Wie der Immobilienkauf in Köln und Bonn gelingt

Sie wünschen sich ein Eigenheim? Ein Ort zum Wohlfühlen und Ankommen? Wir zeigen Ihnen, wie der Immobilienkauf in Köln, Bonn und Umgebung gelingt – und wie Sie vielleicht schon bald Ihre eigenen Schlüssel in der Hand halten.

Aktualisiert am 11.02.2026

19 Min. Lesezeit

mein Geld Wohnen

Das Wichtigste in Kürze

Das passende Timing für den Kauf einer Immobilie hängt weniger vom Markt ab. Vielmehr geht es um Ihre persönliche Bereitschaft.
Bevor Sie mit der eigentlichen Suche loslegen, berechnen Sie am besten Ihr verfügbares Budget. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten.
Mit einem Finanzierungszertifikat können Sie bei den Besichtigungen punkten und sich einen Vorteil gegenüber anderen Interessentinnen und Interessenten verschaffen.
Für die aktive Suche nehmen Sie sich am besten ausreichend Zeit und berücksichtigen vor allem die Lage sowie den Zustand der Immobilie.
Die Finanzierung sollte am besten frühzeitig geklärt werden. Insbesondere in Städten wie Köln und Bonn sollten Sie keine Zeit verstreichen lassen, damit Sie den Zuschlag für die Immobilie erhalten.
Steht die Finanzierung fest, wird ein Kaufvertrag von einer Notarin oder einem Notar aufgesetzt.
Erst nachdem der Vertrag unterzeichnet und notariell beurkundet wurde, wird die Immobilie übertragen und übergeben.

Lohnt sich der Immobilienkauf für mich?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es (leider) nicht. Denn es gibt gute Gründe für den Kauf einer Immobilie und gute Gründe, die möglicherweise gegen den Kauf sprechen. Am besten nehmen Sie sich deshalb ausreichend Zeit, um vor der Suche ein paar Fragen ehrlich zu beantworten, um einen Blick auf den aktuellen Immobilienmarkt in Köln und Bonn zu werfen und die Vor- und Nachteile beim Kauf abzuwägen.

1. Stellen Sie sich vorab ein paar wichtige Fragen

Die wichtigsten finanziellen Fragen:

- Habe ich ausreichend Eigenkapital?
- Ist mein Einkommen langfristig sicher?

Kann ich auch bei unvorhergesehenen Ereignissen (z. B. Jobverlust oder Krankheit) die Rate meiner Baufinanzierung über mehrere Monate weiterzahlen?
Habe ich Rücklagen für Reparaturen (mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat)? Oder kann ich welche aufbauen?

Die wichtigsten Fragen zu Ihrer persönlichen Situation:

Möchte ich die nächsten 20 bis 30 Jahre in Köln oder Bonn bleiben?
Passt die Immobilie auch zu meiner Lebensplanung in 10 bis 15 Jahren (Familienplanung, berufliche Veränderungen, altersgerechtes Wohnen)?
Bin ich bereit, Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen zu übernehmen?
Wie wichtig ist es mir, nicht an einen Ort gebunden zu sein?

2. Berücksichtigen Sie die Marktsituation in Köln und Bonn

Wer in Köln und Bonn nach einer Immobilie sucht, stellt schnell fest: Die Preise sind vergleichsweise hoch. Denn in beiden Immobilienmärkten trifft eine hohe Nachfrage auf ein überschaubares Angebot. Ein Grund, warum auch die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind – und möglicherweise weiter steigen werden.

In Köln liegen die Kosten für eine Eigentumswohnung aktuell (laut ImmoScout24, Stand November 2025) bei rund 4.176 Euro pro Quadratmeter. Häuser sind mit 4.998 Euro pro Quadratmeter noch teurer. Etwas günstiger sind Immobilien in Bonn: Hier kostet eine Wohnung aktuell (laut ImmoScout24, Stand November 2025) durchschnittlich 3.911 Euro pro Quadratmeter, ein Haus rund 4.564 Euro pro Quadratmeter.

Die exakten Preise variieren und hängen sowohl in Köln als auch in Bonn vom jeweiligen Stadtteil ab. In Köln ist vor allem der Süden (Lindenthal, Südstadt, Rodenkirchen) hochpreisig, wohingegen Immobilien auf der rechten Rheinseite (Kalk, Porz, Mülheim) günstiger sind. Und auch in Bonn zeigen sich solche Unterschiede: Während die Stadtteile Bad Godesberg, Südstadt und Poppelsdorf eher teuer sind, gibt es in Beuel, Tannenbusch und Dransdorf günstigere Immobilien.

In beiden Städten kann es sich daher lohnen, auch im Speckgürtel zu suchen. Nahe Köln können Sie zum Beispiel in Hürth, Frechen, Bergisch Gladbach oder Brühl Ausschau halten. Nahe Bonn könnte in Troisdorf, Bornheim, Königswinter oder Siegburg Ihre Traumimmobilie auf Sie warten.

3. Setzen Sie sich mit den Vor- und Nachteilen auseinander – und wägen Sie ab

Darum lohnt sich der Kauf einer Immobilie:	Das könnte gegen den Kauf sprechen:
Raus aus dem Mietverhältnis – und das bedeutet: Sie müssen keine Miete mehr zahlen und auch keine Mieterhöhungen befürchten. Rein in ein langfristiges Zuhause: Für viele ist genau das der Grund, eine Immobilie zu kaufen. Während eine Mietimmobilie oft nur auf Zeit ist, ist eine eigene Immobilie ein dauerhaftes Zuhause – ein Ort zum Ankommen. Die eigenen vier Wände so gestalten, wie es Ihnen gefällt: Wer kauft, darf selbst entscheiden, wie die eigenen vier Wände aussehen. Einen Durchbruch von der Küche ins Wohnzimmer, ein schöner Holzboden oder neue Fliesen im Bad – was sich beim Kaufen durchaus lohnt, kommt für Mieterinnen und Mieter nur selten infrage. Sicher fürs Alter vorsorgen: Die wegfallende Miete kann vor allem im Rentenalter eine ziemlich große finanzielle Entlastung sein. Hinzu kommt: Kann oder will man im Alter nicht mehr im Eigenheim leben, kann der Verkauf die Miete oder den Kauf einer kleineren Immobilie finanzieren oder als Zuschuss fürs Pflegeheim dienen. Mehr zur Altersvorsorge mit Immobilien. Von möglichen Wertsteigerungen profitieren: Sollte das Eigenheim irgendwann doch nicht mehr das Richtige sein, könnten Sie bei einem späteren Verkauf von einer Wertsteigerung profitieren.	Finanzielle Verpflichtung: Wer eine Immobilie kauft, muss in den meisten Fällen eine Finanzierung aufnehmen. In der Regel geht ein Kauf also mit einer finanziellen Verpflichtung einher – meist für die nächsten 20 bis 30 Jahre. Erfordert im Vorfeld Eigenkapital: Ein Kauf ist nur ratsam, wenn Sie Eigenkapital haben. Denn eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist risikoreich und bei vielen Banken in der Praxis selten. Erfordert Rücklagen: Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie die Kosten für notwendige Instandhaltungen und Modernisierungen selbst zahlen. Und genau dafür müssen Sie finanzielle Rücklagen bilden – am besten monatlich. Gebunden an den Ort und auch an die Immobilie: Auch wenn Sie die Immobilie natürlich wieder verkaufen oder selbst vermieten können, sind kurzfristige Wohnungswechsel einfach seltener, wenn man Eigentum besitzt. Diese fehlende Flexibilität ist nicht für alle das Richtige.

Darum lohnt sich der Kauf einer Immobilie:

Das könnte gegen den Kauf sprechen:

Raus aus dem Mietverhältnis – und das bedeutet: Sie müssen keine Miete mehr zahlen und auch keine Mieterhöhungen befürchten.
Rein in ein langfristiges Zuhause: Für viele ist genau das der Grund, eine Immobilie zu kaufen. Während eine Mietimmobilie oft nur auf Zeit ist, ist eine eigene Immobilie ein dauerhaftes Zuhause – ein Ort zum Ankommen.
Die eigenen vier Wände so gestalten, wie es Ihnen gefällt: Wer kauft, darf selbst entscheiden, wie die eigenen vier Wände aussehen. Einen Durchbruch von der Küche ins Wohnzimmer, ein schöner Holzboden oder neue Fliesen im Bad – was sich beim Kaufen durchaus lohnt, kommt für Mieterinnen und Mieter nur selten infrage.
Sicher fürs Alter vorsorgen: Die wegfallende Miete kann vor allem im Rentenalter eine ziemlich große finanzielle Entlastung sein. Hinzu kommt: Kann oder will man im Alter nicht mehr im Eigenheim leben, kann der Verkauf die Miete oder den Kauf einer kleineren Immobilie finanzieren oder als Zuschuss fürs Pflegeheim dienen. Mehr zur Altersvorsorge mit Immobilien.
Von möglichen Wertsteigerungen profitieren: Sollte das Eigenheim irgendwann doch nicht mehr das Richtige sein, könnten Sie bei einem späteren Verkauf von einer Wertsteigerung profitieren.

Finanzielle Verpflichtung: Wer eine Immobilie kauft, muss in den meisten Fällen eine Finanzierung aufnehmen. In der Regel geht ein Kauf also mit einer finanziellen Verpflichtung einher – meist für die nächsten 20 bis 30 Jahre.
Erfordert im Vorfeld Eigenkapital: Ein Kauf ist nur ratsam, wenn Sie Eigenkapital haben. Denn eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist risikoreich und bei vielen Banken in der Praxis selten.
Erfordert Rücklagen: Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie die Kosten für notwendige Instandhaltungen und Modernisierungen selbst zahlen. Und genau dafür müssen Sie finanzielle Rücklagen bilden – am besten monatlich.
Gebunden an den Ort und auch an die Immobilie: Auch wenn Sie die Immobilie natürlich wieder verkaufen oder selbst vermieten können, sind kurzfristige Wohnungswechsel einfach seltener, wenn man Eigentum besitzt. Diese fehlende Flexibilität ist nicht für alle das Richtige.

Wie läuft der Immobilienkauf ab?

Schritt 1: Budget festlegen

Bei der Budgetfrage geht es darum, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Entscheidend sind dabei vor allem drei Faktoren:

1. Ihr Eigenkapital

Theoretisch ist es möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren. In der Praxis gewähren die wenigsten Banken allerdings unter diesen Umständen einen Kredit. Und auch für Sie als Käuferin oder Käufer ist ein Kauf ohne Eigenkapital nicht empfehlenswert. Denn in diesem Fall benötigen Sie eine deutlich höhere Darlehenssumme und müssen als Risikoausgleich einen höheren Zinssatz zahlen. Am Ende führt eine Vollfinanzierung also zu höheren Finanzierungskosten.

Idealerweise bringen Sie deshalb 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung ein. Die meisten Banken setzen mindestens 10 Prozent Eigenkapital voraus, um die Kaufnebenkosten zu decken. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung mit einem Kaufpreis von 468.000 Euro wären das also idealerweise 96.000 Euro (20 Prozent Eigenkapital) und mindestens 46.800 Euro (10 Prozent Eigenkapital). Für Sie im Überblick, diese Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an:

Nebenkosten, die fast immer anfallen:

Notarkosten mit Grundbucheintrag: deutschlandweit einheitlich, meist 2 Prozent des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (in NRW 6,5 Prozent)
Maklergebühren: abhängig von der Maklerin oder dem Makler, in NRW durchschnittlich 3,57 Prozent

Weitere Kosten, die möglicherweise anfallen

Gutachterin oder Sachverständiger: zwischen 500 und 1.000 Euro
Baugenehmigungen: individuell
Renovierungs- und Modernisierungskosten: individuell
Versicherungen: insgesamt rund 780 bis 1.630 Euro im Jahr (rund 400 bis 1.000 Euro/Jahr für Wohngebäudeversicherung inkl. Elementarversicherung, 80 bis 130 Euro/Jahr für private Haftpflichtversicherung und 150 bis 350 Euro/ Jahr für Rechtsschutzversicherung)

Gut zu wissen: Als Eigenkapital gelten alle Ersparnisse in bar oder auf Konten, auf die Sie zurückgreifen können, also auch Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren oder angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen.

Zum Haushaltsrechner

2. Ihr Nettohaushaltseinkommen

Ihr Nettohaushaltseinkommen bestimmt Ihre maximale Monatsrate. Als Faustregel gilt: Ihre Rate sollte höchstens 35 bis 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen, besser weniger. Denn neben der maximalen monatlichen Rate sollten Sie auch immer Rücklagen für Instandhaltungen sowie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben aufbauen.

Bei einem Nettohaushaltseinkommen von 4.500 Euro läge Ihre maximale Rate also theoretisch bei 1.800 Euro. Weitaus realistischer ist allerdings eine Rate von rund 1.400 Euro. So könnten Sie 200 Euro Rücklagen für Instandhaltungen und 200 Euro für Unvorhergesehenes sparen.

3. Die aktuellen Bauzinsen

Je höher die Bauzinsen sind, desto teurer ist Ihre Finanzierung – und desto mehr Budget müssen Sie aufbringen. Es lohnt sich daher, genau hinzusehen und gut zu planen. Denn auch die Zinsbindung hat Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen: Je länger Sie sich die Zinsen sichern, desto höher ist in der Regel der Zinssatz.

Ein Beispiel:

Angenommen, Sie haben 50.000 Euro Eigenkapital, ein Nettohaushaltseinkommen von 4.500 Euro und die Bauzinsen liegen bei 3,8 Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung. In diesem Fall könnten Sie sich voraussichtlich eine Immobilie inklusive Nebenkosten im Wert von rund 381.000 Euro leisten. Nach Abzug von 12 Prozent Nebenkosten stehen Ihnen rund 335.280 Euro für die eigentliche Wohnung zur Verfügung.

Im Detail ergibt sich folgende Rechnung (gerundete Werte):


Eigenkapital	50.000 €
Nettohaushaltseinkommen	4.500 €
Maximale Rate (Monat)	1.600 €
Zinssatz (bei 10 Jahren Zinsbindung)	3,8 %
Tilgung	2 %
Gesamtrate (3,8 % Zinsen + 2 % Tilgung)	5,8 %
Jahresrate (1.600 € x 12)	19.200 €
Darlehenssumme (19.200 € / 0,058)	331.000 €
Maximaler Kaufpreis (Darlehenssumme + Eigenkapital)	381.000 €
Nebenkosten (12 % vom Kaufpreis, 381.000 € x 0,12)	45.720 €
Tatsächlich verfügbare Summe (381.000 € – 45.720€)	335.280 €

Ein Beratungsgespräch gibt Sicherheit und Klarheit

In einem persönlichen Beratungsgespräch können Sie genau festlegen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Der Vorteil: Die Beraterin oder der Berater kann direkt verschiedene Szenarien für Sie berechnen und realistische Finanzierungsoptionen aufzeigen. So starten Sie die Immobiliensuche mit einem klaren Budgetrahmen und vermeiden Enttäuschungen.

Schritt 2: Baufinanzierungs-Zertifikat erstellen lassen

Ein Baufinanzierungs-Zertifikat zeigt auf einen Blick, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Auch wenn es sich dabei noch nicht um eine Kreditwürdigkeitsprüfung oder Kreditzusage handelt, verschafft es Ihnen einen ziemlich großen Vorteil gegenüber anderen Interessentinnen und Interessenten. Denn das Zertifikat bescheinigt Ihnen eine mögliche Finanzierung bis zu einem bestimmten Kaufpreis. Es ist objektunabhängig und gibt Ihnen so die Möglichkeit, sich schnell auf Ihre Wunschimmobilie zu bewerben. Und diese Schnelligkeit zählt vor allem auf angespannten Immobilienmärkten wie in Köln und Bonn: Hier entscheiden Verkäuferinnen und Makler oft in kürzester Zeit, wer die Immobilie bekommt. Wer hier vorbereitet ist, hat ganz einfach bessere Karten.

Ein solches Zertifikat können Sie sich übrigens ganz einfach im Beratungsgespräch erstellen lassen.

Schritt 3: Immobiliensuche

Suchen Sie nach einer Immobilie, die zu Ihnen passt

Eigentumswohnung

Sowohl in Köln als auch in Bonn gibt es aufgrund der begrenzten Fläche und der dichten Bebauung vor allem Eigentumswohnungen. Übliche Stadtteile sind in Köln die innenstadtnahen Veedel Neustadt-Süd und Neustadt-Nord, Lindenthal und Nippes sowie Ehrenfeld. In Bonn sind die Stadtteile Südstadt, Poppelsdorf und Bad Godesberg beliebt für den Kauf einer Eigentumswohnung. Bei vielen davon handelt es sich um Altbauwohnungen, die zwar oft viel Charme haben, aber in manchen Fällen auch mit hohen Sanierungskosten verbunden sein können. Achten Sie besonders bei Altbauten aus der Gründerzeit auf den Zustand der Fassade, die Fenster und Heizungsanlage.

Berücksichtigen Sie beim Kauf von Eigentumswohnungen außerdem zwei Dinge:

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer bilden eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG): Während Sie bei einem freistehenden Einfamilienhaus maximale Entscheidungsfreiheit haben, sind Sie mit einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft und damit weniger entscheidungsfrei. Sanierungen im Haus werden grundsätzlich gemeinsam finanziert, bauliche Veränderungen können erst mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Das betrifft auch kleinere Änderungen wie eine fest installierte Markise an Ihrem Balkon.
Alle Eigentümerinnen und Eigentümer müssen Hausgeld zahlen: Im direkten Vergleich zu Einfamilienhäusern sind Eigentumswohnungen zwar oft die preisgünstigere Variante, allerdings müssen Sie neben der monatlichen Rate für die Finanzierung auch Hausgeld einplanen. Das Hausgeld ist eine Art Nebenkostenabrechnung, die zur Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums dient und in der Regel monatlich im Voraus gezahlt wird.

Freistehendes Einfamilienhaus

Einfamilienhäuser sind vor allem für Familien interessant – oder alle, die sich Platz wünschen.

Die Herausforderung bei der Suche: Sowohl in Köln als auch in Bonn sind Einfamilienhäuser extrem rar und deshalb auch vergleichsweise teuer. Wer dennoch danach sucht, sollte in Köln vor allem in Lindenthal, Junkersdorf, Vogelsang oder Brück Ausschau halten, in Bonn haben Sie die besten Chancen in Bad Godesberg, Duisdorf und Hardtberg.

Reihen- oder Doppelhaus

Reihen- und Doppelhäuser sind oft eine bezahlbare Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus: Die Grundstücke sind meist kleiner und der Kaufpreis dadurch oft geringer. Doch auch hier ist das Angebot meist überschaubar – auch wenn in den 1960er und 1980er Jahren in einigen Kölner und Bonner Stadtteilen Reihenhaussiedlungen gebaut wurden. Dazu gehören in Köln Vingst, Zündorf, Junkersdorf und Sürth sowie in Bonn Neu-Tannenbusch, Auerberg und Friesdorf. Am besten suchen Sie zusätzlich in Stadtrandlagen sowie im Speckgürtel.

Beim Kauf sollten Sie außerdem unbedingt genau hinsehen: Viele Doppel- und Reihenhäuser sind nicht in Realteilung, sondern als Wohneigentümergemeinschaft (WEG) errichtet. Und das bedeutet für Sie zusätzliche Absprachen mit anderen Eigentümerinnen und Eigentümern.

Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus eignet sich für diejenigen, die selbst vermieten möchten. Während Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung an eine Eigentümergemeinschaft gebunden sind, sind Sie mit einem eigenen Mehrfamilienhaus unabhängiger, tragen allerdings auch das Risiko für ausbleibende Mietzahlungen und müssen die gesamten Vermietertätigkeiten selbst übernehmen oder extern vergeben. In Köln sind für den Kauf eines Mehrfamilienhauses typische Stadtteile Ehrenfeld, Nippes, Kalk oder Mülheim, in Bonn Südstadt, Poppelsdorf oder Beuel.

Für den Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie unbedingt ausreichend Eigenkapital und auch genügend Erfahrung mitbringen. Lassen Sie sich daher am besten frühzeitig professionell beraten.

Überlegen Sie, wie groß die Immobilie sein sollte

Sind Grundstück und Immobilie groß genug? Wie sieht es mit der Größe und Anzahl der Zimmer aus? Passen Schnitt und Aufteilung zu Ihren Vorstellungen? Versuchen Sie auch hier eine langfristige Brille aufzusetzen. Kinder, Haustiere oder einfach nur ein Berufswechsel, der Homeoffice-Tage beinhaltet, können den Platzbedarf schnell verändern.

Berücksichtigen Sie den Zustand und vorhandene Mängel

Achten Sie auf Anzeichen von Schimmel und feuchte Stellen im Keller, auf den Zustand von Dach und Fenstern sowie auf die Elektrik im Haus: Sind ausreichend Steckdosen vorhanden? Und wie neu sind die Leitungen? Werfen Sie auch einen Blick in den Energieausweis. Der zeigt, wie hoch der Energiebedarf der Immobilie ist und gibt Auskunft darüber, ob die Immobilie möglicherweise saniert werden muss. Das Gute: Verkäuferinnen und Verkäufer sind dazu verpflichtet, Ihnen den Energieausweis vorzulegen. So können Sie vor dem eigentlichen Kauf sichergehen. Auch die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre geben einen guten Hinweis auf den energetischen Zustand der Immobilie.

Beachten Sie vor allem die Lage der Immobilie

Die Lage ist das, was den Kaufpreis in die Höhe treibt. Und dabei geht es nicht um ein paar Euro: Der Unterschied zwischen einem Top-Viertel und einer weniger beliebten Lage kann bei gleicher Immobiliengröße schnell 200.000 Euro oder mehr ausmachen. Wägen Sie deshalb ab und fragen Sie sich auch, welche Lage in Zukunft zu Ihnen passt. Versuchen Sie mit etwas Weitblick zu planen: Auch wenn Sie jetzt das trubelige Stadtleben genießen, können Sie sich vorstellen, auch in 10 Jahren noch mitten im Geschehen zu wohnen? Planen Sie Kinder oder berufliche Veränderungen?

Zu den besonders gefragten Vierteln in Köln gehören:

Lindenthal, Sülz und Klettenberg: Alle drei Veedel bieten Immobilien aus der Gründerzeit, eine gute Infrastruktur und eine insgesamt hohe Lebensqualität. Die Immobilien sind deshalb allerdings auch teuer.
Ehrenfeld und Nippes: Beide Stadtteile sind hipp, jung und haben ein gutes Gastro-Angebot. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen.
Südstadt: Die Südstadt ist lebendig und zentral gelegen. Auch wenn es hier etwas trubeliger sein kann, zählt sie für viele als Lieblings-Veedel. Immobilien im Süden sind dementsprechend teuer.
Rodenkirchen und Marienburg: Weiter südlich in Rheinlage geht es eher ruhig zu. Rodenkirchen und Marienburg sind deshalb besonders familienfreundlich, aber auch hochpreisig.

Günstigere Alternativen sind:

Porz, Kalk und Mülheim: Die Stadtteile liegen zwar weniger zentral, sind aber gut angebunden und deutlich günstiger.
Chorweiler und Höhenhaus: Beide Veedel gelten als besonders günstig. Wer hier wohnt, muss allerdings auch oft längere Pendelzeiten und eine schlechtere Infrastruktur in Kauf nehmen.
Der Kölner Speckgürtel: Wenn Kölner Immobilien Ihr Budget sprengen oder Sie sich vorstellen können, ruhiger und weniger urban zu leben, sind Städte wie Hürth, Frechen, Bergisch Gladbach und Brühl eine Alternative.

Kleiner Tipp: Besuchen Sie Ihr Wunschviertel an verschiedenen Wochentagen und zu unterschiedlichen Tageszeiten. Wie ist die Verkehrssituation morgens? Wie laut ist es abends? Gibt es Parkmöglichkeiten? Wie ist die Nahversorgung? Verschaffen Sie sich einen guten Überblick, ob Ihr Wunschviertel wirklich Ihren Anforderungen entspricht – und schlendern Sie auch durch andere Viertel, um sich einen Eindruck zu verschaffen.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, eine passende Immobilie zu finden

Die Suche nach einer passenden Immobilie in Köln oder Bonn kann einige Monate, manchmal sogar Jahre dauern. Bringen Sie deshalb ausreichend Geduld mit. Seien Sie am Anfang vielleicht auch etwas offener für verschiedene Immobilien – auch wenn die nicht ganz genau Ihrem Ideal entsprechen. So bekommen Sie schneller ein Gefühl dafür, was Ihnen wirklich gefällt, was Ihnen wichtig ist und was nicht.

Suchen Sie nicht nur auf gängigen Portalen

Immobilienportale machen die Suche nach einer passenden Immobilie recht leicht: Dort finden Sie in wenigen Klicks alle verfügbaren Immobilien in Ihrer Wunschregion auf einen Blick – und weil sich Schnelligkeit bei der Suche oft auszahlt, können Sie sich mit Push-Benachrichtigungen oder per E-Mail über neue verfügbare Immobilien informieren lassen. Auch wenn der Online-Immobilienmarkt deutlich größer ist, werfen Sie vielleicht auch einen Blick in Zeitungsanzeigen oder Annoncen in Kleinanzeigen. Denn möglicherweise wartet gerade hier genau die Immobilie, die Sie suchen.

Wer die Suche lieber in professionelle Hände geben möchte, beauftragt eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler. Das hat nicht nur den Vorteil, dass es meist schneller geht, es gibt auch mehr Sicherheit. Für die Arbeit fallen allerdings auch Kosten an.

Schritt 4: Besichtigungen

Gefällt Ihnen eine Immobilie, vereinbaren Sie einen Termin zur Besichtigung – am besten bei Tageslicht. Bei der Besichtigung geht es darum, all Ihre Fragen zur Immobilie zu beantworten und ein Gefühl für die Immobilie zu bekommen. Bereiten Sie sich deshalb ein wenig auf die Besichtigung vor, bringen Sie alle offenen Fragen mit, schauen Sie bei der Besichtigung genau hin, versuchen Sie, objektiv zu bleiben und lassen Sie sich alle relevanten Unterlagen zeigen.

Ein professionelles Gutachten kann sich lohnen

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie beim Verkauf zu hoch ein. Es ist daher immer sinnvoll, den Preis kritisch zu hinterfragen und möglicherweise auch die Kosten für ein Gutachten zu tragen. Denn am Ende kann diese kritische Prüfung dafür sorgen, dass der Kaufpreis sinkt.

Schritt 5: Finanzierung final klären

Nachdem Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, geht es nun darum, Ihre Baufinanzierung final zu klären.

Die meisten Käuferinnen und Käufer finanzieren ihre Immobilie mit einem sogenannten Annuitätendarlehen. Bei diesem Darlehen zahlen Sie monatlich eine gleichbleibende Rate. So wissen Sie von Anfang an, welche Kosten auf Sie zukommen, können besser planen und entspannter auf die nächsten Jahre blicken.

Im Finanzierungsgespräch klären Sie außerdem die finale Sollzinsbindung sowie Ihre gewünschte Tilgungsrate – also die Frage danach, wie lange die Zinsen gesichert sind und wie schnell Sie den Kredit abbezahlen. Beide Variablen werden individuell auf Sie zugeschnitten, sodass die gesamte Finanzierung zu Ihren persönlichen Zielen und Wünschen passt.

Gute Beraterinnen und Berater berücksichtigen außerdem mögliche Förderungen für den Wohnungs- und Hauskauf und denken schon in diesem Schritt an die Anschlussfinanzierung. Denn wenn die eigentliche Zinsbindung des Kredits abläuft, besteht oft eine Restschuld, die Sie sicher weiter tilgen müssen.

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Schritt 6: Kaufvertrag und Notartermin

Steht die Finanzierung, schließen Sie einen rechtlich bindenden Kaufvertrag mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer ab, der von einer Notarin oder einem Notar aufgesetzt wird.

Im Kaufvertrag werden alle Rechte und Pflichten im Detail geklärt.

Beide Parteien bekommen etwa 14 Tage vor dem Notartermin einen Vertragsentwurf zur Prüfung und so genügend Zeit, den Entwurf gründlich zu prüfen und Änderungen vornehmen zu lassen.

Gibt es keinen Änderungsbedarf mehr, treffen sich beide Parteien mit der Notarin oder dem Notar zur Unterzeichnung undBeglaubigung des Kaufvertrags. Wer selbst nicht physisch vor Ort sein kann, kann sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen.

Im Termin selbst liest die Notarin oder der Notar den gesamten Kaufvertrag Satz für Satz für Sie vor. Dieser Prozess ist gesetzlich vorgeschrieben und kann 30 bis 60 Minuten dauern. Während der Verlesung haben Sie das Recht, Fragen zu stellen oder Unklarheiten anzusprechen. Die Notarin oder der Notar erklärt Ihnen die rechtlichen Folgen des Vertrags und weist auf mögliche Risiken hin.

Haben alle Parteien den Vertrag unterzeichnet, ist der Kaufvertrag rechtskräftig. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie verpflichtet, die Immobilie zu kaufen.

Im Anschluss an den Termin kümmert sich die Notarin oder der Notar um alle weiteren Schritte: Er oder sie lässt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen (die verhindert, dass die Immobilie an eine dritte Person verkauft wird), meldet den Kauf beim Finanzamt für die Grunderwerbsteuer und prüft, ob alle Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind.

Schritt 7: Übertragung der Immobilie

Den Kaufvertrag haben Sie zwar schon, die rechtliche Übertragung der Immobilie erfolgt allerdings erst im Anschluss. In der Regel läuft sie so ab:

Änderung der Grundschuld:

Eventuell bestehende Grundschulden der Verkäuferin oder des Verkäufers werden gelöscht. Im gleichen Zuge wird die neue Grundschuld eingetragen.

Meldung für Grunderwerbsteuer beim Finanzamt:

Die Notarin oder der Notar teilt dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen mit, dass die Grunderwerbsteuer anfällt.

Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer:

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, veranlasst die Notarin oder der Notar die Kaufpreiszahlung, fordert also dazu auf, den Kaufpreis auf das sogenannte Notaranderkonto zu überweisen.

Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung:

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt dem Grundbuchamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer und dient als Grundlage für den letzten Schritt – den Eintrag ins Grundbuch.

Umschreibung im Grundbuch:

Mit dem Eintrag im Grundbuch werden Sie rechtmäßige Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer.

Schritt 8: Übergabe der Immobilie

Die Übergabe beim Kauf einer Immobilie läuft ähnlich ab wie die Übergabe bei einer Mietimmobilie:

Gemeinsame Begehung der Immobilie

Erstellung eines Übergabeprotokolls

Dokumentation der Zählerstände

Übertragung aller wichtigen Unterlagen, die zur Immobilie gehören

Übergabe aller Schlüssel, die zur Immobilie gehören
Erklärung technischer Geräte
Und dann heißt es: ankommen in Ihrem neuen Zuhause – und vielleicht auch sanieren oder renovieren, damit alles so wird, wie Sie es sich vorstellen.

Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf und wie Sie sie vermeiden

Die gängigsten Fehler zu kennen und idealerweise zu vermeiden, kann vor zusätzlichen Kosten und bösen Überraschungen schützen.

Sie überschätzen Ihr Budget: Viele Käuferinnen und Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten, die meist zwischen 10 und 20 Prozent liegen. Lassen Sie sich genug Zeit, um Ihr Budget zu planen und kalkulieren Sie von Anfang an mit den Nebenkosten.
Sie lassen sich emotional leiten: Manche Immobilien lösen ein Wow-Gefühl aus. Die Gefahr dabei ist: Sie übersehen vorhandene Mängel. Bleiben Sie daher möglichst objektiv und nutzen Sie bei der Besichtigung eine Checkliste.
Sie bringen zu wenig Eigenkapital ein: Je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto höher sind die Zinsen. Vollfinanzierungen sind zwar möglich, aber deutlich teurer und nur bei exzellenter Bonität realistisch. Kalkulieren Sie mindestens 10 Prozent, am besten 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital.
Sie kaufen einen Altbau ohne Gutachten: Vor allem bei Altbauimmobilien werden die Sanierungskosten oft unterschätzt. Um sich vor hohen Kosten zu schützen, lassen Sie am besten ein unabhängiges Gutachten erstellen. Das kostet zwar rund 500 bis 1.000 Euro, kann Sie aber vor Kosten von mehreren Zehntausend Euro bewahren.
Sie unterschätzen die Lage: Die Lage sollte zu Ihrem Leben passen. Denn Pendelzeit, Lärmbelastung und Infrastruktur können die Lebensqualität stark beeinflussen. Besuchen Sie die Gegend deshalb am besten zu verschiedenen Tageszeiten, sprechen Sie mit der Nachbarschaft und kaufen Sie die Immobilie nur, wenn Sie keine Bedenken haben.
Sie kaufen eine Eigentumswohnung ohne Protokolle gesehen zu haben: Genau das birgt die Gefahr, dass Sie Sonderumlagen für Sanierungen übersehen. Lesen Sie daher am besten die Protokolle der letzten drei Jahre gründlich: Sind Sanierungsmaßnahmen geplant? Falls ja: Wie hoch sind die Rücklagen?
Ihre Finanzierung ist zu knapp kalkuliert: Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Tilgungsrate so hoch ist, dass Sie keine Rücklagen für Reparaturen bilden können. Kalkulieren Sie daher von Anfang an Rücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen und stellen Sie sicher, dass die monatliche Rate maximal 35 bis 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens beträgt.

Fazit: Ein wenig Vorbereitung zahlt sich aus

Wenn Ihre Lebensplanung stimmt, das Eigenkapital vorhanden ist und Sie bereit sind, sich langfristig an einen Standort zu binden, dann könnte jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie sein. Damit das gelingt, nehmen Sie sich im Vorfeld genug Zeit, um Ihr Budget festzulegen, lassen Sie sich beraten sowie vorab ein Finanzierungszertifikat erstellen. Suchen Sie erst dann eine Immobilie, die wirklich zu Ihnen passt. Bleiben Sie bei der Besichtigung möglichst objektiv und sichern Sie sich im Anschluss die besten Konditionen für Ihre Finanzierung. Wir beraten Sie gerne dabei.

Ihr Weg zum Eigenheim: Das bringt ein Baufinanzierungs-
vergleich

Auf der Suche nach einem neuen Zuhause, den eignen vier Wänden und Ihrem Wohlfühlort stellt sich meist auch die Frage nach der passenden Baufinanzierung: Sie soll zu Ihnen und Ihren Lebensumständen passen und eine sichere Finanzierung ermöglichen. Das Problem: Es gibt viele Baufinanzierungsmöglichkeiten und ein Vergleich der Angebote ist oft kompliziert. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei ankommt. Damit Sie die richtige Baufinanzierung finden und Geld sparen.

Vater mit Kleinkind auf dem Arm zeigt auf ein Einfamilienhaus im Grünen.

Wann sich ein Umzug in den Kölner Speckgürtel lohnt

Weil Immobilien in Köln für viele unerschwinglich werden, zieht es immer mehr Käuferinnen und Käufer in den Speckgürtel. Auch wenn dort vielerorts die Preise ebenfalls steigen, zahlt sich ein Umzug in die Peripherie in vielen Fällen auf Dauer aus.

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