Die Immobilienfinanzierung kann herausfordernd sein, besonders wenn das erforderliche Eigenkapital noch nicht zur Verfügung steht. Aber ist eine Finanzierung vielleicht auch ohne Eigenkapital möglich? Und was fällt eigentlich alles darunter?
Vielen Fragen sich, ob sich der Kauf einer Immobilie eigentlich lohnt. Dabei liegen die Vorteile vom Immobilienkauf auf der Hand: Sie zahlen die monatlichen Raten über einen bestimmten Zeitraum, danach gehört die Immobilie Ihnen – und dient dann als Kapitalanlage oder Altersvorsorge. Hinzu kommt: Anders als bei der Miete können Sie beim Kauf langfristig auch von möglichen Wertsteigerungen profitieren.
Gerade bei hohen Mietpreisen lohnt es sich darüber nachdenken, ob Sie diese Vorteile für sich nutzen möchten. Schließlich haben Sie jeden Monat Mietkosten, aber am Ende kein Eigentum. Und eine schnelle Rechnung zeigt, dass in wenigen Jahren hohe Summen an Mietkosten zusammenkommen: Gehen wir davon aus, dass Sie für Ihre Mietwohnung jeden Monat 1.500 Euro zahlen müssen, so ergibt sich eine Jahresmiete von rund 18.000 Euro. Auf 10 Jahre gerechnet sind das bereits 180.000 Euro. Auch wenn dieser Betrag weder in Köln noch in Bonn ausreicht, um Wohneigentum in der Größenordnung zu kaufen, ist es ein erster Grundstock und Geld, das in Ihr Eigentum fließen kann.
In dieser beispielhaften Rechnung brauchen Sie also 33,5 Jahre, um die Wohnung zu finanzieren. Danach gehört sie Ihnen.
*laut Statista der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Köln im 2. Quartal 2024
Beispielrechnung der Sparkasse KölnBonn, Stand: 19.03.24
Sobald Sie also in diesem Szenario mehr als 26 Jahre zur Miete wohnen, kann sich der Kauf der Immobilie lohnen. Oder anders gesagt: Vor allem in jungen Jahren ist es sinnvoll, Wohneigentum zu kaufen – denn junge Mieterinnen und Mieter zahlen ansonsten viele Jahre Miete, ohne dass die Immobilie ihnen am Ende gehört.
* Keine Zinszahlungen berücksichtigt
In der Theorie ist es möglich, Wohneigentum ohne Eigenkapital zu finanzieren. Können Sie die monatliche Rate sicher zahlen, ist nicht unbedingt Eigenkapital notwendig.
Viele Banken – auch wir als Sparkasse KölnBonn – empfehlen allerdings, Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen und so die Kaufnebenkosten abzudecken. Das Einbringen von Eigenkapital reduziert dabei nicht nur das Risiko für Ihre Bank, sondern ermöglicht Ihnen auch einen niedrigeren Darlehenszins – und spart damit langfristig bares Geld.
Idealerweise bringen Sie ungefähr 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ein – besser sogar 30 Prozent. Mit dieser Faustformel ist es vergleichsweise einfach, die Höhe des nötigen Eigenkapitals zu berechnen. Hier ein Beispiel.
| Preis | Kosten |
|---|---|
Kaufpreis einer 100-qm-Wohnung | 468.000 € |
20 % Eigenkapital | 96.000 € |
Zusätzlich circa 10 % Kaufnebenkosten | 46.800 € |
Benötigtes Eigenkapital | 142.800 € |
Sie sind unsicher ob und wie viel Immobilie Sie sich überhaupt leisten können? Mit unserem Baufinanzierungsrechner erfahren Sie in wenigen Schritten Ihre persönlichen Konditionen für eine Finanzierung. Und wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob Sie sich den Kaufpreis überhaupt leisten können, gibt der integrierte Haushaltsrechner Ihnen eine Antwort.
Haben Sie kein Eigenkapital zur Verfügung, gibt es theoretisch zwei Möglichkeiten, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren:
Bei der Vollfinanzierung – auch 110-Prozent-Finanzierung genannt – finanziert Ihre Bank die Kaufkosten sowie die Kaufnebenkosten.
Diese Form der Finanzierung kann eine Möglichkeit sein, Wohneigentum ohne Eigenkapital zu kaufen. Sie ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und oft nur bei Immobilien in gefragter Lage und gutem Zustand. Sie selbst müssen für die Vollfinanzierung unter anderem eine hohe Bonität nachweisen können und Selbstständige erhalten diese Finanzierungsmöglichkeit nur sehr selten.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
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Und für den Fall, dass Sie die Immobilie vermieten, gilt: Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto höher ist die Eigenkapitalrendite. Ihre Zinszahlungen können Sie außerdem steuerlich geltend machen.
Bei der Kaufpreisfinanzierung – auch 100-Prozent-Finanzierung genannt – finanziert Ihre Bank nur die Kaufkosten, während Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
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Bestandsimmobilienkosten oft weniger als Neubauimmobilien. Ein weiterer Vorteil: Die Umgestaltung der Immobilie kann so Schritt für Schritt nach Ihren Wünschen geschehen und auf Ihre finanzielle Situation angepasst werden.
Auch kann es sinnvoll sein, eine Eigentumswohnung statt einem Haus zu kaufen. Denn Wohnungen sind im Vergleich zu Häusern in der Regel die günstigere Alternative.
Gerade ohne Eigenkapital kann es schwierig sein, direkt Ihre Traumwohnung oder Ihr Traumhaus zu kaufen und zu finanzieren. Wer kein Eigenkapital hat, sollte deshalb auch über die Option nachdenken, zunächst nach einer weniger zentral-gelegenen Wohnung oder einer Wohnung mit Balkon statt einem Haus mit Garten zu suchen. Das Gute daran: So können Sie die Immobilie nach einigen Jahren als zusätzliche Sicherheit in die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie einbringen und möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz erzielen.
| Wert | Preis |
|---|---|
Wert Ihrer bestehenden Immobilie | 300.000 € |
Noch offener Betrag Ihres laufenden Kredits für die bestehende Immobilie | 50.000 € |
Kosten für die neue Immobilie (sollen zu 100 % finanziert werden) | 450.000 € |
Wert beider Immobilien | 750.000 € |
Betrag beider Kredite (Gesamtverbindlichkeiten) | 500.000 € |
Gesamtverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienwert | 66 % |
Durch das Einbringen der bestehenden Immobilie verändert sich das Verhältnis aus den Verbindlichkeiten und dem Immobilienwert, wodurch Sie in der Regel bessere Zinsen bei einer Finanzierung erhalten.
Von Malerarbeiten bis hin zum Verlegen von Laminat: Übernehmen Sie manche Bauarbeiten selbst, können Sie damit nicht nur Bau- sondern auch Finanzierungskosten sparen. Bei manchen Banken können Sie Ihre Eigenleistung nämlich als Eigenkapital anrechnen lassen – und so die Kosten für die Baufinanzierung senken.
Wer zu zweit eine Immobilie kauft, braucht vielleicht etwas mehr Platz. Allerdings machen sich die geteilten Ausgaben speziell beim Eigenkapital und den Kaufnebenkosten bemerkbar. Und natürlich können Sie gemeinsam auch eine höhere monatliche Rate bezahlen und so den Kredit schneller abbezahlen.
Übrigens: Für einen Immobilienkauf müssen Sie weder verheiratet noch verpartnert sein.
Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester, Arbeitnehmer-Sparzulage, KfW-Zuschussprogramme oder BAFA-Förderung: Es gibt viele Prämien, Zuschüsse und Förderkredite, die Ihnen bei der Finanzierung eine Hilfe sein können. Gerade bei energieeffizienten Gebäuden lohnt es sich, genau hinzusehen.
Beim Mietkauf sind Sie zunächst Mieterin beziehungsweise Mieter der Immobilie, regeln allerdings im Vorfeld vertraglich, dass Sie das Haus oder die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit kaufen. Der Vorteil: Mit einem Teil Ihrer Mietzahlungen zahlen Sie bereits einen Teil der Immobilie ab.
Auch wenn eine Immobilienfinanzierung in der Theorie ohne Eigenkapital möglich ist, kann sie in seltenen Fällen realisiert werden. Schließlich bringen solche Finanzierungen ein hohes Risiko für Käuferinnen und Käufer mit sich und werden ohnehin nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben.
Am besten ist es daher, wenn Sie frühzeitig versuchen, Eigenkapital aufzubauen – und vielleicht nicht direkt in Ihre Traumimmobilie investieren, sondern zunächst nach einer kleinen Bestandsimmobilie suchen, die Sie später in die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie einbringen. Und auch Fördermöglichkeiten können bei der Immobilienfinanzierung als Booster dienen.
Sie möchten sich erstmal beraten lassen? Unsere Expertinnen und Experten helfen Ihnen gerne weiter.
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