuche nicht ernst. Genauso problematisch ist eine Preisverhandlung unmittelbar vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Denn die Verhandlung kann mitunter ein wenig Zeit beanspruchen.
Der richtige Zeitpunkt ist daher nach der Besichtigung, wenn Sie sich einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie verschafft haben und noch genug Zeit bis zum Notartermin ist. Idealerweise sammeln Sie dafür direkt konkrete Argumente und machen ein realistisches Gegenangebot.
Beauftragen Sie eine Expertin (z. B. einen Sachverständigen) mit der Bewertung der Immobilie, ist der beste Zeitpunkt für eine Verhandlung, nachdem Sie die Ergebnisse erhalten haben. Denn konkrete Mängel mit konkreten Kosten sind das überzeugendste Argument.
Ob Sie erfolgreich verhandeln, hängt viel weniger von Ihrer Rhetorik oder Ihrer Härte während der Verhandlung ab. Viel wichtiger ist eine gute Vorbereitung. Denn wer die Marktlage kennt, den Immobilienwert realistisch einordnen kann, Mängel dokumentiert und eine Finanzierung vorlegen kann, hat die besten Chancen auf einen fairen Kaufpreis.
Planen statt sorgen: Mit einer passenden Anschlussfinanzierung sichern Sie sich attraktive Konditionen, langfristige Planungssicherheit und das beruhigende Gefühl, auch in Zukunft finanziell bestens aufgestellt zu sein. Wir zeigen Ihnen, was jetzt wichtig ist und worauf es wirklich ankommt.
Ein Eigenheim kaufen und damit ein langfristiges Zuhause schaffen – davon träumen viele. Die Frage ist dabei nur: Ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf? Oder ist es sinnvoll zu warten, bis die Preise wieder fallen? Wir geben Ihnen eine Antwort.
Die Immobilienfinanzierung kann herausfordernd sein, besonders wenn das erforderliche Eigenkapital noch nicht zur Verfügung steht. Aber ist eine Finanzierung vielleicht auch ohne Eigenkapital möglich? Und was fällt eigentlich alles darunter?
