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Vor dem Kauf:
Tipps für eine erfolgreiche Wohnungsbesichtigung

Der Besichtigungstermin gibt Ihnen die Gelegenheit zu prüfen, ob die Wohnung zu Ihnen passt und sie sich dauerhaft wie ein Zuhause anfühlt – oder eben einfach die passende Kapitalanlage ist. Mit ein wenig Vorbereitung, den passenden Fragen während der Besichtigung und offenen Augen kann diese Entscheidung am besten getroffen werden.

August 2024 •9 Min. Lesezeitmein Geld, Wohnen
Paar besichtigt modernes Haus.
  • Vor der Besichtigung
  • Die Besichtigung vor Ort
  • Nach der Besichtigung
  • Alles im Blick

Vor der Besichtigung

Überlegen Sie, was Sie wirklich möchten

Eine eigene Wohnung kann vieles sein: eine Kapitalanlage, eine Form der Altersvorsorge und natürlich ein langfristiges Zuhause. Damit die Wohnung am Ende wirklich zu Ihnen und Ihren Bedürfnissen passt, ist es sinnvoll, sich im Vorfeld einige Gedanken darüber zu machen, worauf es Ihnen ankommt. Bevor Sie also einen Besichtigungstermin vereinbaren, fragen Sie sich: Möchten Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten? Und welche Kriterien sind Ihnen besonders wichtig? Denn all das beeinflusst nicht nur die Suche, sondern auch die Besichtigung und den anschließenden Kauf.

Möchten Sie eine Wohnung kaufen und vermieten, spielen zum Beispiel die Lage, das Mieterpotenzial sowie die Rendite eine große Rolle. Möchten Sie die Eigentumswohnung hingegen selbst bewohnen, sind möglicherweise Größe, Ausstattung und Umgebung wichtig.

Je genauer Sie wissen, wonach Sie suchen, desto leichter ist es, bei der Besichtigung auf die relevanten Dinge zu achten – und im Termin zu entscheiden, ob die Immobilie zu Ihnen passt.

Klären Sie die Finanzierung

Die Finanzierung vor der Besichtigung zu klären ist aus zwei Gründen sinnvoll:

  1. Sie vermeiden, dass Sie Zeit und Energie in eine Immobilie investieren, die letztendlich außerhalb Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen.
  2. Sie verschaffen sich einen Vorteil gegenüber anderen Interessenten, können schneller verhandeln und möglicherweise auch bessere Konditionen aushandeln.

Vor allem hier in Köln und Bonn, also dort, wo ein kleines Angebot auf eine hohe Nachfrage trifft, ist dieser Schritt sinnvoll.
Haben Sie die Immobilie besichtigt und weiterhin Interesse, können Sie die Finanzierung im Anschluss endgültig klären und abschließen.

Anderen Interessentinnen und Interessenten einen Schritt voraus

 Mit dem kostenlosen Baufinanzierungs-Zertifikat der Sparkasse KölnBonn

Das Baufinanzierungs-Zertifikat bescheinigt Ihnen eine mögliche Finanzierung bis zu einem bestimmten Kaufpreis. Es gibt an, wie viel Immobilie Sie sich leisten könnten. Dieses Zertifikat ist noch keine formale Finanzierungszusage, aber ein verbindlicher Hinweis an die Eigentümerin oder den Eigentümer, dass die Finanzierung im Prinzip geklärt ist. Und dieser verbindliche Hinweis verschafft Ihnen gegenüber anderen Interessenten oft einen entscheidenden Vorsprung.

Zum kostenlosen Baufinanzierungs-Zertifikat

Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin

Der erste Kontakt findet meist per E-Mail oder Telefon statt. Hier geht es vor allem darum, echtes Interesse zu zeigen und damit einen positiven Eindruck zu hinterlassen – und das geht am besten so:

  • Sprechen Sie die Anbieterin oder den Anbieter der Immobilie direkt an,
  • stellen Sie sich kurz vor,
  • greifen Sie Angaben aus dem Inserat auf und
  • verdeutlichen Sie Ihr ernsthaftes Interesse.

Im Idealfall können Sie eine Einzelbesichtigung vereinbaren, die meist zwischen 30 und 60 Minuten, hin und wieder aber auch etwas länger, dauert.

Versuchen Sie den Termin auf eine Uhrzeit zu legen, bei der Sie die Immobilie bei ausreichend Tageslicht besichtigen können, denn dabei lassen sich eventuelle Mängel am besten erkennen. Liegt die Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße, ist es außerdem sinnvoll, den Termin während der Stoßzeiten zu vereinbaren. So können Sie realistisch einschätzen, wie sehr Sie den Autoverkehr in der Wohnung hören.

Haben Sie Fragen und Unterlagen parat

Grundsätzlich ist es keine Pflicht, Unterlagen zur Besichtigungmitzubringen. Um sich von anderen Interessentinnen und Interessenten abzuheben, kann das allerdings sinnvoll sein.

geschwungener Pfeil

Vorteilhaft sind:

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Ein Nachweis, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, zum Beispiel das objektunabhängige Baufinanzierungs-Zertifikat der Sparkasse KölnBonn. Auch wenn das Zertifikat noch keine Kreditwürdigkeitsprüfung oder -zusage ist, gibt es Ihnen die Chance, sich schnell auf eine Wunschimmobilie zu bewerben.
  • Eine Liste mit vorbereiteten Fragen.

Schauen Sie sich in der Umgebung schon im Vorfeld um

Am Tag der Besichtigung prasseln viele Eindrücke auf Sie ein. Möglicherweise ist es daher schon im Vorhinein sinnvoll, sich einmal in der Umgebung umzusehen: Fühlen Sie sich in der Gegend wohl? Ist die Wohnung gut angebunden? Wie ist die Parkplatzsituation? Wie viel Zeit benötigen Sie für die Fahrt zur Arbeit?

Kind beobachtet Regen auf Dachfenster

Die Besichtigung vor Ort

Bei der Vor-Ort-Besichtigung haben Sie die Chance, sich ein umfassendes Bild von der Wohnung zu machen, auf alle relevanten Fragen eine Antwort zu bekommen und einen guten Eindruck zu hinterlassen. Machen Sie z.B. mit Ihrem Smartphone Fotos von der Wohnung, von Mängeln oder Besonderheiten. So können Sie sich am Ende auch an kleine Details sicher erinnern.

Vom Grundsatz läuft die Besichtigung einer Eigentumswohnung nicht anders ab, als Sie es von einer Mietwohnung kennen – außer, dass Sie noch etwas genauer hinschauen sollten.

Darauf sollten Sie bei der Besichtigung einer Eigentumswohnung möglichst achten:

Raumaufteilung und Grundriss
  • Entspricht die Wohnungsaufteilung Ihren persönlichen Bedürfnissen?
  • Passt die Anzahl der Räume zu Ihren Wünschen?
  • Sind die Räume ausreichend groß?
  • Falls nein: Lassen sich Wände versetzen und/oder einreißen?
  • Was gehört zu der Wohnung: Keller, Speicher, Parkplatz?
Boden-, Wand- und Deckenbeschaffenheit
  • Gibt es Hinweise auf Feuchtigkeit? Feuchte Stellen sind eine potenzielle Gefahr für Schimmel, es lohnt sich daher, bei einer Wohnungsbesichtigung genau hinzusehen und möglicherweise auch spezielle Messgeräte zu nutzen, um den Feuchtigkeitsgehalt zu bestimmen.
  • Gibt es offensichtliche Abnutzungserscheinungen, Risse oder Ähnliches?
Heizung, Sanitär und Elektrik
  • Ist die Heizung voll funktionsfähig?
  • Wie steht es um die Sanitäranlagen?
  • In welchem Zustand ist die Elektrik? Überprüfen Sie auch, ob genügend Steckdosen vorhanden sind oder ob Sie möglicherweise welche nachrüsten müssen. Checken Sie zudem vorhandene Internet- und Telefonanschlüsse.
Vergangene bauliche Maßnahmen, Renovierungs- und Sanierungsarbeiten
  • Welche Maßnahmen wurden in der Vergangenheit durchgeführt?
  • Welche Maßnahmen sind am Gebäude in den nächsten Jahren geplant? Sind weitere Arbeiten geplant, müssen Sie als zukünftige Eigentümerin oder Eigentümer zusätzliche Kosten einplanen.
  • Gibt es von der Eigentümergemeinschaft Vorschriften oder Einschränkungen zu Sanierungs- und Renovierungsarbeiten (z. B. zum Einbau von Klimaanlagen, den Anbau von Balkonen, zur Veränderung der Erscheinung)?

Lassen Sie sich für eventuelle Umbauten am besten auch die Ursprungszeichnungen zeigen.

Heizungsanlage, Warmwasserversorgung und Wärmedämmung
  • Wie wird geheizt? Wie ist der Zustand der Heizungsanlage?
  • Wie erfolgt die Warmwasserversorgung?
  • Wie gut ist die Wärmedämmung des Gebäudes? Falls die Wärmedämmung in einem schlechten Zustand ist: Gibt es Pläne der Eigentümergemeinschaft? Welche Kosten und welcher Aufwand kommen auf Sie zu?
Fenster
  • In welchem Zustand sind die Fenster?
  • Müssen die Fenster ausgetauscht werden, um Energie zu sparen?
Außenanlage
  • Wem gehört der Außenbereich, z. B. der Garten?
  • Falls er der Eigentümergemeinschaft oder zur Wohnung gehört: In welchem Zustand ist er? Wie viel Arbeit verursacht er?
Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung
  • Wer ist Teil der Eigentümergemeinschaft?
  • Wie hoch ist das monatliche Hausgeld und was beinhaltet es?
  • Gibt es Rücklagen der Eigentümergemeinschaft? Mit solchen Rücklagen lassen sich unvorhergesehene Reparaturen oder größere Sanierungen finanzieren.
  • Gibt es eine Hausverwaltung? Sie kann Verwaltungs-, Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten übernehmen und so für einen reibungslosen Ablauf sorgen.

Lassen Sie sich am besten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen.

Juristische und vertragliche Aspekte
  • Gibt es eine Teilungserklärung inklusive einer Gemeinschaftsordnung? Dabei handelt es sich um ein rechtliches Dokument, das die Verteilung der Eigentumsverhältnisse sowie die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche genau regelt – also welche Teile zu Ihrer Wohnung gehören würden und welche gemeinschaftlich genutzt werden.
  • Gibt es Protokolle der Eigentümerversammlung und Instandhaltungspläne? Letztere zeigen, welche Renovierungs-, Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Zukunft noch geplant sind, um das Gebäude langfristig zu erhalten und den Wert zu sichern. Ein solcher Plan hilft auch, den Zustand des Gebäudes besser einschätzen zu können.
Energieeffizienz
  • Wie ist der aktuelle Energieverbrauch?
  • Entstehen mit dem Kauf Sanierungspflichten für Sie?

Werfen Sie dazu am besten einen Blick in den Energieausweis. Diesen müssen Verkäuferinnen und Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Nach der Besichtigung

Treffen Sie Ihre Entscheidung schnell, aber bedacht

Falls Sie während oder direkt nach der Besichtigung noch nicht wissen, ob die Wohnung Ihren Vorstellungen und Anforderungen entspricht, sollten Sie möglichst wenige Tage nach dem Termineine Entscheidung treffen und sie der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer mitteilen – am besten schriftlich oder telefonisch.

Klären Sie noch offene Fragen zeitnah

Versuchen Sie, noch offeneFragen kurz nach der Besichtigung zu klären – vor allem solche, die den Kaufpreis und möglicherweise die Verhandlung des Preises betreffen. Das können auch Fragen zu Sanierungsmaßnahmen sein.

Vereinbaren Sie bei Interesse eine zweite Besichtigung

Je nach Wohnung und möglicherweise vorhandenen Mängeln kann es sinnvoll sein, eine Gutachterin oder einen Sachverständigen zu beauftragen, um die Wohnung und den Wert der Wohnung zu schätzen. Stimmen Sie sich dazu mit der jetzigen Eigentümerin bzw. dem Eigentümer ab.

Regeln Sie Ihre Finanzierung

Wenn Sie sich sicher sind, dass Sie die Wohnung kaufen möchten, nehmen Sie Kontakt zu Ihrer Bank auf und schließen Sie die Finanzierung der Wohnung ab.

Besprechen Sie das weitere Vorgehen

Haben Sie Ihre Entscheidung getroffen, alle offenen Fragen geklärt und die Zusage der Eigentümerin bzw. des Eigentümers, besprechen Sie am besten direkt die nächsten Schritte (Vorvertrag, Reservierungsvereinbarung, Notartermin, Kaufpreiszahlung usw.) – damit Sie schon bald die Schlüssel in Ihren Händen halten.

Fazit: So einfach stellen Sie sicher, dass die Wohnung zu Ihnen passt

Klarheit über die eigenen Wünsche, etwas Vorbereitung in Sachen Unterlagen, Fragen und Finanzierung und offene Augen bei der Besichtigung helfen Ihnen dabei, die Wohnung genau unter die Lupe zu nehmen – und sich selbst gut zu präsentieren. Denn bei der Besichtigung geht es darum, dass Sie die Wohnung und die Eigentümerin oder den Eigentümer kennenlernen. Und genauso andersrum.

Unsere Checkliste unterstützt Sie bei der Besichtigung und gibt mehr Sicherheit auf der Suche nach Ihrer Traumwohnung.

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