Der Kaufpreis ist beim Immobilienerwerb der mit Abstand größte Posten – aber nicht der einzige. Maklerbüro, Notariat, Grundsteuer: Diese und weitere Kosten müssen ebenfalls eingeplant werden. Welche Erwerbsnebenkosten anfallen und wer Sie zahlen muss, erfahren Sie hier.
Viele träumen vom eigenen Zuhause mit viel Platz für Familie, Home-Office und Selbstverwirklichung – vielleicht sogar ein bisschen Garten? Finanzierungsrechner helfen dabei, einzuschätzen, ob der Wunsch Wirklichkeit werden kann. Auf die reine Kaufsumme kommen allerdings noch weitere Kosten drauf. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer und Gebühren für Notar, Grundbucheintrag und Maklerbüro – die sogenannten Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten. Deren Höhe richtet sich prozentual nach dem Kaufpreis. Je nach Immobilie können noch weitere Ausgaben auf Sie zukommen. In Summe sollte nochmal mit 10 – 20 Prozent mehr als dem ausgewiesenen Kaufpreis gerechnet werden, die Sie als Eigenkapital haben sollten. Auch nach dem Immobilienkauf stehen regelmäßige Ausgaben an, die Sie bei der Finanzierungsüberlegung berücksichtigen sollten. Wir schlüsseln die Kosten für Sie auf.
Die Erwerbsnebenkosten tragen Sie als Immobilienkäuferin oder -käufer. Ausnahme bildet nur die Maklergebühr, die von beiden Parteien getragen wird. Grundlage dafür ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ das Ende 2020 in Kraft trat. Üblich ist nun, dass die Verkäufer- und Käuferseite jeweils 50 Prozent der Maklercourtage tragen. Doch auch weiterhin gibt es Fälle, in denen nur eine Partei die Provision bezahlt. Auf Kaufinteressierte trifft dies beispielsweise zu, wenn sie einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilen und das betreffende Maklerbüro zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch gar nicht kennt.
Neben den klassischen Kaufnebenkosten für Notarin, Makler und Grunderwerbssteuer, die in jedem Fall fällig werden, können sich je nach Immobilie weitere Kosten ergeben.
Die meisten Immobilien werden über eine Maklerin oder einen Makler vermittelt. Diese werden über eine Provision bezahlt. In Nordrhein-Westfalen beträgt die übliche Maklerprovision 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Wenn also die Verkäuferseite und das von ihr beauftragte Maklerbüro eine Provision in dieser Höhe vereinbaren, muss die Käuferseite ebenfalls 3,57 Prozent zahlen. Nur bei einer privaten Vermittlung entfällt die Maklercourtag.
Mit dem Eintrag ins Grundbuch wird der Immobilienkauf rechtsgültig. Zuständig dafür ist ein Notariat. Eine Notarin oder einen Notar hinzuzuziehen, ist in Deutschland beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks Pflicht. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und gelten deutschlandweit. Diese richten sich ausschließlich nach dem Kaufpreis. Sie sind nicht vom Aufwand abhängig, den die Notarin oder der Notar hat. Für die Leistung des Notariats inklusive Grundbucheintrag müssen rund 2 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden.
Bei jedem Immobilienerwerb fällt einmalig die Grunderwerbssteuer an. Die Kosten liegen je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Es ist nicht vorgeschrieben, eine Gutachterin oder einen Gutachter hinzuzuziehen. Das kann aber in vielen Fällen sinnvoll sein. Gerade beim Erwerb einer älteren Immobilie ist sich die Käuferin oder der Käufer vielleicht nicht sicher, wie der Zustand der Bausubstanz zu beurteilen ist. Um nicht später vor unvorhergesehenen Kosten zu stehen, kann eine Gutachterin oder ein Gutachter das Objekt einschätzen. Die Kosten für diese Dienstleistung richten sich nach dem Aufwand. Man sollte mit mindestens 500 bis 1.000 Euro rechnen.
Im Vergleich zur Finanzierungssumme sind die Kosten für den Umzug gering – sollten aber dennoch nicht vernachlässigt werden. Bis dahin hat man nämlich meist schon so viel Geld ausgegeben, dass häufig nicht mehr viel übrig ist. 2.000 Euro sollte man einplanen.
Je nach Zustand der Immobilie kann es erforderlich sein, diese zu modernisieren oder sanieren. Teilweise sind solche Maßnahmen sogar gesetzlich vorgeschrieben, insbesondere im Bereich der energetischen Sanierung. Die Kosten sind sehr individuell je nach Zustand der Immobilie und Umfang der Maßnahmen. Entsprechend frühzeitig sollte deren Finanzierung geplant werden. Neben einem Modernisierungskredit können Sie auch verschiedene Förderprogramme als Finanzierungsunterstützung in Anspruch nehmen.
Kostet eine Immobilie 450.000 Euro, werden für Sie als Käuferin oder Käufer 16.065 Euro für die Maklercourtage fällig. Hinzu kommen ca. 2 Prozent des Kaufpreises für Notariat und Grundbucheintrag, also 6.750 Euro. Die Grunderwerbssteuer beträgt in NRW 6,5 Prozent des Kaufpreises, womit weitere Kosten in Höhe von 29.250 Euro anfallen. Diese drei wichtigsten Nebenkosten-Positionen summieren sich auf knapp zwölf Prozent des Kaufpreises. In unserem Beispiel kommen zum Kaufpreis von 450.000 Euro also gut 52.000 Euro hinzu. Damit steigt die zu finanzierende Summe auf über 500.000 Euro.
Die Erwerbsnebenkosten sind zeitnah fällig, weswegen Sie die Summe bei der Planung Ihrer Finanzierung von Anfang an mitdenken sollten. Sie können von folgenden Zeiträumen ausgehen, bis Ihnen die jeweilige Gebühr in Rechnung gestellt wird:
| Kosten | Fälligkeit |
|---|---|
Notarkosten Grundbucheintrag Grunderwerbssteuer Maklerprovision Gutachten Umzug Modernisierung und Sanierung | meist 2 – 4 Wochen nach Beurkundung ca. 4 – 6 Wochen nach Beurkundung etwa 6 – 8 Wochen nach Beurkundung direkt oder nach individuellem Zahlungsziel individuell abhängig vom Durchführungszeitraum abhängig vom Durchführungszeitraum |
Gewisse bewegliche Gegenstände aus einer Bestandsimmobilie können grunderwerbssteuerfrei sein. Beispielsweise kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass eine bestimmte Summe für die Küche, die Markise und so weiter anfällt. Auf diese Summe muss dann keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Ansonsten lohnt es sich über die Dienstleistungen rund um den Umzug nachzudenken. Braucht es wirklich einen Umzug-Service? Lassen sich kleinere handwerkliche Tätigkeiten und Malereien selbst erledigen? Welche Modernisierung kann auch später angegangen werden?
Sofern Sie die Immobilie vermieten und steuerliche Einnahmen generieren, können Sie die Kosten für die Grunderwerbssteuer übrigens als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wenn Sie Haus oder Wohnung selber bewohnen, ist dies leider nicht möglich.
Auch nach Kauf der Immobilie stehen regelmäßige Kosten an, die bei der Frage “Kann ich mir Eigentum leisten?” mitberücksichtigt werden sollten. Neben der monatlichen Tilgungssumme sollten Sie an folgende Posten denken:
Sie muss vierteljährlich gezahlt werden und ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch. Wie hoch sie ist, findet man in der Gemeindesatzung, die online oder direkt bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung eingesehen werden kann. In Köln beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B 515 Prozent. In Bonn sind es derzeit 680 Prozent.
Damit Ihr Zuhause auf Dauer ein Wohlfühlort bleibt, bedarf es regelmäßiger Renovierungen und Modernisierungen. Um zu vermeiden, dass auf einmal eine große Summe auf Sie zukommt, macht es Sinn, von Anfang an Rücklagen zu bilden. Je nach Zustand der Immobilie sollten 1,50 – 3,00 Euro pro Quadratmeter im Monat zurückgelegt werden. Das geht beispielsweise mit einem Bausparvertrag, über den Sie sich günstige Zinsen für eine spätere Sanierung sichern können.
Wenn Sie sich für den Kauf einer Wohnung entscheiden, sind Sie verpflichtet, sich an Kosten für Sanierung und Instandhaltung zu beteiligen. Dazu wird zusammen mit dem Hausgeld monatlich eine Instandhaltungsrücklage gezahlt. Diese Summe sollten Sie bei Ihren monatlichen Fixkosten berücksichtigen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich daher über die Rücklagen der Hausgemeinschaft informieren und die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft zeigen lassen.
Letzter Punkt: Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss sich anders absichern als eine Mieterin oder ein Mieter. Es bestehen Belastungen und Risiken, von denen man vorher eher nicht betroffen war. Deshalb empfiehlt es sich, über folgende Versicherungen zumindest nachzudenken:
Das ist die grundlegende Versicherung für alle Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer. Entstehen am eigenen Haus oder an der Wohnung Schäden durch Sturm, Hagel, Wasser oder Feuer, schützt in vielen Fällen die Wohngebäudeversicherung. Sie kommt bei einem berechtigten Anspruch für die Kosten der Behebung der aktuellen Schäden und auch für Folgeschäden auf. Die Kosten belaufen sich auf 400 – 1.000 Euro pro Jahr (inkl. Elementarversicherung).
Für Schäden, die durch andere Wetterereignisse oder andere Umstände wie Lawinen, Erdrutsche, Erdsenkungen, Erdbeben und Vulkanausbrüche entstehen, gibt es die Elementarschadenversicherung. In Zeiten des Klimawandels und immer extremerer Wetterlagen entscheiden sich viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sich ebenso dafür abzusichern.
Sie empfiehlt sich nicht nur für das Immobilieneigentum, sondern auch für die gemietete Wohnung. Schließlich versichert sie die Gegenstände im eigenen oder genutzten Haushalt gegen Wasser-, Feuer- oder Sturmschäden. In einem solchen Fall lassen sich beispielsweise die Möbel mit der Versicherungssumme ersetzen. Außerdem greift die Hausratversicherung in der Regel auch bei Diebstahl. Eine solche Versicherung kostet ab 150 Euro pro Jahr.
Falls einem der Hauptverdienenden eines Haushaltes etwas zustößt, können unter Umständen die Raten für den Immobilienkredit nicht mehr bedient werden. Um für einen solchen Fall vorzusorgen, gibt es die Risikolebensversicherung. Im Sterbefall bekommt die Familie einen vereinbarten Betrag von der Versicherung. Damit kann das Abzahlen des Kredits gewährleistet sein.
Ebenso wie die Risikolebensversicherung greift auch die Restschuldversicherung im Falle des Todes. Dabei deckt die Versicherungssumme die noch abzuzahlende Darlehenssumme ab, der Betrag lässt sich also nicht frei wählen.
Grundstücks- und Hausbesitzende haften für Unfälle auf ihrem Grundstück oder wenn durch das eigene Eigentum Schäden an einem anderen Gebäude verursacht wurden. Deshalb empfiehlt es sich für Eigentümerinnen beziehungsweise Eigentümer und Vermieterinnen oder Vermieter, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abzuschließen. Für eine Eigentumswohnung sollte geprüft werden, ob die Eigentümergemeinschaft eine solche Versicherung hat. Sie sollten hierbei mit Kosten von 80 – 130 Euro im Jahr rechnen.
Sie kann sinnvoll sein, um das Risiko einer teuren Auseinandersetzung vor Gericht zu mindern. Der Beitrag liegt bei 150 – 350 Euro im Jahr.
Die Finanzierung einer Immobilie ist komplex. Am besten lassen Sie sich beraten.
Ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten am Stadtrand, eine kleine Eigentumswohnung mitten in der Stadt oder ein gemütliches Reihenhaus in zentraler Lage – der persönliche Traum vom Eigenheim kann ganz unterschiedlich aussehen. Klar ist nur: Es muss ein Ort zum Wohlfühlen sein. Ein Ort, an dem Sie jetzt und in den nächsten Jahren ankommen können.
Ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen ist teuer. Doch der Traum vom Eigenheim muss nicht an der Finanzierung scheitern. Besonders für energieeffiziente Gebäude gibt es finanzielle Unterstützung. Zukünftige Hausbesitzerinnen und -besitzer können dafür verschiedene Bauförderungen beantragen. Denn der Staat hilft mit zahlreichen Prämien, Zuschüssen und Förderkrediten.
Damit die Energiewende in Deutschland klappt, sind auch im Immobiliensektor zahlreiche Maßnahmen nötig. Doch Sanieren ist nicht gleich Modernisieren oder Renovieren.
Was meint also was?
