„Gekauft wie gesehen“ – das gilt für kleinere private Käufe und auch für den Kauf von Immobilien. Der beste Schutz vor versteckten Mängeln beginnt daher schon am Anfang vom Wohnungs- und Hauskauf. Wir zeigen Ihnen, wie Sie versteckte Mängel schon bei der Besichtigung erkennen können und welche Rechte und Fristen gelten, wenn Sie erst nach dem Kauf Mängel entdecken.
Einfach gesagt: Mängel an einer Immobilie, die beim Unterzeichnen des Kaufvertrags für die Käuferin oder den Käufer nicht ersichtlich waren – also Mängel, die schon vor der Übergabe da waren und weder während der Besichtigung noch im Kaufprozess aufgefallen sind. Häufige versteckte Mängel sind Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, Schimmelbefall, statische Unzulänglichkeiten beim Anbau, Asbest-Belastung, Lärmbelästigung oder ein nicht ausgewiesener Denkmalschutz.
Grundsätzlich haben Verkäuferinnen und Verkäufer eine Offenbarungspflicht. Sie müssen die Immobilie demnach frei von Sach- und Rechtsmängeln verkaufen. Das regelt das BGB.
Viele Verträge enthalten allerdings einen Haftungsausschluss, wodurch in den meisten Fällen gilt: “Gekauft wie gesehen”. Für Sie als Käuferin oder Käufer kann es deshalb schwierig werden, für Mängel, die nachträglich auffallen, einen Gewährleistungsanspruch geltend zu machen.
Unabhängig davon, was im Kaufvertrag steht, zieht das Gesetz eine klare Grenze: Paragraf 444 BGB regelt, dass Verkäuferinnen und Verkäufer haften, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen haben.
Um Ihren Gewährleistungsanspruch zu nutzen, müssen Sie nachweisen, dass der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Sie müssen also zum Beispiel zeigen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer über die feuchten Stellen im Keller Bescheid wusste und sie ganz bewusst verheimlicht hat. Erst bei einem eindeutigen Nachweis haben Sie Anspruch.
Auch wenn es für Sie eindeutig wirkt, ist es leider in der Praxis oft schwierig, das Verschulden der Verkäuferin oder des Verkäufers klar aufzuzeigen.
Manchmal ist es dabei sinnvoll, eine Sachverständige oder einen Sachverständigen mit der Feststellung zu beauftragen. Im besten Fall kann der Profi nachweisen, dass die schimmelbefallene Wand einfach überstrichen wurde. Im schlechtesten Fall reichen die Beweise nicht aus, um eine Täuschung eindeutig aufzuzeigen.
Lars Christian Nerbel ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Bonner Kanzlei caspers mock und bearbeitet jährlich ein Dutzend Anfragen, bei denen es um versteckte Mängel geht. Er kennt das Problem, dass sich nur in seltenen Fällen die Täuschung eindeutig nachweisen lässt.
„Häufig rate ich ab, ein entsprechendes Verfahren zu eröffnen, einfach weil solche Verfahren sehr teuer und risikobehaftet sind.“ – insbesondere, wenn die betroffenen Käuferinnen und Käufer keine Rechtschutzversicherung haben, denn am Ende entstehen schnell Gerichts-, Sachverständigen- und Anwaltskosten von mehreren Tausend Euro, sagt Nerbel.
Entdecken Sie nach dem Kauf Mängel an Ihrer Immobilie, können Sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Ist die Anfechtung erfolgreich, wird der Kaufvertrag aufgehoben, Sie erhalten den Kaufpreis zurück und geben die Immobilie zurück.
Daneben haben Sie weitere Möglichkeiten:
Sie können verlangen, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer den Mangel repariert oder beseitigt – und dabei alle entstehenden Kosten trägt, auch für Transport, Arbeit und Material.
Der Kaufpreis wird nachträglich reduziert. Die Höhe der Minderung hängt davon ab, wie stark der Immobilienwert durch den Mangel gesunken ist.
Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erfolgt meist nur, wenn sich die Mängel nicht beheben lassen oder die Verkäuferin beziehungsweise der Verkäufer die Frist zur Mängelbeseitigung nicht einhält – und auch keine Aussicht darauf besteht, dass die Mängel behoben werden.
Ist der Mangel durch einen Schaden entstanden, können Sie Schadensersatz fordern – allerdings nur wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer den Mangel verschuldet hat.
Sollten Sie nach dem Kauf Mängel feststellen, ist es oft sinnvoll, zunächst die Verkäuferin oder den Verkäufer zu kontaktieren. Möglicherweise zeigt sich die andere Partei kompromissbereit und Sie können sich auf eine der Möglichkeiten einigen. Falls nicht, kann es sich lohnen, eine Sachverständige oder einen Sachverständigen einzuschalten und auch Ihre Anwältin oder Ihren Anwalt zu kontaktieren.
Beim Immobilienkauf haben Sie fünf Jahre nach der Übergabe Zeit, offene und versteckte Mängel geltend zu machen. Danach verjährt der Mängelanspruch laut § 438 ff. BGB.
Die Fünf-Jahres-Frist gilt übrigens auch bei Baumängeln: Mängelanspruche auf Bauleistungen verjähren fünf Jahre nach der Abnahme der Immobilie.
Während bei offenen und versteckten Mängeln der Zeitpunkt der Übergabe entscheidend ist, ist für arglistig verschwiegene Mängel erst der Zeitpunkt relevant, an dem der Mangel aufgefallen ist: Ab dem Zeitpunkt der Mängelentdeckung haben Sie drei Jahre lang einen Anspruch auf Gewährleistung.
Vor allem bei einer Wohnfläche in einem Anbau, einem ausgebauten Dach- oder Kellergeschoss – und ebenso bei einer alten Immobilie. Denn genau hier verstecken sich die Mängel oft.
Für Laien kann dieser Schritt herausfordernd sein: Wo muss ich genau hinsehen? Wie kann ich die Substanz im Altbau realistisch einschätzen? Und wie erkenne ich versteckte Mängel? In vielen Fällen lohnt es sich, wenn Sie die Immobilie mit einer Person besichtigen, die sich auskennt.
Nehmen Sie bei Bestandsimmobilien möglichst eine Gutachterin oder einen Gutachter mit – oder mindestens eine Person, die sich gut mit Immobilien auskennt.
Gerade bei Altbauhäusern und -wohnungen, die einen offensichtlichen Modernisierungsbedarf haben, sind die Kosten und auch die möglicherweise bestehenden Mängel für Laien schwer erkennbar und einschätzbar.
Prüfen Sie alle Unterlagen und Genehmigungen sehr genau – vor allem bei Häusern mit zusätzlicher Wohnfläche im Anbau, ausgebautem Dach- oder Kellergeschoss. Sind alle Umbaumaßnahmen genehmigt?
Am besten ungefähr drei bis sechs Monate vor dem Kauf. Finden Sie trotz aller Sorgfalt im Nachhinein versteckte Mängel, können Sie so professionelle Hilfe in Anspruch nehmen – ohne dabei ein Kostenrisiko einzugehen. Denn eine Rechtsschutzversicherung bewahrt Sie meist vor hohen Kosten bei einem Rechtsstreit.
Der Immobilienkauf ist für viele eine komplexe Sache: Wo will ich wohnen? Wie viel darf die Immobilie kosten? Worauf muss ich bei der Besichtigung achten? Und wie kann ich meine Immobilie finanzieren?
Die gute Nachricht: Mit unserem Immobilienportal finden Sie in wenigen Klicks Ihre Traumimmobilie – und mit unserer Baufinanzierung einfach ein Rundum-sorglos-Paket für Ihr neues Eigenheim. Dabei sind unsere Beraterinnen und Berater jederzeit für Sie da, wenn es um Fragen zum Kauf, zur Finanzierung, dem Kaufvertrag oder der Anschlussfinanzierung geht.
Hinweis: Die Beratung ersetzt keinesfalls eine individuelle Rechtsberatung und stellt keine Rechtsauskunft dar. Wenn Sie rechtlichen Rat für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie die Rechtsberatung einer Anwältin oder eines Anwalts in Anspruch nehmen.
Um sich einander zugehörig zu fühlen und füreinander da zu sein, muss man nicht unbedingt heiraten. Auch eine Immobilie können zwei Menschen gemeinsam kaufen, ohne dass ein Trauschein sie verbindet. Vorab sollten dafür allerdings ein paar Dinge geregelt werden.
Der Kaufpreis ist beim Immobilienerwerb der mit Abstand größte Posten – aber nicht der einzige. Maklerbüro, Notariat, Grundsteuer: Diese und weitere Kosten müssen ebenfalls eingeplant werden. Welche Erwerbsnebenkosten anfallen und wer Sie zahlen muss, erfahren Sie hier.
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