Immobilien sind schon lange eine beliebte Geldanlage. Inzwischen gibt es neben dem Kauf auch viele andere Möglichkeiten für ein Immobilieninvestment. Gemanagte Fonds, Aktien, ETFs, Anleihen oder Crowdinvestings eröffnen neue Wege, um Ihr Kapital sinnvoll in Immobilien anzulegen.
Welche Investitionsart die richtige für Sie ist, hängt von Ihnen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem verfügbaren Kapital ab. Klar ist allerdings: Es könnte gerade jetzt ein guter Zeitpunkt für Sie sein, um in das Thema Immobilieninvestment einzusteigen. Denn während die Immobilienpreise in den letzten Jahren tendenziell gestiegen sind, zeigt sich aktuell in manchen Städten erstmals eine Trendwende: Die Immobilienpreise sinken.
Gute Gründe für ein Immobilieninvestment
Nach knapp zehn Jahren Aufwärtstrend sinken die Preise für Häuser und Wohnungen erstmals wieder – und genau deshalb ist es gerade jetzt ein guter Zeitpunkt, sich mit Immobilieninvestments auseinanderzusetzen. Gründe dafür sind die gestiegenen Zinsen, die anhaltende Inflation und die daraus resultierende Kaufzurückhaltung sowie die ebenfalls gestiegenen Baukosten.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, können Sie auf zweierlei Art und Weise profitieren: Entweder vermieten Sie die Immobilie und nehmen laufend Mieteinnahmen ein oder Sie ziehen selbst ein und wohnen mietfrei.
So oder so hat der Kauf viele Vorteile, aber auch mögliche Nachteile, über die Sie im Vorfeld nachdenken sollten:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Immobilien gelten als Inflationsschutz, unter anderem weil es sich dabei um einen Sachwert handelt – und Sachwerte gelten grundsätzlich als geldwertunabhängig Hohe Wertsteigerung möglich, vor allem wenn sich die Immobilie in einer guten Lage befindet | Die Suche nach einer passenden Immobilie kann dauern, manchmal Monate, hin und wieder auch Jahre. Eigenkapital und Darlehen für den Kauf nötig. Idealerweise bringen Sie bereits 20 Prozent Eigenkapital mit, um die Kaufnebenkosten zu finanzieren. Weniger Risikostreuung als bei anderen Immobilieninvestments, schließlich investieren Sie Ihr Kapital in ein einziges Objekt Laufende Kosten, zum Beispiel für die Instandhaltung der Immobilie Bei der Vermietung: zeitlicher Aufwand, vor allem bei der Eigenverwaltung. Als Vermieterin oder Vermieter tragen Sie auch ein gewisses Risiko für Mietausfälle. |
Nutzen Sie die Mietpreismultiplikation als Richtwert. Bei dieser einfachen Renditeberechnungen vergleichen Sie die Jahresnettokaltmiete mit den Investitionskosten:
Mietpreismultiplikator = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete
Ein Mietpreismultiplikator über 20 bedeutet in der Regel: hoher Immobilienpreis, gleichzeitig aber auch eine hohe Nachfrage nach der Immobilie und damit eine potenzielle Wertsteigerung. Die Immobilie kann sich dann besonders lohnen. Weiterhin spielen aber auch die Lage und das Zinsniveau eine entscheidende Rolle.
Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, sollten Sie übrigens auch die Art der Immobilie sowie Ihre Strategie genau überdenken.
Bei einem offenen Immobilienfonds investieren Sie in eine Immobilie, ohne sie selbst zu besitzen. Die Idee dahinter ist recht einfach: Sie beteiligen sich neben anderen Investorinnen und Investoren an verschiedenen Immobilien. Das können sowohl Bestandsimmobilien als auch geplante Immobilien sein. Der Clou: Immobilienfonds werden aktiv verwaltet und erzielen in der Regel durch Vermietungen und Verkäufe üblicherweise Gewinne – und daraus können sich viele Vorteile für Sie ergeben.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Breite Risikostreuung, schließlich umfasst ein Fonds mehrere Immobilien an verschiedenen Standorten mit unterschiedlichen Mieterinnen und Mietern. Die Rendite hängt also nicht nur von einer einzigen Immobilie bzw. einem Standort oder einer Mietpartei ab. Gute Renditechancen durch mögliche Wertsteigerungen der einzelnen Immobilien Vergleichsweise geringe Investitionssummenmöglich, da Sie die Immobilie nicht kaufen Professionelle Verwaltung durch Fondsmanager, die einen guten Blick für aussichtsreiche Immobilien haben – also solche, die sich an attraktiven Standorten mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial befinden | Es entstehen Kosten für den einmaligen Kaufund das laufende Management der Fonds. Ein Nachteil kann sein, dass man nicht weiß, was gekauft wird, anders als beim geschlossenen Immobilienfonds, der sehr transparent ist. |
Bei geschlossenen Immobilienfonds investieren Sie mehrere Jahre in eine Immobilie oder in einige wenige ausgewählte Objekte. Anders als offene Fonds sind sie limitiert: Ist das vorab definierte Volumen also erreicht, wird der Fonds geschlossen.
Innerhalb der geplanten Laufzeit geht es dann darum, mit den Immobilien Mieteinnahmen zu generieren und die Objekte später gewinnbringend zu verkaufen.
Im direkten Vergleich zu den offenen Fonds ergeben sich dadurch einige mögliche Vor- und Nachteile:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Hohe Transparenz, weil Sie genau wissen, worin Ihr Kapital angelegt wird Hohe Renditen möglich (aber nicht garantiert):Im direkten Vergleich zu den offenen Fonds kann die geschlossene Variante mitunter höhere Renditen erzielen. | Weniger Risikostreuung als bei offenen Fonds, weil es sich um eine Immobilie oder wenige ausgewählte Immobilien handelt. Dadurch ist auch Ihr Verlustrisiko höher. Hohe Mindesteinlagen nötig, die Mindesteinlagesummen liegen meist zwischen 5.000 und 10.000 Euro, meist ist die tatsächliche Investitionssumme aber höher Lange Laufzeiten, wodurch Ihr Geld oft erst nach 10 bis 30 Jahren wieder verfügbar ist. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur möglich, wenn Sie selbst zu Ihren Bedingungen eine Käuferin oder einen Käufer für Ihre Fondsanteile finden. Diese Anlageform verursacht relativ hohe einmalige und auch laufende Kosten. Der geschlossene Immobilienfonds setzt eine Mindestinvestitionssumme voraus und eignet sich daher nur für Anlegerinnen und Anleger mit entsprechendem Vermögen. |
Mit dem Kauf von Immobilienaktien investieren Sie in Immobilienunternehmen, die Gewinne aus der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien erzielen wollen. Das können zum Beispiel Wohnungsbaugesellschaften, Hausverwaltungen oder Maklerbüros sein.
| Vorteile | Nachteile |
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Flexibler Kauf und Verkauf möglich, das ist nicht nur ein Vorteil, sondern auch ein wesentlicher Unterschied zu Immobilienfonds. Geringe Investitionssummen möglich, vor allem im direkten Vergleich zum Immobilienkauf. Sie können oft schon kleine Beträge in Aktien investieren. Hohe Renditen möglich | Vergleichsweise hohes Risiko, denn es kann durch Kursschwankungen auch zu Verlusten kommen. Ein gewisses Maß an Vorwissen ist daher grundsätzlich sinnvoll, um das Risiko zu reduzieren. |
Investieren Sie in einen Immobilien-ETF, investieren Sie in verschiedene Aktien von Immobilienunternehmen – und das bedeutet: Sie streuen das Risiko deutlich breiter als beim Kauf von einzelnen Immobilienaktien.
Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, bei denen Sie ja auch in verschiedene Immobilien investieren, enthalten Immobilien-ETFs nur Aktien, investieren also nicht direkt in Immobilien. Exchange Traded Funds (ETFs) werden außerdem nicht aktiv verwaltet, sondern bilden passiv die Wertentwicklung eines bestimmten Index ab.
| Vorteile | Nachteile |
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Breite Risikostreuung, denn ETFs enthalten Aktien von unterschiedlichen Unternehmen – und damit in der Regel sowohl von Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien. Weniger Verwaltungskosten als zum Beispiel bei Immobilienfonds mit aktivem Fondsmanagement. Flexibler Verkauf möglich, ETFs lassen sich zum Beispiel auch flexibler als Anteile von geschlossenen Immobilienfonds verkaufen. | Hohe Kursschwankungen möglich, weil ETFs an der Börse gehandelt werden und nur in Aktien investieren |
Immobilienanleihen sind Wertpapiere (Schuldverschreibungen), die von Immobilienunternehmen ausgegeben und fest verzinst werden. Einfach gesagt bedeutet das: Sie leihen einem Immobilienunternehmen Geld, das das Kapital verwendet – und dafür erhalten Sie über einen fixen Zeitraum einen festen Zinssatz. Um das Risiko zu minimieren, dass Sie das investierte Kapital später nicht zurückgezahlt bekommen, sollten Sie auf das Rating des Unternehmens achten, denn die Anleihen sind in der Regel unbesichert. Es handelt sich dabei um eine Bonitätsbewertung zwischen den Klassen A (höchste Bonität) und D (Zahlungsausfall).
| Vorteile | Nachteile |
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In der Regel wird ein fester Zinssatz gezahlt. Für den Zinssatz wird üblicherweise eine feste Laufzeit vereinbart wird. Das kann zu mehr Planbarkeit führen. | Höhe der Zinszahlungen variiert und ist abhängig von der Bonität des Unternehmens und der Marktlage. Sollte das Unternehmen zahlungsunfähig sein oder sich der Markt unerwartet entwickeln, kann das zu ausbleibenden Zinsen oder sogar zum Verlust Ihres Geldes führen. Komplexe Investitionsart, die sich vor allem für diejenigen eignet, die schon Erfahrung mit Kapitalanlagen haben. |
Beim Crowdinvesting finanzieren Sie gemeinsam mit anderen Anlegerinnen und Anlegern ein Immobilienprojekt, zum Beispiel den Bau eines Mehrfamilienhauses. Das gesamte Geld wird dazu einfach über eine digitale Crowdinvesting-Plattform gesammelt und soll später – wenn das Projekt abgeschlossen ist – zurückgezahlt werden. Läuft alles gut, erhalten Sie Zinsen auf Ihr Geld.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Wenig Eigenkapital nötig, manche Plattformen erlauben bereits Investments ab 50 Euro Hohe Renditen von vier bis sechs Prozent möglich Kurz- bis mittelfristige Investition möglich, oft nur über ein bis fünf Jahre | Sehr hohes Risiko durch fehlende Einlagensicherung. Wenn im Projekt etwas schiefläuft, kann es also sein, dass das gesamte Geld weg ist. Im Falle einer Insolvenz gilt außerdem das Prinzip der Nachrangigkeit: Als Kleinanlegerin oder Kleinanleger werden Sie daher erst nach allen anderen entschädigt – und gehen im Zweifel sogar leer aus. Viele unseriöse Plattformen vorhanden, weshalb Sie genau hinsehen sollten. |
Crowdinvestings sind grundsätzlich eine recht riskante Kapitalanlage. Bevor Sie investieren, sollten Sie die Plattform und auch das Projekt genau unter die Lupe nehmen. Eine seriöse Crowdinvesting-Plattform bietet ein Informationsblatt zur Vermögensanlage, einen aktuellen Jahresabschluss des Emittenten, detaillierte Informationen zur Planung des Projekts sowie eine Risikoübersicht. Bevor Sie investieren, prüfen Sie auch die Gesamtfinanzierung genau: Sind weniger als zehn Prozent Eigenkapital vorhanden, ist das Risiko besonders hoch.
Teilen Sie Ihre Investments möglichst auch auf verschiedene Plattformen und Projekte auf.
Oder anders gefragt: Sind Sie nur auf der Suche nach einer Kapitalanlage oder möchten Sie in eine Immobilie investieren, um sie selbst zu bewohnen?
Wenn Sie gerade noch unsicher sind, ob der Kauf oder doch eine andere Art der Kapitalanlage das richtige für Sie ist, lassen Sie auch den Kosten-Aspekt einfließen: Bei den meisten Anlageformen investieren Sie einmalig, beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich laufend Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung oder Modernisierung.
Während einige Kapitalanlagen schon mit wenig Einsatz möglich sind, benötigen Sie für den Immobilienkauf in der Regel ein zusätzliches Darlehen.
Bei manchen Anlagen ist Ihr investiertes Geld zunächst gebunden – also über einen längeren Zeitraum nicht frei verfügbar.
Bei allen Anlageformen besteht im schlimmsten Fall das Risiko, dass Sie das gesamte Geld verlieren. Im Gegenzug haben Sie bei diesen risikoreichen Anlageformen oft die Chance auf hohe Renditen.
Um das Risiko zu streuen, ist es in vielen Fällen sinnvoll, verschiedene Investitionen zu kombinieren.
Beim Immobilienkauf entscheiden Sie selbst, welche Wohnung oder welches Haus es am Ende wird. Bei anderen Anlagearten – zum Beispiel bei offenen Immobilienfonds – überlassen Sie diese Entscheidung, und damit auch die Entscheidung, wohin Ihr Geld fließt, Dritten.
Auch wenn es inzwischen viele Möglichkeiten gibt, in Immobilien zu investieren, entscheiden sich viele Anlegerinnen und Anleger für den Kauf. Damit die Anlage am Ende auch das passende Ergebnis für Sie bringt, kommt es vor allem auf zwei Dinge an: die passende Immobilie und die richtige Strategie.
Für eine gute Kapitalanlage kaufen Sie idealerweise dort eine Immobilie, wo eine hohe Nachfrage auf ein kleines Angebot trifft. Haben Sie dabei die Trends auf dem Immobilienmarkt im Blick.
So viel können wir schon jetzt sagen: Auch wenn die Urbanisierung nicht unbedingt ein neuer Trend ist, ist es einer, der weiter anhält. Das Research-Team der Fondsgesellschaft Deka geht sogar davon aus, dass sich die Urbanisierungsquote in Europa bis 2050 auf ungefähr 80 Prozent steigern wird. Dieses Jahrhundert hat also gute Chancen, zum „Zeitalter der Städte“ zu werden. Neben den Megacities gewinnen übrigens auch die Städte in den Metropolregionen immer mehr Zuwachs.
Der Trend der Urbanisierung zeigt sich sowohl in Köln als auch in Bonn. In beiden Städten steigen die Bevölkerungszahlen durch Zuzug – und auch die Kölner und Bonner Bevölkerungsprognosen errechnen bis 2050 ein weiteres Wachstum. In Bonn rechnet man mit einem Plus von 8,8 Prozent. In Köln mit einem Plus von 5 Prozent.
Berücksichtigen Sie bei der Lage auch mögliche politische Einflüsse – werden die Mietpreise zum Beispiel durch einen Mietendeckel reguliert?
Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen? Beachten Sie: Einfamilienhäuser sind gerade in Großstädten knapp und in der Regel deutlich teurer als eine Eigentumswohnung. Für ein Haus benötigen Sie also logischerweise eine deutlich höhere Investitionssumme.
Achten Sie bei der Suche auch auf den Zustand der Immobilie: Muss das Haus saniert werden? Und wenn ja, in welchem Umfang? Sehen Sie bei der Besichtigung genau hin. So vermeiden Sie, dass versteckte Mängel erst im Nachhinein auffallen.
Berücksichtigen Sie bei der Suche nach einer passenden Immobilie außerdem frühzeitig das Gebäudesanierungsgesetz und die darin enthaltenen Sanierungspflichten für Wohngebäude. Welche Sanierungspflichten kommen bei der Immobilie auf Sie zu?
Machen Sie sich auch in Sachen Finanzierung vorab schlau: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Und welche Zinsen fallen für den Kredit an?
Beachten Sie alle anfallenden Nebenkosten, die beim Immobilienkauf entstehen. Die werden bei den meisten Banken nämlich nicht über das Darlehen finanziert, sondern über Ihr Eigenkapital. Ideal ist es daher, wenn Sie ungefähr 20 Prozent Eigenkapital mitbringen.
Die richtige Strategie wählen
Bei dieser Strategie sehen Sie die Immobilie als langfristige Investition. Ihr Ziel ist es also, Wertsteigerungen auszunutzen, die sich möglicherweise im Laufe der Zeit ergeben. Langfristig bedeutet dabei übrigens mindestens zehn Jahre, denn erst dann ist ein Verkauf ohne Spekulationssteuer möglich.
Hinter „Fix & Flip“ steckt eine kurzfristige Investitionsstrategie: Sie kaufen eine Immobilie, sanieren oder modernisieren sie und verkaufen Sie dann zu einem höheren Preis.
Beachten Sie, dass Sie hierbei die sogenannte Spekulationssteuer zahlen müssen. Hinzu kommt: Wer fünf oder mehr Verkäufe innerhalb von drei Jahren abwickelt, wird vom Finanzamt als gewerblich eingestuft.
Die 1/3/10 Strategie kombiniert die Buy-&-Hold- sowie Fix-&-Flip-Strategie, um die Steuerzahlungen zu reduzieren – und ist insgesamt eine eher mittelfristige Investition.
Und so läuft sie ab:
Der Immobilienkauf, gemanagte Fonds, Aktien, ETFs, Anleihen oder Crowdinvesting: Mit den verschiedenen Kapitalanlagen haben Sie die Möglichkeit, Ihr Portfolio breit zu fächern, Ihr Risiko zu reduzieren und am Ende zu profitieren.
Viele Menschen denken darüber nach, Geld anzulegen – zum Beispiel, weil sie planen, eine Immobilie zu kaufen oder privat für ihr Alter vorsorgen möchten. Oftmals tun sie sich aber schwer mit dem Einstieg, weil sie nicht wissen, welche Geldanlage zu ihnen passt. Wie können Anfängerinnen und Anfänger Geld anlegen? Wir geben einen Überblick.
Der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter ist für Frauen nur einer von vielen Gründen, die für den Erwerb von Wohneigentum sprechen. Weitere Gründe sind die Möglichkeit, die Immobilie im Alter nach individuellen Vorstellungen umbauen zu können – oder durch Mieteinnahmen den eigenen Lebensstandard zu sichern. Auch wer sich kein Eigentum leisten kann, kann ein Immobilieninvestment als Bestandteil der Altersvorsorge nutzen.
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