Hausverkauf mit Grundschuld: Wie funktioniert’s?

Was versteht man unter der Grundschuld?

Die Grundschuld ist rechtlich gesehen eine Form des Grundpfandrechts. Sie bietet den Banken Sicherheit – und Immobilieninteressenten oft überhaupt erst die Chance, ihren Traum vom Immobilienerwerb verwirklichen zu können. In der Regel entspricht die Grundschuld der Höhe der Darlehenssumme. Die Grundschuld wird ins Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen, dazu muss eine Grundschuldbestellung über einen Notar veranlasst werden. Gelöscht werden kann sie erst dann, wenn der Immobilienkredit vollständig abgezahlt ist.

Doch was ist, wenn die eigene Immobilie veräußert werden soll, obwohl noch eine Grundschuld eingetragen ist?

Ist die eingetragene Grundschuld ein Hindernis beim Hausverkauf?

Die wichtigste Nachricht: Eine eingetragene Grundschuld ist kein Hindernis für einen Hausverkauf! Es gibt drei Varianten:

1. Hauseigentümer bzw. -eigentümerinnen können gemeinsam mit der Käuferin oder dem Käufer, entscheiden, die Grundschuld auf sie bzw. ihn zu übertragen – und zwar entweder nur die Grundschuld oder aber die Grundschuld in Verbindung mit einer Darlehensübernahme. Bei Übertragung der Darlehen muss die Bank jedoch zustimmen. Die Käuferin oder der Käufer übernimmt dann den Kredit, das Ganze wird im Kaufvertrag entsprechend geregelt und im Grundbuch eingetragen. Diese Variante ist allerdings unüblich.
2. Der weitaus häufigste Fall: Die Grundschuld wird gelöscht. Dazu teilt der Darlehensgeber dem Notariat die verbliebene Kreditsumme mit. Sobald der Hausverkauf wirksam wird, geht der entsprechende Teil des Verkaufserlöses direkt an die Bank oder Sparkasse als Darlehensgeber, die Restsumme erhält die Verkäuferin bzw. der Verkäufer, sobald die Fälligkeitsmitteilung des Notars vorliegt.
3. Es gibt auch den Fall, dass das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen bereits vollständig abbezahlt, die Grundschuld aber noch nicht gelöscht wurde. Dies kann interessant sein, wenn man die Grundschuld später erneut für ein Darlehen nutzen möchte, aber die Notarkosten für das Löschen und spätere erneute Eintragen einer Grundschuld vermeiden möchte. Also: Sobald ein Kredit getilgt ist, erhält der Darlehensnehmende von der Bank eine Löschungsbewilligung. Die Bank bestätigt darin, dass der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist. Lässt man die Grundschuld daraufhin nicht löschen, ist es wichtig, dieses Dokument sorgfältig aufzubewahren. Spätestens beim Verkauf der Immobilie wird nämlich in aller Regel die Löschung notwendig, weil die wenigsten Kaufinteressenten eine Immobilie mit einer Grundschuld übernehmen möchten.

Sie wollen sich einen Überblick über die Kosten verschaffen?

Für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch, für deren Löschung sowie die jeweils erforderliche notarielle Beurkundung fallen Kosten an. Deren Höhe bestimmt die bundeseinheitliche Gebührenordnung für Notarinnen und Notare, sie richtet sich nach der einzutragenden Grundschuldhöhe. Im Internet finden sich verschiedene Grundbuchrechner, mit deren Hilfe man sich einen groben Überblick über die Kosten verschaffen kann.

Ein Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Grundschuld in gleicher Höhe betragen die Notarkosten insgesamt knapp 4.500 Euro. An Grundbuchgebühren kommen weitere gut 2.300 Euro hinzu. Von den insgesamt knapp 6.800 Euro entfallen knapp 1.900 Euro auf die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld. Die Gesamtkosten für die Löschung dieser Grundschuld (Notargebühren plus Grundbuchkosten) betragen gut 1.000 Euro.

Fazit: Der Hausverkauf ist auch mit Grundschuld möglich

Beim Hausverkauf mit Grundschuld ist es wichtig, die bestehenden finanziellen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Um den Verkauf erfolgreich zu gestalten, sollten Verkäuferin und Käufer sich rechtzeitig um eine Löschung oder Umschreibung der Grundschuld kümmern. Eine klare Kommunikation und gegebenenfalls die Unterstützung durch Expertinnen und Experten sind entscheidend, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.