Steuern beim Hausverkauf

Immobilienkäufer kennen das: Der Kaufpreis ist in aller Regel beträchtlich und bringt manchen an die Grenze seiner finanziellen Möglichkeiten. Trotzdem kommt noch etwas obendrauf: Makler und Notariat müssen bezahlt werden. Und schon bald kommt der Bescheid über die fällige Grunderwerbssteuer – ein weiterer Posten, den man einkalkulieren muss. Doch wie ist es auf der Verkäuferseite? Beim Verkauf einer Immobilie können ebenfalls Steuern anfallen. Immobilieverkäufer sollten diese Steuern kennen:

1. Spekulationssteuer

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss den möglichen Gewinn, also die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem vormaligen Kaufpreis, versteuern.

Beispiel: Sie erwerben eine Immobilie für 450.000 Euro und vermieten diese. Nach fünf Jahren verkaufen Sie das Haus für 500.000 Euro, erzielen also einen Gewinn von 50.000 Euro. Dieser Gewinn wird dann mit dem individuellen Steuersatz des Verkäufers versteuert.

Es gibt allerdings zwei wichtige Ausnahmen:

• Das Stichwort „vermieten“ ist schon gefallen: Die Steuer greift nur, wenn Sie das erworbene Objekt vermieten. Falls Sie die Immobilie selbst bewohnen und vor Ablauf von zehn Jahren wieder verkaufen, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit!
• Eine zweite Variante: Sie kaufen ein Haus und vermieten es für fünf Jahre. Dann ziehen Sie selbst ein. Nach acht Jahren verkaufen Sie das Haus. Auch in diesem Fall – wenn Sie also eine bestimmte Zeit lang innerhalb von zehn Jahren dort selbst gewohnt haben – greift die Spekulationssteuer nicht.

2. Gewerbesteuer/Drei-Objekt-Grenze

Viele Menschen kaufen einmal im Leben ein Haus. Auch der Verkauf einer Immobilie kommt in den meisten Privathaushalten nur einmal vor. Theoretisch könnte aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien jedoch ein regelrechtes Gewerbe mit erheblichen Umsätzen und Gewinnen entstehen. Deshalb hat der Bundesfinanzhof die sogenannte Drei-Objekt-Grenze festgelegt. Sie dient der Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus einem Gewerbebetrieb.

Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien, die bis zu fünf Jahre davor erworben wurden, wieder verkauft, handelt nach dieser Bestimmung gewerblich, muss also je nach Höhe des Gewinns nicht nur Einkommen-, sondern auch Gewerbesteuer zahlen.

In allen anderen Fällen erzielt man mit dem Verkauf einer Immobilie allenfalls einen Spekulationsgewinn (siehe 1), ansonsten ist der Verkauf einer privaten Immobilie steuerfrei.