Wände, Fenster, Türen, Dach und Heizung – für den Energieausweis kommt alles an einem Gebäude auf den Prüfstand. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, bekommt dadurch wichtige Informationen über den Wert des Objektes und die zu erwartenden Energiekosten. Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss einen solchen Ausweis vorlegen. Ab Mai 2021 gelten einige neue Regeln.
Mai 2021
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, interessiert sich auch für die technischen Daten. Dazu zählen natürlich Quadratmeterzahlen, Bausubstanz und Baujahr. Aber auch die Energieeffizienz gehört zu den entscheidenden Faktoren. Ausschlaggebend für deren Bewertung ist der sogenannte Energieausweis. Das ist eine Art Zeugnis über die energetischen Daten – je besser die Immobilie beim Stromverbrauch abschneidet, desto niedriger sind theoretisch die zu erwartenden Energiekosten.
Beim Verkauf einer Immobilie ist die aktuelle Eigentümerin beziehungsweise der aktuelle Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis zu beschaffen und spätestens bei der Besichtigung ungefragt vorzuzeigen. Gesetzliche Grundlage dafür war bisher die Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014. Darin war auch geregelt, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis auf jeden Fall in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen:
Baujahr
Effizienzklasse
Energieträger für die Heizung im Gebäude
Endenergiebedarf oder -verbrauchswert
Im Herbst 2020 hat die Bundesregierung das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet und dabei den Energieausweis in einigen Details überarbeitet. Das GEG ist die neue gesetzliche Grundlage für Energieausweise. Sie gilt seit 1. Mai 2021. In wesentlichen Teilen bleiben die Ausweise jedoch unverändert.
Neu ausgestellte Energieausweise müssen zusätzliche Angaben zur energetischen Qualität der jeweiligen Immobilie enthalten. Das schließt auch Angaben zur Höhe der CO2-Emissionen ein. Dazu werden die Emissionen aus dem Primärenergie-Bedarf oder -Verbrauch des Gebäudes errechnet. Wichtig: Diese Änderungen gelten für Energieausweise, die im Jahr 2011 oder davor erstellt wurden, denn die Nachweise sind nur zehn Jahre lang gültig. Neuere Energieausweise müssen entsprechend später aktualisiert und erweitert werden.
Notwendig wird ein neuer Energieausweis aber nur, wenn eine Vermietung oder ein Verkauf anstehen. Für selbst genutzte Immobilien ist er nicht erforderlich. Auch wenn die Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter beträgt, ist der Ausweis nicht notwendig. Neu ist zudem, dass die Regeln nun auch ausdrücklich für Maklerinnen und Makler gelten.
Weitere Neuerungen: Laut GEG muss in jedem Fall die energetische Qualität des Gebäudes im Detail angegeben werden – inspektionspflichtige Klimaanlagen eingeschlossen. Das war bislang nur beim Bedarfsausweis erforderlich. Außerdem muss nun das Fälligkeitsdatum für die nächste Untersuchung im Energieausweis stehen. Überdies müssen künftig für die Ausstellung des Verbrauchsausweises die bestehenden Gebäude aufgesucht oder auf Basis geeigneter Fotos bewertet werden, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.
Es gibt zwei Varianten von Energieausweisen. Der verbrauchsorientierte Ausweis gibt an, wie viel Energie für die Beheizung der Immobilie jährlich verbraucht wurde. Grundlage für die Berechnung sind die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Die Zahlen sagen aber nicht, ob die Immobilie besonders sparsam oder großzügig beheizt wurde. Das ist der Nachteil des verbrauchsorientierten Energieausweises: Für die Messung des Verbrauchs können die persönlichen Heizgewohnheiten dann die Heizerfordernis des Gebäudes überschatten. Wenn beispielsweise die Immobilie in den vergangenen Jahren leer stand, sagt der Verbrauchsausweis gar nichts aus.
Der Bedarfsausweis ist umfassender und basiert nicht auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten. Stattdessen werden für die Ausstellung die wichtigsten Eckdaten berücksichtigt. Dazu zählen Baujahr, Angaben zum Gebäudetyp (wie Ein- oder Mehrfamilienhaus), Bauunterlagen und weitere technische Daten, vor allem über die Heizung im Objekt. Auf dieser Grundlage wird der Energiebedarf berechnet und im Energieausweis eingetragen.
Zumeist können Eigentümerinnen und Eigentümer wählen, ob sie beim Verkauf einen verbrauchs- oder einen bedarfsorientierten Energieausweis beantragen. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen der aufwendigere Bedarfsausweis Pflicht ist:
Das trifft zu für alte Bestandsgebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und in denen es bis zu vier Wohnungen gibt.
Von dieser Pflicht ausgenommen sind Gebäude, die nach 1977 energetisch saniert wurden. Dann reicht ein Verbrauchsausweis.
Bei Gewerbeimmobilien greift diese Regelung nicht, und es genügt auch bei älteren Gebäuden der Verbrauchsausweis. Kompliziert wird es bei Mischgebäuden. Wenn weder Gewerbe- noch Wohnnutzung dominiert, werden die Gebäudeteile getrennt behandelt.
So kompliziert die Erhebung der Daten für den Energieausweis sein kann, so einfach ist es, ihn zu lesen: Im Prinzip funktioniert die Anzeige im Ausweis wie eine Ampel. Zeigt der Pfeil in den grünen Bereich, ist der zu erwartende Energieverbrauch eher gering. Steht die Anzeige auf Gelb, gibt es Verbesserungspotenzial. Im roten Bereich muss man sich auf hohe Kosten oder eine grundlegende Sanierung einstellen. Neben der farblichen Einteilung gibt es im Energieausweis auch eine Einteilung nach Energieeffizienzklassen – ähnlich wie bei technischen Geräten, zum Beispiel Kühlschränken. Bei Immobilien reicht das Spektrum von der besten Klasse A+ bis zur schlechtesten H. Außerdem lässt sich der genaue Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWh) entnehmen. Und seit Neuestem auch die Treibhausgas-Emissionen der Immobilie.
Die wichtigsten Daten stehen gleich oben auf der ersten Seite und sind gut zu erkennen: Die Ampel zeigt an, in welchem Bereich sich der Energieverbrauch bewegt. Dort finden sich noch weitere wichtige Daten zum Gebäude, der Fläche, Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept. Wichtig ist auch der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert). Daraus lassen sich die Auswirkungen der Energieversorgung für die Umwelt ablesen, weil auch die Art des Brennstoffs eine Rolle spielt. Deshalb schneiden dort Immobilien, die mit erneuerbaren Energien versorgt werden, besonders gut ab.
Durch die farbliche Kennzeichnung, die Effizienzklasse und die anderen Daten bekommt man wichtige Fingerzeige auf den Energieverbrauch der Immobilie. Dennoch sollten man sich nicht blind auf den Energieausweis verlassen, da zahlreiche weitere Faktoren die zukünftigen Kosten beeinflussen können. Prüfen sollte man deshalb, wie aussagekräftig der Ausweis für einen persönlich ist. Wie schon beschrieben: Wenn eine Immobilie lange Zeit leer stand, sagt der Verbrauchsausweis nicht viel aus. Außerdem gilt der Energieausweis immer für die ganzen Gebäude. In der Dachgeschosswohnung könnte man aber womöglich einen ganz anderen Verbrauch als im Erdgeschoss haben. Vor allem bei Verbrauchsausweisen ist deshalb eine gewisse Vorsicht geboten. Es ist also ratsam, sich im Vorfeld über möglichst viele weitere Details zu informieren, um die Energiekosten genau abschätzen zu können.
Das dürfen nur Fachleute mit spezieller Ausbildung. Das sind in der Praxis oft Architektinnen und Architekten, Ingenieurinnen und Ingenieure, Heizungsbauerinnen und Heizungsbauer sowie Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfeger. Den bedarfsorientierten Energieausweis stellt normalerweise eine zertifizierte Energieberaterin oder ein -berater aus. Es gibt auch im Internet zahllose Angebote für das Erstellen von solchen. Darunter befinden sich leider auch schwarze Schafe. Auch deshalb sollte man sich den Energieausweis genau anschauen und so gut wie möglich prüfen, wie plausibel die Angaben sind.
Generell ist sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung von Immobilien ein Energieausweis erforderlich. Einzige Ausnahme sind denkmalgeschützte Häuser und Wohnungen.
Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Das gilt gleichermaßen für den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Ob die Gültigkeitsdauer abgelaufen ist, kann in den meisten Fällen der Kopfzeile des Energieausweises entnommen werden (siehe dort „Gültig bis …“). Mit dem neuen Gesetz muss der Ausweis nun auch ein Fälligkeitsdatum für die nächste Überprüfung enthalten.
Bei allen Schwächen, die vor allem der Verbrauchsausweis hat: Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte auf jeden Fall auf Vorlage des Energieausweises bestehen. Falls sich die Verkäuferin bzw. der Verkäufer weigert, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet wird.
