Nebenkosten beim Kauf von Haus und Wohnung

Die Traumimmobilie ist natürlich die Hauptsache. Ist sie gefunden und übersteigt der Kaufpreis nicht die eigenen Möglichkeiten, dann geht’s ab zur Besichtigung.

Doch aufgepasst: Auch wenn es banal klingt – viele machen sich zuvor nicht genügend Gedanken über den tatsächlichen Preis der Wunschwohnung oder des Traumhauses, der am Ende unter dem Strich steht. Denn zum Schluss können die Kosten zehn bis zwanzig Prozent über dem ausgewiesenen Kaufpreis liegen – und das sollte man vorher eingeplant haben, um hinterher nicht in Verlegenheit zu kommen.

Die wichtigsten Zusatzposten beim Immobilienkauf:

Einmalkosten

Maklergebühren
Maklerinnen und Makler werden über eine Provision bezahlt. Bis vor wenigen Jahren musste diese in der Regel von der Käuferin beziehungsweise dem Käufer bezahlt werden, doch inzwischen muss sie geteilt werden. Grundlage dafür ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom Juni 2020, das Ende 2020 in Kraft trat. Üblich ist nun, dass die Verkäufer- und Käuferseite jeweils 50 Prozent der Maklercourtage tragen. Doch auch weiterhin gibt es Fälle, in denen nur eine Partei die Provision bezahlt. Auf Kaufinteressentinnen und -interessenten trifft dies beispielsweise zu, wenn sie einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilen und das betreffende Maklerbüro zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch gar nicht kennt.

In Nordrhein-Westfalen beträgt die übliche Maklerprovision 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Wenn also die Verkäuferseite und das von ihr beauftragte Maklerbüro eine Provision in dieser Höhe vereinbaren, muss die Käuferseite ebenfalls 3,57 Prozent zahlen. Kostet eine Immobilie zum Beispiel 450.000 Euro, werden 32.130 Euro für das Maklerbüro fällig – und die Hälfte davon, also 16.065 Euro müssen Käuferinnen und Käufer zusätzlich zum Kaufpreis tragen.

Notar und Grundbuch
Mit dem Eintrag ins Grundbuch wird der Immobilienkauf rechtsgültig. Zuständig dafür ist ein Notariat. Eine Notarin oder einen Notar hinzzuziehen, ist in Deutschland beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks Pflicht. Die Kosten sind gesetzlich geregelt. Für die Leistung des Notariats inklusive Grundbucheintrag müssen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden. In unserem Beispiel (Kaufpreis: 450.000 Euro) also 6.750 Euro.

Tipp: Die Kosten für den Notar oder die Notarin richten sich ausschließlich nach dem Kaufpreis. Sie sind nicht vom Aufwand abhängig, den dieser hat. Dementsprechend erhöhen sie sich nicht, wenn man noch Fragen hat und diese mit dem Notariat klären möchte. Alle offenen Fragen sollten vor Unterzeichnung beantwortet sein.

Grunderwerbssteuer
Bei jedem Immobilienerwerb fällt einmalig die Grunderwerbssteuer an. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Im Beispiel also 29.250 Euro.

Dies sind die drei wichtigsten Nebenkosten-Positionen beim Immobilienkauf. Sie lassen sich nicht umgehen und summieren sich immerhin auf knapp zwölf Prozent des Kaufpreises. In unserem Beispiel kommen zum Kaufpreis von 450.000 Euro also gut 52.000 Euro hinzu. Damit steigt die zu finanzierende Summe auf über 500.000 Euro. Dies sollte man sich vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt vor Augen führen.

Tipp: Gewisse bewegliche Gegenstände aus einer Bestandsimmobilie können grunderwerbssteuerfrei sein. Beispielsweise kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass eine bestimmte Summe für die Küche, die Markise und so weiter anfällt. Auf diese Summe muss dann keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden.

Je nach Immobilie und eigenen Wünschen können weitere Nebenkosten entstehen:

Gutachten
Es ist nicht vorgeschrieben, eine Gutachterin oder einen Gutachter hinzuzuziehen. Das kann aber in vielen Fällen sinnvoll sein. Gerade beim Erwerb einer älteren Immobilie ist sich die Käuferin oder der Käufer vielleicht nicht sicher, wie der Zustand der Bausubstanz zu beurteilen ist. Um nicht die Katze im Sack zu kaufen und später vor unvorhergesehenen Kosten zu stehen, kann eine Gutachterin oder ein Gutachter das Objekt einschätzen. Die Kosten für diese Dienstleistung richten sich nach dem Aufwand. Man sollte mit mindestens 500 Euro rechnen.

Umzug
Im Vergleich zur Finanzierungssumme sind die Kosten für den Umzug gering – sollten aber dennoch nicht vernachlässigt werden. Bis dahin hat man nämlich meist schon so viel Geld ausgegeben, dass häufig nicht mehr viel übrig ist. 2.000 Euro sollte man einplanen.

Dies sind die wichtigsten Einmalkosten. Hinzu kommen regelmäßige Nebenkosten, die man bei der Entscheidung für Immobilieneigentum ebenfalls berücksichtigen muss.

Regelmäßige Kosten

Grundsteuer
Sie muss vierteljährlich gezahlt werden und ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch. Wie hoch sie ist, findet man in der Gemeindesatzung, die online oder direkt bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung eingesehen werden kann.

Rücklagen für den Werterhalt
Wer eine ältere Immobilie erwirbt, muss womöglich von vornherein Renovierungen und Modernisierungen einplanen.

Tipp: die entsprechenden Kosten, wenn möglich, bereits in die Finanzierung einbeziehen! Zudem empfiehlt es sich, ab dem Einzug Rücklagen für Instandsetzungen zu bilden.

Tipp: Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich über die Rücklagen der Hausgemeinschaft informieren. Die Gemeinschaften sorgen über das Hausgeld für anfallende Kosten vor. Deshalb: unbedingt die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft zeigen lassen!

Versicherungen

Letzter Punkt: Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss sich anders absichern als eine Mieterin oder ein Mieter. Es bestehen Belastungen und Risiken, von denen man vorher eher nicht betroffen war. Deshalb empfiehlt es sich, über folgende Versicherungen zumindest nachzudenken:

• Wohngebäudeversicherung: Das ist die grundlegende Versicherung für alle Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer. Entstehen am eigenen Haus oder an der Wohnung Schäden durch Sturm, Hagel, Wasser oder Feuer, schützt in vielen Fällen die Wohngebäudeversicherung. Sie kommt bei einem berechtigten Anspruch für die Kosten der Behebung der aktuellen Schäden und auch für Folgeschäden auf.
• Elementarschadenversicherung: Für Schäden, die durch andere Wetterereignisse oder andere Umstände wie Lawinen, Erdrutsche, Erdsenkungen, Erdbeben und Vulkanausbrüche entstehen, gibt es die Elementarschadenversicherung. In Zeiten des Klimawandels und immer extremerer Wetterlagen entscheiden sich viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer, sich ebenso dafür abzusichern.
• Hausratversicherung: Sie empfiehlt sich nicht nur für das Immobilieneigentum, sondern auch für die gemietete Wohnung. Schließlich versichert sie die Gegenstände im eigenen oder genutzten Haushalt gegen Wasser-, Feuer- oder Sturmschäden. In einem solchen Fall lassen sich beispielsweise die Möbel mit der Versicherungssumme ersetzen. Außerdem greift die Hausratversicherung in der Regel auch bei Diebstahl.
• Rechtschutzversicherung: Sie kann sinnvoll sein, um das Risiko einer teuren Auseinandersetzung vor Gericht zu mindern.
• Risikolebensversicherung: Falls einem der Hauptverdienenden eines Haushaltes etwas zustößt, können unter Umständen die Raten für den Immobilienkredit nicht mehr bedient werden. Um für einen solchen Fall vorzusorgen, gibt es die Risikolebensversicherung. Im Sterbefall bekommt die Familie einen vereinbarten Betrag von der Versicherung. Damit kann das Abzahlen des Kredits gewährleistet sein.
• Restschuldversicherung: Ebenso wie die Risikolebensversicherung greift auch die Restschuldversicherung im Falle des Todes. Dabei deckt die Versicherungssumme die noch abzuzahlende Darlehenssumme ab, der Betrag lässt sich also nicht frei wählen.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Grundstücks- und Hausbesitzende haften für Unfälle auf ihrem Grundstück oder wenn durch das eigene Eigentum Schäden an einem anderen Gebäude verursacht wurden. Deshalb empfiehlt es sich für Eigentümerinnen beziehungsweise Eigentümer und Vermieterinnen oder Vermieter, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abzuschließen. Für eine Eigentumswohnung sollte geprüft werden, ob die Eigentümergemeinschaft eine solche Versicherung hat.