Immobilien als Kapitalanlage nutzen

Welche Investitionsart die richtige für Sie ist, hängt von Ihnen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem verfügbaren Kapital ab. Klar ist allerdings: Es könnte gerade jetzt ein guter Zeitpunkt für Sie sein, um in das Thema Immobilieninvestment einzusteigen. Denn während die Immobilienpreise in den letzten Jahren tendenziell gestiegen sind, zeigt sich aktuell in manchen Städten erstmals eine Trendwende: Die Immobilienpreise sinken.

Warum ist es sinnvoll, in Immobilien zu investieren?

Gute Gründe für ein Immobilieninvestment  

• Inflationsschutz: Immobilien sind eine inflationssichere Geldanlage. Die Anlage erfolgt in reale Werte.
• Wertsteigerung: Immobilien sind nicht nur wertbeständig, ihr Wert steigert sich oft im Laufe der Zeit.
• Risikostreuung: Mit Fonds investieren Sie in verschiedene Immobilien in verschiedenen Ländern und streuen so das Risiko breiter.
• Regelmäßige Ausschüttung: Meist erhalten Sie einmal im Jahr eine Ausschüttung der Mieterträge und profitieren darüber von Ihrem Investment.
• Stabilität: Mit einem Fonds können Sie Ihr gesamtes Depot “stabilisieren”, schließlich verläuft die Preisentwicklung Ihrer Anteile schwankungsärmer und unabhängiger von kurzfristigen Kapitalmarktschwankungen.
• Steuervorteile: Abhängig vom Fonds, den Sie wählen, sind 60 bis 80 Prozent Ihrer Erträge steuerfrei.

Wie kann ich Immobilien als Kapitalanlage nutzen?

1. Immobilienkauf

Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, können Sie auf zweierlei Art und Weise profitieren: Entweder vermieten Sie die Immobilie und nehmen laufend Mieteinnahmen ein oder Sie ziehen selbst ein und wohnen mietfrei.

So oder so hat der Kauf viele Vorteile, aber auch mögliche Nachteile, über die Sie im Vorfeld nachdenken sollten:

2. Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds

Bei einem offenen Immobilienfonds investieren Sie in eine Immobilie, ohne sie selbst zu besitzen. Die Idee dahinter ist recht einfach: Sie beteiligen sich neben anderen Investorinnen und Investoren an verschiedenen Immobilien. Das können sowohl Bestandsimmobilien als auch geplante Immobilien sein. Der Clou: Immobilienfonds werden aktiv verwaltet und erzielen in der Regel durch Vermietungen und Verkäufe üblicherweise Gewinne – und daraus können sich viele Vorteile für Sie ergeben.

Geschlossene Immobilienfonds – das risikoreichere Pendant zu den offenen Fonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds investieren Sie mehrere Jahre in eine Immobilie oder in einige wenige ausgewählte Objekte. Anders als offene Fonds sind sie limitiert: Ist das vorab definierte Volumen also erreicht, wird der Fonds geschlossen.

Innerhalb der geplanten Laufzeit geht es dann darum, mit den Immobilien Mieteinnahmen zu generieren und die Objekte später gewinnbringend zu verkaufen.

Im direkten Vergleich zu den offenen Fonds ergeben sich dadurch einige mögliche Vor- und Nachteile:

3. Immobilienaktien

Mit dem Kauf von Immobilienaktien investieren Sie in Immobilienunternehmen, die Gewinne aus der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien erzielen wollen. Das können zum Beispiel Wohnungsbaugesellschaften, Hausverwaltungen oder Maklerbüros sein.

4. Immobilien-ETFs

Investieren Sie in einen Immobilien-ETF, investieren Sie in verschiedene Aktien von Immobilienunternehmen – und das bedeutet: Sie streuen das Risiko deutlich breiter als beim Kauf von einzelnen Immobilienaktien.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, bei denen Sie ja auch in verschiedene Immobilien investieren, enthalten Immobilien-ETFs nur Aktien, investieren also nicht direkt in Immobilien. Exchange Traded Funds (ETFs) werden außerdem nicht aktiv verwaltet, sondern bilden passiv die Wertentwicklung eines bestimmten Index ab.

5. Immobilienanleihen

 Immobilienanleihen sind Wertpapiere (Schuldverschreibungen), die von Immobilienunternehmen ausgegeben und fest verzinst werden. Einfach gesagt bedeutet das: Sie leihen einem Immobilienunternehmen Geld, das das Kapital verwendet – und dafür erhalten Sie über einen fixen Zeitraum einen festen Zinssatz. Um das Risiko zu minimieren, dass Sie das investierte Kapital später nicht zurückgezahlt bekommen, sollten Sie auf das Rating des Unternehmens achten, denn die Anleihen sind in der Regel unbesichert. Es handelt sich dabei um eine Bonitätsbewertung zwischen den Klassen A (höchste Bonität) und D (Zahlungsausfall).

6. Crowdinvesting

Beim Crowdinvesting finanzieren Sie gemeinsam mit anderen Anlegerinnen und Anlegern ein Immobilienprojekt, zum Beispiel den Bau eines Mehrfamilienhauses. Das gesamte Geld wird dazu einfach über eine digitale Crowdinvesting-Plattform gesammelt und soll später – wenn das Projekt abgeschlossen ist – zurückgezahlt werden. Läuft alles gut, erhalten Sie Zinsen auf Ihr Geld.

Crowdinvestings sind grundsätzlich eine recht riskante Kapitalanlage. Bevor Sie investieren, sollten Sie die Plattform und auch das Projekt genau unter die Lupe nehmen. Eine seriöse Crowdinvesting-Plattform bietet ein Informationsblatt zur Vermögensanlage, einen aktuellen Jahresabschluss des Emittenten, detaillierte Informationen zur Planung des Projekts sowie eine Risikoübersicht. Bevor Sie investieren, prüfen Sie auch die Gesamtfinanzierung genau: Sind weniger als zehn Prozent Eigenkapital vorhanden, ist das Risiko besonders hoch.

Teilen Sie Ihre Investments möglichst auch auf verschiedene Plattformen und Projekte auf.

Welches Investment ist das richtige für mich?

1. Zweck der Investition: Was wollen Sie langfristig?

Oder anders gefragt: Sind Sie nur auf der Suche nach einer Kapitalanlage oder möchten Sie in eine Immobilie investieren, um sie selbst zu bewohnen?

2. Kosten: Haben Sie Rücklagen für laufende Kosten?

Wenn Sie gerade noch unsicher sind, ob der Kauf oder doch eine andere Art der Kapitalanlage das richtige für Sie ist, lassen Sie auch den Kosten-Aspekt einfließen: Bei den meisten Anlageformen investieren Sie einmalig, beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich laufend Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung oder Modernisierung.

3. Kapitaleinsatz: Wie viel Geld steht Ihnen für die Investition zur Verfügung?

Während einige Kapitalanlagen schon mit wenig Einsatz möglich sind, benötigen Sie für den Immobilienkauf in der Regel ein zusätzliches Darlehen.

4. Kapitalbindung: Wie lange können Sie auf das Geld verzichten?

Bei manchen Anlagen ist Ihr investiertes Geld zunächst gebunden – also über einen längeren Zeitraum nicht frei verfügbar. 

5. Risikobereitschaft: Wie viel Risiko möchten Sie eingehen?

Bei allen Anlageformen besteht im schlimmsten Fall das Risiko, dass Sie das gesamte Geld verlieren. Im Gegenzug haben Sie bei diesen risikoreichen Anlageformen oft die Chance auf hohe Renditen.

Um das Risiko zu streuen, ist es in vielen Fällen sinnvoll, verschiedene Investitionen zu kombinieren.

6. Eigenverantwortung: Wie viel Einfluss möchten Sie auf das Objekt Ihrer Investition haben?

Beim Immobilienkauf entscheiden Sie selbst, welche Wohnung oder welches Haus es am Ende wird. Bei anderen Anlagearten – zum Beispiel bei offenen Immobilienfonds – überlassen Sie diese Entscheidung, und damit auch die Entscheidung, wohin Ihr Geld fließt, Dritten.

Tipps für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten

Auch wenn es inzwischen viele Möglichkeiten gibt, in Immobilien zu investieren, entscheiden sich viele Anlegerinnen und Anleger für den Kauf. Damit die Anlage am Ende auch das passende Ergebnis für Sie bringt, kommt es vor allem auf zwei Dinge an: die passende Immobilie und die richtige Strategie.

Die passende Immobilie finden

1. Auf die Lage kommt es an

Für eine gute Kapitalanlage kaufen Sie idealerweise dort eine Immobilie, wo eine hohe Nachfrage auf ein kleines Angebot trifft. Haben Sie dabei die Trends auf dem Immobilienmarkt im Blick.

So viel können wir schon jetzt sagen: Auch wenn die Urbanisierung nicht unbedingt ein neuer Trend ist, ist es einer, der weiter anhält. Das Research-Team der Fondsgesellschaft Deka geht sogar davon aus, dass sich die Urbanisierungsquote in Europa bis 2050 auf ungefähr 80 Prozent steigern wird. Dieses Jahrhundert hat also gute Chancen, zum „Zeitalter der Städte“ zu werden. Neben den Megacities gewinnen übrigens auch die Städte in den Metropolregionen immer mehr Zuwachs.

2. Art und Zustand der Immobilie

Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen? Beachten Sie: Einfamilienhäuser sind gerade in Großstädten knapp und in der Regel deutlich teurer als eine Eigentumswohnung. Für ein Haus benötigen Sie also logischerweise eine deutlich höhere Investitionssumme.

Achten Sie bei der Suche auch auf den Zustand der Immobilie: Muss das Haus saniert werden? Und wenn ja, in welchem Umfang? Sehen Sie bei der Besichtigung genau hin. So vermeiden Sie, dass versteckte Mängel erst im Nachhinein auffallen.

3. Finanzierung

Machen Sie sich auch in Sachen Finanzierung vorab schlau: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Und welche Zinsen fallen für den Kredit an?

Beachten Sie alle anfallenden Nebenkosten, die beim Immobilienkauf entstehen. Die werden bei den meisten Banken nämlich nicht über das Darlehen finanziert, sondern über Ihr Eigenkapital. Ideal ist es daher, wenn Sie ungefähr 20 Prozent Eigenkapital mitbringen.

Fazit: Es gibt viele sinnvolle Wege, um in Immobilien zu investieren

Der Immobilienkauf, gemanagte Fonds, Aktien, ETFs, Anleihen oder Crowdinvesting: Mit den verschiedenen Kapitalanlagen haben Sie die Möglichkeit, Ihr Portfolio breit zu fächern, Ihr Risiko zu reduzieren und am Ende zu profitieren.