Wohnen
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Oder denken zumindest darüber nach? Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt wie der Immobilienverkauf abläuft, worauf Sie möglichst achten sollten und wann sich eine Maklerin oder ein Makler für Sie lohnt.
In vielen Fällen ist der Verkauf der eigenen Immobilie nicht vorab planbar, zum Beispiel wenn sich die Lebensumstände unerwartet ändern. In manchen Fällen hingegen lässt sich der Verkauf gründlich planen. Gerade dann sollten Sie vorher prüfen, ob aktuell ein guter Zeitpunkt für den Verkauf ist. Checken Sie dazu am besten die aktuellen Immobilienpreise sowie die Hypothekenzinsen: Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist die Nachfrage zuletzt nämlich gesunken.
Damit der Verkauf einen größtmöglichen Gewinn für Sie bringt, prüfen Sie vorab auch den steuerlichen Aspekt.
Der Verkauf einer Immobilie ist in drei Fällen steuerfrei:
Trifft keiner der drei Fälle auf Sie zu, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Die Höhe der Steuer ist abhängig von Ihrem Gewinn sowie Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.
Verkaufspreis der Immobilie | 450.000 Euro |
Anschaffungskosten (inkl. Kaufpreis, Kaufnebenkosten, | 320.000 Euro |
Gewinn | 130.000 Euro |
Persönlicher Steuersatz | z.B. 40 Prozent |
Spekulationssteuer | 52.000 Euro |
Haben Sie eine Immobilie geerbt und sind Teil einer Erbengemeinschaft, benötigen Sie vor dem Verkauf die Zustimmung aller Eigentümerinnen und Eigentümer – es sei denn, es kommt zur Teilungsversteigerung.
Möchten Sie eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen, sollten Sie zudem Folgendes vorab berücksichtigen:
| Diese Unterlagen benötigen Sie | Hier können Sie noch fehlende Unterlagen beantragen |
|---|---|
Grundriss | Bei Ihrer Architektin oder Ihrem Raumplaner |
Energieausweis (verpflichtend spätestens bei der Besichtigung) | Bei zugelassenen Ausstellungstellen, oft auch bei Ihrer Schornsteinfegerin oder Ihrem Schornsteinfeger |
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung und letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung | Teilungserklärung: Grundbuchamt
Protokolle: Ihre persönlichen Unterlagen |
Natürlich möchten Sie beim Verkauf einen möglichst hohen Gewinn erzielen. Gleichzeitig benötigen Sie aber auch einen Angebotspreis, der von potenziellen Käuferinnen und Käufern akzeptiert wird.
Um einen realistischen und marktgerechten Preis zu ermitteln, gehen Sie am besten so vor:
Wenn Sie eine Gutachterin oder einen Gutachter mit der Preisermittlung beauftragen, stellen Sie sicher, dass alle wertbeeinflussenden Faktoren in den Preis einfließen. Gerade für Laien kann es schwierig sein, auch wirklich alle Faktoren zu erkennen und angemessen zu berücksichtigen.
Ein individuelles Gutachten kann sich am Ende also auch in einem höheren Verkaufspreis auswirken, kostet allerdings selbst auch eine Gebühr.
| Diese Unterlagen können hilfreich sein | Hier können Sie noch fehlende Unterlagen beantragen |
|---|---|
Bauplan, -beschreibung, -genehmigung | Bei der zuständigen Gemeinde |
Flurkarte, auch Liegenschaftskarte genannt | Beim Katasteramt |
Grundbuchauszug | Beim Grundbuchamt |
Rechnungen, zum Beispiel für die Heizungsanlage | Ihre persönlichen Unterlagen |
Bestehende Mietverträge, sofern die Immobilie vermietet ist | Ihre persönlichen Unterlagen |
Fotos der Immobilie | Selbst anfertigen oder professionell erstellen lassen, um Ihre Immobilie in ein gutes Licht zu rücken |
Auf der Online-Plattform der S-Immobilienpartner – den Immobilienprofis der Sparkasse KölnBonn – können Sie schnell feststellen, wie hoch die Immobilienpreise in Köln und Bonn gerade sind. Schauen Sie nach vergleichbaren Objekten in vergleichbarer Lage, um zu sehen, welchen Preis Sie erwarten können.
Sollten Sie sich unsicher sein, ob es sich um einen guten Verkaufspreis handelt, helfen Ihnen die Expertinnen und Experten der S-Immobilienpartner gern weiter.
Bei dieser Verkaufsstrategie inserieren Sie Ihre Immobilie mit einem vorab festgelegten Angebotspreis. In der Regel bestimmen Sie den Preis so, dass er noch etwas Verhandlungsspielraum zulässt.
Kaufinteressentinnen und -interessenten können dann – nachdem sie die Immobilie besichtigt haben – Ihr Angebot annehmen oder versuchen, mit Ihnen zu verhandeln.
Bei dieser Strategie ist es besonders wichtig, dass der Verkaufspreis marktgerecht ist. Denn ein zu hoher Angebotspreis birgt die Gefahr, dass sich möglicherweise passende Käuferinnen und Käufer gar nicht erst melden, die Vermarktungsphase lange dauert und das Langzeitangebot am Ende abschreckend wirkt. Bei einem zu niedrigen Preis dagegen, kann der Verkauf zwar schnell abgewickelt werden. Das Risiko, dass Sie am Ende nicht ihren gewünschten Preis erzielen, ist dabei allerdings hoch.
Beim Bieterverfahren können Kaufinteressentinnen und -interessenten auf Ihre Wunschimmobilie bieten, ähnlich wie bei einer Auktion. Wie genau das Bieterverfahren gestaltet wird, hängt von Ihnen ab. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Optionen:
Übrigens besteht beim Bieterverfahren – egal für welche Option Sie sich entscheiden – kein Verkaufs- oder Kaufzwang. Das Gebot und auch die Annahme des Gebots sind also erst durch einen notariellen Kaufvertrag rechtlich bindend.<
Zu einer erfolgreichen Vermarktung gehört ein attraktives Exposé, mit dem Sie über geeignete Kanäle die passenden Interessenten erreichen.
Das Exposé soll Ihre Immobilie genau beschreiben, bei potenziellen Käuferinnen und Käufern einen guten ersten Eindruck hinterlassen und das Interesse an einem Kauf wecken. Es sollte daher einen Grundriss und hochwertige Fotos beinhalten und die Immobilie mit ihren Besonderheiten beschreiben.
Inserieren Sie Ihre Immobilie online, wird das Exposé oft durch Formulare erfasst und erstellt.
Für eine möglichst hohe Reichweite vermarkten Sie Ihr Angebot am besten on- und offline. Geeignete Kanäle sind:
Daneben kann es auch sinnvoll sein, Ihrem Umfeld von dem geplanten Verkauf zu erzählen – denn oft gibt es auch im erweiterten Bekanntenkreis jemanden mit Interesse.
Ist die Immobilie inseriert, kann eine Ihre gute Erreichbarkeit und schnelle Reaktion auf Anfragen den Verkaufsprozess beschleunigen.
Dieser Schritt ist recht zeitintensiv und oft wird der Aufwand unterschätzt. Er kann Ihnen am Ende aber kostbare Zeit ersparen. Denn in diesem Schritt geht es auch darum, das echte Interesse der Personen zu prüfen, um letztlich überflüssige Besichtigungstermine zu vermeiden.
Haben Sie das Gefühl, dass die Person als Käuferin oder Käufer infrage kommt, können Sie erste Besichtigungstermine vereinbaren.
Mit der Besichtigung entscheiden potenzielle Käuferinnen und Käufer, ob sie weiterhin Interesse an der Immobilie haben, ob sie bereit sind, ein höheres Gebot abzugeben oder sich nach anderen Immobilien umsehen möchten. Die Besichtigungstermine sind beim Verkauf also ebenso wichtig wie eine gründliche Vorbereitung.
Dabei haben Sie die Wahl zwischen:
Bereiten Sie aber nicht nur die Immobilie, sondern auch sich selbst auf die Besichtigung vor. Schließlich können bei der Besichtigung verschiedene Fragen auftauchen: Wann wurde zum Beispiel die Heizung eingebaut? Wie steht es um die Energieeffizienz des Hauses? Und wie ist die Nachbarschaft? Bringen Sie am besten auch die jeweiligen Unterlagen zum Besichtigungstermin mit. Dazu gehören zum Beispiel der Energieausweis, der Grundriss sowie relevante Rechnungen, beispielsweise für die Heizungsanlage.
Für die Preisverhandlung legen Sie am besten zunächst Ihre eigene Verhandlungsbasis fest: Wo liegt Ihre preisliche Schmerzgrenze? Und wie viel Zeit haben Sie für die Verhandlung?
Beim klassischen Angebotsverfahren ist es oft sinnvoll, mit mehreren Interessentinnen und Interessenten über einen möglichen Verkaufspreis zu verhandeln, damit Sie Ihre Immobilie garantiert zu dem für Sie besten Preis verkaufen.
Beim Bieterverfahren gestaltet sich die Preisverhandlung etwas anders: Sie holen Angebote (eventuell in mehreren Runden) ein, vergleichen sie und geben am Ende den Höchstpreis bekannt.
Haben Sie sich mit der Käuferin bzw. dem Käufer geeinigt, steht der Abschluss des Kaufvertrags an, denn erst mit diesem ist der Kauf rechtlich bindend. Da er beurkundet werden muss, muss er von einer Notarin oder einem Notar aufgesetzt werden. In der Regel wählen Ihre Käuferin bzw. Ihr Käufer das Notariat aus.
In einem ersten Schritt wird ein Kaufvertragsentwurf zur Ansicht erstellt. So haben Sie beide die Möglichkeit, den Vertrag vorab zu prüfen. Passt der Vertrag sowohl für Sie als auch die andere Partei, vereinbaren Sie einen Notartermin zur Unterzeichnung und Beurkundung des Vertrags. Im Anschluss kümmert sich die Notarin oder der Notar um die Auflassungsvormerkung und die Veräußerungsanzeige, erhält die Unbedenklichkeitsbescheinigung und veranlasst die Zahlung des Kaufpreises – wickelt den Kauf also für Sie ab.
Da es manchmal etwas dauern kann, bis der Vertrag von einer Notarin oder einem Notar erstellt und anschließend von beiden Parteien unterzeichnet wird, ist es eventuell sinnvoll, die Kaufabsicht durch eine sogenannte Reservierungsvereinbarung und Reservierungsgebühr festzuhalten. Mit einer solchen Vereinbarung sind Sie als Verkäuferin oder Verkäufer auf der sicheren Seite.
Nach der Kaufpreiszahlung übergeben Sie die Immobilie – am besten mit einem ausführlichen Übergabeprotokoll. Das Übergabeprotokoll sollte möglichst folgende Punkte enthalten:
Oft stehen Eigentümerinnen und Eigentümer vor dem eigentlichen Verkaufsprozess auch vor der Frage, ob sich der Verkauf mit einer Maklerin oder einem Makler lohnt. Für eine Antwort ist es sinnvoll, sowohl die Aufgaben eines Maklerbüros als auch die Kosten genauer zu betrachten – um dann zu entscheiden, ob es sich lohnt, den Verkauf in professionelle Hände zu geben.
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer schrecken wegen der Provision vor der Beauftragung eines Maklerbüros zurück. Und natürlich sollten Sie diese beim Verkauf berücksichtigen, denn mit dem Verkauf durch ein Maklerbüro entstehen zusätzliche Kosten. In den meisten Fällen zahlt sich die Maklerprovision am Ende aber aus – nicht nur, weil Sie Zeit sparen, sondern auch, weil eine Maklerin oder ein Makler oft einen höheren Verkaufspreis für Sie erzielt.
Es gibt keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision. Es ist allerdings üblich, dass Maklerinnen und Makler einen bestimmten Prozentsatz vom Verkaufspreis für ihre Arbeit erhalten. Seit 2020 müssen sich Verkäuferinnen und Käufer die Provision teilen, das regelt das Bestellerprinzip. In NRW liegen die Maklerkosten für Verkäuferinnen und Verkäufer jeweils bei rund 3,57 Prozent.
Möchten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie professionell durchführen lassen, haben Sie drei Optionen:
Die Sache bei der Suche ist: Wer sich Immobilienmaklerin oder Immobilienmakler nennen möchte, ist nicht verpflichtet, eine Ausbildung vorzuweisen. Um sicherzugehen, dass es sich um ein qualifiziertes und erfahrenes Maklerbüro handelt, prüfen Sie daher sicherheitshalber folgende Punkte:
Die S-Immobilienpartner GmbH, die Immobilienexpertin der Sparkasse KölnBonn ist Ihr Partner für den Verkauf von Immobilien in Köln und Bonn: Die Expertinnen und Experten übernehmen den gesamten Verkaufsprozess für Sie – von der Vorbereitung des Verkaufs über die Vermarktung bis hin zur Abwicklung des Vertrags. Durch das regionale Know-how wissen sie genau, wie der Markt in Köln und Bonn funktioniert und können Ihre Immobilie schnell und zu dem für Sie besten Preis verkaufen.
Erfahren Sie mehr zum Verkauf mit der Sparkasse KölnBonn oder lassen Sie sich beraten. Ob digital oder persönlich: Unsere Expertinnen und Experten sind für Sie da.
Möchten Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, sollten Sie ausreichend Zeit für die Vorbereitung und Vermarktung der Immobilie einplanen, denn damit legen Sie den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf. Oft schleichen sich schon zu Beginn erste Fehler ein: ein zu hoher Preis, der potenzielle Käuferinnen und Käufer abschreckt, fehlende Unterlagen, die den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen oder eine schlechte Erreichbarkeit, durch die Interessentinnen und Interessenten abspringen – all das kann dazu führen, dass der Verkauf gar nicht, zu einem schlechten Preis oder mit einer Verzögerung gelingt.
Eine Maklerin oder einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen, kann also viele Vorteile haben. Vor allem bei der Bewertung der Immobilie und der Preisverhandlung machen sich ihre Expertise und Erfahrung in einem höheren Verkaufspreis bemerkbar.
Natürlich können Sie sich auch erst einmal unverbindlich beraten lassen und sich dann entscheiden, ob eine Maklerin oder ein Makler Ihren Verkauf übernehmen soll.
Die meisten Hauskäuferinnen und -käufer kennen sie: die Grundschuld. Um eine Immobilie zu finanzieren, benötigen Banken Sicherheiten für hohe Kredite. Doch was genau steckt hinter der Grundschuld und welche Rolle spielt sie im Verkaufsprozess? Darauf gehen wir im folgenden Artikel näher ein.
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Der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter ist für Frauen nur einer von vielen Gründen, die für den Erwerb von Wohneigentum sprechen. Weitere Gründe sind die Möglichkeit, die Immobilie im Alter nach individuellen Vorstellungen umbauen zu können – oder durch Mieteinnahmen den eigenen Lebensstandard zu sichern. Auch wer sich kein Eigentum leisten kann, kann ein Immobilieninvestment als Bestandteil der Altersvorsorge nutzen.
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