Sie stehen kurz vor einem großen Schritt: dem Kauf einer eigenen Immobilie und damit einem langfristigen Zuhause. Was jetzt noch fehlt, ist die passende Baufinanzierung. Wir zeigen Ihnen, welche Voraussetzungen dafür gelten und wie Sie sich am besten vorbereiten.
Bevor es Ihrer Bank um Einkommen, Eigenkapital und Co. geht, müssen einige formale Voraussetzungen erfüllt sein. Nur dann können Sie überhaupt einen Finanzierungsantrag stellen.
Wer eine Baufinanzierung abschließen möchte, muss
Für jede Baufinanzierung gilt zudem: Die Darlehenssumme ist zweckgebunden. Sie darf also ausschließlich für den Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie verwendet werden. Einzige Ausnahme: Sie haben eine Grundschuld auf Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung, die noch nicht voll beliehen ist. In diesem Fall können Sie die restliche Sicherheit nutzen, um sich neues Geld zu leihen. Dieses Geld können Sie dann auch für andere Anschaffungen nutzen. Angenommen Sie haben 300.000 Euro als Grundschuld eintragen lassen, aber nur 200.000 Euro davon genutzt. Bleiben 100.000 Euro freie Grundschulden, die Sie zum Beispiel zur Finanzierung eines Autos beleihen können.
Gewusst: Eine Grundschuld eintragen zu lassen bedeutet, dass ein Grundpfandrecht (eine Art Sicherheit für ein Darlehen) im Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird. So sichert sich Ihre Bank ab. Für den Fall, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können, kann die Bank die Immobilie verkaufen beziehungsweise zwangsversteigern.
Bevor Sie mit einem Kredit Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können, prüft die Bank Ihre finanziellen Voraussetzungen. So stellt sie sicher, dass die Finanzierung auf einem soliden Fundament steht und langfristig tragbar ist. Es geht dabei um Sicherheit für Ihre Bank, aber auch um Sicherheit für Sie. Denn wenn Sie die finanziellen Voraussetzungen erfüllen, sind Sie weniger gefährdet, sich zu überschulden, können also sorgenfreier in die Zukunft blicken. Außerdem erhalten Sie meist bessere Kreditkonditionen, wenn Sie finanziell gut aufgestellt sind.
Um sicherzugehen, dass Sie den Kredit bedienen können, prüft die Bank Ihre Bonität. Dahinter steckt kurz gesagt Ihre Kreditwürdigkeit, also Ihre Fähigkeit, Ihre finanziellen Verpflichtungen (z. B. die Raten Ihres Kredits) zuverlässig zu erfüllen. Zur Bewertung Ihrer Bonität werden verschiedene Daten herangezogen:
Im Fokus der Bonitätsprüfung steht vor allem Ihre Zahlungsfähigkeit in der Zukunft: Ihre Bank prüft also, ob Sie mit der zusätzlichen Belastung durch eine Baufinanzierung weiterhin zahlungsfähig bleiben. Seit 2016 ist die Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) sogar gesetzlich vorgeschrieben – um eine Überschuldung zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Finanzierung auch im Rentenalter tragbar ist. Das Einkommen sowie bestehende Verpflichtungen haben deshalb meist einen besonders großen Einfluss auf das Ergebnis.
In der Theorie ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. In der Praxis fordern die meisten Banken aber einen gewissen Anteil an Eigenkapital – einerseits, damit sie selbst eine Sicherheit haben, andererseits aber auch, damit Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer auf der sicheren Seite sind. Denn mit Ihren eigenen Mitteln können Sie die Kaufnebenkosten finanzieren, die monatlichen Raten reduzieren und so für finanzielle Flexibilität sorgen. Für die Bank sinkt damit das Risiko, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen können.
Ideal ist es, wenn Sie mindestens als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können. Zu den Gesamtkosten gehören der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten (z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) sowie eventuelle Sanierungs- und Renovierungskosten.
Zusätzliche Sicherheiten sind nicht immer notwendig, können aber von Ihrer Bank verlangt werden – zum Beispiel bei einer schlechten Bonität, wenn die gewünschte Darlehenssumme besonders hoch ist oder Sie einen Großteil des Immobilienwerts durch Ihr Darlehen finanzieren möchten. Denn in genau solchen Fällen ist das Risiko für die Bank besonders hoch. Mit den zusätzlichen Sicherheiten schützt sie sich gegen ein Ausfallrisiko und kann Ihnen so möglicherweise dennoch die finanziellen Mittel für Ihre eigenen vier Wände bereitstellen.
Als zusätzliche Sicherheiten gelten:
Oder anders gesagt: Je besser Sie finanziell aufgestellt sind, desto günstigere Zinsen erhalten Sie in der Regel. Ein sicheres Arbeitsverhältnis und regelmäßiges Einkommen sind damit nicht nur Voraussetzungen für einen Kredit. Sie erhöhen auch die Chance auf einen besseren Zinssatz – und damit eine insgesamt günstigere Finanzierung.
Damit alles reibungslos abläuft, lohnt es sich, bevor Sie die konkrete Baufinanzierung angehen, alle wichtigen Unterlagen zusammenzusuchen. So haben Sie auch genug Zeit, noch fehlende Unterlagen anzufordern.
In der Regel benötigen Sie für den Antrag auf eine Baufinanzierung folgende Unterlagen:
Die Bank nutzt alle diese Unterlagen, um Ihre finanzielle Situation realistisch einzuschätzen und Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen.
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Auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung werden Sie immer wieder auf einige Fachbegriffe stoßen. Auch wenn die Beraterin oder der Berater Ihnen diese im Finanzierungsgespräch einfach und verständlich erklären wird, lohnt es sich, im Vorfeld zu wissen, was genau dahinter steckt.
Bonität | Einschätzung Ihrer Zahlungsfähigkeit in der Zukunft |
Annuität | Ihre gleichbleibende Monatsrate, die sich aus der Tilgung und den Zinsen ergibt |
Beleihungswert | Der Wert der Immobilie, den die Bank zur Sicherheit ansetzt. Auf Basis des Beleihungswerts wird auch die maximale Kredithöhe berechnet. Denn es ist auch der Wert, der für die Bank im Falle einer Versteigerung (wahrscheinlich) erreichbar ist. |
Zinsbindung | Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz festgeschrieben ist, unabhängig von Zinsänderungen am Markt |
Eigenkapitalquote | Anteil Ihres Eigenkapitals an den Gesamtkosten |
Indem Sie sich im Vorfeld über die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung informieren, wissen Sie, worauf es beim Finanzierungsgespräch ankommt. So können Sie sich besser vorbereiten und schneller von einer passenden Finanzierung profitieren – und damit auch Ihren Wunsch vom Eigenheim schneller wahr werden lassen. Denn mit ein wenig Vorbereitung vermeiden Sie, dass sich der Weg bis zum Abschluss verzögert – etwa weil Unterlagen fehlen oder Sie die nötigen Voraussetzungen nicht erfüllen.
Und falls Sie sich dabei noch unsicher sind oder Unterstützung brauchen, sind die Beraterinnen und Berater der Sparkasse KölnBonn gern für Sie da. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.
Auf der Suche nach einem neuen Zuhause, den eignen vier Wänden und Ihrem Wohlfühlort stellt sich meist auch die Frage nach der passenden Baufinanzierung: Sie soll zu Ihnen und Ihren Lebensumständen passen und eine sichere Finanzierung ermöglichen. Das Problem: Es gibt viele Baufinanzierungsmöglichkeiten und ein Vergleich der Angebote ist oft kompliziert. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei ankommt. Damit Sie die richtige Baufinanzierung finden und Geld sparen.
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