Anschlussfinanzierung: Ihre Immobilie langfristig finanzieren

Die Anschlussfinanzierung im Schnellüberblick

• Wenn die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung ausläuft und das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Tilgung Ihrer Restschuld.
• Sie können Ihre Anschlussfinanzierung bei Ihrer bestehenden Bank belassen (Prolongation) oder zu einer neuen Bank wechseln (Umschuldung). In beiden Szenarien vereinbaren Sie neue Konditionen.
• Mit einem Forward-Darlehen haben Sie außerdem die Möglichkeit, sich bis zu 4 Jahre im Voraus eine Anschlussfinanzierung zu sichern und so in den meisten Fällen Geld zu sparen.
• Je früher Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung beschäftigen, desto besser. Ungefähr drei bis fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung holen Sie am besten erste Angebote ein.
• Mit einer individuellen Beratung finden Sie die passende Anschlussfinanzierung, die Sie dabei übrigens auch auf Ihre veränderte finanzielle Situation oder Lebensumstände anpassen können.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die meisten Baufinanzierungskredite haben eine Sollzinsbindung zwischen 10 und 15 Jahren – und das bedeutet: In dieser Zeit sind die Zinsen garantiert, bleiben also dauerhaft gleich. Läuft nun die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung aus und es besteht weiterhin eine Restschuld für Ihren Kredit, benötigen Sie eine neue Finanzierung: die Anschlussfinanzierung. Mit ihr führen Sie Ihre Baufinanzierung weiter – nur eben mit einem neuen Kredit zu neuen Konditionen. Diesen neuen Kredit können Sie entweder bei Ihrer bisherigen Bank abschließen oder mit einer neuen Bank vereinbaren.

Übrigens: Je nach Tilgungsdauer und Zinsbindungszeitraum kann es sein, dass eine Anschlussfinanzierung nicht nur einmal, sondern mehrmals nötig ist, bevor das Darlehen komplett getilgt ist.

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Anschlussfinanzierung?

Um die Restschuld Ihrer Baufinanzierung zu tilgen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

1. Prolongation: Sie bleiben bei Ihrer Bank und finanzieren zu neuen Konditionen
2. Umschuldung: Sie vereinbaren die Finanzierung mit einer neuen Bank
3. Forward-Darlehen: Sie sichern sich 4 bis 5 Jahre im Voraus eine Anschlussfinanzierung

1. Prolongation: alte Bank, neue Konditionen

Ungefähr drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung macht Ihre Bank Ihnen einen Vorschlag für eine neue Zinsvereinbarung, gibt Ihnen also die Möglichkeit, einfach zu neuen Konditionen weiter zu finanzieren. Sie haben dann natürlich zwei Optionen: Sie können das Zins-Angebot annehmen oder sich für eine andere Bank entscheiden. Nehmen Sie den Vorschlag an, spricht man von Prolongation.

2. Umschuldung: neue Bank, neue Konditionen

Bei der Umschuldung wählen Sie eine neue Bank für Ihre Anschlussfinanzierung und begleichen mit dem neuen Kredit Ihre bestehende Restschuld.

3. Forward-Darlehen: günstige Zinsen schon jetzt für später sichern

Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich bis zu vier Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung mit festem Zinssatz. Unabhängig davon, ob die Zinsen steigen, sind die vereinbarten Zinsen also garantiert.

Die Anschlussfinanzierung können Sie dann übrigens entweder bei Ihrer bisherigen Bank belassen (Prolongation) oder mit einer neuen Bank vereinbaren (Umschuldung).

Eine weitere Möglichkeit: Die Anschlussfinanzierung mit einem Bausparvertrag kombinieren

Zinssicherheit mit einem Bausparvertrag

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer nutzen eine Bauspar-Sofortfinanzierung: Sie schließen also neben einem Darlehen für die Immobilienfinanzierung auch einen Bausparvertrag ab – und besparen mit einem Teil der Darlehensrate den Bausparvertrag.

Ihre Vorteile dabei:

• Oftkeine Anschlussfinanzierung mehr nötig, weil die Zinsbindung ausreichend lang ist
• Garantierter Zinssatz schon beim Abschluss des Bausparvertrags
• Möglichkeit, staatliche Förderungen wie die Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie oder Riester zu nutzen und so ihr Eigentum schneller abzubezahlen

Hin und wieder kann bei dieser Finanzierungsstrategie allerdings auch eine Umschuldung sinnvoll sein, nämlich dann, wenn die Zinsen bei einer Bank niedriger sind als die damals vereinbarten Zinsen im Bausparvertrag. In diesem Fall sollten Sie allerdings auch den Zeitpunkt des Bausparvertrags berücksichtigen:

1. Wenn die Zuteilungsreife Ihres Bausparvertrags erreicht ist, können Sie das Darlehen ablehnen und Ihren Immobilienkredit teilweise mithilfe Ihres Bausparguthabens tilgen. Um Geld zu sparen, nehmen Sie ein zusätzliches Darlehen mit den niedrigeren Zinsen auf und bezahlen mit diesem Darlehen Ihre Restschuld.
2. Wenn das Bauspardarlehen nach Zuteilungsreife aufgenommen wurde und einige Zeit vergangen ist, können Sie das Bauspardarlehen jederzeit kostenlos durch ein Darlehen mit einem niedrigeren Zins ablösen lassen.

Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung selbst

Läuft die Zinsbindung Ihres ursprünglichen Darlehens aus, können Sie das Darlehen des zugeteilten Bausparvertrags nutzen, um Ihr ursprüngliches Darlehen zu tilgen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Anschlussfinanzierung zu vereinbaren?

Ihre Bank informiert Sie ungefähr drei bis sechs Monate vor dem Ende Ihrer Zinsbindung über eine mögliche Weiterfinanzierung. Oft es ist dann zu spät, sich ausführlich rund um eine Anschlussfinanzierung zu informieren, Angebote zu vergleichen und zwischen einer Prolongation und einer Umschuldung abzuwägen. Besser ist es daher, schon ungefähr drei bis fünf Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung Angebote einzuholen.

Bei einer langen Zinsbindung kann es auch sinnvoll sein, nach ungefähr 10 Jahren Kreditlaufzeit erste Angebote zu vergleichen und möglicherweise Ihren Anspruch auf eine vorläufige Kündigung der Zinsbindung zu nutzen. Denn den haben Sie laut § 489 I Nr. 2 BGB: Eine Sonderkündigung ist demnach zehn Jahre nachdem die Kreditsumme vollständig ausgezahlt wurde unter Einhaltung der 6-monatigen-Kündigungsfrist zulässig – unabhängig von der vereinbarten Laufzeit des Darlehens. Vor allem wenn die Zinsen sinken, kann sich das lohnen. Schließlich sparen Sie durch die vorzeitige Änderung langfristig Geld.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Es lässt sich leider nicht im Vorfeld sagen, wie hoch die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung ausfallen würden. Die Höhe ist schließlich auch immer abhängig von Ihrem Darlehensbetrag, der Sollzinsbindung und dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung.

Für mehr Informationen zu den aktuellen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung kontaktieren Sie gern unsere Beraterinnen und Berater.

Wie finde ich die passende Anschlussfinanzierung?

Schritt 1: Definieren Sie Ihr persönliches Ziel bei der Anschlussfinanzierung

 In der Regel gilt bei Baufinanzierungen eine allgemeine Faustregel: Bis zum Renteneintritt soll der Kredit abbezahlt sein. Auf dieser Basis wurden auch die Konditionen für Ihren alten Kredit vereinbart. Nun besteht mit der Anschlussfinanzierung erneut die Möglichkeit, ein paar Aspekte Ihrer Finanzierungneu zu verhandeln und auf Ihre Situation anzupassen.

Frei verfügbares Kapital nutzen, um Restschuld zu begleichen

Haben Sie zum Beispiel Geld geerbt oder angespart und dadurch frei verfügbares Kapital, können Sie Ihre Restschuld ganz oder zumindest teilweise begleichen und so die Kreditsumme Ihrer Anschlussfinanzierung verringern. Und das hat viele Vorteile: Sie müssen nur noch eine kleinere Kreditsumme tilgen und erhalten so möglicherweise auch niedrigere Zinsen. Auch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung entfällt – so sparen Sie zusätzlich anfallende Kosten bei einem vorzeitigen Vertragsausstieg.

Zusätzliches Kapital beschaffen, zum Beispiel um die Immobilie zu modernisieren

Benötigen Sie weiteres Kapital, zum Beispiel zur Modernisierung Ihrer Immobilie, können Sie das zusammen mit Ihrer Anschlussfinanzierung beantragen. In der Regel sind für den Antrag verschiedene Unterlagen zum geplanten Vorhaben nötig.

Das Gute daran: Liegt die gesamte Kreditsumme unterhalb der ursprünglichen Baukreditsumme, entfällt ein zusätzlicher Grundbucheintrag.

Monatliche Rate anpassen, um die Restschuld schneller abzubezahlen oder mehr finanziellen Spielraum zu bekommen

Ihre finanzielle Situation kann sich seit Ihrem ersten Kredit verändert haben – durch Familienzuwachs, einen neuen Job oder auch den Verlust eines Jobs. So oder so bietet die Anschlussfinanzierung die Möglichkeit, die monatliche Rate neu zu vereinbaren. Sie können Sie erhöhen, um den Kredit schneller abzubezahlen oder verringern, um mehr finanziellen Spielraum zu bekommen.

Neue Dauer der Zinsbindung vereinbaren

Wenn Sie schon jetzt wissen, dass Sie Ihre Immobilie in naher Zukunft verkaufen möchten, kann es sich lohnen, die Zinsbindung zu verkürzen, denn so reduziert sich die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf.

Auch die aktuelle Zinshöhe kann ein Grund sein, bei der Anschlussfinanzierung eine neue Zinsbindung festzulegen – und so Zinsen zu sparen.

Schritt 2: Vergleichen Sie die Angebote zur Anschlussfinanzierung

Für einen guten Überblick ist es sinnvoll, sowohl bei Ihrer bisherigen Bank als auch von anderen Banken oder Finanzvermittlungen Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Die Frage, die sich dann stellt: Prolongation oder Umschuldung? Die Antwort: Es kommt drauf an – unter anderem auf Ihre Restschuld. Umschuldungen sind oft vor allem bei einer hohen Restschuld sinnvoll. Ist die verbleibende Darlehenssumme hingegen gering, kann auch die Prolongation die bessere Alternative für Sie sein. Vergleichen Sie die Angebote und schauen Sie, wo Sie die Finanzierung auf Ihre Lebenssituation anpassen können.

Schritt 3: Vereinbaren Sie eine Anschlussfinanzierung und lassen Sie sie von der Bank abwickeln

Bei einer Prolongation nehmen Sie das Angebot zur Anschlussfinanzierung Ihrer bisherigen Bank einfach an.

Entscheiden Sie sich für eine Umschuldung, läuft die in der Regel so ab:

1. Prüfung der Dokumente zu Ihrer Immobilie sowie Ihrer finanziellen Situation
2. Beantragung der Anschlussfinanzierung bei der neuen Bank
3. Darlehenszusage und -unterschrift
4. Abwicklung der Umschuldung

Die Abwicklung selbst regeln die Banken meist unter sich. Dazu vereinbart Ihre neue Bank eine Ablösung des Darlehens, begleicht die Kreditsumme und übernimmt die Grundschuld.

Fazit: Rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern

Je früher Sie sich mit den verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung auseinandersetzt, desto besser. Nicht nur, weil so ausreichend Zeit ist, die verschiedenen Alternativen abzuwägen, sondern auch, weil die Zinsen aktuell für Immobilienkredite nach einer langen Niedrigzinsphase wieder steigen – und damit auch die Anschlussfinanzierung für viele Eigentümerinnen und Eigentümer teurer werden kann.
Mit der Prolongation, Umschuldung und dem Forward-Darlehen gibt es verschiedene Wege, Ihre Immobilie langfristig zu finanzieren. Um herauszufinden, welcher der richtige für Sie ist, vereinbaren Sie am besten eine individuelle Beratung mit unseren Expertinnen und Experten – am besten so früh wie möglich.