Die meisten denken beim Immobilienkauf an den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Genauso wichtig sind aber die laufenden Nebenkosten – die sogenannte zweite Miete. Sie spielt schon bei der Finanzierungsplanung eine wichtige Rolle und lässt sich in der Regel einfach kalkulieren.
Unterhaltskosten sind nicht zu verwechseln mit den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Denn die Unterhaltskosten umfassen alle laufenden Ausgaben für den Betrieb und den Werterhalt einer Immobilie.
Während Hausbesitzerinnen alle Verträge individuell verwalten, zahlen Wohnungseigentümer die meisten Kosten gebündelt über das monatliche Hausgeld an die Verwaltung.
Es gibt vielfältige Wege, um die Nebenkosten spürbar zu reduzieren. Eigentümerinnen und Eigentümer können über ein bewussteres Heizverhalten, energetische Sanierungsmaßnahmen oder einen günstigeren Tarif spürbar Geld sparen – und auch steuerlich profitieren.
Neben den Kreditraten fallen mit dem Kauf einer Immobilie auch laufende Kosten für Strom, Gas, Wasser, Instandhaltung und Modernisierung & Co. an – die sogenannten Betriebskosten oder auch „zweite Miete“. Neben dem Kaufpreis und den einmaligen Kaufnebenkosten spielt auch die zweite Miete bei der Frage nach der passenden Finanzierung eine Rolle. Denn auch sie muss jeden Monat tragbar sein.
Generell gehören zu den laufenden Nebenkosten alle Ausgaben, die nötig sind, um den Betrieb des Gebäudes zu sichern und den Wert langfristig zu erhalten. Rechtlich wird zwischen drei Kostenarten unterschieden:
Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie die meisten dieser Kosten (außer Wohnstrom und Grundsteuer) monatlich als Hausgeld an die Verwaltung. Beim Haus schließen Sie die Verträge individuell ab.
Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie dafür sorgen, dass von Ihrem Grundstück keine Gefahr ausgeht. Das regelt die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese Pflicht umfasst die Gartenpflege (z. B. Kontrolle morscher Äste) ebenso wie die Sicherheit der Gehwege bei Schneefall im Winter. Auch dafür können Kosten entstehen, wenn Sie zum Beispiel einen Dienstleister fürs Streuen und Schneeräumen beauftragen.
Die laufenden Kosten fließen in zwei verschiedene Richtungen: Öffentliche Kosten (z. B. für die Müllabfuhr) gehen an die Stadt, private Kosten (z. B. für Strom und Gas) gehen an private Dienstleister bzw. Energieversorger. Während Sie bei privaten Verträgen oft durch Anbietervergleiche sparen können, sind die kommunalen Gebühren in der Region fest vorgegeben.
Die öffentlichen Gebühren entstehen für verschiedene Serviceleistungen Ihrer Kommune. Sie fließen deshalb auch direkt in den jeweiligen Haushalt der Gemeinde. In Köln gehen die meisten Zahlungen an die Stadt bzw. die AWB, in Bonn an die Stadtverwaltung oder bonnorange.
Zu den öffentlichen Betriebskosten zählen:
Damit Sie die ungefähre Höhe der öffentlichen Betriebskosten einschätzen können, gibt Ihnen die folgende Tabelle zumindest eine grobe Orientierung.
Öffentliche Kosten für einen Zwei-Personen-Haushalt mit einer durchschnittlichen Eigentumsimmobilie (75 m²) in KölnBonn:
| Kostenart | Köln (Ø Monat) | Bonn (Ø Monat) |
|---|---|---|
Grundsteuer B | 20,63 € | 24,64 € |
Müllabfuhr | 27,45 | 21,80 € |
Straßenreinigung (pro Frontmeter) | 2,36 € | 0,84 € |
Schmutzwasser | 11,73 € | 23,00 € |
Niederschlagswasser | 5,21 € | 5,89 € |
Gesamt | ca. 67,38 € | ca. 76,17 € |
Bitte beachten Sie: Es handelt sich hierbei um Durchschnittswerte, die je nach Lage der Immobilie und dem individuellen Serviceumfang variieren können.
Während die öffentlichen Gebühren fest von den Städten vorgegeben werden, schließen Sie bei den privaten Betriebskosten individuelle Verträge mit Energieversorgern, Versicherungen oder anderen Dienstleistern ab. Die Kosten hängen deshalb stark vom Vertrag ab. Auch die Größe Ihrer Immobilie, die Anzahl der Bewohnerinnen und Bewohner sowie die technische Ausstattung haben einen Einfluss.
Zu den privaten Betriebskosten zählen:
Private Kosten für einen Zwei-Personen-Haushalt mit einer durchschnittlichen Eigentumsimmobilie (75 m²) in KölnBonn:
| Kostenart | Köln (Ø Monat) | Bonn (Ø Monat) |
|---|---|---|
Heizung (Gas) | 100,50 € | 94,50 € |
Wartung Heizung | 12,50 € | 10,83 € |
Strom (Grundversorgung) | 82,08 € | 76,81 € |
Wohngebäudeversicherung | 37,50 € | 31,25 € |
Telekommunikation | ca. 35,00 € | ca. 35,00 € |
Rundfunkbeitrag | 18,36 € | 18,36 € |
Schornsteinfeger | ca. 3,50 € | ca. 3,50 € |
Gesamt | ca. 289,44 € | ca. 270,25 € |
Auch bei dieser Übersicht handelt es sich um Durchschnittswerte. Die Preise hängen stark vom energetischen Zustand Ihrer Immobilie, Ihrem individuellen Verbrauch sowie dem individuellen Tarif ab.
Am besten mit der 4+1-Regel. Dahinter steckt eine bewährte Methode, um die Betriebskosten für eine Immobilie zumindest grob zu kalkulieren: Demnach rechnen Sie mit 4 Euro pro Quadratmeterfür die laufenden Betriebskosten (Heizung, Wasser, Steuern) und planen zusätzlich 1 Euro pro Quadratmeterals Instandhaltungsrücklage ein.
Für eine 75-Quadratmeter-Eigentumswohnung würden nach der Regel 300 Euro für den laufenden Betrieb und 75 Euro als Rücklage anfallen, also in Summe 375 Euro Nebenkosten pro Monat. Bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern läge der Betrag bei 750 Euro pro Monat.
In der Theorie können Sie auch die durchschnittlichen Betriebskosten in Ihrem Bundesland heranziehen. In NRW wären das 2,71 Euro pro Quadratmeter. Das Problem: In der Praxis sind die öffentlichen Gebühren in KölnBonn deutlich höher als in vielen anderen Kommunen. Eine Berechnung auf Basis der durchschnittlichen Betriebskosten wäre damit weniger verlässlich.
Schon bei der Beratung haben unsere Beraterinnen und Berater nicht nur den Kaufpreis und die Nebenkosten im Blick, sondern auch die weiteren monatlichen Belastungen nach dem Kauf. Damit die Finanzierung zu Ihnen und Ihrem Budget passt. Und damit Sie Ihren Traum vom Eigenheim sorgenfrei finanzieren können.
Wenn es um das Thema Nebenkosten geht, haben Sie zum Teil die Zügel in der Hand: Passen Sie Ihr Verhalten kurzfristig an, denken Sie auch über Maßnahmen nach, die langfristig Geld sparen, und machen Sie anfallende Kosten steuerlich geltend.
Die Kosten für Wasser, Strom und Gas hängen auch vom eigenen Verbrauch ab. Gehen Sie sparsam damit um, können Sie damit Ihre Fixkosten spürbar reduzieren. Die effektivsten Tipps sind:
Daneben gibt es Maßnahmen, mit denen Sie Ihre Fixkosten langfristig senken können. Einige davon sind zwar mit höheren Investitionskosten verbunden, über die Jahre gesehen zahlen sie sich aber fast immer aus. Zudem gibt es für viele Sanierungsmaßnahmen attraktive Zuschüsse vom Staat (z. B. über die KfW oder das BAFA), mit denen Sie die tatsächlichen Kosten reduzieren können:
Über die Steuer können Sie zumindest indirekt Nebenkosten sparen. Denn der Staat unterstützt den Erhalt von Wohnraum und beteiligt sich über die Einkommensteuer an Ihren laufenden Kosten. Auch wenn Sie keine Mieteinnahmen erzielen, können Sie Teile Ihrer Nebenkosten oder Handwerkerrechnungen direkt von Ihrer Steuerschuld abziehen.
Gefördert werden die Arbeitskosten (Lohnkosten) sowie Fahrt- und Maschinenkosten. Materialkosten sind hingegen nicht absetzbar. Achten Sie deshalb bei den Rechnungen darauf, dass die Arbeitskosten separat ausgewiesen werden. Der Betrag muss zudem per Überweisung beglichen werden (nicht bar).
In Ihrer Steuererklärung können Sie jährlich zwei Kategorien geltend machen:
Schöpfen Sie den vollen Betrag aus, können Sie Ihre Steuerlast um bis zu 5.200 Euro jährlich senken.
Wer die zweite Miete schon vor dem Kauf kennt, kann besser planen. Am besten kalkulieren Sie rund fünf Euro pro Quadratmeter für die Nebenkosten ein. So haben Sie genug Puffer für laufende Kosten und anfallende Instandhaltungen.
Falls Sie sich unsicher sind, unterstützen die Expertinnen und Experten der Sparkasse KölnBonn Sie gern. Vereinbaren Sie einfach einen Termin – für eine maßgeschneiderte Finanzierung, die zu Ihnen passt.
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