Ihr Weg in ein langfristiges Zuhause: wie der Immobilienkauf gelingt

Mögliche Nachteile:

• Rücklagen nötig: Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie die Kosten für notwendige Instandhaltungen und Modernisierungen selbst zahlen – und genau dafür sollten Sie finanzielle Rücklagen bilden. Wer keine Rücklagen hat, kann mit dem Modernisierungskredit der Sparkasse KölnBonn die Immobilie in Schuss halten.
• Mehr gebunden an den Ort und auch an die Immobilie: Auch wenn Sie die Immobilie natürlich wieder verkaufen oder selbst vermieten können, sind kurzfristige Wohnungswechsel einfach seltener, wenn man Eigentum besitzt. Diese fehlende Flexibilität ist nicht für jeden das Richtige.

Wie läuft der Immobilienkauf ab?

Schritt 1: Baufinanzierungs-Zertifikat erstellen lassen

Ein Baufinanzierungs-Zertifikat zeigt auf einen Blick, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Auch wenn es sich dabei noch nicht um eine Kreditwürdigkeitsprüfung oder Kreditzusage handelt, verschafft es Ihnen einen ziemlich großen Vorteil gegenüber anderen Interessenten. Schließlich bescheinigt das Zertifikat Ihnen eine mögliche Finanzierung bis zu einem bestimmten Kaufpreis. Das Zertifikat ist objektunabhängig und gibt Ihnen so die Möglichkeit, sich schnell auf Ihre Wunschimmobilie zu bewerben.

Schritt 2: Immobiliensuche

Welche Immobilie passt zu mir?

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser sind vor allem für Familien interessant. Sie können frei stehen, über eine gemeinsame Wand miteinander verbunden sein (Doppelhaushälfte) oder mit gleichartigen Häusern eine geschlossene Reihung bilden (Reihenhäuser).

Überlegen Sie, wie viel Platz Sie brauchen und welche Immobilie auch in Zukunft zu Ihnen passt. Ein Bungalow kann zum Beispiel im Alter genau das Richtige für Sie sein. Schließlich liegen hier alle Wohnräume auf einer einzigen Etage.

Eigentumswohnungen

Eine Eigentumswohnung ist für Singles, Paare und auch Familien interessant – und vor allem für die, die in der Stadt wohnen wollen, ideal.

Wer überlegt, eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollte aber unbedingt vorher zwei Dinge beachten:

1. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer bilden eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG): Während Sie bei einem frei stehenden Einfamilienhaus maximale Entscheidungsfreiheit haben, sind Sie mit einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft und damit weniger entscheidungsfrei. Sanierungen im Haus werden grundsätzlich gemeinsam finanziert, bauliche Veränderungen können erst mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden – das betrifft auch kleinere Änderungen wie eine fest installierte Markise an Ihrem Balkon.
2. Alle Eigentümer müssen Hausgeld zahlen: Im direkten Vergleich zu Einfamilienhäusern sind Eigentumswohnungen zwar oft die preisgünstigere Variante, allerdings müssen Sie neben der monatlichen Rate für die Finanzierung auch Hausgeld einplanen. Das Hausgeld ist eine Art Nebenkostenabrechnung, die zur Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums dient und in der Regel monatlich im Voraus gezahlt wird.

Mehrfamilienhäuser

Ein Mehrfamilienhaus eignet sich für die, die selbst vermieten möchten. Während Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung an eine Eigentümergemeinschaft gebunden sind, sind Sie mit einem eigenen Mehrfamilienhaus unabhängiger, tragen allerdings auch das Risiko für ausbleibende Mietzahlungen und müssen die gesamten Vermietertätigkeiten selbst übernehmen oder extern vergeben.

Für den Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie unbedingt ausreichend Eigenkapital und auch genügend Erfahrung mitbringen. Lassen Sie sich daher am besten frühzeitig professionell beraten.

Allgemeiner Zustand und Mängel

Achten Sie auf Anzeichen von Schimmel und feuchte Stellen im Keller, auf den Zustand von Dach und Fenstern sowie auf die Elektrik im Haus: Sind ausreichend Steckdosen vorhanden? Und wie neu sind die Leitungen?

Werfen Sie auch einen Blick in den Energieausweis. Der zeigt, wie hoch der Energiebedarf der Immobilie ist und gibt Auskunft darüber, ob die Immobilie möglicherweise saniert werden muss. Das Gute: Verkäuferinnen und Verkäufer sind dazu verpflichtet, Ihnen den Energieausweis vorzulegen. So können Sie vor dem eigentlichen Kauf ganz sichergehen. Auch die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre geben einen guten Hinweis auf den energetischen Zustand der Immobilie.

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Einfach gesagt gilt: Die monatliche Ratenzahlung sollte maximal 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen.

Um den genauen maximal finanzierbaren Kaufpreis zu ermitteln, sollten Sie allerdings neben Ihren Nettohaushaltseinkommen auch Ihr vorhandenes Eigenkapital einbeziehen. Je höher beides ist, desto mehr können Sie sich logischerweise leisten. Hinzu kommen der Zinssatz und die Höhe der Tilgung. Auch sie spielen bei der Frage, wie viel Sie sich leisten können, eine Rolle.

Welche Nebenkosten kommen beim Haus- oder Wohnungskauf auf mich zu?

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf liegen zwischen 10 und 15 Prozent vom Kaufpreis.

Nebenkosten, die fast immer anfallen:

Weitere Kosten, die möglicherweise anfallen:

Wo finde ich meine Traumimmobilie?

Immobilienportale machen die Suche nach einer passenden Immobilie recht leicht: Dort finden Sie in wenigen Klicks alle verfügbaren Immobilien in Ihrer Wunschregion auf einen Blick – und weil sich Schnelligkeit bei der Suche oft auszahlt, können Sie sich mit Push-Benachrichtigungen oder per E-Mail über neue verfügbare Immobilien informieren lassen.

Wer die Suche lieber in professionelle Hände geben möchte, beauftragt einen Immobilienmakler. Beachten Sie, dass der eine Provision für seine Arbeit erhält und entsprechend die Kosten nach oben treibt, oft aber auch den Kauf beschleunigt und vor allem mehr Sicherheit gibt.

Übrigens: Auch wenn der Online-Immobilienmarkt deutlich größer ist, werfen Sie auch einen Blick in Zeitungsanzeigen oder Annoncen in Kleinanzeigen – denn vielleicht wartet gerade hier genau die Immobilie, die Sie suchen.

Vereinbaren Sie eine zweite Besichtigung, um die Bausubstanz genau zu prüfen

Eine Fehleinschätzung der Bausubstanz kann leider oft teuer werden. Vor allem im Altbau ist es für Laien schwierig, die Bausubstanz zu bewerten und nötige Maßnahmen realistisch einzuschätzen.

Es kann daher sinnvoll sein, einen Bauchsachverständigen – oder einfach eine Person, der Sie vertrauen und die etwas vom Bau versteht – mit zu einer zweiten Besichtigung zu nehmen.

Schritt 4: Reservierung der Immobilie

Mit der Reservierung bekommen Sie genügend Zeit, die Finanzierung in Ruhe zu den für Sie besten Konditionen zu klären.

Häufig wird dazu ein sogenannter Vorvertrag abgeschlossen, der von beiden Parteien unterzeichnet wird und rechtlich bindend ist. Ein solcher Vertrag enthält meist auch eine Klausel über Schadensersatzansprüche für den Fall, dass eine Partei vom Vertrag zurücktritt.

Wird der Kauf über eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler abgewickelt, können Sie mit dem Verkaufenden auch eine Reservierungsvereinbarung treffen. Der Unterschied zum Vorvertrag: Die Reservierungsvereinbarung ist nicht bindend.

Schritt 5: Finanzierung klären

Die Sache mit dem Eigenkapital

Viele Käuferinnen und Käufer stellen sich zu Beginn die Frage: Soll ich die Immobilie mit oder ohne Eigenkapital finanzieren? Die kurze Antwort: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist umsetzbar, allerdings nicht empfehlenswert. Ideal ist es, wenn Sie ungefähr 20 Prozent Eigenkapital mitbringen – und das aus guten Gründen: Bei den meisten Banken, übrigens auch bei der Sparkasse KölnBonn, ist es üblich, dass Sie die Kaufnebenkosten selbst zahlen, also nicht über das Darlehen finanzieren.  Wer kein Eigenkapital einbringt, braucht außerdem eine deutlich höhere Darlehenssumme und muss als Risikoausgleich einen höheren Zinssatz zahlen.

Gewusst: Eigenkapital meint alle Ersparnisse in bar oder auf Konten, auf die Sie zurückgreifen können. Dazu gehören unter anderem auch Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren oder angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen.

Die Frage nach dem passenden Darlehen

Die meisten Käuferinnen und Käufer finanzieren ihre Immobilie mit einem Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensform zahlen Sie eine gleichbleibende Rate. So wissen Sie von Anfang an, welche Kosten auf Sie zukommen, können besser planen und entspannt auf die nächsten Jahre blicken.

Meist es dabei sinnvoll, eine lange Sollzinsbindung zu wählen, um sicher planen zu können. Lange bedeutet 15 bis 20 Jahre. Auch die Höhe der Tilgung ist relevant: Je höher sie ist, desto schneller zahlen Sie das Darlehen ab.

Beachten Sie beim Annuitätendarlehen aber unbedingt: Nach Ende der Zinsbindungsfrist besteht oft weiterhin eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. Unsere Lösung dafür: eine Anschlussfinanzierung mit dem Forward-Darlehen der Sparkasse KölnBonn oder LBS-Bausparen – bei der Sie ebenfalls von guten Konditionen profitieren.

Andere Darlehensarten:

Endfälliges Darlehen: Bei dieser Form erfolgt keine Tilgung während der Darlehenslaufzeit. Stattdessen zahlen Sie erstmal nur die Zinsen und tilgen am Ende der Laufzeit die gesamte Schuld. Ein solches Darlehen ist in der Regel nur sinnvoll, wenn Sie Ihr Kapital anders anlegen und eine doppelte Belastung ausschließen wollen. Auch in Kombination mit einem Bausparvertrag kann das endfällige Darlehen eine gute Finanzierungsmöglichkeit für Sie sein. Schließlich genießen Sie damit Zinssicherheit – und zwar über die gesamte Laufzeit.

Bauspardarlehen: Grundsätzlich ist das Bauspardarlehen eine Form des Annuitätendarlehens, heißt: Sie zahlen auch bei dieser Form eine gleichbleibende Rate. Anders als beim herkömmlichen Annuitätendarlehen gibt es vor der eigentlichen Darlehensphase allerdings zunächst eine Sparphase, in der Sie monatlich einen vereinbarten Betrag sparen. Ist das vorher vereinbarte Guthaben angespart und die Mindestlaufzeit erreicht, kommt es zur Zuteilung, also zur Auszahlung von Guthaben und Darlehen.

Die Finanzierung Ihrer Immobilie sollte immer individuell auf Sie zugeschnitten sein, also zu Ihren persönlichen Zielen und Wünschen passen. Genau das stellen unsere Beraterinnen und Berater in einem Finanzierungsgespräch sicher.

Schritt 6: Kaufvertrag aufsetzen lassen

Steht die Finanzierung, schließen Sie einen rechtlich bindenden Kaufvertrag mit dem Verkaufenden ab. Das Aufsetzen des Vertrages übernimmt der Notar als neutrale Instanz, der üblicherweise übrigens von Ihnen als Käuferin oder Käufer ausgewählt wird.

Sicher ist sicher: Im Kaufvertrag werden alle Rechten und Pflichten im Detail geklärt. Dazu gehören:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum von beiden Parteien
• Beschreibung und Adresse der Kaufimmobilie
• Kaufpreis der Immobilie
• Datum der Kaufpreiszahlung sowie Angaben zur Zahlungsart
• Datum, an dem die Immobilie auf Sie übergeht
• Individuelle Vereinbarungen, zum Beispiel zum Mobiliar oder zu Renovierungen
• Mängelbeschreibung
• Gewährleistungsregelung
• Weitere Regelungen zu anfallenden Kosten, zum Beispiel zur Maklerprovision

Beide Parteien bekommen 14 Tage vor dem Notartermin einen Vertragsentwurf zur Prüfung und so genügend Zeit, den Entwurf gründlich zu prüfen und Änderungen vornehmen zu lassen.

Gibt es keinen Änderungsbedarf mehr, treffen sich beide Parteien mit dem Notar zur Beglaubigung. Im Anschluss an den Termin lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, die verhindert, dass die Immobilie an eine dritte Person verkauft wird.

Schritt 7: Übertragung der Immobilie

Den Kaufvertrag haben Sie zwar schon, die rechtliche Übertragung der Immobilie kommt aber erst jetzt – und läuft so ab:

1. Änderung der Grundschuld: Eventuell bestehende Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht, im gleichen Zuge wird die neue Grundschuld eingetragen.
2. Meldung für Grunderwerbssteuer beim Finanzamt: Der Notar teilt dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen mit, dass die Grunderwerbssteuer anfällt.
3. Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer
4. Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt dem Grundbuchamt die Zahlung der Grunderwerbssteuer und dient als Grundlage für den letzten Schritt – den Eintrag ins Grundbuch.
5. Umschreibung im Grundbuch: Mit dem Eintrag im Grundbuch werden Sie rechtmäßiger Eigentümer beziehungsweise Eigentümerin.

Schritt 8: Übergabe der Immobilie

Die Übergabe beim Kauf einer Immobilie läuft ähnlich ab, wie die Übergabe bei einer Mietimmobilie:

• Gemeinsame Begehung der Immobilie
• Erstellung eines Übergabeprotokolls
• Dokumentation der Zählerstände
• Übertragung aller wichtigen Unterlagen, die zur Immobilie gehören
• Übergabe aller Schlüsse, die zur Immobilie gehören
• Erklärung technischer Geräte

Und dann heißt es: ankommen in Ihrem neuen Zuhause – und vielleicht auch sanieren oder renovieren, damit alles so wird, wie Sie es sich vorstellen.