Was Ihr Eigentum wert ist: Immobilienbewertung in KölnBonn

Die Online-Immobilienbewertung für eine erste Orientierung

Mit unserem Online-Immobilienpreisfinder erhalten Sie kostenlos und in wenigen Minuten eine erste Einschätzung für Ihre Immobilie. Der Preisfinder berechnet auf Basis Ihrer Angaben einen groben Wert und gibt Ihnen so eine grundlegende Orientierung.

Sind Sie sich zum Beispiel gerade unsicher, ob sich der Verkauf Ihres Eigenheims lohnt, hilft der Immobilienwertrechner bei der weiteren Planung. Und auch wenn Sie einfach nur wissen möchten, was Ihre Immobilie gerade wert ist, gibt der Rechner Ihnen schnell und einfach Auskunft.

So einfach geht’s:

1. Immobilie beschreiben

Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, benötigen wir ein paar Angaben zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung. Dazu gehören unter anderem die Immobilienart, die Lage, das Alter und die Größe sowie weitere Details (z. B. Dachform, Unterkellerung). Das Gute: Der Rechner leitet Sie ganz einfach durch die wichtigsten Fragen. So stellen wir sicher, dass alle Besonderheiten Ihrer Immobilie berücksichtigt werden.

2. Immobilienbewertung erhalten

Nachdem Sie Ihre Immobilie mit allen Details beschrieben haben, erhalten Sie eine E-Mail mit Ihrer individuellen Wohnmarktanalyse inklusive Preisindikation.

3. Anruf entgegennehmen

Die Online-Immobilienbewertung ist lediglich ein Richtwert. Eine Beraterin oder ein Berater der Sparkasse KölnBonn wird Sie deshalb im Nachhinein kontaktieren, um das Ergebnis mit Ihnen zu besprechen und zu konkretisieren.

Auch ein Blick auf die aktuellen Immobilienpreise lohnt sich

Die aktuellen Immobilienpreise in Köln und Bonn zeigen Ihnen schon jetzt, was Ihre Immobilie wert sein könnte. Denn es handelt sich dabei um echte Verkaufspreise und durchschnittliche Werte – und damit um valide Anhaltspunkte.

Daneben ist es oft auch hilfreich, einen Blick auf die Preisentwicklung der letzten Jahre zu werfen – vor allem, um einen guten Zeitpunkt für den Verkauf zu erwischen: Steigen die Preise zum Beispiel kontinuierlich an, kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf zu warten, weil sie möglicherweise weiter steigen. Stagnieren sie, kann genau jetzt der richtige Zeitpunkt sein, um mögliche Verluste zu vermeiden.

Überdurchschnittlich hohe und steigende Immobilienpreise in Köln

Köln gehört zu den teureren Städten in Deutschland. Denn sowohl die Haus- als auch Wohnungspreise liegen über dem deutschlandweiten Niveau. Kein Wunder: Die Kölner Hauspreise sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Nur 2023 und 2024 gab es kurze Einbrüche. 2025 liegt der Quadratmeterpreis für Häuser bei 4.755 Euro. Die Wohnungspreise liegen mit 4.661 Euro je Quadratmeter etwas darunter.

Der Grund für dieses hohe Preisniveau ist die Knappheit an Wohnraum. Kurz gesagt: Es gibt zu wenig verfügbare Häuser und Wohnungen und auch das Angebot an Neubauten, egal ob Haus oder Wohnung ist zu gering. Da die Eigenheimsuchenden deshalb auf den Kölner Speckgürtel (z. B. Hürth oder Frechen) ausweichen, steigen mittlerweile auch hier die Preise.

Starke Schwankungen zwischen den Veedeln

Die Lagespielt grundsätzlich für den Preis einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Und genau das zeigt sich auch im Kölner Stadtgebiet: Während der Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Chorweiler bei 3.591 Euro liegt, liegt er in Lindenthal bei 6.330 Euro. Gleiches zeigt sich auch bei den Hauspreisen: In Porz liegt der Quadratmeterpreis mit 3.972 Euro zum Beispiel deutlich unter dem in Neuehrenfeld (5.256 Euro).

Ähnliche Entwicklung in Bonn

Auch in Bonn sind die Immobilienpreise zuletzt gestiegen: Im ersten Quartal 2025 lagen die Quadratmeterpreise für Wohnungen bei 3.950 Euro, für Häuser bei 4.222 Euro. Der Preisanstieg zeigt sich laut Statistischem Bundesamt vor allem bei Neubau-Immobilien.

Sie möchten wissen, ob auch der Wert Ihrer Immobilie gestiegen ist? Dann lassen Sie Ihr Eigentum bewerten – entweder online oder direkt von einem Profi.

Die professionelle Bewertung für einen marktgerechten Preis

Mit der Online-Immobilienbewertung erhalten Sie eine erste Preiseinschätzung Ihrer Immobilie. Um einen finalen und vor allem marktgerechten Preis festzulegen, ist es in der Regel jedoch sinnvoll, eine Expertin oder einen Experten mit einer professionellen Bewertung zu beauftragen. Denn sie kennen alle preisbeeinflussenden Faktoren und stellen sicher, dass alle Besonderheiten des Marktes berücksichtigt werden. Diese regionale Expertise kann sich vor allem in Köln und Bonn lohnen: einerseits, weil hier eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft, andererseits, weil die Preise je nach Stadtteil stark variieren.

Folgende Faktoren fließen in die detaillierte Bewertung ein:

• Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Gewerbeimmobilie usw.)
• Größe und Zustand
• Lage und Infrastruktur
• Ausstattung und Baujahr
• Rechtsverhältnisse (z. B. Erbbaurecht, bestehende Mietverhältnisse usw.)

In manchen Fällen kann es auch sinnvoll sein, die Immobilie vor dem Verkauf zu modernisieren. Denn ein neues Badezimmer, eine neue Heizung oder eine Einbauküche können den Wert erheblich steigern. Auch dazu können die Expertinnen und Experten im Rahmen der Immobilienbewertung eine Einschätzung geben. Ein solches Vorhaben lässt sich dann zum Beispiel mit einem Modernisierungskredit finanzieren.

Wen kann ich mit der Bewertung beauftragen?

Sie können Ihre Immobilie von verschiedenen Fachpersonen bewerten lassen – darunter regionale Expertinnen (z. B. Immobilienmakler) oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Welche Fachperson sich am besten eignet, hängt davon ab, wofür Sie die Immobilienbewertung benötigen.

Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen haben vor Gericht und Behörden Bestand

Damit eine Immobilienbewertung gerichtlich oder behördlich anerkannt wird – also offiziellen Beweiswert hat – muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden. Das kann zum Beispiel bei einer Erbschaft, einer Scheidung, einer gerichtlichen Auseinandersetzung oder zur Vorlage beim Finanzamt nötig sein.

Regionale Expertinnen und Experten bewerten mit Verkaufsabsicht

Regionale Expertinnen und Experten nehmen eine marktorientierte Bewertung vor – bewerten Ihre Immobilie also mit einer Verkaufsabsicht. Denken Sie gerade darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen oder haben bereits konkrete Verkaufspläne, lohnt sich also eine Bewertung durch einen Profi mit regionalen Kenntnissen. Solche Bewertungen werden zwar nicht offiziell von Gerichten und Behörden anerkannt, sie haben aber ein Ziel: den für Sie besten Verkaufspreis.

Good to know: Es gibt Kurz- und Vollgutachten

Wenn Sie sich dazu entscheiden, eine professionelle Immobilienbewertung zu beauftragen, haben Sie die Wahl zwischen zwei Arten von Immobiliengutachten: einem Kurzgutachten oder einem Vollgutachten – auch Verkehrswertgutachten genannt. Auch hier kommt es darauf an, wofür Sie die Immobilienbewertung benötigen:

• Ein Kurzgutachten beinhaltet die wesentlichen Bewertungsfaktoren. Dazu gehören Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Bodenrichtwert usw. Es ist sozusagen eine kompakte Form der Immobilienbewertung, die zwar eine fundierte Einschätzung des Marktwerts liefert, allerdings rechtlich gesehen weniger in die Tiefe geht als ein Verkehrswertgutachten. Kurzgutachten sind daher in der Regel nicht für rechtliche Zwecke geeignet und können von Maklerinnen oder Architekten sowie freien Gutachterinnen und Gutachtern erstellt werden.
• Ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) ist deutlich umfassender und rechtlich anerkannt. Es ist bei rechtlichen oder finanziellen Angelegenheiten, wie zum Beispiel bei Zwangsversteigerungen, Scheidungen oder Erbschaften, nötig. Ein Vollgutachten kann deshalb, wie oben beschrieben, auch nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden.

Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?

Grundsätzlich kommen drei Bewertungsverfahren bei Immobilienbewertungen zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Welches der Verfahren das passende für Ihre Immobilie ist, hängt unter anderem davon ab, ob es vergleichbare Objekte in der Nähe gibt und wie Ihre Immobilie aktuell genutzt wird. Beauftragen Sie eine professionelle Immobilienbewertung, entscheidet die Expertin oder der Experte, welches Verfahren am besten geeignet ist. Für ein besseres Verständnis zeigen wir Ihnen, was genau hinter den Methoden steckt:

Vergleichswertverfahren – für Immobilien mit ähnlichen Objekten in der Nähe

Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage ermittelt: Werden im gleichen Viertel also drei Wohnungen, die ungefähr genauso groß wie Ihres sind, für je 520.000 Euro verkauft, kann das ein realistischer Wert für Ihr Haus sein.

Der Vorteil beim Vergleichswertverfahren: Mit den tatsächlichen Kaufpreisen liegen Marktdaten für eine realitätsnahe und marktgerechte Bewertung vor. Vor allem in dicht besiedelten Großstädten wie Köln und Bonn lässt sich der Immobilienwert so recht einfach bestimmen. Auch für unbebaute und bebaute Grundstücke kann das Vergleichswertverfahren sinnvoll sein.

Ertragswertverfahren – für vermietete Immobilien

Das Ertragswertverfahren ist bei vermieteten Immobilien sinnvoll. Es zeigt, wie viele Mieteinnahmen die Immobilie langfristig abwerfen kann.

Angenommen ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten (je 75 Quadratmeter) in Bonn-Poppelsdorf bringt jeden Monat Mieteinnahmen in Höhe von 7.890 Euro. Auf das Jahr gesehen ergibt das eine Nettokaltmiete von 94.680 Euro. Dieser Betrag wird beim Ertragswertverfahren als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwerts verwendet. Zusätzliche Faktoren wie der Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer fließen ebenfalls in die Wertermittlung ein – und geben so eine fundierte Einschätzung.

Sachwertverfahren – für besondere Immobilien und ländliche Lagen

Das Sachwertverfahren ist sinnvoll, wenn eine Immobilienbewertung nicht anhand von Vergleichswerten oder Mietpreisen erfolgen kann. Das kann bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, besonderen Immobilien (z. B. Villen) oder Häusern in ländlichen Gegenden (z. B. im Umland von Köln und Bonn) der Fall sein.

Bei diesem Bewertungsverfahren wird ermittelt, was es kosten würde, das Haus in der jetzigen Zeit neu zu bauen (abzüglich eines Abschlags für Alter und Abnutzung sowie dem Grundstückswert).

Wie läuft die Immobilienbewertung im Detail ab?

In der Regel läuft die Immobilienbewertung in fünf Schritten ab: Die Expertin oder der Experte kommt für ein Gespräch und eine persönliche Besichtigung zu Ihnen, sichtet alle relevanten Unterlagen, entscheidet sich für ein Bewertungsverfahren, ermittelt den Wert und übergibt Ihnen im Anschluss das Gutachten.

1. Erstgespräch und Objektaufnahme

Im Erstgespräch geht es unter anderem um die Frage, zu welchem Zweck Sie die Immobilienbewertung benötigen (Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung). Denn je nachdem, benötigen Sie ein Kurz- oder Vollgutachten.

Während der Objektaufnahme vor Ort nimmt die Expertin oder der Experte alle wertrelevanten Aspekte auf. Dazu gehören bauliche Details, der Zustand der Immobilie, die Lage und Ausstattung.

2. Sichtung der Unterlagen

Für ein umfassendes Bild werden im zweiten Schritt alle wichtigen Unterlagen Ihrer Immobilie geprüft. Dazu gehören:

• Grundbuchauszug: gibt die Eigentumsverhältnisse, Belastungen usw. an
• Flurkarte und Liegenschaftskarte: zeigen Lage und Abgrenzung des Grundstücks
• Bauplan oder Grundrisse – am besten mit Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigungen und, falls vorhanden, Bauakte
• Energieausweis: zur Einschätzung der energetischen Qualität
• Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung
• Teilungserklärung: nur bei Eigentumswohnungen
• Mietverträge: falls die Immobilie vermietet ist
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: enthält Infos zu öffentlich-rechtlichen Einschränkungen
• Angaben zu Modernisierungen und Sanierungen: falls vorhanden inklusive der Rechnungen
• Fotos der Immobilie: falls eine Besichtigung zunächst nicht möglich ist
• Angaben zur Ausstattung: z. B. zur Heizung, zu den Fenstern, Bodenbelägen sowie Einbauten
• Betriebskostenabrechnung
• Versicherungsdokumente

3. Auswahl des Bewertungsverfahrens

Nach der Objektbegehung und Sichtung der Unterlagen wählt die Expertin oder der Experte die passende Bewertungsmethode für Ihre Immobilie aus.

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4. Wertermittlung und Gutachtenerstellung

Nachdem alle wertbeeinflussenden Faktoren erfasst wurden, wird der Marktwert (Verkehrswert) ermittelt.

Bei offiziellen Gutachten erfolgt die Immobilienbewertung schriftlich und nach den Standards der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Auch Maklerinnen und Makler halten die Bewertung schriftlich fest. Für sie gelten zwar keine strikten Standards, auch sie müssen aber eine sorgfältige und vollständige Wertermittlung sicherstellen.

5. Übergabe und Erläuterung

Mit dem Bericht oder Gutachten erhalten Sie nicht nur ein zusammengefasstes Ergebnis. Der Marktwert wird auch transparent hergeleitet und kann so als Grundlage für Preisverhandlungen mit potenziellen Käuferinnen und Käufern oder Gespräche mit Banken genutzt werden, wenn Sie die Immobilie zum Beispiel als Sicherheit für eine weitere Finanzierung hinterlegen möchten.

Und zu guter Letzt: Was kostet eine Immobilienbewertung in Köln oder Bonn?

Da die Bewertungskosten zwischen Ihnen und der Gutachterin beziehungsweise dem Gutachter frei verhandelbar sind, können sie variieren.

Was die Bewertung am Ende kostet, hängt außerdem auch vom Aufwand ab: Kurzgutachten werden in der Regel ab 500 Euro zu einem Festpreis oder nach Stundensatz angeboten. Verkehrswertgutachten sind deutlich aufwendiger und deshalb auch teurer. Sie können bis zu 1,5 Prozent vom Immobilienwert kosten. Ist Ihre Wohnung im Kölner Norden also zum Beispiel 300.000 Euro wert, beläuft sich der Preis für das Verkehrswertgutachten auf 4.500 Euro.

Mit dem Online-Preisfinder von S-Immobilienpartner ist die Bewertung Ihrer Immobilie kostenlos. So erhalten Sie bereits einen ersten soliden Richtwert für Ihr Objekt. Im nächsten Schritt können Sie dann eine professionelle Immobilienbewertung und damit eine Bewertung beauftragen, die alle Details und Merkmale berücksichtigt.

Fazit: Eine Immobilienbewertung schafft Klarheit

Für den Verkauf, bei einer Erbschaft oder für Ihre Vermögensplanung: Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen, können Sie in Ruhe alle Möglichkeiten abwägen, besser planen und die nächsten Schritte einleiten. Denn eine Immobilienbewertung schafft Klarheit über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie – und bietet Ihnen damit eine verlässliche Grundlage für Ihre weiteren Entscheidungen.