Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Doch gerade für junge Leute kann die Immobilienfinanzierung herausfordernd sein, schließlich fehlt in jungen Jahren oft das nötige Eigenkapital. Aber ist eine Finanzierung vielleicht auch ohne Eigenkapital möglich? Und wenn ja, wie?

Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt für mich?

Kaufen als Alternative zu hohen Mieten

Die Vorteile vom Immobilienkauf liegen auf der Hand: Sie zahlen die monatlichen Raten über einen bestimmten Zeitraum, danach gehört die Immobilie Ihnen – und dient dann als Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Hinzu kommt: Anders als bei der Miete können Sie beim Kauf langfristig auch von möglichen Wertsteigerungen profitieren.

Gerade bei hohen Mietpreisen sollten Sie zumindest darüber nachdenken, ob Sie diese Vorteile für sich nutzen möchten. Schließlich haben Sie jeden Monat Mietkosten, aber am Ende kein Eigentum. Und eine schnelle Rechnung zeigt, dass in wenigen Jahren hohe Summen an Mietkosten zusammenkommen: Gehen wir davon aus, dass Sie für Ihre Mietwohnung jeden Monat 1.500 Euro zahlen müssen, so ergibt sich eine Jahresmiete von rund 18.000 Euro. Auf 10 Jahre gerechnet sind das bereits 180.000 Euro. Auch wenn dieser Betrag weder in Köln noch in Bonn ausreicht, um Wohneigentum in der Größenordnung zu kaufen, ist es ein erster Grundstock und Geld, das in Ihr Eigentum fließen kann.

Szenario 1: Sie kaufen eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Köln

Beispielrechnung der Sparkasse KölnBonn, Stand: 19.03.24

In dieser beispielhaften Rechnung brauchen Sie also 33,5 Jahre, um die Wohnung zu finanzieren. Danach gehört sie Ihnen.

Szenario 2: Sie mieten eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Köln

Sobald Sie also in diesem Szenario mehr als 26 Jahre zur Miete wohnen, kann sich der Kauf der Immobilie lohnen. Oder anders gesagt: Vor allem in jungen Jahren ist es sinnvoll, Wohneigentum zu kaufen – denn junge Mieterinnen und Mieter zahlen ansonsten viele Jahre Miete, ohne dass die Immobilie ihnen am Ende gehört.

Brauche ich unbedingt Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung?

 In der Theorie ist es grundsätzlich möglich, Wohneigentum ohne Eigenkapital zu finanzieren. Können Sie die monatliche Rate sicher zahlen, ist daher nicht unbedingt Eigenkapital notwendig.

Viele Banken – auch die Sparkasse KölnBonn – empfehlen allerdings, Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen und so die Kaufnebenkosten abzudecken. Das Einbringen von Eigenkapital reduziert dabei nicht nur das Risiko für Ihre Bank, sondern ermöglicht Ihnen auch einen niedrigeren Darlehenszins – und spart damit langfristig bares Geld.

20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind ideal

Idealerweise bringen Sie ungefähr 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ein – besser sogar 30 Prozent. Mit dieser Faustformel ist es vergleichsweise einfach, die Höhe des nötigen Eigenkapitals zu berechnen. Zum Beispiel so:

Wohnung oder Haus kaufen ohne Eigenkapital

Haben Sie kein Eigenkapital zur Verfügung, gibt es theoretisch zwei Möglichkeiten, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren:

 1. Vollfinanzierung: die 110-Prozent-Finanzierung

Bei der Vollfinanzierung – auch 110-Prozent-Finanzierung genannt – finanziert Ihre Bank die Kaufkosten sowie die Kaufnebenkosten.

Diese Form der Finanzierung kann eine Möglichkeit sein, Wohneigentum ohne Eigenkapital zu kaufen. Sie ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und oft nur bei Immobilien in gefragter Lage und gutem Zustand. Sie selbst müssen für die Vollfinanzierung unter anderem eine hohe Bonität nachweisen können und Selbstständige erhalten diese Finanzierungsmöglichkeit nur sehr selten.

2. Kaufpreisfinanzierung: die 100-Prozent-Finanzierung

Bei der Kaufpreisfinanzierung – auch 100-Prozent-Finanzierung genannt – finanziert Ihre Bank nur die Kaufkosten, während Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen.

Tipps, wie Sie den Traum vom Eigenheim auch mit wenig Eigenkapital umsetzen können

1. Beziehen Sie das gesamte mögliche Eigenkapital ein

Als Eigenkapital gelten:

• Bargeld
• Geld auf Konten, auf die Sie zugreifen können
• Bausparvertragskapital
• Rückkaufswerte aus einer Lebensversicherung
• Kapital aus Wertpapieren und Aktien
• Geld aus Riester-Rente und Wohn-Riester
• Grundschulden für andere Immobilien
• Baugrundstück
• Edelmetalle, Gemälde, usw.

2. Investieren Sie in (kleinere) Bestandsimmobilien

Bestandsimmobilienkosten oft weniger als Neubauimmobilien. Ein weiterer Vorteil: Die Umgestaltung der Immobilie kann so Schritt für Schritt nach Ihren Wünschen geschehen und auf Ihre finanzielle Situation angepasst werden.

Auch kann es sinnvoll sein, eine Eigentumswohnung statt einem Haus zu kaufen. Denn Wohnungen sind im Vergleich zu Häusern in der Regel die günstigere Alternative.

3. Erweitern Sie die Suche und investieren Sie nicht direkt in Ihre Traumimmobilie

Gerade ohne Eigenkapital kann es schwierig sein, direkt Ihre Traumwohnung oder Ihr Traumhaus zu kaufen und zu finanzieren. Wer kein Eigenkapital hat, sollte deshalb auch über die Option nachdenken, zunächst nach einer weniger zentral-gelegenen Wohnung oder einer Wohnung mit Balkon statt einem Haus mit Garten zu suchen. Das Gute daran: So können Sie die Immobilie nach einigen Jahren als zusätzliche Sicherheit in die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie einbringen und möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz erzielen.

Ein Beispiel, das diesen Effekt erklärt:

Durch das Einbringen der bestehenden Immobilie verändert sich das Verhältnis aus den Verbindlichkeiten und dem Immobilienwert, wodurch Sie in der Regel bessere Zinsen bei einer Finanzierung erhalten.

4. Machen Sie Ihre Eigenleistung beim Hausbau geltend

Von Malerarbeiten bis hin zum Verlegen von Laminat: Übernehmen Sie manche Bauarbeiten selbst, können Sie damit nicht nur Bau- sondern auch Finanzierungskosten sparen. Bei manchen Banken können Sie Ihre Eigenleistung nämlich als Eigenkapital anrechnen lassen – und so die Kosten für die Baufinanzierung senken.

5. Investieren Sie zu zweit

Wer zu zweit eine Immobilie kauft, braucht vielleicht etwas mehr Platz. Allerdings machen sich die geteilten Ausgaben speziell beim Eigenkapital und den Kaufnebenkosten bemerkbar. Und natürlich können Sie gemeinsam auch eine höhere monatliche Rate bezahlen und so den Kredit schneller abbezahlen.

Übrigens: Für einen Immobilienkauf müssen Sie weder verheiratet noch verpartnert sein.

6. Lassen Sie sich – falls das möglich ist – durch Ihre Eltern unterstützen

• Mit einer Schenkung
• Indem Ihre Eltern mit ihrem Eigenheim für Ihr Darlehen bürgen
• Wenn Ihre Eltern Immobilieneigentum haben, können sie darauf eine neue Grundschuld aufnehmen und sich durch die bessere Besicherung des Kredites einen günstigeren Zinssatz sichern.

7. Nutzen Sie Fördermöglichkeiten

Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester, Arbeitnehmer-Sparzulage, KfW-Zuschussprogramme oder BAFA-Förderung: Es gibt viele Prämien, Zuschüsse und Förderkredite, die Ihnen bei der Finanzierung eine Hilfe sein können. Gerade bei energieeffizienten Gebäuden lohnt es sich, genau hinzusehen.

Mehr zu den möglichen Fördermitteln

8. Beziehen Sie die Option von einem Mietkauf als Finanzierungsalternative ein

Beim Mietkauf sind Sie zunächst Mieterin beziehungsweise Mieter der Immobilie, regeln allerdings im Vorfeld vertraglich, dass Sie das Haus oder die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit kaufen. Der Vorteil: Mit einem Teil Ihrer Mietzahlungen zahlen Sie bereits einen Teil der Immobilie ab.

Beginnen Sie frühzeitig damit, Eigenkapital aufzubauen und erfüllen Sie sich so Ihren Traum vom Eigenheim

Auch wenn eine Immobilienfinanzierung in der Theorie ohne Eigenkapital möglich ist, kann sie in seltenen Fällen realisiert werden. Schließlich bringen solche Finanzierungen ein hohes Risiko für Käuferinnen und Käufer mit sich und werden ohnehin nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben.

Am besten ist es daher, wenn Sie frühzeitig versuchen, Eigenkapital aufzubauen – und vielleicht nicht direkt in Ihre Traumimmobilie investieren, sondern zunächst nach einer kleinen Bestandsimmobilie suchen, die Sie später in die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie einbringen. Und auch Fördermöglichkeiten können bei der Immobilienfinanzierung als Booster dienen.