Was der Energieausweis über Haus und Wohnung aussagt

Heizen ist teuer geworden. Kein Wunder, dass man die Energiekosten auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Sie gehören zu den Betriebs- oder Nebenkosten und werden bei einer Mietimmobilie zur eigentlichen Kaltmiete hinzugerechnet. Gestiegene Energiekosten belasten auch Eigentümerinnen und Eigentümer, denn wer eine Immobilie kaufen möchte, will vorab wissen, welche Kosten für Energie oder eine energetische Sanierung zusätzlich zum Kaufpreis zu berücksichtigen sind. Der Energieausweis für Gebäude gibt darüber Auskunft.

Was ist der Energieausweis für Wohngebäude?

Der Energieausweis für Gebäude ist ein Dokument, das zeigt, wie energieeffizient ein Haus oder eine Wohnung ist. Er informiert darüber, wie viel Energie benötigt wird, um das Gebäude zu beheizen und mit warmem Wasser zu versorgen. Der Ausweis bewertet, wie gut oder schlecht die Immobilie im Vergleich zu anderen ist, indem sie in Energieeffizienzklassen eingeordnet wird. Das kann man sich wie bei Haushaltsgeräten vorstellen: Ein Gebäude in einer hohen Energieeffizienzklasse verbraucht weniger Energie und ist dadurch umweltfreundlicher und kostengünstiger im Unterhalt. Ist eine Immobilie weniger energieeffizient, wird das Heizen teurer und das Gebäude ist weniger umweltfreundlich.

Verkäuferinnen, Vermieter oder auch Maklerinnen und Makler müssen den Energieausweis spätestens bei der Immobilienbesichtigung vorlegen. Andernfalls kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro fällig werden. Entsprechende Angaben zur Energieeffizienz des Gebäudes sind sogar schon in der Anzeige verpflichtend. Einzige Ausnahme sind denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen sowie Immobilien mit sehr kleiner Nutzfläche.

Wichtig zu wissen: In Mehrparteienhäusern gibt es nicht für jede Wohnung einen eigenen Energieausweis, sondern nur einen für das gesamte Gebäude. Sind im Haus noch Räume mit einer anderen Nutzungsart, beispielsweise für Gewerbe, so gilt der Energieausweis nur für die Wohnräume. Der Teil der Immobilie, der anderweitig genutzt wird, kann je nach Größe einen eigenen Energieausweis bekommen.

Unterschiedliche Arten von Energieausweisen

Im Grunde ist ein Energieausweis einfach zu verstehen. Er zeigt, wo auf einer Skala von A+ bis H das Gebäude eingeordnet wird. Bei A+ ist alles im grünen Bereich, bei H verbraucht die Immobilie viel Energie.

Welche gesetzlicher Grundlage gilt?

Was das Thema etwas kompliziert macht, ist, dass es verschiedene Versionen von Energieausweisen gibt. Die frühen Energieausweise für Wohngebäude haben sich an der Energieeinsparverodnung (EnEV) von 2009 beziehungsweise 2014 orientiert. Neuere Ausweise beziehen sich auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Da der Energieausweis eine Gültigkeit von zehn Jahren hat, sollten keine Ausweise mehr im Umlauf sein, die auf der EnEV von 2009 beruhen. Ob die Gültigkeitsdauer abgelaufen ist, kann man in den meisten Fällen der Kopfzeile des Energieausweises entnehmen.

Ganz oben auf dem Ausweis ist zu sehen, wann er ausgestellt wurde und auf welche gesetzliche Grundlage er sich bezieht. Zwischen einem Ausweis, der sich auf die EnEV bezieht, und einem, der auf Grundlage des GEG ausgestellt wurde, gibt es Unterschiede bei der Einordnung in die Farbskala. Darum sollte man bei den älteren Ausweisen auf die Zahl schauen, die den Energiebedarf des Gebäudes ausdrückt, und nicht nur auf die Farbe.

Der Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Varianten von Energieausweisen für Gebäude. Der Verbrauchsausweis gibt an, wie viel Energie für die Beheizung der Immobilie jährlich verbraucht wurde. Grundlage für die Berechnung sind die Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre. Die Zahlen sagen nichts darüber aus, ob die Immobilie besonders sparsam oder eher großzügig beheizt wurde.

Das ist der größte Nachteil des Verbrauchsausweises. Denn für die Messung des Verbrauchs können die persönlichen Heizgewohnheiten die eigentliche Energieerfordernis des Gebäudes überschatten. Der Verbrauchsausweis hat aber auch Vorteile für Verkäuferinnen und Verkäufer beziehungsweise Vermieterinnen und Vermieter: Er ist einfach zu berechnen und seine Ausstellung ist günstig.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis dagegen ist umfassender und basiert nicht auf den Verbrauchsdaten. Stattdessen werden für die Ausstellung die wichtigsten Eckdaten berücksichtigt. Dazu zählen das Baujahr, die Bauunterlagen und Angaben zum Gebäudetyp: Ein- oder Mehrfamilienhaus. Auch die Heizung spielt bei der Einordnung eine Rolle.

So lesen und verstehen Sie den Energieausweis für Gebäude

Wie der Energieausweis aufgebaut ist

Der Energieausweis für Wohngebäude besteht insgesamt aus fünf Seiten.

• Seite 1 enthält Informationen zum Gebäude: Wann wurde es gebaut und was für ein Gebäude ist es? Weitere Punkte sind beispielsweise: Wie wird geheizt und Wasser erhitzt? Wie gelüftet? Außerdem erfahren Interessierte, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt und wer diesen erstellt hat.
• Auf Seite 2 befindet sich der Bedarfsausweis: Dort erfährt man, wie hoch der Primär- und der Endenergiebedarf sind. Außerdem gibt es hier Informationen zum Wärmeschutz im Sommer und Informationen zum Einsatz regenerativer Energien. Zusätzlich findet man Erläuterungen zur Berechnung.
• Der Verbrauchsausweis ist auf Seite 3 abgedruckt: Hier stehen Informationen zum Primär- und Endenergieverbrauch – sowohl in der vergleichenden Farbskala als auch tabellarisch für einen bestimmten Zeitraum. Auch hier gibt es weiterführende Erläuterungen.

Da Immobilieneigentümerinnen und Immobilieneigentümer entweder einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis benötigen, bleibt entsprechend immer eine Seite leer. Auf Seite 4 stehen schließlich noch Sanierungsvorschläge und auf Seite 5 weitere Erläuterungen.

Energieausweis im grünen Bereich?

Im Mittelpunkt beider Ausweise stehen die Farbskala von A+ bis H sowie die Angaben zu den Treibhausgasemissionen. Die Skala ist wie eine Ampel dargestellt: A+ im grünen Bereich zeigt an, dass der Energieverbrauch der Immobilie eher gering ist. Das Mittelfeld, der gelbe Bereich, signalisiert, dass Verbesserungspotential besteht. Und H im roten Bereich steht dafür, dass man sich darauf einstellen muss, dass die Immobilie viel Energie verbraucht. Um die Werte in der Skala im Energieausweis richtig zu lesen, gibt es einen Farbbalken mit Vergleichswerten. So lässt sich leicht verstehen, ob die Immobilie besser oder schlechter gedämmt ist als beispielsweise der durchschnittliche Wohngebäudebestand.

Auf der Internetseite der Verbraucherzentrale findet man außerdem eine Übersicht der ungefähren jährlichen Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Energieeffizienzklasse. Demnach muss, wer in einer A+-Immobilie wohnt, mit Kosten von um drei Euro pro Quadratmeter und Jahr rechnen. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung wären das also 300 Euro. Bei einer Wohnung oder einem Haus, das bei H eingeordnet wird, liegen die Kosten eher bei 50 Euro pro Quadratmeter.

Was die Fachbegriffe bedeuten

Auf den Energieausweisen für Gebäude gibt es einige sperrige Begriffe. Es ist jedoch wichtig, diese zu verstehen, um den Energieverbrauch richtig einzuschätzen:

• Endenergiebedarf: Dieser Wert gibt an, wie viel Energie jährlich pro Quadratmeter gebraucht wird, um die Wohnung oder das Haus zu heizen und für Warmwasser zu sorgen. Grundlage für diese Berechnung sind Gebäudedaten, also beispielsweise die Wandstärke, die Dämmung und das Heizungssystem. Dieser Wert muss auch in Immobilienanzeigen stehen. Grundsätzlich gilt: Je kleiner er ist, desto besser.
• Endenergieverbrauch: Er ist dem Endenergiebedarf ähnlich, wird aber anhand des Verbrauchs berechnet. In älteren Energieausweisen kann die Angabe zum Warmwasserverbrauch fehlen. Der Endenergieverbrauch hängt immer davon ab, wie die vorherigen Bewohnerinnen und Bewohner geheizt haben.
• Primärenergiebedarf/Primärenergieverbrauch: Dieser Wert informiert darüber, wie hoch der energetische Aufwand ist, der bei der Energiegewinnung, -umwandlung und beim -transport entsteht. Er gibt also eine Information darüber, wie ökologisch ein Gebäude ist. Je niedriger er ist, desto besser.
• Registriernummer: Wer einen Energieausweis für Gebäude ausstellt, beantragt beim Deutschen Institut für Bautechnik eine individuelle Registriernummer. Damit soll die Qualität der Ausweise verbessert werden, denn so sind den Behörden Stichproben möglich.

Bei der Kostenkalkulation nicht nur auf den Energieausweis verlassen

Durch die farbliche Kennzeichnung, die Effizienzklasse und die anderen Daten bekommt man wichtige Hinweise auf den Energieverbrauch der Immobilie und die damit zusammenhängenden Kosten. Grob gesagt: Ist die Immobilie im grünen Bereich eingeordnet, wird man als Käuferin oder Käufer vermutlich weniger bezahlen, als wenn sie im roten Bereich liegt, da ein geringer Energieverbrauch zu erwarten ist. Wird als Energieträger „Strom“ angegeben, sollte man aber nachfassen: Nachstromspeicherheizungen sind in der Regel teurer als Wärmepumpen.

Neben dem persönlichen Heizverhalten spielt außerdem beispielsweise die Lage der Wohnung im Haus eine Rolle. In der Dachgeschosswohnung könnte man möglicherweise einen anderen Verbrauch als im Erdgeschoss haben. Auch besonders kalte Winter oder steigende Energiekosten haben Einfluss auf das, was in der Abrechnung am Ende unter dem Strich steht.

Tipp: Sollte man die Wahl zwischen zwei Immobilien haben, ist es beim Vergleich der Werte wichtig darauf zu achten, dass beide Gebäude einen Bedarfs- oder beide einen Verbrauchsausweis haben. Sonst ist es schwierig, sie miteinander zu vergleichen.

Auf einem engen Immobilienmarkt wird vermutlich die Einordnung in eine Energieklasse eine eher untergeordnete Rolle spielen. Wer eine Wohnung oder ein Haus sucht, ist dann oft froh, überhaupt ein passendes Objekt zu finden. Käuferinnen und Käufer können auf der Internetseite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz mit einem Sanierungsrechner überprüfen, welche Kosten auf sie zukommen, falls sie die Immobilie für die Zukunft energetisch verbessern wollen.