Hausverkauf mit Grundschuld: Wie funktioniert’s?

Die meisten Hauskäufer kennen sie: die Grundschuld. Um die Immobilie zu finanzieren, erhalten sie von ihrer Bank oder Sparkasse einen Kredit über mehrere Hunderttausend Euro. Für solche Beträge benötigen Geldhäuser natürlich Sicherheiten. Sie müssen ihr Geld zurückerhalten können, wenn der Gläubiger seinen Baukredit nicht mehr abbezahlen kann. Genau hier kommt die Grundschuld ins Spiel.

Juli 2019

Foto: Stocksy/Chelsea Victoria

Sie bietet den Banken Sicherheit – und Immobilieninteressenten oft überhaupt erst die Chance, ihren Traum verwirklichen zu können. In der Regel entspricht die Grundschuld der Höhe der Darlehenssumme. Die Grundschuld wird ins Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen, dazu muss eine Grundschuldbestellung über einen Notar veranlasst werden. Gelöscht werden kann sie erst dann, wenn der Immobilienkredit vollständig abgezahlt ist. Doch was ist, wenn Sie Ihre Immobilie veräußern möchten, obwohl noch eine Grundschuld eingetragen ist?

Die wichtigste Nachricht: Eine eingetragene Grundschuld ist kein Hindernis für einen Hausverkauf! Es gibt drei Varianten:

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Sie können gemeinsam mit dem Kaufinteressenten für Ihr Objekt entscheiden, die Grundschuld auf den Käufer zu übertragen – und zwar entweder nur die Grundschuld oder aber die Grundschuld in Verbindung mit einer Darlehensübernahme. Bei Übertragung der Darlehen muss die Bank jedoch zustimmen. Der Käufer übernimmt dann den Kredit, das Ganze wird im Kaufvertrag entsprechend geregelt und im Grundbuch eingetragen. Diese Variante ist allerdings unüblich.

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Der weitaus häufigste Fall: Die Grundschuld wird gelöscht. Dazu teilt der Darlehensgeber dem Notariat die verbliebene Kreditsumme mit. Sobald der Hausverkauf wirksam wird, geht der entsprechende Teil des Verkaufserlöses direkt an die Bank oder Sparkasse, der Verkäufer erhält die Restsumme.

3

Es gibt auch den Fall, dass das zugrunde liegende Darlehen bereits vollständig abbezahlt ist, der Immobilienbesitzer die Grundschuld aber noch nicht hat löschen lassen. Dies kann interessant sein, wenn man die Grundschuld später erneut für ein hohes Darlehen nutzen möchte, aber die Notarkosten fürs Löschen und spätere erneute Eintragen einer Grundschuld scheut. Also: Sobald ein Kredit getilgt ist, erhält der Darlehensnehmer von seiner Bank eine Löschungsbewilligung. Die Bank bestätigt darin, dass der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist. Lässt man die Grundschuld daraufhin nicht löschen, ist es wichtig, dieses Dokument sorgfältig aufzubewahren. Spätestens beim Verkauf der Immobilie wird nämlich in aller Regel die Löschung notwendig, weil die wenigsten Kaufinteressenten eine Immobilie mit einer Grundschuld übernehmen möchten.

Gut zu wissen

Für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch, für deren Löschung sowie die jeweils erforderliche notarielle Beurkundung fallen Kosten an. Deren Höhe bestimmt die bundeseinheitliche Gebührenordnung für Notare, sie richtet sich nach der eingetragenen Summe. Im Internet finden sich verschiedene Grundbuchrechner, mit deren Hilfe Sie sich einen groben Überblick über die Kosten verschaffen können.

Eine Grundschuld ist nicht das Gleiche wie eine Hypothek. War diese früher der übliche Weg der Kreditabsicherung, greift man heute fast ausschließlich zur Grundschuld. Der Unterschied: Eine Hypothek sinkt in gleichem Maße, wie die Abzahlung des Immobilienkredits voranschreitet. Ist das Darlehen vollständig beglichen, erlischt die Hypothek automatisch. Die Grundschuld hingegen bleibt bestehen, sie ist zunächst vom Baukredit unabhängig. Bei Tilgung des Darlehens ist lediglich der Sicherungszweck entfallen, der Kreditnehmer erhält eine Löschungsbewilligung. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Grundschuld ist flexibler und kann – siehe oben – erneut für einen Kredit verwendet werden.

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