Mit einer passenden Baufinanzierung den Traum vom Eigenheim wahrwerden lassen

Die Baufinanzierung ist Ihr Schlüssel zum Eigenheim

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, braucht in der Regel eine Baufinanzierung. Sie hilft Ihnen, bei einem Neubau die Grundstücks- und Baukosten zu stemmen und bei einer Bestandsimmobilie den Kaufpreis sowie eine möglicherweise anstehende Sanierung zu finanzieren. Sowohl beim Neubau als auch im Bestand ist die Baufinanzierung also Ihr Schlüssel zu den eigenen vier Wänden und der Weg, Ihren Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen.

Für die meisten ist eine solche Finanzierung eine einmalige Entscheidung im Leben, mit der sich viele Fragen ergeben. Gleichzeitig ist jede Baufinanzierung auch eine langjährige Verpflichtung, die gut geplant werden sollte. Deshalb ist es empfehlenswert, im Vorfeld alle Kostenfaktoren und Risiken zu berücksichtigen und gut informiert die Baufinanzierung abzuschließen, die exakt zu Ihnen passt. Genau dabei unterstützen wir Sie.

Der Ablauf einer Baufinanzierung: In 5 Schritten zum Eigenheim

Schritt 1: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Die Höhe der monatlichen Rate

Wie bei anderen Krediten zahlen Sie auch bei einem Baufinanzierungskredit eine monatliche Rate, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt: der Tilgung und den Zinsen. Mit dem Tilgungsanteil begleichen Sie Ihr Darlehen. Die genaue Höhe wird individuell berechnet und hängt vor allem von Ihren persönlichen Umständen und Ihrer Einkommens- und Ausgabensituation ab. Die Zinsen hingegen sind von Ihrem Kreditgeber festgelegt und sozusagen fixe Kosten, die die Bank erhebt. Für mehr Planungssicherheit sind die Zinssätze in der Regel über mehrere Jahre festgelegt. Anders ausgedrückt heißt das: Sie wissen von Anfang an, welche monatliche Rate in den nächsten Jahren auf Sie zukommt. Die Laufzeit können Sie ihren persönlichen Planungen anpassen: Bei einer langen Laufzeit profitieren Sie beispielsweise von niedrigen Monatsraten, müssen aber auch mit höheren Zinskosten rechnen. Eine kurze Laufzeit hingegen führt zu einer schnelleren Schuldenfreiheit und weniger Zinskosten, aber auch zu einer höheren monatlichen Belastung.

Damit die Baufinanzierung auf lange Sicht zu Ihren persönlichen Lebensumständen passt, braucht die entsprechende Finanzierungslösung ein wenig Flexibilität. Dann können Sie beispielsweise auf veränderte Lebensumstände wie Familienzuwachs oder Erbschaft reagieren.

Bevor Sie mit der Suche nach einer passenden Baufinanzierung starten, ist es ratsam, Ihre Einkommenssituation und Ihre Ausgaben zu analysieren. Das geht mit einer eigenständigen Analyse oder mit dem Haushaltsrechner der Sparkasse KölnBonn.

Mit einer eigenständigen Analyse selbst bestimmen

Am besten starten Sie damit, Ihr verfügbares Nettoeinkommen aus allen Einkommensquellen zusammenzutragen. So wissen Sie, wie viel Geld monatlich theoretisch zur Verfügung steht. Dem gegenüber stellen Sie Ihre Fixkosten: Wie viel geben Sie monatlich für Versicherungen, Nebenkosten und Lebensmittel aus? Versuchen Sie alle monatlichen Ausgaben zu bündeln. Berücksichtigen Sie dabei auch, wie viel Sie monatlich für Freizeitaktivitäten ausgeben. Den gesamten Betrag ziehen Sie dann von Ihrem verfügbaren Nettoeinkommen ab. Was nun übrig bleibt, können Sie sich zumindest grob für eine Finanzierung vormerken.  Wichtig ist dabei, dass Sie sich selbst genug Spielraum lassen, auch um Rücklagen zu bilden. Denn bei einem Eigenheim können immer unvorhergesehen Kosten entstehen.

Unsere Beraterinnen und Berater empfehlen, die persönliche finanzielle Situation realistisch einzuschätzen und genug Flexibilität einzuplanen. So sind Sie für den Fall, dass sich im Leben etwas verändert und weniger Geld zur Verfügung steht, abgesichert. Eine hohe monatliche Rate verkürzt zwar die Laufzeit Ihres Kredits, führt aber auch jeden Monat zu einer hohen Belastung.

Mit dem Rechner der Sparkasse KölnBonn kostenlos berechnen lassen

Schneller, intuitiver und damit in der Regel etwas einfacher klappt die Analyse mit dem Haushalts- und Budgetrechner der Sparkasse KölnBonn. Der Rechner leitet Sie durch die wichtigsten Fragen und gibt Ihnen eine Antwort darauf, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Das Prinzip dahinter ist das gleiche wie bei der eigenständigen Analyse.

Und wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die meisten Banken setzen für die Kreditvergabe Eigenkapital voraus, um die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbucheintragung, Maklerprovision usw.) zu decken. Die exakte Höhe kann variieren. In der Regel benötigen Sie allerdings mindestens 10 bis 15 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto mehr profitieren Sie bei einer Baufinanzierung. Bessere Konditionen erhalten Sie in der Regel bereits, wenn Sie 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können.

Darum lohnt es sich, Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen:

• Geringere Finanzierungskosten: Ihr eingebrachtes Eigenkapital reduziert die erforderliche Kreditsumme und eine niedrigere Kreditsumme bedeutet eine geringere monatliche Rate.
• Schnellere Tilgung: Durch die niedrigere Kreditsumme können Sie den Tilgungsanteil erhöhen und Ihren Kredit damit schneller abbezahlen.
• Günstigere Zinsen: Je höher die Kreditsumme im Verhältnis zum Kaufpreis, desto mehr Zinsen verlangen Banken. Das heißt, je höherer Ihr Eigenkapital ist, desto günstiger sind die Zinsen.

Nur in sehr seltenen Fällen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich – auch, weil solche Finanzierungen ein hohes Risiko für Sie als Käuferin oder Käufer bergen. ZumEigenkapital gehört allerdings nicht nur das Geld, das Sie auf Ihrem Konto haben, sondern auch:

• das gesamte Guthaben auf Ihren Tagesgeldkonten und Sparbüchern,
• Bargeld,
• Guthaben in Bausparverträgen,
• Wertpapiere und Fondsanteile,
• Darlehen (zum Beispiel von Ihrer Arbeitgeberin oder Ihrem Arbeitgeber),
• jegliche Wertgegenstände wie Münzen oder Kunst sowie
• Eigenleistungen beim Bau. Das heißt: Übernehmen Sie oder Ihre Verwandten beispielsweise Abriss-, Maler-, Fliesen- oder Gartenarbeiten in Eigenleistung, können Sie das auf Ihr Eigenkapital anrechnen lassen.

Schritt 2: Beratungstermin vereinbaren

Sobald Sie grob wissen, wie viel Sie sich leisten können, sind Sie schon einen Schritt weiter. Am besten vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Beratungstermin bei einem Kreditinstitut, um mit einer Expertin oder einem Experten über Ihre Baufinanzierung zu sprechen. Im Termin können Sie nicht nur die Finanzierung auf Ihre individuellen Bedürfnisse anpassen. Auch alle offenen Fragen lassen sich so einfach klären.

Ein Erstgespräch ist nicht nur sinnvoll, wenn Sie eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst haben. Auch wenn Sie noch keine passende Immobilie gefunden haben, kann ein Beratungsgespräch den gesamten Prozess beschleunigen. Nach dem Gespräch wissen Sie schließlich auch, wie viel Immobilie Sie sich leisten können und können damit zielgerichteter nach einer passenden Immobilie suchen. Bei der Sparkasse KölnBonn erstellen wir Ihnen dafür ein Baufinanzierungs-Zertifikat. Mit dem können Sie sich bei der Immobiliensuche einen Vorteil verschaffen, indem Sie der Verkäuferin oder dem Verkäufer nachweisen, wie viel Sie sich leisten können.

Diese Unterlagen bringen Sie am besten zum Beratungstermin mit

Einige Unterlagen haben Sie wahrscheinlich griffbereit, ein paar andere müssen Sie erst beantragen. Dabei kann es bis zu zwei Wochen dauern, bis Sie alle relevanten Unterlagen für den Beratungstermin zusammengestellt haben:

• Personalausweis oder Reisepass – prüfen Sie möglichst im Vorfeld auch noch einmal, ob das Ausweisdokument gültig ist. Die Bank benötigt es zur Identifizierung.
• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen) der letzten drei Monate sowie Steuerbescheide
• Eigenkapitalnachweise, z. B. Kontoauszüge
• Rentennachweise
• Nachweise über laufende Versicherungen
• Falls vorhanden: Nachweise über bestehende Kredite
• Schufa-Auskunft

Für alle Selbständigen: Bei einer selbständigen Tätigkeit unterscheiden sich die relevanten Unterlagen von einer herkömmlichen Beschäftigung. Banken verlangen bei Selbständigen meist  Bescheide über die Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), Bilanzen/Gewinnermittlungen, die Einkommensteuererklärung, Selbstauskunft oder (wenn vorhanden) den Gesellschaftervertrag, Auszug aus dem Handelsregister.

Haben Sie bereits eine Immobilie im Blick, können auch Angaben über den Zustand, mögliche Umbaumaßnahmen sowie ein Grundriss beim Beratungstermin hilfreich sein. Bringen Sie daher auch gern diese Informationen mit.

So läuft ein Beratungsgespräch in der Regel ab

Im persönlichen Beratungsgespräch geht es darum, die Baufinanzierung optimal auf Sie abzustimmen, also die Zinsbindungsdauer und Tilgungsraten an Ihre individuellen Umstände anzupassen.

Die Beraterin oder der Berater prüft umfassend Ihre finanzielle Situation, Ihre Ziele und Möglichkeiten. Haben Sie zum Beispiel den Wunsch, den Kredit schnell zu tilgen, kann das bei einem Finanzierungsangebot berücksichtigt werden. Und auch den Wunsch nach einer niedrigen monatlichen Rate oder einer langfristigen Zinsbindung können Sie hier äußern und gemeinsam schauen, welches Finanzierungsmodell für Sie infrage kommt.

Während der Beratung zeigt die Expertin bzw. der Experte Ihnen auf, welche Finanzierungsmöglichkeit am besten zu Ihnen, Ihren Zielen und Wünschen passt. Der Vergleich der verschiedenen Angebote ist für Privatpersonen oft schwierig – auch weil eine Baufinanzierung für die meisten eine einmalige Sache ist und die Erfahrung fehlt.

Am Ende des Gesprächs erhalten Sie dann ein oder mehrere Finanzierungsangebote, die Sie zuhause noch einmal in Ruhe prüfen können. Ungefähr nach einer Woche – die exakte Dauer variiert je nach Umfang der Finanzierung – meldet sich die Beraterin oder der Berater in der Regel bei Ihnen zurück.

Auch wenn es möglich ist, eine Baufinanzierungsberatung kurz vor dem Kauf in Anspruch zu nehmen, empfehlen unsere Expertinnen und Experten immer, sich so früh wie möglich unverbindlich beraten zu lassen. Denn mit etwas Vorlauf haben Sie genug Zeit, die Angebote miteinander zu vergleichen und sich für das beste Angebot zu entscheiden.

Schritt 3: Passende Immobilie finden

Nach dem Beratungsgespräch können Sie sich auf die Suche nach einem Zuhause machen – eins, das zu Ihnen passt und in dem Sie ankommen können. Worauf es beim Immobilienkauf ankommt und wie Sie schneller ans Ziel gelangen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Schritt 4: Finanzierungsangebote vergleichen und Baufinanzierungsvertrag abschließen

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, geht es darum, nun die konkrete Baufinanzierung abzuschließen.

Die Herausforderung: Baufinanzierungsangebote sind komplex und auf dem Markt existieren zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Um das beste Angebot zu finden, ist es daher ratsam, sich verschiedene Angebote einzuholen und sie miteinander zu vergleichen. Werfen Sie dazu einen Blick auf die Zinsen und Laufzeiten, Ihre monatliche Rate und damit auf die Gesamtkosten. Prüfen Sie auch die Regelungen zur Tilgung – zum Beispiel, ob Sie flexible Tilgungsmöglichkeiten und Sondertilgungsoptionen haben – und denken Sie schon jetzt an später: Welche Konditionen und Möglichkeiten bietet der jeweilige Baufinanzierungsanbieter zur Anschlussfinanzierung?

In der Theorie ist es möglich, die Angebote eigenständig zu vergleichen. Die Praxis zeigt aber, dass es oft schwerfällt, die verschiedenen Bausteine miteinander zu vergleichen und am Ende das beste Angebot auszuwählen. Eine Baufinanzierungsberatung ist für die meisten daher der sicherere Weg.

Haben Sie sich für eines der Angebote entschieden, erstellt der Kreditgeber Ihnen einen Vertrag mit den vereinbarten Konditionen.

Schritt 5: Auszahlung

Wenn Sie sich für eine Baufinanzierungslösung entschieden und den Vertrag abgeschlossen haben, stellt die Bank Ihnen die finanziellen Mittel bereit.

Bauen Sie selbst ein Haus, erfolgt die Auszahlung in der Regel mit der Fertigstellung bestimmter Meilensteine. Kaufen Sie eine Immobilie, zahlt die Bank die gesamte Summe, sobald die Grundschuld eingetragen wurde und der Kaufpreis fällig ist.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

1. Immobilienkredite – das klassische Modell der Baufinanzierung: Bei einem Immobilienkredit wird das Darlehen, das Sie von der Bank erhalten, durch eine Grundschuld auf die Immobilie besichert. Die Bank erhält so ein Grundpfandrecht, darf die Immobilie also verkaufen, falls Zahlungen ausfallen. In der Regel bieten Immobilienkredite Ihnen dank fester Zinssätze Planungssicherheit über einen langen Zeitraum.
2. Bausparverträge – eine Kombination aus Sparen und Darlehen: Bei einem Bausparvertrag können Sie langfristig Vermögen aufbauen und von einem zinssicheren Darlehen profitieren. Schließen Sie jetzt einen Bausparvertrag ab, sichern Sie sich die jetzigen Zinsen für später. Ein weiterer Vorteil: Bausparverträge lassen sich einfach mit anderen staatlichen Förderungen kombinieren – zum Beispiel mit der Wohn-Riester-Förderung oder Wohnungsbauprämie.
3. KfW-Darlehen – Förderkredite für energieeffiziente Immobilien: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderkredite für den Bau oder Kauf von energieeffizienten Immobilien. Die günstigen Zinsen und Tilgungszuschüsse sind vor allem für nachhaltige Bauprojekte attraktiv.
4. Wohn-Riester– eine Förderung für den Kauf oder Bau eines Eigenheims: Mit Wohn-Riester zahlt der Staat Zulagen auf die Spar- und spätere Tilgungsleistung bei der Rückzahlung Ihres Bauspardarlehens. Sichern Sie sich diese staatliche Förderungsmöglichkeit, indem Sie zum Beispiel mit LBS-Bausparen oder Wohn-Riester einen Bausparvertrag besparen.

Die Bauzinsen und ihre Entwicklung

Klar ist: Die Bauzinsen haben einen Einfluss auf die monatliche Rate Ihres Kredits, die sich einerseits aus der Tilgung und andererseits aus den Zinsen zusammensetzt. Die Zinsen beeinflussen damit auch die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung: Je höher sie sind, desto teurer ist die Finanzierung.

In der Vergangenheit waren die Bauzinsen auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, was vor allem in Köln und Bonn attraktiv war. Schließlich sind hier in der Region die Immobilienpreise und damit auch die Kreditsummen ohnehin hoch.

2022 hat sich dieser Trend verändert: Die Zinsen sind von circa einem Prozent auf etwa vier Prozent gestiegen (Entwicklung von Januar bis Herbst 2022) – und seitdem auf einem vergleichsweise hohen Niveau.

Dass sich die Zinsen ständig verändern, ist grundsätzlich normal. Die Gründe dafür sind vielfältig:

• Änderungen am Kapitalmarkt
• Inflation
• Verhalten und Möglichkeiten der Zielgruppe
• Konditionen der Immobilienfinanzierung in der Region
• Sondertilgungsoptionen
• Marge und Verlustrisiko der Banken

Trotzdem lohnt es sich, einen Blick auf die Zinsen und ihre Entwicklung zu werfen, bevor Sie eine Finanzierung abschließen. Eine aktuelle Übersicht der Baufinanzierungszinsen inklusive einer Beispielrechnung finden Sie daher auf unserer Seite zur Baufinanzierung.

Welche Rolle spielt die Anschlussfinanzierung?

In der Regel vereinbaren Sie Ihre Finanzierung und damit Ihre Zinsbindung für fünf bis zwanzig Jahre – in dieser Zeit bleiben die Zinsen also unverändert. Endet die vereinbarte Zeit (die sogenannte Zinsbindungsfrist), ist oft weiterhin eine Restschuld offen. Um Ihre Immobilie weiter finanzieren zu können, benötigen Sie dann eine Anschlussfinanzierung.

Für die Anschlussfinanzierung gibt es zwei Optionen: Sie führen den bestehenden Kredit weiter und verhandeln mit der Bank neue Konditionen oder Sie entscheiden sich für eine neue Form der Finanzierung – zum Beispiel für ein Forward-Darlehen anstelle eines Annuitätendarlehens. Dabei handelt es sich um ein Darlehen im Voraus, mit dem Sie sich schon jetzt die Zinsen für später und damit eine günstige Anschlussfinanzierung sichern.

So oder so sind Sie bei der Anschlussfinanzierung nicht an Ihren bisherigen Kreditgeber gebunden. Sie können auch einen anderen Anbieter wählen.

Für mehr Planungssicherheit ist es sinnvoll, sich frühzeitig Gedanken über eine mögliche Anschlussfinanzierung machen. So wissen Sie, welche monatliche Rate auf Sie zukommt und können sicher weiter finanzieren. Viele Anschlussfinanzierungen beinhalten – genau wie die ursprüngliche Baufinanzierung – modulare Bausteine, mit denen Sie die Finanzierung auf Ihre Situation anpassen können.

Fazit: Gut vorbereitet in die Baufinanzierung

Die Suche nach einer maßgeschneiderten Baufinanzierung kann herausfordernd sein – zahlt sich am Ende aber über viele Jahre aus. Vergleichen Sie deshalb gründlich die verschiedenen Angebote der Kreditgeber untereinander und wählen dann das am besten zu Ihnen passende Angebot aus. Oft lohnt es sich aber, sich von einer Baufinanzierungsexpertin oder einem -experten individuell beraten zu lassen. So stellen Sie sicher, dass die Finanzierungslösung zu Ihren Zielen und Wünschen passt, Sie günstig und vor allem sicher finanzieren können. Da eine Baufinanzierung eine langfristige Verbindlichkeit ist, ist eine professionelle Einschätzung immer eine gute und wichtige Sache.

Und genau hier kommen wir ins Spiel: Unsere Beraterinnen und Berater vergleichen bankübergreifend über 200 Angebote für Sie, wählen die passenden Angebote für Sie aus und finden so gemeinsam mit Ihnen eine Baufinanzierung, die exakt zu Ihnen passt – von Finanzierungslösungen für nachhaltiges Bauen bis hin zur Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital. Jede Baufinanzierung gibt genug Flexibilität, damit Sie dauerhaft sicher finanzieren können – auch wenn etwas Unvorhersehbares passiert. Und für den Fall der Fälle gibt es unsere Baufischutzplus-Versicherung.