Die passende Baufinanzierung bringt Sie einen großen Schritt näher zu Ihrer Traumimmobilie. Aber worauf kommt es an? Wie unterscheiden sich die Verträge? Und wie finde ich die für mich passende Baufinanzierung? Wir zeigen es Ihnen.
Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, braucht in der Regel eine Baufinanzierung. Denn die wenigsten haben das nötige Eigenkapital, um die Immobilie aus eigener Tasche zu zahlen. Beim Neubau hilft eine Baufinanzierung Ihnen, die Grundstücks- und Baukosten zu stemmen, beim Kauf einer Bestandsimmobilie können Sie den Kaufpreis sowie die Kosten einer möglicherweise anstehenden Sanierung begleichen und weiterhin finanziell flexibel bleiben.
Für die meisten ist eine solche Finanzierung eine einmalige Entscheidung im Leben, mit der sich viele Fragen ergeben. Gleichzeitig ist jede Baufinanzierung auch eine langjährige Verpflichtung, die allein aus diesem Grund gut geplant werden sollte. Genau dabei unterstützen wir Sie gern.
Ihre monatliche Kreditrate (Zinsen und Tilgung) sollte maximal 35 bis 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen, damit noch ausreichend Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben bleibt. Mit dieser Faustregel können Sie Ihre maximale monatliche Rate zumindest grob bestimmen.
Für eine genaue und verlässliche Berechnung nimmt Ihre Bank oder Sparkasse eine detaillierte Prüfung vor. So wird sichergestellt, dass Sie die monatliche Rate langfristig und sicher zahlen können, also kein finanzielles Risiko eingehen. Bei der Prüfung werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Auch die Tilgungsrate und Zinsbindung spielen für Ihre monatliche Rate eine Rolle: Eine höhere Tilgungsrate führt zu einer höheren monatlichen Belastung, aber auch zu einer schnelleren Rückzahlung und geringeren Gesamtkosten. Eine langfristige Zinsbindung bietet hingegen Sicherheit über viele Jahre hinweg. Haben Sie einen Tilgungsplan mit steigenden Tilgungsraten, kann sich so allerdings die Gesamtbelastung pro Monat erhöhen.
Noch unsicher? Unser Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen, wie eine Finanzierung aussehen könnte.
Ihre monatliche Rate setzt sich aus Ihrer gewählten Tilgung und den anfallenden Zinsen zusammen. Die aktuellen Bauzinsen haben deshalb einen Einfluss auf die Höhe Ihrer monatlichen Kreditrate – und auch auf die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung: Je höher der Zinssatz, desto teurer ist die Finanzierung – und desto höher in der Regel auch die monatliche Rate. Oder anders gesagt: Je höher die Zinsen, desto weniger Immobilie können Sie sich möglicherweise leisten.
Vor einigen Jahren waren die Bauzinsen noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau: Wer ein Eigenheim kaufen wollte, konnte also recht günstig finanzieren. Vor allem in Städten wie Köln und Bonn war das für viele von Vorteil. Schließlich sind die Immobilienpreise (und damit in der Regel auch die erforderlichen Kreditsummen) hier in der Region ohnehin hoch. 2022 hat sich dieser Trend allerdings verändert: Die Zinsen sind von circa einem Prozent auf etwa vier Prozent gestiegen (Entwicklung von Januar bis Herbst 2022) – und liegen seitdem auf einem vergleichsweise hohen Niveau.
Solche vermeintlich kleinen Zinsänderungen haben einen großen Einfluss auf die Finanzierungskosten und damit auch darauf, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.
Ein Beispiel:
Kaufpreis | 450.000 € |
Zinssatz | 1,5 % |
Tilgung | 2,0 % |
Monatliche Rate | 1.313 € |
Gesamtkosten (über 30 Jahre inkl. 10 % Nebenkosten) | 620.000 € |
Kaufpreis | 650.000 € |
Zinssatz | 4,0 % |
Tilgung | 2,0 % |
Monatliche Rate | 3.250 € |
Gesamtkosten (über 30 Jahre inkl. 10 % Nebenkosten) | 1.050.000 € |
Dass sich die Zinsen regelmäßig verändern, ist grundsätzlich normal. Die Gründe dafür sind vielfältig:
Gerade weil solche Schwankungen normal sind, lohnt es sich, sie im Blick zu behalten.
Die meisten Banken setzen für eine Baufinanzierung einen gewissen Anteil an Eigenkapital voraus. In der Regel muss der Anteil so hoch sein, dass er die Kaufnebenkosten deckt. Dazu gehören die Kosten für Notar und Grundbuch, die Grunderwerbsteuer sowie die möglicherweise anfallende Maklerprovision, die sich regional je nach Bundesland unterscheiden.
Für Köln und Bonn – beziehungsweise Nordrhein-Westfalen – liegt die Höhe der Kaufnebenkosten meist bei 11 bis 12 Prozent vom Kaufpreis. Kaufen Sie also beispielsweise eine Eigentumswohnung in Köln zu einem Preis von 450.000 Euro, liegen die Kaufnebenkosten zwischen 49.500 und 54.000 Euro. Diesen Betrag sollten Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen können.
| Nebenkosten | Köln/Bonn (NRW) |
|---|---|
Grunderwerbsteuer | 6,5 % |
Notar & Grundbuch | ca. 1,5 % |
Maklerprovision (optional) | bis zu 3,57 % |
Nebenkosten gesamt | ca. 11 – 12 % |
Denn je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Finanzierung einbringen können, desto bessere Konditionen (Zinsen) erhalten Sie – und das bedeutet auch: Ihre Finanzierung wird insgesamt günstiger. Nicht nur, weil Ihre monatlichen Raten geringer ausfallen, auch weil die Zinskosten sinken. Außerdem können Sie den Kredit in der Regel schneller abbezahlen, weil die Kreditsumme insgesamt niedriger ist.
Bessere Konditionen erhalten Sie in der Regel bereits, wenn Sie rund 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. Das Gute: Zum Eigenkapital gehört nicht nur das Geld, das Sie auf Ihrem Konto haben, auch Kapital aus Wertpapieren, Edelmetalle, Gemälde oder Geld aus einer Riester-Rente werden als Eigenkapital angerechnet.
Sobald Sie grob wissen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, sind Sie einen großen Schritt weiter. Am besten vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Beratungstermin bei einem Kreditinstitut, um mit einer Expertin oder einem Experten über Ihre Baufinanzierung zu sprechen – idealerweise schon vor der konkreten Immobiliensuche.
Im persönlichen Beratungsgespräch geht es darum, die Baufinanzierung optimal auf Sie abzustimmen, also das Finanzierungsmodell, die Zinsbindungsdauer und Tilgungsraten an Ihre individuellen Umstände, Ziele und Wünsche anzupassen.
Im Gespräch können Sie zudem alle offenen Fragen klären und sich ein kostenloses Baufinanzierungs-Zertifikat erstellen lassen. Dieses Zertifikat zeigt, wie viel Immobilie Sie sich leisten können und verschafft Ihnen bei der Immobiliensuche einen Vorteil gegenüber anderen Interessentinnen und Interessenten.
Im Anschluss des Gesprächs erhalten Sie zudem ein oder mehrere Finanzierungsangebote, die Sie in Ruhe prüfen können. Je früher Sie sich beraten lassen, desto entspannter können Sie Angebote vergleichen – und damit auch gezielter nach einer passenden Immobilie suchen.
Damit der Termin reibungslos abläuft, bringen Sie am besten direkt alle erforderlichen Unterlagen mit:
Haben Sie bereits eine Immobilie im Blick, können auch Angaben über den Zustand, mögliche Umbaumaßnahmen sowie ein Grundriss hilfreich sein.
Nach dem Beratungsgespräch können Sie sich direkt auf die Suche nach einem Zuhause machen – eines, das zu Ihnen passt und in dem Sie in den nächsten Jahren ankommen können.
Vor allem in Städten wie Köln und Bonn kann diese Suche herausfordernd sein. Schließlich übersteigt die Nachfrage seit Jahren das verfügbare Angebot – und genau das führt zu hohen Preisen und oft auch langwierigen Suchen. Planen Sie daher mindestens drei bis sechs Monatefür die aktive Suche nach einer passenden Immobilie in Köln oder Bonn ein. In beliebten Lagen am besten auch mehr.
Der Kaufpreis einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, besonders aber von der Lage. Suchen Sie beispielsweise in Köln-Sülz oder Ehrenfeld, müssen Sie mit höheren Preisen rechnen als in Köln-Porz. Ähnlich ist es auch in der Bonner Südstadt.
Es lohnt sich daher, alle Optionen einzubeziehen: Sehen Sie sich nicht nur im Kölner und Bonner Stadtgebiet um, sondern suchen Sie auch im Speckgürtel. Halten Sie zudem Ausschau nach Neubaugebieten und nutzen Sie lokale Portale wie S-Immobilienpartner, die die Suche vereinfachen und oft auch beschleunigen.
| Region | Eigentumswohnung (ca. 70 m²) | Einfamilienhaus | Tendenz |
|---|---|---|---|
Köln-Innenstadt | 385.000 – 560.000 € | Ab 900.000 € | steigend |
Köln-Rodenkirchen | 420.000 – 525.000 € | 1,0 – 1,3 Mio. € | stark steigend |
Bonn-Zentrum | 350.000 – 490.000 € | 850.000 – 1,1 Mio. € | stabil bis leicht steigend |
Speckgürtel Köln/Bonn | 245.000 – 350.000 € | 600.000 – 750.000 € | moderat |
Neubaugebiete (z. B. Köln-Widdersdorf, Bonn-Vilich-Müldorf) | 350.000 – 455.000 € | variabel | stark nachgefragt |
Worauf es beim Immobilienkauf ankommt und wie Sie Ihren Traum vom Eigenheim schneller erfüllen, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf.
Haben Sie eine passende Immobilie gefunden, geht es nun darum, eine konkrete Baufinanzierung abzuschließen. Die Herausforderung: Baufinanzierungsangebote sind komplex und auf dem Markt existieren zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Um das beste Angebot zu finden, ist es daher ratsam, sich verschiedene Angebote einzuholen und sie miteinander zu vergleichen – entweder eigenständig oder im Rahmen einer professionellen Baufinanzierungsberatung.
Werfen Sie dazu einen Blick auf die Zinsen und Laufzeiten, Ihre monatliche Rate und damit auf die Gesamtkosten. Prüfen Sie auch die Regelungen zur Tilgung – zum Beispiel, ob Sie flexible Tilgungsmöglichkeiten und Sondertilgungsoptionen haben – und denken Sie schon jetzt an später: Welche Konditionen und Möglichkeiten bietet der jeweilige Baufinanzierungsanbieter zur Anschlussfinanzierung?
In der Theorie ist es möglich, die Angebote eigenständig zu vergleichen. Die Praxis zeigt aber, dass es oft schwerfällt, die verschiedenen Bausteine miteinander zu vergleichen und am Ende das beste Angebot auszuwählen. Eine Baufinanzierungsberatung ist für die meisten daher der sicherere Weg. Haben Sie sich für eines der Angebote entschieden, erstellt der Kreditgeber Ihnen auch direkt einen Vertrag mit den vereinbarten Konditionen.
Auf der Suche nach dem besten Baufinanzierungsangebot sind regionale Kreditinstitute oft eine gute Adresse: Einerseits, weil sie die Marktlage meist besser einschätzen können, andererseits, weil sie Sie persönlich beraten und die Baufinanzierung exakt auf Ihre Bedürfnisse ausrichten. In der Regel wickeln sie Ihr Angebot auch zügiger ab. Damit Sie noch schneller einziehen können.
Die Beraterinnen und Berater der Sparkasse KölnBonn vergleichen bankübergreifend 200 Angebote für Sie und beraten Sie unverbindlich und transparent bei der Auswahl einer passenden Baufinanzierung.
Haben Sie sich für eine Baufinanzierungslösung entschieden und den Vertrag abgeschlossen, stellt die Bank Ihnen die finanziellen Mittel bereit.
Bauen Sie selbst ein Haus, erfolgt die Auszahlung in der Regel mit der Fertigstellung bestimmter Meilensteine. Kaufen Sie eine Immobilie, zahlt die Bank die gesamte Summe, sobald die Grundschuld eingetragen wurde und der Kaufpreis fällig ist.
Klassischerweise werden Immobilien über einen Immobilienkredit finanziert. Daneben gibt es weitere Wege, um Ihrem Traum vom Eigenheim näher zu kommen:
Bausparverträge – eine Kombination aus Sparen und Darlehen:
Bei einem Bausparvertrag können Sie langfristig Vermögen aufbauen und von einem zinssicheren Darlehen profitieren. Schließen Sie jetzt einen Bausparvertrag ab, sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für später. Ein weiterer Vorteil: Bausparverträge lassen sich einfach mit anderen staatlichen Förderungen kombinieren – zum Beispiel mit der Wohn-Riester-Förderung oder der Wohnungsbauprämie.
KfW-Darlehen – Förderkredite für energieeffiziente Immobilien:
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderkredite für den Bau oder Kauf von energieeffizienten Immobilien. Die günstigen Zinsen und Tilgungszuschüsse sind vor allem für nachhaltige Bauprojekte attraktiv.
Wohn-Riester – eine Förderung für den Kauf oder Bau eines Eigenheims:
Mit Wohn-Riester zahlt der Staat Zulagen auf die Spar- und spätere Tilgungsleistung bei der Rückzahlung Ihres Bauspardarlehens. Sie können sich diese staatliche Förderungsmöglichkeit sichern, indem Sie zum Beispiel mit LBS-Bausparen mit Wohn-Riester einen Bausparvertrag besparen.
Mit dem Abschluss einer Baufinanzierung können Sie Ihre Immobilie in den nächsten fünf bis zwanzig Jahren zu einem vereinbarten Zinssatz sicher finanzieren. Endet diese vereinbarte Zeit (die sogenannte Zinsbindungsfrist), ist allerdings meist weiterhin eine Restschuld offen. Um Ihre Immobilie weiter finanzieren zu können, benötigen Sie dann eine Anschlussfinanzierung.
Denken Sie schon beim Abschluss Ihrer Erstfinanzierung an die Anschlussfinanzierung, können Sie noch entspannter in die Zukunft blicken, weil Sie wissen, welche monatliche Rate auf Sie zukommt. Viele Anschlussfinanzierungen beinhalten – genau wie die ursprüngliche Baufinanzierung – modulare Bausteine, mit denen Sie die Finanzierung auf Ihre Situation anpassen können.
Grundsätzlich gibt es für Ihre Anschlussfinanzierung zwei Optionen:
In beiden Fällen sind Sie sind bei der Anschlussfinanzierung nicht an Ihren bisherigen Kreditgeber gebunden, können also auch einen anderen Anbieter wählen.
Die Suche nach einer maßgeschneiderten Baufinanzierung kann herausfordernd sein, zahlt sich aber über viele Jahre aus.
Vergleichen Sie die verschiedenen Angebote daher gründlich und wählen Sie erst dann das für Sie beste Angebot aus. Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, lassen Sie sich professionell beraten: Baufinanzierungsexpertinnen und -experten passen die Finanzierungslösung auf Ihre Ziele und Wünsche an, stellen sicher, dass Sie Ihre Immobilie günstig und dauerhaft finanzieren können – und lassen zusätzlich alle Fördermöglichkeiten einfließen. Am Ende sparen Sie so bares Geld und bleiben finanziell flexibel.
Beim Kaufen, Bauen, Modernisieren und auch, wenn Sie Ihren Kredit ablösen möchten: Mit einem Online-Baufinanzierungsrechner erhalten Sie eine erste Einschätzung davon, welche monatlichen Kosten bei der Finanzierung entstehen. Diese Einschätzung gibt Ihnen eine grundlegende Orientierung und hilft, einen passenden Baukredit zu finden.
Weiterlesen
Ruhig und grün, gehoben und stadtnah oder ein Mix aus allem: In den beiden Rheinmetropolen gibt es vielfältige Neubauprojekte für Familien, Paare und Singles. Aber wo liegen die schönsten Neubaugebiete in Köln und Bonn? Wir zeigen es Ihnen.
Weil Immobilien in Köln für viele unerschwinglich werden, zieht es immer mehr Käuferinnen und Käufer in den Speckgürtel. Auch wenn dort vielerorts die Preise ebenfalls steigen, zahlt sich ein Umzug in die Peripherie in vielen Fällen auf Dauer aus.
