Ein Eigenheim kaufen und damit ein langfristiges Zuhause schaffen – davon träumen viele. Die Frage ist dabei nur: Ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf? Oder ist es sinnvoll zu warten, bis die Preise wieder fallen? Wir geben Ihnen eine Antwort.
Den einen idealen Zeitpunkt für den Immobilienkauf gibt es nicht. Denn die Entscheidung hängt von der Marktlage, den Zinsen und vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab.
Die Immobilienpreise in Köln und Bonn stagnieren seit 2022/2023 erstmals wieder nach Jahren starker Steigerungen und sind teilweise sogar leicht rückläufig.
Während die Immobilienpreise stagnieren und teilweise leicht gesunken sind, sind die Zinsen in den letzten Jahren gestiegen. In Summe ist der Immobilienkauf deshalb in der Regel teurer als noch vor ein paar Jahren.
In den meisten Fällen lohnt sich der Immobilienkauf auch unabhängig von gestiegenen Zinsen, weil Sie mit dem Kauf langfristig Vermögen aufbauen und Miete sparen.
Neben den Kaufpreisen und Zinsen hängt der ideale Zeitpunkt für den Immobilienkauf auch von Ihrer finanziellen Situation ab: Haben Sie ausreichend Eigenkapital, ein sicheres Einkommen und eine gute Bonität?
Genauso wichtig ist Ihre persönliche Situation (Familienplanung, Alter usw.) – und vor allem die Frage, ob Sie bereit sind, sich an einen Standort zu binden.
Natürlich spielt bei der Frage nach dem idealen Zeitpunkt die Entwicklung der Kaufpreise eine wichtige Rolle. Berücksichtigen Sie also am besten die Preisentwicklung in Ihrer Stadt.
Die Kaufpreise in Köln sind vergleichsweise hoch. Das liegt auch daran, dass sie in den letzten Jahren zwischen 2015 und 2022 stark gestiegen sind – ganz besonders in gefragten Lagen wie Lindenthal, Sülz oder der Südstadt. Laut dem Marktbericht der Kölner Immobilienbörse kostete eine 80-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage 2015 noch 250.000 Euro, 2022 lag der Preis zwischen 400.000 und 450.000 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 60 bis 80 Prozent. Die Gründe dafür: Es sind immer mehr Menschen in die Stadt gezogen, während weiterhin starker Wohnungsmangel herrschte. Durch die niedrigen Zinsen ist in dieser Zeit außerdem die Nachfrage bei Kapitalanlegerinnen und Kapitalanlegern gestiegen.
Seit Ende 2022 haben sich die Preise allerdings stabilisiert und sind teilweise sogar leicht rückläufig. Aktuell kostet eine Eigentumswohnung in Köln durchschnittlich 5.034 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 402.720 Euro.
Expertinnen und Experten erwarten für die Zukunft keine dramatischen Preisrückgänge. Denn die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, während es an Wohnungen mangelt. Hinzu kommt: Das Bauland ist begrenzt. Auch das stützt die hohen Preise.
Ähnlich wie in Köln sind auch in Bonn zwischen 2015 und 2022 die Preise für Immobilien stark gestiegen. Mit einem aktuellen Quadratmeterpreis von 4.120 Euro für Eigentumswohnungen liegen sie aber unter dem Kölner Niveau.
Expertinnen und Experten erwarten auch in Bonn eine stabile Preisentwicklung mit leichten Steigerungen, da die Stadtfläche wenig Entwicklungsmöglichkeiten bietet. Neubauprojekte sind dementsprechend rar.
Die Lage hat einen entscheidenden Einfluss auf den Kaufpreis einer Immobilie. Es kann sich daher lohnen, auch im Speckgürtel von Köln und Bonn nach einer passenden Immobilie zu suchen – oder sogar über alternative Wohnformen nachzudenken.
Auch am Stadtrand gibt es oft günstigere Immobilien, zum Beispiel in Köln-Porz, Kalk und Mülheim oder in Bonn-Beuel oder Duisdorf. Suchen Sie also vielleicht auch außerhalb Ihres Lieblings-Veedels nach einem Ort zum Ankommen.
Neben den Kaufpreisen haben vor allem die Zinsen einen starken Einfluss auf den idealen Kaufzeitpunkt. Denn sie bestimmen Ihre monatliche Rate und damit auch, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Schon kleine Unterschiede machen sich in der monatlichen Rate stark bemerkbar.
Nach dem Höchststand (4,5 Prozent) Anfang 2024 sind die Bauzinsen zuletzt leicht gesunken. Sie liegen für eine zehnjährige Zinsbindung aktuell (Stand: November 2025) bei etwa 3,3 bis 3,8 Prozent – je nach Bonität und Eigenkapitalquote.
Die Europäische Zentralbank, die den Leitzins vorgibt, hat erste Signale für eine Zinssenkung gegeben. Mittelfristig könnten die Zinsen also weiter sinken.
Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf wichtig. Die Zinsen aber in den meisten Fällen viel entscheidender. Das zeigt ganz einfach folgendes Beispiel:
| Finanzierung 2021 | Finanzierung 2024 | |
|---|---|---|
Kaufpreis der Wohnung | 400.000 € | 360.000 € |
Eigenkapital (20 % vom Kaufpreis) | 80.000 € | 72.000 € |
Darlehen | 320.000 € | 288.000 € |
Zinssatz | 1,2 % | 3,8 % |
Tilgung | 2 % | 2 % |
Monatliche Rate | 853 € | 1.392 € |
Trotz 40.000 Euro günstigerem Kaufpreis ist die monatliche Belastung um 539 Euro höher. Niedrigere Immobilienpreise nutzen Ihnen also wenig, wenn die Zinsen gleichzeitig so stark gestiegen sind, dass die Gesamtbelastung höher ist. Es ist daher immer ein Zusammenspiel aus beiden Kriterien.
Die Preise in Köln und Bonn sind in den letzten Jahren gestiegen, aktuell aber stabil. Die Zinsen sind vergleichsweise hoch, zuletzt aber gesunken – und könnten mittelfristig weiter sinken. Die Frage ist jetzt: Was bedeutet das für Ihre Entscheidung?
Punkt 1:
Wenn Sie jetzt weiter auf sinkende Zinsen warten, könnten die Immobilienpreise parallel steigen. Eine Zinssenkung ist zudem nicht garantiert.
Punkt 2:
Langfristig gesehen (über 20 bis 30 Jahre) ist die Zinsentwicklung weniger entscheidend als die Tatsache, dass Sie mit dem Kauf Vermögen aufbauen und keine Miete mehr zahlen müssen.
Punkt 3:
Das perfekte Timing hängt auch von einer soliden Finanzierung ab. Es reicht also nicht aus, nur den Kaufpreis und die Zinsen zu berücksichtigen. Auch Ihre finanzielle Situation spielt eine Rolle.
Nur wenn Sie eine solide finanzielle Grundlage haben, ist aktuell ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen. Entscheidend sind dabei Ihr Eigenkapital, Ihr Einkommen sowie Ihre Kreditwürdigkeit.
Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie rund 20 Prozent vom Kaufpreis als Eigenkapital. Das Eigenkapital dient dazu, die Kaufnebenkosten zu finanzieren und sorgt außerdem für günstigere Zinskonditionen.
Gewusst: Eine Vollfinanzierung – also eine Finanzierung ohne Eigenkapital – ist in der Theorie mit exzellenter Bonität und hohem Einkommen möglich, in der Praxis aber sehr teuer und daher nur in Ausnahmefällen sinnvoll. Auch eine Finanzierung mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital ist möglich, aber oft mit höheren Zinsen verbunden. Denn allein in NRW liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 12 bis 15 Prozent (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer + 3,57 Prozent Makler + 2 Prozent Notar/Grundbuch).
Auch ein regelmäßiges Einkommen zählt – neben Eigenkapital – zu den Voraussetzungen für eine Baufinanzierung. Grundsätzlich gilt dabei: Ihre monatliche Rate (Zinsen und Tilgung) sollte maximal 35 bis 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Alles darüber bietet in den meisten Fällen nicht genug finanzielle Flexibilität. Und gerade mit Eigentum ist diese finanzielle Flexibilität wichtig, zum Beispiel für Instandhaltungen, Nebenkosten oder andere unvorhersehbare Ausgaben.
Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) hat nicht nur Einfluss darauf, ob Sie einen Kredit bekommen. Sie beeinflusst die Konditionen Ihres Kredits – und damit auch den idealen Zeitpunkt für den Kauf.
Keine oder geringe laufende Kredite wirken sich positiv auf Ihre Bonität aus. Bei der Bewertung spielt es zudem eine Rolle, ob Sie Ihren bestehenden Kredit zuverlässig bedient haben – und ob Sie mit der Baufinanzierung zahlungsfähig bleiben. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis sowie eine lange Betriebszugehörigkeit können die Bonitätsprüfung zudem positiv beeinflussen.
Haben Sie Kaufpreise, Zinsen und Ihre finanzielle Grundlage geprüft, ist die abschließende Frage: Passt der Immobilienkauf zu Ihrer persönlichen Situation? Berücksichtigen Sie dabei alle relevanten Punkte. Dazu gehören:
Planen Sie Nachwuchs? Oder haben Sie bereits Kinder? Ein Immobilienkauf bietet vor allem Familien langfristige Stabilität und ein festes Zuhause.
Berücksichtigen Sie bei der Suche die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Spielplätzen. Denn ein Umzug ist als Familie meist deutlich aufwändiger als für Singles. Versuchen Sie außerdem, schon jetzt an morgen zu denken: Ist Ihre Familienplanung zum Beispiel noch nicht abgeschlossen, benötigen Sie vielleicht schon bald mehr Platz.
Mit einer eigenen Immobilie schaffen Sie sich als Paar ein langfristiges Zuhause – und damit einen Ort zum Ankommen.
Machen Sie sich vorab am besten gemeinsam Gedanken zu folgenden Punkten:
Falls Sie noch nicht verheiratet sind: Klären Sie relevante rechtliche Aspekte, zum Beispiel Eigentumsverhältnisse oder Absicherungsmöglichkeiten.
Als Single sollten Sie mögliche Veränderungen (z. B. eine neue Partnerschaft) vor dem Immobilienkauf bedenken. Fragen Sie sich am besten vor dem Kauf:
Mit einer eigenen Immobilie binden Sie sich an einen Standort. Eine wichtige Frage, die Sie sich vorab stellen sollten, ist daher: Sind Sie bereit, sich langfristig an einen Standort zu binden? Oder ist Ihnen Flexibilität wichtig? Sind Sie sich unsicher, ist möglicherweise noch nicht der richtige Zeitpunkt für einen Kauf.
Berücksichtigen Sie:
In jungen Jahren haben Sie noch ausreichend Zeit, den Kredit abzuzahlen. Ein weiterer Vorteil: Eine eigene Immobilie ist eine Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen.
Gerade in jungen Jahren können sich die Dinge aber auch schnell beruflich oder privat ändern. Versuchen Sie daher, flexibel zu bleiben. Kaufen Sie zum Beispiel eine Wohnung, die Sie später gut vermieten können – für den Fall, dass Sie doch wegziehen möchten.
In dieser Altersspanne sind die meisten Menschen beruflich gefestigt, haben ein regelmäßiges Einkommen und klare Lebensziele. Sie wissen, wo sie leben möchten und können ihre Familienplanung meist auch besser absehen. All das macht es leichter, einen festen Entschluss für eine eigene Immobilie zu fassen und sich an einen Standort zu binden. In den meisten Fällen ist auch in dieser Alterspanne noch genug Zeit, um den Kredit abzubezahlen.
Kaufen Sie eine Immobilie in höherem Alter, muss die Kreditlaufzeit kürzer sein. Das bedeutet auch: Die Tilgung fällt in der Regel höher aus und erfordert damit ein höheres Einkommen.
Tipp: Berücksichtigen Sie beim Kauf, ob die Immobilie auch in hohem Alter noch zu Ihnen passt. Achten Sie zum Beispiel auf eine altersgerechte Ausstattung wie einen Fahrstuhl oder Barrierefreiheit in der Wohnung.
Die Frage ist: Sind Sie bereit, Verantwortung für eine eigene Immobilie zu übernehmen? Denn anders als bei der Miete sind Sie als Eigentümerin oder Eigentümer selbst für Instandhaltung, Reparaturen oder Modernisierungen verantwortlich.
Bei einer Eigentumswohnung müssen Sie sich dazu außerdem mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen, zum Beispiel bei baulichen Veränderungen oder einer energetischen Sanierung.
Mit einem Immobilienkredit gehen Sie für die nächsten 20 bis 30 Jahre eine finanzielle Verpflichtung ein. Und das bedeutet: Unabhängig von Ihren Lebensveränderungen müssen Sie die monatliche Rate zahlen.
Ob gerade ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist, hängt auch davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen möchten oder ob die Immobilie als Kapitalanlage dienen soll.
Mit einer eigenen Immobilie sparen Sie sich die monatliche Miete und bauen stattdessen langfristig Vermögen auf. Der große Vorteil: Sie können im Alter miet- und schuldenfrei in Ihrem Eigenheim leben. Vor allem langfristig gesehen ist das meist günstiger, weil Sie von etwaigen Mietsteigerungen nicht betroffen sind.
Der ideale Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung ist,
Vermietete Immobilien generieren laufend Erträge und sind eine gute Möglichkeit, den Kredit zu tilgen und langfristig Vermögen aufzubauen. Denn genau wie bei der Eigennutzung können Sie auch bei der Vermietung von Wertsteigerungen der Immobilie profitieren.
Der ideale Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist,
Mit der S-Baufinanzierung der Sparkasse KölnBonn erhalten Sie eine Finanzierung, die zu Ihnen passt.
Die kurze Antwort auf diese Frage lautet: Nicht wirklich. Denn der Immobilienmarkt in Köln und Bonn ist angespannt und ständig in Bewegung. Die meisten Immobilien sind deshalb oft innerhalb von wenigen Tagen vergeben. Saisonale Unterschiede spielen daher kaum eine Rolle. Wichtiger ist, dass der Kaufpreis, die Zinsen, die finanzielle und persönliche Situation passen.
Ein paar Besonderheiten, was die Jahreszeit angeht, gibt es aber trotzdem:
Der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf hängt einerseits vom Kaufpreis und den aktuellen Zinsen ab. Andererseits – und das ist der deutlich wichtigere Aspekt – spielt Ihre persönliche Situation eine wichtige Rolle: Sind Sie bereit, sich an einen Standort zu binden und die Verantwortung für eine eigene Immobilie zu übernehmen? Und vor allem: Ist Ihre finanzielle Grundlage stabil? Können Sie beides mit „Ja“ beantworten, ist der Kauf einer Immobilie in den meisten Fällen unabhängig von der aktuellen Marktlage sinnvoll. Denn mit einer eigenen Immobilie schaffen Sie ein langfristiges Zuhause, Sie können für Ihr Alter vorsorgen und langfristig Vermögen aufbauen.
Ruhig und grün, gehoben und stadtnah oder ein Mix aus allem: In den beiden Rheinmetropolen gibt es vielfältige Neubauprojekte für Familien, Paare und Singles. Aber wo liegen die schönsten Neubaugebiete in Köln und Bonn? Wir zeigen es Ihnen.
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Die Immobilienfinanzierung kann herausfordernd sein, besonders wenn das erforderliche Eigenkapital noch nicht zur Verfügung steht. Aber ist eine Finanzierung vielleicht auch ohne Eigenkapital möglich? Und was fällt eigentlich alles darunter?
