Fassade erneuern: Alle Maßnahmen, Kosten und Förderungen im Überblick

Wann muss man eine Fassade sanieren?

An der Fassade treten mit der Zeit Mängel, wie eine ausgeblichene Farbe, bröckelnder Putz oder Risse, gerissene, verwitterte und ausgewaschene Fugen oder Moos- und Schimmelbildung auf. Das macht eine Fassadensanierung erforderlich, um das Mauerwerk vor eintretender Feuchtigkeit zu schützen. Dringend notwendig ist eine Sanierung, wenn die Hausfassade ernsthafte Mängel aufweist. Dabei geht es um Mängel, die beseitigt werden müssen, um weiteren Schaden – beispielsweise Schimmel – zu vermeiden und den Wohnkomfort beizubehalten.

Fachbetriebe führen dazu eine Zustands- und Schadensanalyse durch, die die Schäden detailliert dokumentiert, damit anschließend ein Sanierungsplan erstellt werden kann. Dieser enthält Informationen zu den anstehenden Arbeiten sowie zu deren Dauer und Kosten.

Typische Maßnahmen zur Fassadensanierung

1. Neuanstrich

Im Laufe der Zeit verändert sich die Farbe der Fassade, beispielsweise durch Umwelteinflüsse, Feuchtigkeit und UV-Strahlen. Sie können das äußere Erscheinungsbild wieder verbessern, indem Sie die Fassade streichen lassen.

Die Farbwahl muss sich nach den Gestaltungsgrundsätzen der Gemeinde und den örtlichen Gegebenheiten richten. Das gilt insbesondere für denkmalgeschützte Gebäude.

Aufgrund von Witterungseinflüssen und allgemeiner Abnutzung empfiehlt es sich, die Fassade etwa alle 15-20 Jahre zu streichen. Sie können sich bei der Auswahl einer geeigneten Farbe von professionellen Malerbetrieben beraten lassen.

2. Neuer Putz

Die Putzschicht dient dem Schutz und der Dämmung der darunterliegenden Bausubstanz. Ist der alte Fassadenputz noch intakt und tragfähig, ist meist ein neuer Deckputz – auch Oberputz genannt – ausreichend. Befindet er sich jedoch in einem schlechten Zustand, muss er durch Neuputz ersetzt werden. In dem Fall ist es nach dem Gebäudeenergiegesetz Pflicht, zu prüfen, ob der Wärmeschutz der Außenwände genügt. Tut er das nicht, muss eine Fassadendämmung vorgenommen werden. Mehr zum Thema Sanierungspflicht erfahren Sie in dem Artikel „Kommt die Sanierungspflicht“.

3. Fassadendämmung

Es lohnt sich, die Außenwände mit einer zusätzlichen Dämmschicht zu versehen, um Wärmeverluste zu minimieren und die Heizkosten zu reduzieren. Dabei sind zwei Fassadenarten zu unterscheiden:

• einschalige Fassaden: Hier übernimmt eine einzelne Mauer sowohl die Tragfunktion als auch die Dämmung. Meist kommt dabei das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) zum Einsatz, mit Dämmplatten aus Polystyrol, Mineralwolle oder anderen Materialien.
• zweischalige Fassaden: Diese Außenwände bestehen aus zwei Mauern, die von einem Zwischenraum getrennt werden. Hier eignet sich eine Kerndämmung.

4. Neue Fassadenverkleidung und -verblendung

Durch eine neue Fassadenverkleidung lässt sich die Optik des Hauses aufwerten. Zur Bedeckung der bestehenden Fassade bieten sich beispielsweise folgende Materialien an:

• Holz- und Schieferschindeln
• Klinker
• Naturstein
• Metall
• Faserzement
• Kunststoff

Welches Material am besten geeignet ist, hängt von verschiedenen funktionellen Anforderungen ab – auch hier kann ein Fachbetrieb mit individueller Beratung unterstützen.

Ablauf und Kosten einer Fassadenerneuerung

Wie eine Fassadensanierung abläuft, wie lange sie dauert und was sie kostet, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem der Sanierungsumfang, das Baumaterial und die Art der Fassadendämmung. Je nachdem, wie umfangreich und komplex die Arbeiten sind, kann die Sanierung mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen.

1. Zustands- und Schadensanalyse durchführen

Vor einer Fassadensanierung liegt die gründliche Untersuchung auf Fassadenschäden an: sinnvoll ist dafür die Zusammenarbeit mit einer Fachfirma.

2. Genehmigungen prüfen

Umbauten sind dann genehmigungspflichtig, wenn eine wesentliche Fassadenumgestaltung vorgesehen ist oder es um ein denkmalgeschütztes Haus geht. Die Bau- und Denkmalbehörde Ihrer Stadt gibt dazu Auskunft:

• Hier finden Sie das Bauaufsichtsamt in Köln
• Hier finden Sie die Denkmalbehörde in Köln
• Hier finden Sie das Bauordnungsamt der Stadt Bonn
• Hier finden Sie die Denkmalbehörde der Stadt Bonn

3. Fassade reinigen & reparieren lassen

Im ersten Schritt kümmert sich der beauftragte Fachbetrieb um die gründliche Reinigung der Fassade. Je nach Beschaffenheit und Zustand kommen hier verschiedene Möglichkeiten infrage. Im Rahmen der Maßnahmen werden Risse, Löcher oder Abplatzungen ausgebessert und feuchtigkeitsbedingte Schäden behoben.

4. Fassadendämmung

Eine Fassadendämmung kann für eine bessere Energieeffizienz des Hauses sorgen. Unabhängig davon, ob man sich nach Rücksprache mit dem Fachbetrieb für eine Kerndämmung, Einblasdämmung, ein Wärmedämmverbundsystem oder eine andere Art der Dämmung entscheidet: Die vorgegebenen U-Werte sollten eingehalten werden. Dabei handelt es sich um den sogenannten Wärmedurchgangskoeffizienten – je niedriger er ist, desto energieeffizienter ist die Wärmedämmung.

Kosten für die Wärmedämmung / Fassadendämmung

Optional kommen die Lohnkosten für einen Fachbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

5. Erneuerung der Fassade

Im nächsten Schritt geht es um die Entscheidung, ob Sie die Fassade neu streichen, verputzen oder verkleiden lassen möchten. Im Falle einer Fassadenverkleidung stellt sich zudem die Frage, welche Materialien die beauftragte Firma dafür nutzen soll.

Kosten für einen Neuanstrich

Optional kommen die Lohnkosten für einen Malerbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Kosten für das Verputzen des Hauses

Optional kommen die Lohnkosten für einen Fachbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen. Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Kosten für die Fassadenverkleidung

Optional kommen die Lohnkosten für einen Fachbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

6. Fertigstellung

Zum Abschluss einer Fassadensanierung gehört das Anbringen von Fensterbrettern und dekorativen Elementen sowie weitere mögliche Detailarbeiten.

Förderungen nutzen

Für die Sanierung Ihrer Fassade können Sie Fördermittel bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder dem Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen:

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-Einzelmaßnahmen)

Das BAFA fördert die Fassadendämmung als Einzelmaßnahme mit bis zu 20 % der Investitionskosten, wovon 5 % der iSFP-Bonus sind. Diesen Bonus kann man erhalten, wenn der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) die Fassadendämmung als Maßnahme enthält. Die Einbindung einer Energieberaterin oder einesEnergieberaters ist hier Pflicht. Für die entstehenden Kosten gibt es den Zuschuss für Fachplanung und Baubegleitung in Höhe von bis zu 80 %.

Die förderfähige Summe beträgt bis zu 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr, was – ohne Bonus – einen Zuschuss von 4.500 € für die Fassadendämmung bedeutet.

Förderkredit der KfW für eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus

Als Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt die KfW den Umbau zu einem Effizienzhaus. Das Programm 261 beinhaltet einen zinsgünstigen Kredit von bis zu 150.000 € sowie einen Tilgungszuschuss von maximal 25 %. Die Höhe richtet sich dabei nach dem Effizienzhaus-Niveau.

Steuerbonus für Sanierungskosten

Finanzieren Sie die Fassadendämmung selbst und beantragen keine Förderung, können Sie die Kosten steuerlich absetzen. Das lohnt sich vor allem für Eigentümerinnen und Eigentümer mit hohem Einkommen. Auf drei Jahre verteilt reduziert sich so die Einkommenssteuer. Der Steuerbonus kann – abhängig von der Steuerschuld – bis zu 20 % der Sanierungskosten abdecken.

Dürfen Sanierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?

Als Vermieterin oder Vermieter dürfen Sie 8 % der Kosten für eine Fassadendämmung auf die Jahresmiete umlegen. Das gilt jedoch nicht für Beträge aus Förderprogrammen. Insgesamt darf die Mieterhöhung maximal 3 € pro Quadratmeter betragen. Sowohl die Sanierungsarbeiten als auch die Mietsteigerung müssen drei Monate vor Beginn bzw. Fälligkeit angekündigt werden. Die Mieterin bzw. die Mieter hat das Recht, den Anspruch zu prüfen oder das Sonderkündigungsrecht zu nutzen.

Fassadensanierung: Zustandsanalyse, Kostenkalkulation, Fördermöglichkeiten

Ob eine Sanierung der Hausfassade nötig ist, erkennen Sie an Mängeln bzw. Schäden wie sich ablösendem Putz, Rissen oder Schimmel. Zu den gängigen Sanierungsmaßnahmen gehören der Neuanstrich, die Neuverputzung, die Fassadenverkleidung und die Fassadendämmung. Die Entscheidung für eine Methode richtet sich nach den jeweiligen Schäden und den funktionalen sowie ästhetischen Anforderungen der Immobilie.

Die Kosten für eine Fassadensanierung können je nach Methode, Umfang und Material unterschiedlich ausfallen. In die Kalkulation sollten auch zusätzliche Ausgaben für die Gerüstmiete oder einen Fachbetrieb einfließen. Zur Finanzierung bietet sich ein Modernisierungskredit an. Außerdem können Sie Förderungen durch die KfW oder das BAFA beantragen. Bei selbstfinanzierten Fassadensanierungen besteht die Möglichkeit, Steuerermäßigungen zu nutzen, die bis zu 20 % der Kosten abdecken. Die Ausgaben lassen sich teilweise auf die Mieterinnen und Mieter umlegen, unter Beachtung der Obergrenzen und Ankündigungsfristen.