Versteckte Mängel beim Wohnungs- und Hauskauf

„Gekauft wie gesehen“ – das gilt für kleinere private Käufe und auch für den Kauf von Immobilien. Der beste Schutz vor versteckten Mängeln beginnt daher schon am Anfang vom Wohnungs- und Hauskauf. Wir zeigen Ihnen, wie Sie versteckte Mängel schon bei der Besichtigung erkennen können und welche Rechte und Fristen gelten, wenn Sie erst nach dem Kauf Mängel entdecken.

Februar 2024 •7 Min. Lesezeitmein Geld, Finanzieren, Wohnen

Versteckte Mängel
Haftung bei versteckten Mängeln
Was kann man tun?
Fristen
Schutz vor dem Kauf
Seriöse Immobilie finden

Was sind versteckte Mängel?

Einfach gesagt: Mängel an einer Immobilie, die beim Unterzeichnen des Kaufvertrags für die Käuferin oder den Käufer nicht ersichtlich waren – also Mängel, die schon vor der Übergabe da waren und weder während der Besichtigung noch im Kaufprozess aufgefallen sind. Häufige versteckte Mängel sind Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, Schimmelbefall, statische Unzulänglichkeiten beim Anbau, Asbest-Belastung, Lärmbelästigung oder ein nicht ausgewiesener Denkmalschutz.

Rechtlich gesehen gibt es drei Mängel-Typen – einer davon sind versteckte Mängel

Offene Mängel sind Mängel, die Käuferinnen und Käufer schon bei der Besichtigung erkennen, also direkt auffallen. Das sind zum Beispiel defekte Fenster oder ein abgenutzter Boden. Solche Mängel müssen – weil sie offensichtlich sind – nicht explizit von Verkäuferin oder Verkäufer aufgedeckt werden.
Versteckte Mängel sind meist erst lange nach dem Kauf ersichtlich. In vielen Fällen sind diese Mängel auch der Verkäuferin oder dem Verkäufer unbekannt.
Arglistig verschwiegene Mängel können ebenfalls erst deutlich später auffallen. Der Unterschied zum versteckten Mangel: Der Verkäuferin oder dem Verkäufer sind diese Mängel zum Zeitpunkt des Verkaufs bekannt. Die Mängel werden aber absichtlich verschwiegen – oft um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Wer haftet bei versteckten Mängeln?

Grundsätzlich haben Verkäuferinnen und Verkäufer eine Offenbarungspflicht. Sie müssen die Immobilie demnach frei von Sach- und Rechtsmängeln verkaufen. Das regelt das BGB.

Viele Verträge enthalten allerdings einen Haftungsausschluss, wodurch in den meisten Fällen gilt: “Gekauft wie gesehen”. Für Sie als Käuferin oder Käufer kann es deshalb schwierig werden, für Mängel, die nachträglich auffallen, einen Gewährleistungsanspruch geltend zu machen.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln haben Sie einen Gewährleistungsanspruch

Unabhängig davon, was im Kaufvertrag steht, zieht das Gesetz eine klare Grenze: Paragraf 444 BGB regelt, dass Verkäuferinnen und Verkäufer haften, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen haben.

Die arglistige Täuschung muss eindeutig nachweisbar sein

Um Ihren Gewährleistungsanspruch zu nutzen, müssen Sie nachweisen, dass der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Sie müssen also zum Beispiel zeigen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer über die feuchten Stellen im Keller Bescheid wusste und sie ganz bewusst verheimlicht hat. Erst bei einem eindeutigen Nachweis haben Sie Anspruch.

Die Verfahren sind in der Praxis leider oft kompliziert

Auch wenn es für Sie eindeutig wirkt, ist es leider in der Praxis oft schwierig, das Verschulden der Verkäuferin oder des Verkäufers klar aufzuzeigen.

Manchmal ist es dabei sinnvoll, eine Sachverständige oder einen Sachverständigen mit der Feststellung zu beauftragen. Im besten Fall kann der Profi nachweisen, dass die schimmelbefallene Wand einfach überstrichen wurde. Im schlechtesten Fall reichen die Beweise nicht aus, um eine Täuschung eindeutig aufzuzeigen.

Realitätscheck: Das sagt ein Experte

Lars Christian Nerbel ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Bonner Kanzlei caspers mock und bearbeitet jährlich ein Dutzend Anfragen, bei denen es um versteckte Mängel geht. Er kennt das Problem, dass sich nur in seltenen Fällen die Täuschung eindeutig nachweisen lässt.

„Häufig rate ich ab, ein entsprechendes Verfahren zu eröffnen, einfach weil solche Verfahren sehr teuer und risikobehaftet sind.“ – insbesondere, wenn die betroffenen Käuferinnen und Käufer keine Rechtschutzversicherung haben, denn am Ende entstehen schnell Gerichts-, Sachverständigen- und Anwaltskosten von mehreren Tausend Euro, sagt Nerbel.

Was kann ich also tun bei versteckten Mängeln?

Entdecken Sie nach dem Kauf Mängel an Ihrer Immobilie, können Sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Ist die Anfechtung erfolgreich, wird der Kaufvertrag aufgehoben, Sie erhalten den Kaufpreis zurück und geben die Immobilie zurück.

Daneben haben Sie weitere Möglichkeiten:

Möglichkeit 1: Nacherfüllung

Sie können verlangen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer den Mangel repariert oder beseitigt – und dabei alle entstehenden Kosten trägt, auch für Transport, Arbeit und Material.

Möglichkeit 2: Minderung

Der Kaufpreis wird nachträglich reduziert. Die Höhe der Minderung hängt davon ab, wie stark der Immobilienwert durch den Mangel gesunken ist.

Möglichkeit 3: Rücktritt

Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erfolgt meist nur, wenn sich die Mängel nicht beheben lassen oder die Verkäuferin beziehungsweise der Verkäufer die Frist zur Mängelbeseitigung nicht einhält – und auch keine Aussicht darauf besteht, dass die Mängel behoben werden.

Möglichkeit 4: Schadenersatz

Ist der Mangel durch einen Schaden entstanden, können Sie Schadensersatz fordern – allerdings nur wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer den Mangel verschuldet hat.

Wie Sie sich schnell einigen

Sollten Sie nach dem Kauf Mängel feststellen, ist es oft sinnvoll, zunächst die Verkäuferin oder den Verkäufer zu kontaktieren. Möglicherweise zeigt sich die andere Partei kompromissbereit und Sie können sich auf eine der Möglichkeiten einigen. Falls nicht, kann es sich lohnen, eine Sachverständige oder einen Sachverständigen einzuschalten und auch Ihre Anwältin oder Ihren Anwalt zu kontaktieren.

Wie lange kann man versteckte Mängel geltend machen?

Bei offenen und versteckten Mängeln

Beim Immobilienkauf haben Sie fünf Jahre nach der Übergabe Zeit, offene und versteckte Mängel geltend zu machen. Danach verjährt der Mängelanspruch laut § 438 ff. BGB.

Die Fünf-Jahres-Frist gilt übrigens auch bei Baumängeln: Mängelanspruche auf Bauleistungen verjähren fünf Jahre nach der Abnahme der Immobilie.

Bei arglistig verschwiegenen Mängeln

Während bei offenen und versteckten Mängeln der Zeitpunkt der Übergabe entscheidend ist, ist für arglistig verschwiegene Mängel erst der Zeitpunkt relevant, an dem der Mangel aufgefallen ist: Ab dem Zeitpunkt der Mängelentdeckung haben Sie drei Jahre lang einen Anspruch auf Gewährleistung.

So schützen Sie sich vor dem Kauf vor versteckten Mängeln

1. Versuchen Sie bei der Besichtigung genau hinzusehen

Vor allem bei einer Wohnfläche in einem Anbau, einem ausgebauten Dach- oder Kellergeschoss – und ebenso bei einer alten Immobilie. Denn genau hier verstecken sich die Mängel oft.

Für Laien kann dieser Schritt herausfordernd sein: Wo muss ich genau hinsehen? Wie kann ich die Substanz im Altbau realistisch einschätzen? Und wie erkenne ich versteckte Mängel? In vielen Fällen lohnt es sich, wenn Sie die Immobilie mit einer Person besichtigen, die sich auskennt.

2. Besichtigen Sie die Immobilie mit einer Expertin oder einem Experten

Nehmen Sie bei Bestandsimmobilien möglichst eine Gutachterin oder einen Gutachter mit – oder mindestens eine Person, die sich gut mit Immobilien auskennt.

Gerade bei Altbauhäusern und -wohnungen, die einen offensichtlichen Modernisierungsbedarf haben, sind die Kosten und auch die möglicherweise bestehenden Mängel für Laien schwer erkennbar und einschätzbar.

3. Prüfen Sie die Unterlagen

Prüfen Sie alle Unterlagen und Genehmigungen sehr genau – vor allem bei Häusern mit zusätzlicher Wohnfläche im Anbau, ausgebautem Dach- oder Kellergeschoss. Sind alle Umbaumaßnahmen genehmigt?

4. Schließen Sie eine Rechtsschutzversicherung ab

Am besten ungefähr drei bis sechs Monate vor dem Kauf. Finden Sie trotz aller Sorgfalt im Nachhinein versteckte Mängel, können Sie so professionelle Hilfe in Anspruch nehmen – ohne dabei ein Kostenrisiko einzugehen. Denn eine Rechtsschutzversicherung bewahrt Sie meist vor hohen Kosten bei einem Rechtsstreit.

Suchen, kaufen, ankommen – So finden Sie eine seriöse Immobilie

Der Immobilienkauf ist für viele eine komplexe Sache: Wo will ich wohnen? Wie viel darf die Immobilie kosten? Worauf muss ich bei der Besichtigung achten? Und wie kann ich meine Immobilie finanzieren?

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Hinweis: Die Beratung ersetzt keinesfalls eine individuelle Rechtsberatung und stellt keine Rechtsauskunft dar. Wenn Sie rechtlichen Rat für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie die Rechtsberatung einer Anwältin oder eines Anwalts in Anspruch nehmen.

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