Die meisten Hauskäuferinnen und -käufer kennen sie: die Grundschuld. Um eine Immobilie zu finanzieren, benötigen Banken Sicherheiten für hohe Kredite. Doch was genau steckt hinter der Grundschuld und welche Rolle spielt sie im Verkaufsprozess? Darauf gehen wir im folgenden Artikel näher ein.
Die Grundschuld ist rechtlich gesehen eine Form des Grundpfandrechts. Sie bietet den Banken Sicherheit – und Immobilieninteressenten oft überhaupt erst die Chance, ihren Traum vom Immobilienerwerb verwirklichen zu können. In der Regel entspricht die Grundschuld der Höhe der Darlehenssumme. Die Grundschuld wird ins Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen, dazu muss eine Grundschuldbestellung über einen Notar veranlasst werden. Gelöscht werden kann sie erst dann, wenn der Immobilienkredit vollständig abgezahlt ist.
Doch was ist, wenn die eigene Immobilie veräußert werden soll, obwohl noch eine Grundschuld eingetragen ist?
Die wichtigste Nachricht: Eine eingetragene Grundschuld ist kein Hindernis für einen Hausverkauf! Es gibt drei Varianten:
Eine Hypothek sinkt in gleichem Maße, wie die Abzahlung des Immobilienkredits voranschreitet. Ist das Darlehen vollständig beglichen, erlischt die Hypothek automatisch. Die Grundschuld hingegen bleibt in der eingetragenen Höhe bestehen, sie ist zunächst vom Baukredit unabhängig. Bei Tilgung des Darlehens ist lediglich der Sicherungszweck entfallen, die kreditnehmende Person erhält eine Löschungsbewilligung. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Grundschuld ist flexibler und kann – siehe oben – erneut für einen Kredit verwendet werden. Ein weiterer Unterschied: Eine Hypothek ist immer mit einem konkreten Darlehen verbunden, während die Grundschuld eine abstrakte Sicherung ist, d.h., sie kann auch ohne eine konkrete Verbindlichkeit im Grundbuch eingetragen sein.
Für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch, für deren Löschung sowie die jeweils erforderliche notarielle Beurkundung fallen Kosten an. Deren Höhe bestimmt die bundeseinheitliche Gebührenordnung für Notarinnen und Notare, sie richtet sich nach der einzutragenden Grundschuldhöhe. Im Internet finden sich verschiedene Grundbuchrechner, mit deren Hilfe man sich einen groben Überblick über die Kosten verschaffen kann.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Grundschuld in gleicher Höhe betragen die Notarkosten insgesamt knapp 4.500 Euro. An Grundbuchgebühren kommen weitere gut 2.300 Euro hinzu. Von den insgesamt knapp 6.800 Euro entfallen knapp 1.900 Euro auf die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld. Die Gesamtkosten für die Löschung dieser Grundschuld (Notargebühren plus Grundbuchkosten) betragen gut 1.000 Euro.
Beim Hausverkauf mit Grundschuld ist es wichtig, die bestehenden finanziellen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Um den Verkauf erfolgreich zu gestalten, sollten Verkäuferin und Käufer sich rechtzeitig um eine Löschung oder Umschreibung der Grundschuld kümmern. Eine klare Kommunikation und gegebenenfalls die Unterstützung durch Expertinnen und Experten sind entscheidend, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.
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Eine Anschlussfinanzierung ist für fast alle Eigentümerinnen und Eigentümer irgendwann ein wichtiges Thema. Schließlich läuft bei den meisten Baufinanzierungen die Zinsbindung aus, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist. Können sie die noch offene Darlehenssumme nicht mit eigenen finanziellen Mitteln bezahlen, benötigen sie eine Anschlussfinanzierung, also einen neuen Kredit.
