Sie träumen von einem Eigenheim? Wissen aber nicht, ob Sie neu bauen oder doch lieber einen Altbau kaufen und sanieren sollen? Wir zeigen Ihnen den für Sie besten Weg.
Es gibt keine pauschal richtige Antwort. Die Entscheidung, ob Sie bauen oder kaufen, hängt von Ihrem Budget und Zeitrahmen, Ihren individuellen Wünschen und Ihrer Lebenssituation ab. Auch die Verfügbarkeit von Immobilien und Bauland spielt eine Rolle.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie können Sie sofort einziehen. Sie haben keine Bauzeit und profitieren von einer bestehenden Infrastruktur. Im Gegenzug müssen Sie oft Kompromisse eingehen, haben weniger Gestaltungsspielraum und möglicherweise auch einen größeren Sanierungsaufwand.
Wer neu baut, kann den Traum vom Eigenheim individuell gestalten. Moderne Energiestandards sorgen außerdem für Zukunftssicherheit und verursachen weniger Energiekosten. Ein Neubau erfordert allerdings auch jede Menge Planungsaufwand, Zeit und Geduld.
Bezogen auf die Anfangsinvestitionen sind Neubauten oft teurer als Bestandsimmobilien. Langfristig sind sie aber durch niedrige Energiekosten oft wirtschaftlicher als Bestandsimmobilien. Denn moderne Effizienzhäuser verbrauchen bis zu 70 Prozent weniger Energie als unsanierte Altbauten.
Insbesondere in Köln und Bonn sind sowohl Immobilien zum Kauf als auch Baugrundstücke sehr begrenzt. Vor allem in Innenstadtlagen gibt es kaum noch Bauland, im Umland (z. B. in Hürth, Frechen, Troisdorf oder Bornheim) ist die Verfügbarkeit etwas besser.
Wer keine Zeit verlieren möchte oder ein Eigenheim im Stadtkern sucht, ist mit dem Kauf einer Immobilie meist besser unterwegs. Allerdings bedeutet der Kauf einer Bestandsimmobilie auch meist weniger Gestaltungsspielraum und oft größeren Sanierungsaufwand.
Schneller Einzug:
Wer kauft, kann meist kurz nach der Kaufvertragsunterzeichnung einziehen (3 bis 6 Monate nach Kaufvertrag, abhängig vom Sanierungsaufwand). Wer baut, braucht etwas mehr Geduld.
Bestehende Infrastruktur:
Bei Bestandsimmobilien sind Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV meist direkt um die Ecke. In Neubaugebieten kann es Jahre dauern, bis ein entsprechendes Angebot vorhanden ist.
Besichtigung möglich:
Während Sie beim Bauen Vorstellungskraft benötigen, sehen Sie beim Kauf direkt, was Sie bekommen.
Größere Auswahl:
Gerade in Städten wie Köln und Bonn ist das Angebot an Baugrundstücken sehr begrenzt. Wer kaufen möchte, hat daher meist mehr Auswahl.
Oft mehr Charme:
Denn viele Altbauwohnungen haben einen besonderen Charakter.
Keine Baurisiken:
Also keine Verzögerungen, Kostenüberschreitungen oder Baumängel während der Bauphase.
Weniger Gestaltungsspielraum:
Zumindest der Grundriss lässt in der Regel wenig Spielraum für Veränderungen.
Meist Kompromisse nötig:
Denn im Bestand kann es schwierig sein, die perfekte Immobilie zu finden.
Höhere Energiekosten:
Bestandsimmobilien sind oft schlechter gedämmt als Neubauten. Die Folge: Mehr Energieverbrauch und damit auch höhere Kosten.
Oft Sanierungsbedarf:
Bei älteren Immobilien können energetische Sanierungen und damit größere Investitionen nötig sein.
Wenn Feuchtigkeit oder Schimmel bei der Besichtigung übersehen werden, kann das später teuer werden.
Der große Vorteil beim Neubau: Sie können selbst entscheiden, wie Sie wohnen möchten – von der Zimmeraufteilung über den Bodenbelag bis hin zur Anordnung der Steckdosen. Der große Nachteil: Es dauert einfach länger. Denn der Bau muss geplant und realisiert werden.
Individuelle Gestaltung:
Beim Bauen können Sie alles nach Ihren Wünschen gestalten – vom Grundriss über die Ausstattung bis hin zu den Materialien.
Moderne Energiestandards:
Wer neu baut, kann moderne Standards einhalten. Da sich das GEG immer weiterentwickelt, gibt das mehr Zukunftssicherheit.
Weniger Kosten:
Weniger Energieverbrauch bedeutet auch weniger laufende Kosten. Außerdem sind bei einem Neubau in den ersten 10 bis 15 Jahren keine Instandhaltungsmaßnahmen zu erwarten. Auch das kann Geld sparen.
Nachhaltige Baumöglichkeiten:
Im Bestand sind die Möglichkeiten oft begrenzt. Beim Neubau können Sie ökologische Baumaterialien, eine Photovoltaikanlage oder Wärmepumpe von Anfang an einplanen.
Mit einem Neubau können Sie altersgerechtes Wohnen von Beginn an berücksichtigen.
Garantien:
Wenn Sie die Arbeiten extern vergeben, haben Sie in der Regel Bauträger- oder Handwerkergarantien sowie Gewährleistungsansprüche.
Lange Wartezeit:
Von der Baugenehmigung bis zum Einzug dauert es durchschnittlich 12 bis 24 Monate, manchmal auch länger.
Baugrundstücke sind rar:
Besonders in Köln und Bonn gibt es kaum freie Flächen, um selbst zu bauen.
Mehr Planungsaufwand, mehr Eigenleistung:
Wer baut, muss Entscheidungen treffen, Gewerke koordinieren, die Baustelle überwachen und unter Umständen sogar selbst Hand anlegen.
Baurisiken:
Verzögerungen sind beim Bauen keine Seltenheit – oft wegen des Wetters, aufgrund von Material- oder Handwerkermangel.
Kostenrisiko:
Beim Bauen können unvorhergesehene Kosten entstehen, zum Beispiel aufgrund der Bodenbeschaffenheit oder Verzögerungen.
Doppelte Belastung durch Bauzinsen:
Denn wer baut, muss in der Regel neben den Bauzinsen weiterhin Miete bezahlen.
Sowohl in Köln als auch in Bonn ist der Platz für neue Gebäude begrenzt – besonders in Innenstadtlage. In Köln gibt es vereinzelt noch kleine Baulücken in den äußeren Stadtteilen (z. B. Porz, Chorweiler oder Rodenkirchen). Ähnlich sieht es in Bonn aus. Wer trotz Knappheit bauen möchte, kann sich im Umland von Köln und Bonn umsehen, zum Beispiel in Hürth, Frechen, Brühl, Troisdorf, Bornheim, Pulheim oder Bergisch Gladbach. Am besten mit etwas Geduld.
Ganz so einfach ist es nicht. Denn Bestandsimmobilien sind anfangs meist etwas günstiger als ein Neubau. Langfristig gesehen sind allerdings Neubauten aufgrund der geringeren Energiekosten günstiger. Es kommt also vor allem auch darauf an, was Ihnen wichtig ist.
Immobilien in Köln und Bonn sind teuer: In Köln liegt der Quadratmeterpreis laut ImmoScout24 bei 5.084 Euro, in Bonn bei durchschnittlich 4.667 Euro. Für ein 120-Quadratmeter-Reihenhaus sind also rund 610.000 Euro beziehungsweise 560.000 Euro fällig – und das allein für den Kaufpreis.
Hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Diese machen noch einmal rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Dazu gehören:
Bei einem Kaufpreis von 610.000 Euro wären das also zusätzlich rund 61.000 bis 91.500 Euro Kaufnebenkosten.
Die Kosten für eine Finanzierung sind abhängig von Zinssatz, Laufzeit und Eigenkapital: Wer viel Eigenkapital einbringen kann oder eine Finanzierung zu günstigen Bauzinsen abschließt, kann Kosten einsparen.
Ein Beispiel: Angenommen Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 500.000 Euro für den Kauf eines Hauses auf. Bei Zinsen von 3,5 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent läge Ihre monatliche Belastung bei 2.292 Euro.
Sanierungskosten können ein Manko beim Kauf sein. Denn oft ist es schwer, schon bei der Besichtigung die notwendigen Maßnahmen und Kosten abzuschätzen – auch weil Mängel oft erst im Nachhinein auffallen.
Vor allem wenn es um größere energetische Maßnahmen geht, kann es teuer werden:
| Maßnahme | Ungefähre Kosten |
|---|---|
Neue Heizung | 20.000 – 35.000 € |
Fassadendämmung (bei 120 qm) | 3.000 – 30.000 € (25 – 250 € pro qm) |
Dachdämmung | 500 – 18.000 € (5 – 180 € pro qm) |
Neue Fenster | 9.600 – 13.900 € (638 – 926 € pro Fenster) |
Neue Lüftungsanlage | 1.200 – 8.000 € |
Je nach Alter und Zustand fallen rund 50.000 bis 150.000 Euro für eine umfassende energetische Sanierung an. Über die Jahre gesehen zahlen sich die Maßnahmen aber auch wieder aus – nicht nur, weil die Lebensqualität steigt, auch weil die Energiekosten sinken.
Bei Grundstücken richtet sich der Kaufpreis nach dem sogenannten Bodenrichtwert. Das ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in einem bestimmten Gebiet, der von den Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden ermittelt wird und der je nach Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks variiert. Basis für die Ermittlung dieser Richtwerte sind die tatsächlichen Kaufpreise der letzten Jahre. In Köln und Bonn können Sie diese unter BORIS-NRW einsehen.
Laut Bodenrichtwert liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreisin Köln aktuell bei 1.088 Euro, wobei Preise zwischen 900 und 1.400 Euro möglich sind, je nachdem wo das Grundstück liegt. In Bonn sind Grundstücke etwas günstiger mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 619 Euro und einer Preisspanne von 500 bis 900 Euro pro Quadratmeter.
Genau wie beim Kauf einer Immobilie fallen auch beim Kauf eines Grundstücks Nebenkosten an. In der Regel liegen die bei rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Die Baukosten lassen sich nur schwer beziffern, da sie einerseits von der gewünschten Ausstattung und den Materialien abhängen, andererseits je nach Region und Nachfrage variieren. Deutschlandweit liegen die Baukosten pro Quadratmeter im Schnitt bei 1.700 bis 4.500 Euro. In KölnBonn sollten Sie mit rund 3.800 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter planen.
Neben den reinen Baukosten fallen zudem rund 13 bis 20 Prozent Baunebenkosten an, also weitere Kosten für Planung, Genehmigungen und Gutachten. Dazu gehören:
| Baunebenkosten | Höhe (in Prozent der Baukosten) |
|---|---|
Architektin oder Planer | 10 – 15 % |
Baugenehmigung | 0,5 – 1 % |
Statik, Bodengutachten und Vermessung | 2 – 3 % |
Bauversicherung | 0,5 – 1 % |
Angenommen Ihre Baukosten liegen bei rund 350.000 Euro, so kämen 52.500 bis 70.000 Euro Baunebenkosten hinzu.
Genau wie beim Kauf hängen auch beim Neubau die Finanzierungskosten von Zinssatz, Laufzeit und Eigenkapital ab. Auch hier gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen und je niedriger die Zinsen ausfallen, desto günstiger ist meist die Finanzierung.
Ein Beispiel: Angenommen Sie kaufen ein 500-Quadratmeter-Grundstück am Bonner Stadtrand zu einem Preis von 400.000 Euro. Hinzu kommen Kaufnebenkosten (48.000 Euro), Baukosten (350.000 Euro) und Baunebenkosten (52.500 Euro). Die Gesamtkosten belaufen sich demnach auf 850.500 Euro, wobei Sie 150.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent läge Ihre monatliche Rate demnach bei 3.211 Euro.
Beim Neubau gibt es eine weitere Besonderheit: Denn bevor Sie auf einem Grundstück bauen können, muss es erschlossen sein. Das bedeutet: Alle wichtigen Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, ggf. Gas) und die Straßenanbindung müssen vorhanden sein. Da unerschlossene Grundstücke mit hohen Zusatzkosten verbunden sind, sollten Sie diesen Punkt unbedingt vor der Kaufvertragsunterzeichnung klären. Je nach Entfernung zu den bestehenden Leitungen und der Grundstücksgröße können die Erschließungskosten bei 25.000 bis 75.000 Euro liegen.
Die gute Nachricht: Neubaugebiete sind meist komplett erschlossen. Hier übernimmt die Gemeinde oder der Erschließungsträger die komplette Infrastruktur. Die Erschließungskosten sind meist bereits im Kaufpreis enthalten oder werden separat umgelegt. Es gibt also in der Regel keine bösen Überraschungen.
Bei Baulücken sollten Sie hingegen etwas genauer hinsehen. Denn bei Grundstücken in bestehenden Wohngebieten ist die Erschließung häufig vorhanden, aber nicht immer vollständig. Lassen Sie den Erschließungszustand deshalb am besten vor dem Kauf schriftlich von Ihrer Gemeinde bestätigen.
| Kostenart | Kaufen (Bestandsimmobilie) | Bauen (Neubau) |
|---|---|---|
Immobilie / Grundstück | 500.000 € | 250.000 € |
Baukosten | – | 350.000 € |
Kaufnebenkosten | 65.000 € | 20.000 € (nur Grundstück) |
Baunebenkosten | – | 60.000 € |
Sanierung (geschätzt) | 80.000 € | – |
Gesamtkosten (grob) | 645.000 € | 680.000 € |
Monatliche Energiekosten | Ca. 250 bis 300 € | Ca. 100 bis 150 € |
Bitte beachten Sie, dass es sich bei der Rechnung um eine Beispielrechnung handelt. Je nach Lage und Zustand der Bestandsimmobilie können die Kosten abweichen.
Eine Baufinanzierung ist sowohl beim Kauf als auch beim Neubau für die meisten der beste Weg, um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen. Und sowohl beim Kaufen als auch Bauen gilt:
Bei einem Neubau ist die Finanzierung meist komplexer als beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Der Grund: Das Geld wird nicht sofort vollständig benötigt. Dadurch können Zinsen auf nicht abgerufenes Kapital entstehen (Bereitstellungszinsen).
Manche Banken verlangen wegen des höheren Risikos teilweise auch zusätzliche Sicherheiten, zum Beispiel eine Bürgschaft.
Die Sparkasse KölnBonn vergleicht über 200 bankübergreifende Baufinanzierungsangebote und stellt Ihnen die für Sie passende Finanzierung zusammen.
Mit der Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und regionalen Programmen der NRW.BANK gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten beim Hauskauf. Hinzu kommen KfW-Fördermittel für Einzelmaßnahmen, die im Rahmen einer energetischen Sanierung durchgeführt werden – zum Beispiel, wenn Sie die Heizung und Fenster tauschen oder die Fassade dämmen. Wichtig ist dabei, dass Sie die Förderungen frühzeitig beantragen.
Vor allem energieeffiziente Neubauten werden von der KfW mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen gefördert. Auch als Familie können Sie von speziellen Programmen profitieren – also dank Förderungen günstiger bauen.
Weder beim Kaufen noch beim Bauen geht es ohne Papierkram.
Beim Neubau müssen Sie die Baugenehmigung beim zuständigen Bauamt Ihrer Stadt oder Gemeinde beantragen – es sei denn, Sie kaufen den Neubau über einen Bauträger. In diesem Fall übernimmt der Bauträger das gesamte Genehmigungsverfahren. So oder so prüft das Bauamt den Bebauungsplan, Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze und die Erschließung. In der Regel dauert diese Prüfung rund zwei bis vier Monate, bei komplexen Vorhaben manchmal auch länger.
Beim Kauf und der anschließenden Sanierung ist in manchen Fällen eine Baugenehmigung nötig. In NRW benötigen Sie zum Beispiel eine Genehmigung, wenn Sie tragende Bauteile entfernen und umbauen möchten, neue Fenster in die Außenwände setzen möchten oder die Fassade deutlich verändern wollen. Auch bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, muss im Vorfeld eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde stattfinden.
Umweltrelevante und rechtliche Aspekte können sich beim Neubau auf Ihr Bauvorhaben auswirken. Am besten ist es daher, wenn Sie folgende Punkte vor dem Kauf prüfen:
Besonders bei ehemaligen Industriestandorten können Altlasten später hohe Sanierungskosten verursachen. Lassen Sie daher am besten vor dem Kauf ein Bodengutachten erstellen. So können Sie mögliche Kontaminationen ausschließen.
In Köln und Bonn gibt es festgesetzte Überschwemmungsgebiete, insbesondere in Rheinnähe. In diesen Gebieten gelten besondere Bauvorschriften und Einschränkungen. Prüfen Sie daher am besten vor dem Grundstückskauf, ob Ihr Wunschgrundstück betroffen ist. Die entsprechenden Karten können Sie online einsehen: Hier geht’s zur Überflutungsgefahrenkarte der StEB Köln oder direkt zur Überschwemmungsgefahrenkarte für Bonn.
Grundstücke in der Nähe des Flughafens Köln/Bonn oder an Hauptverkehrsstraßen unterliegen besonderen Lärmschutzauflagen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, informieren Sie sich beim Bauamt über eventuelle Schallschutzanforderungen, die zu Mehrkosten beim Bau führen können.
Ob ein Neubau oder doch der Kauf einer Bestandsimmobilie der beste Weg für Sie ist, hängt von Ihrer individuellen Lebenssituation und Ihren Prioritäten ab: Ein Neubau gibt maximale Gestaltungsfreiheit, hat eine bessere Energiebilanz und verursacht damit langfristig gesehen niedrigere Energiekosten. Eine Bestandsimmobilie ist dagegen meist schneller verfügbar, erfordert weniger Planungsaufwand und ist meist auch etwas günstiger.
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