Sie haben die perfekte Immobilie gefunden und fragen sich nun, ob Sie einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung benötigen? Wir zeigen Ihnen, was dahintersteckt und wann welche Vereinbarung sinnvoll ist.
Ein Vorvertrag ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen Käuferin und Verkäufer, in der sich beide dazu verpflichten, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen.
Eine Reservierungsvereinbarung dient dazu, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum vom Markt zu nehmen. Dabei entsteht noch keine verbindliche Kauf- bzw. Verkaufsverpflichtung.
Ein Vorvertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Eine Reservierungsvereinbarung ist meist formfrei möglich.
Ein Vorvertrag bietet damit hohe Planungssicherheit. Er ist allerdings auch mit Notarkosten verbunden und in der Praxis eher selten.
Eine Reservierung bietet etwas mehr Flexibilität. Sie ist in der Praxis gängiger.
In Städten mit hoher Nachfrage, wie in Köln und Bonn, ist eine frühzeitige Finanzierungsklärung der beste Weg, um sich eine Immobilie zu sichern.
Ein Vorvertrag – manchmal auch Optionsvertrag genannt – ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen Käuferin und Verkäufer. Eine solche Vereinbarung verpflichtet beide Parteien dazu, den endgültigen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen. Damit ein Vorvertrag rechtlich gültig ist, muss er notariell beurkundet werden.
Ein rechtlich bindender Vorvertrag kann beim Immobilienkauf in bestimmten Fällen sinnvoll sein, zum Beispiel:
Ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist rechtlich bindend. Ein Rücktritt ist zwar in der Regel möglich, führt allerdings fast immer zu Schadensersatzforderungen. Die meisten Vorverträge enthalten dafür entsprechende Rücktrittsklauseln. Sie legen fest, unter welchen Bedingungen ein Ausstieg möglich ist – zum Beispiel, wenn die Finanzierung trotz ernsthafter Bemühungen nicht zustande kommt.
Damit der Vorvertrag alles Wichtige klärt, enthält er idealerweise folgende Punkte:
Bei einem Vorvertrag entstehen Notarkosten, die sich am vereinbarten Kaufpreis orientieren. Sollten Sie vorab eine Beratung oder eine Vertragsprüfung bei Ihrer Notarin oder Ihrem Notar vereinbaren, können dafür weitere Kosten anfallen.
Bitte beachten Sie: Die Kosten für den Vorvertrag fallen auch an, wenn der Immobilienkauf später nicht zustande kommt.
Eine Reservierungsvereinbarung ist eine informelle, unverbindliche Absprache – meist zwischen Maklerin und Kaufinteressent. Mit dieser Vereinbarung verpflichtet sich die Maklerin beziehungsweise der Makler, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für Sie zu reservieren, also keiner anderen Interessentin beziehungsweise keinem anderen Interessenten anzubieten. Dafür zahlt die Käuferin oder der Käufer eine Reservierungsgebühr.
Auch eine Reservierungsvereinbarung kann rechtlich bindend sein. Denn bei einer Reservierungsvereinbarung handelt es sich um einen zweiseitigen Vertrag nach § 311 BGB. Mit dem Vertrag muss die Maklerin die Immobilie für einen gewissen Zeitraum reservieren, während die der Käufer die Reservierungsgebühr zahlen muss.
Ein einseitiger Rücktritt ist nur möglich, wenn im Vertrag entsprechende Rücktritts- oder Auflösungsklauseln vereinbart sind.
Auch wenn eine Reservierungsvereinbarung formlos sein kann, sollte sie die wichtigsten Punkte enthalten:
Für eine Reservierungsvereinbarung fällt eine Reservierungsgebühr an. Diese kann sich prozentual am Kaufpreis orientieren oder als feste Pauschale festgelegt werden. Teilweise wird die Reservierungsgebühr auch auf die Maklerprovision angerechnet.
Sollte der Kaufvertrag nicht abgeschlossen werden, wird die Gebühr oft ganz oder zumindest teilweise einbehalten.
Beide Vertragsarten können beim Immobilienkauf sinnvoll sein. Der Unterschied: Ein Vorvertrag muss notariell beurkundet werden und verpflichtet zum Abschluss des Kaufvertrags. Eine Reservierungsvereinbarung benötigt keine notarielle Form und verpflichtet nicht direkt zum Kauf. Vorverträge bieten dadurch mehr Planungssicherheit, sind durch die Notarkosten aber auch teurer. Kurz und knapp für Sie im Überblick:
| Vorvertrag | Reservierungsvereinbarung | |
|---|---|---|
Rechtliche Bindung | Ja | Möglich |
Notarielle Beurkundung | Erforderlich | Nicht erforderlich |
Kosten | Notarkosten | Reservierungsgebühr |
Rücktritt | Möglich, aber mit Schadensersatz | Abhängig von Rücktrittsklauseln |
Planungssicherheit | Sehr hoch | Mittel |
Ein gängiges Beispiel: Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Die Finanzierungszusage der Bank ist da, der Darlehensvertrag dauert aber noch 4 Wochen. Mit einem Vorvertrag sichern Sie sich die Immobilie verbindlich. Das bedeutet: Die Verkäuferin oder der Verkäufer muss sich an die Zusage halten. Und genau das gibt Ihnen mehr Planungssicherheit.
Ein gängiges Beispiel: Eine Maklerin oder ein Makler zeigt Ihnen eine Wohnung. Sie sind interessiert, möchten aber erst ein Gutachten einholen und mit der Bank sprechen. Eine zweiwöchige Reservierung verschafft Ihnen Luft, ohne dass Sie sich zum Kauf verpflichten.
Gerade in Städten wie Köln und Bonn, wo eine hohe Nachfrage auf ein überschaubares Angebot trifft, können Vorverträge oder Reservierungsvereinbarungen sinnvoll sein. Denn der Wettbewerb schläft nicht. In der Praxis sind beide Vertragsarten aber eher selten – aus dem einfachen Grund, dass Verkäuferinnen und Verkäufer meist eine große Auswahl an geeigneten Käuferinnen und Käufern haben.
Reservierungsvereinbarungen werden gelegentlich von Maklerinnen und Maklern angeboten, wenn mehrere Personen gleichzeitig Interesse zeigen. Sie verschaffen eine kurze Atempause (meist ein bis zwei Wochen), um die Finanzierung zu klären oder ein Gutachten einzuholen. Bei einer solchen Vereinbarung sollten Sie allerdings davon ausgehen, dass die Maklerin oder der Makler auch mit anderen Interessentinnen und Interessenten im Gespräch bleibt.
Vorverträge sind dagegen seltener – auch weil die meisten Verkäuferinnen und Verkäufer nicht bereit sind, wochenlang auf den Abschluss zu warten. Tipp: Wenn Sie noch Zeit benötigen, bevor Ihr Mietverhältnis offiziell endet oder um Ihre eigene Immobilie zu verkaufen, sprechen Sie offen mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer. Manche Verkäuferinnen und Verkäufer lassen sich auf einen Vorvertrag mit längerer Frist ein.
Der Immobilienmarkt in Köln und Bonn ist angespannt. Es lohnt sich daher, schnell zu sein. Am besten geht das, wenn Sie Ihre Finanzierung vor der eigentlichen Immobiliensuche klären. Denn so können Sie schneller zusagen und sich schneller Ihre Traumimmobilie sichern. Das verschafft Ihnen gleichzeitig einen Vorteil gegenüber anderen Interessentinnen und Interessenten. Schließlich entscheiden sich die meisten Verkäuferinnen eher für Interessenten, die ihre Finanzierung bereits geklärt haben.
Good to know: Bei der Sparkasse KölnBonn erhalten Sie mit Ihrer Finanzierungszusage auch direkt ein kostenloses Baufinanzierungszertifikat Dieses Zertifikat zeigt schwarz auf weiß, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Es ist objektunabhängig und ideal für alle bevorstehenden Besichtigungen.
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Mit einem Vorvertrag können Sie sich Ihre Wunschimmobilie garantiert sichern. Denn der Vertrag wird notariell beurkundet und ist rechtlich bindend – in der Praxis allerdings eher selten. Alternativ dazu können Sie mit einer Reservierungsvereinbarung dafür sorgen, dass die Immobilie für eine gewisse Zeit vom Markt genommen wird. Bei dieser Variante sind Sie nicht zum Kauf verpflichtet. Auch solche Vereinbarungen sind in der Region KölnBonn allerdings eher selten, weil die Nachfrage so hoch ist, dass Verkäuferinnen und Verkäufer den Verkauf nicht „abwarten“ müssen.
Bevor Sie also über einen Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung nachdenken: Klären Sie Ihre Finanzierung. Denn mit einer soliden Baufinanzierung haben Sie die besten Chancen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer sich für Sie entscheidet und der Kaufvertrag schnell abgeschlossen werden kann. Und diese Schnelligkeit ist vor allem in Städten wie Köln und Bonn wichtig.
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