Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung – geht es auch ohne?

Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt für mich?

Kaufen als Alternative zu hohen Mieten

Vielen Fragen sich, ob sich der Kauf einer Immobilie eigentlich lohnt. Dabei liegen die Vorteile vom Immobilienkauf auf der Hand: Sie zahlen die monatlichen Raten über einen bestimmten Zeitraum, danach gehört die Immobilie Ihnen – und dient dann als Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Hinzu kommt: Anders als bei der Miete können Sie beim Kauf langfristig auch von möglichen Wertsteigerungen profitieren.

Gerade bei hohen Mietpreisen lohnt es sich darüber nachdenken, ob Sie diese Vorteile für sich nutzen möchten. Schließlich haben Sie jeden Monat Mietkosten, aber am Ende kein Eigentum. Und eine schnelle Rechnung zeigt, dass in wenigen Jahren hohe Summen an Mietkosten zusammenkommen: Gehen wir davon aus, dass Sie für Ihre Mietwohnung jeden Monat 1.500 Euro zahlen müssen, so ergibt sich eine Jahresmiete von rund 18.000 Euro. Auf 10 Jahre gerechnet sind das bereits 180.000 Euro. Auch wenn dieser Betrag weder in Köln noch in Bonn ausreicht, um Wohneigentum in der Größenordnung zu kaufen, ist es ein erster Grundstock und Geld, das in Ihr Eigentum fließen kann.

Brauche ich unbedingt Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung?

In der Theorie ist es möglich, Wohneigentum ohne Eigenkapital zu finanzieren. Können Sie die monatliche Rate sicher zahlen, ist nicht unbedingt Eigenkapital notwendig.

Viele Banken – auch wir als Sparkasse KölnBonn – empfehlen allerdings, Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen und so die Kaufnebenkosten abzudecken. Das Einbringen von Eigenkapital reduziert dabei nicht nur das Risiko für Ihre Bank, sondern ermöglicht Ihnen auch einen niedrigeren Darlehenszins – und spart damit langfristig bares Geld.

20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind ideal

Idealerweise bringen Sie ungefähr 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ein – besser sogar 30 Prozent. Mit dieser Faustformel ist es vergleichsweise einfach, die Höhe des nötigen Eigenkapitals zu berechnen. Hier ein Beispiel.

Faustformel zur Berechnung des Eigenkapitals

Wohnung oder Haus kaufen ohne Eigenkapital

Haben Sie kein Eigenkapital zur Verfügung, gibt es theoretisch zwei Möglichkeiten, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren:

 1. Vollfinanzierung: die 110-Prozent-Finanzierung

Bei der Vollfinanzierung – auch 110-Prozent-Finanzierung genannt – finanziert Ihre Bank die Kaufkosten sowie die Kaufnebenkosten.

Diese Form der Finanzierung kann eine Möglichkeit sein, Wohneigentum ohne Eigenkapital zu kaufen. Sie ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und oft nur bei Immobilien in gefragter Lage und gutem Zustand. Sie selbst müssen für die Vollfinanzierung unter anderem eine hohe Bonität nachweisen können und Selbstständige erhalten diese Finanzierungsmöglichkeit nur sehr selten.

Vorteile:

• Kauf ohne Ersparnisse möglich
• Kauf ohne Wartezeit, schließlich ist keine Sparphase nötig
• Bei gleichzeitiger Geldanlage mit Rendite sind Profite möglich, wobei das zusätzliche Sparen in der Regel nur mit einem hohen Einkommen möglich ist

Und für den Fall, dass Sie die Immobilie vermieten, gilt: Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto höher ist die Eigenkapitalrendite. Ihre Zinszahlungen können Sie außerdem steuerlich geltend machen.

Nachteile:

• Höhere Monatsraten
• Höhere Zinsen führen langfristig zu mehr Kosten
• Längere Laufzeit
• Höheres Restschuld-Risiko, das in den meisten Fällen eine Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen erfordert
• Im Falle einer Zwangsversteigerung haben Kreditinstitute Vorrang, zudem können Restschulden bestehen bleiben

2. Kaufpreisfinanzierung: die 100-Prozent-Finanzierung

Bei der Kaufpreisfinanzierung – auch 100-Prozent-Finanzierung genannt – finanziert Ihre Bank nur die Kaufkosten, während Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen.

Vorteile:

• Niedrigere Zinsen als bei der Vollfinanzierung möglich
• Insgesamt also niedrigere Zahlungsraten (Tilgung + Zinsen) als bei der Vollfinanzierung möglich

Nachteile:

• Eigenkapital nötig

Tipps, wie Sie den Traum vom Eigenheim auch mit wenig Eigenkapital umsetzen können

1. Beziehen Sie das gesamte mögliche Eigenkapital ein

Als Eigenkapital gelten:

• Bargeld
• Geld auf Konten, auf die Sie zugreifen können
• Bausparvertragskapital
• Rückkaufswerte aus einer Lebensversicherung
• Kapital aus Wertpapieren und Aktien
• Geld aus Riester-Rente und Wohn-Riester
• Grundschulden für andere Immobilien
• Baugrundstück
• Edelmetalle, Gemälde, usw.

2. Investieren Sie in (kleinere) Bestandsimmobilien

Bestandsimmobilienkosten oft weniger als Neubauimmobilien. Ein weiterer Vorteil: Die Umgestaltung der Immobilie kann so Schritt für Schritt nach Ihren Wünschen geschehen und auf Ihre finanzielle Situation angepasst werden.

Auch kann es sinnvoll sein, eine Eigentumswohnung statt einem Haus zu kaufen. Denn Wohnungen sind im Vergleich zu Häusern in der Regel die günstigere Alternative.

3. Erweitern Sie die Suche und investieren Sie nicht direkt in Ihre Traumimmobilie

Gerade ohne Eigenkapital kann es schwierig sein, direkt Ihre Traumwohnung oder Ihr Traumhaus zu kaufen und zu finanzieren. Wer kein Eigenkapital hat, sollte deshalb auch über die Option nachdenken, zunächst nach einer weniger zentral-gelegenen Wohnung oder einer Wohnung mit Balkon statt einem Haus mit Garten zu suchen. Das Gute daran: So können Sie die Immobilie nach einigen Jahren als zusätzliche Sicherheit in die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie einbringen und möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz erzielen.

Ein Beispiel, das diesen Effekt erklärt:

Durch das Einbringen der bestehenden Immobilie verändert sich das Verhältnis aus den Verbindlichkeiten und dem Immobilienwert, wodurch Sie in der Regel bessere Zinsen bei einer Finanzierung erhalten.

4. Machen Sie Ihre Eigenleistung beim Hausbau geltend

Von Malerarbeiten bis hin zum Verlegen von Laminat: Übernehmen Sie manche Bauarbeiten selbst, können Sie damit nicht nur Bau- sondern auch Finanzierungskosten sparen. Bei manchen Banken können Sie Ihre Eigenleistung nämlich als Eigenkapital anrechnen lassen – und so die Kosten für die Baufinanzierung senken.

5. Investieren Sie zu zweit

Wer zu zweit eine Immobilie kauft, braucht vielleicht etwas mehr Platz. Allerdings machen sich die geteilten Ausgaben speziell beim Eigenkapital und den Kaufnebenkosten bemerkbar. Und natürlich können Sie gemeinsam auch eine höhere monatliche Rate bezahlen und so den Kredit schneller abbezahlen.

Übrigens: Für einen Immobilienkauf müssen Sie weder verheiratet noch verpartnert sein.

6. Lassen Sie sich – falls das möglich ist – durch Ihre Eltern unterstützen

• Mit einer Schenkung
• Indem Ihre Eltern mit ihrem Eigenheim für Ihr Darlehen bürgen
• Wenn Ihre Eltern Immobilieneigentum haben, können sie darauf eine neue Grundschuld aufnehmen und sich durch die bessere Besicherung des Kredites einen günstigeren Zinssatz sichern.

7. Nutzen Sie Fördermöglichkeiten

Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester, Arbeitnehmer-Sparzulage, KfW-Zuschussprogramme oder BAFA-Förderung: Es gibt viele Prämien, Zuschüsse und Förderkredite, die Ihnen bei der Finanzierung eine Hilfe sein können. Gerade bei energieeffizienten Gebäuden lohnt es sich, genau hinzusehen.

8. Beziehen Sie die Option von einem Mietkauf als Finanzierungsalternative ein

Beim Mietkauf sind Sie zunächst Mieterin beziehungsweise Mieter der Immobilie, regeln allerdings im Vorfeld vertraglich, dass Sie das Haus oder die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit kaufen. Der Vorteil: Mit einem Teil Ihrer Mietzahlungen zahlen Sie bereits einen Teil der Immobilie ab.

Fazit: Beginnen Sie frühzeitig damit, Eigenkapital aufzubauen

Auch wenn eine Immobilienfinanzierung in der Theorie ohne Eigenkapital möglich ist, kann sie in seltenen Fällen realisiert werden. Schließlich bringen solche Finanzierungen ein hohes Risiko für Käuferinnen und Käufer mit sich und werden ohnehin nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben.

Am besten ist es daher, wenn Sie frühzeitig versuchen, Eigenkapital aufzubauen – und vielleicht nicht direkt in Ihre Traumimmobilie investieren, sondern zunächst nach einer kleinen Bestandsimmobilie suchen, die Sie später in die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie einbringen. Und auch Fördermöglichkeiten können bei der Immobilienfinanzierung als Booster dienen.
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