Wie der Immobilienkauf gelingt

Suchen, kaufen, ankommen – aber lohnt sich das überhaupt für mich?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es (leider) nicht. Es gibt gute Gründe für den Kauf einer Immobilie und Gründe, die möglicherweise dagegen sprechen.

Darum lohnt sich der Kauf einer Immobilie:

• Raus aus dem Mietverhältnis – und das bedeutet: Sie müssen keine Miete mehr zahlen und auch keine Mieterhöhungen mehr befürchten.
• Rein in ein langfristiges Zuhause: Für viele ist genau das der Grund, eine Immobilie zu kaufen. Während eine Mietimmobilie oft nur auf Zeit ist, ist eine eigene Immobilie ein dauerhaftes Zuhause.
• Die eigenen vier Wände so gestalten, wie es Ihnen gefällt: Wer kauft, darf selbst entscheiden, wie die eigenen vier Wände aussehen. Einen Durchbruch von der Küche ins Wohnzimmer, ein schöner Holzboden oder neue Fliesen im Bad – was sich beim Kaufen durchaus lohnt, kommt für Mieterinnen und Mieter nur selten infrage.
• Sicher fürs Alter vorsorgen: Die wegfallende Miete kann vor allem im Rentenalter eine ziemlich große finanzielle Entlastung sein. Hinzu kommt: Kann oder will man im Alter nicht mehr im Eigenheim leben, kann der Verkauf die Miete oder den Kauf einer kleineren Immobilie finanzieren oder als Zuschuss fürs Pflegeheim dienen. Mehr zur Altersvorsorge mit Immobilien.
• Von möglichen Wertsteigerungen profitieren: Sollte das Eigenheim irgendwann doch nicht mehr das Richtige sein, könnten Sie beim Verkauf von einer Wertsteigerung profitieren.

Mögliche Nachteile:

• Rücklagen nötig: Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie die Kosten für notwendige Instandhaltungen und Modernisierungen selbst zahlen – und genau dafür sollten Sie finanzielle Rücklagen bilden. Wer keine Rücklagen hat, kann mit dem Modernisierungskredit der Sparkasse KölnBonn die Immobilie in Schuss halten.
• Mehr gebunden an den Ort und auch an die Immobilie: Auch wenn Sie die Immobilie natürlich wieder verkaufen oder selbst vermieten können, sind kurzfristige Wohnungswechsel einfach seltener, wenn man Eigentum besitzt. Diese fehlende Flexibilität ist nicht für jeden das Richtige.

Wie läuft der Immobilienkauf ab?

Schritt 1: Baufinanzierungs-Zertifikat erstellen lassen

Ein Baufinanzierungs-Zertifikat zeigt auf einen Blick, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Auch wenn es sich dabei noch nicht um eine Kreditwürdigkeitsprüfung oder Kreditzusage handelt, verschafft es Ihnen einen ziemlich großen Vorteil gegenüber anderen Interessenten. Schließlich bescheinigt das Zertifikat Ihnen eine mögliche Finanzierung bis zu einem bestimmten Kaufpreis. Das Zertifikat ist objektunabhängig und gibt Ihnen so die Möglichkeit, sich schnell auf Ihre Wunschimmobilie zu bewerben.

Schritt 2: Immobiliensuche

Welche Immobilie passt zu mir?

Was muss ich bei der Immobiliensuche noch beachten?

Lage der Immobilie:

Die Lage ist das, was den Kaufpreis in die Höhe treibt, aber auch das, was Sie bei der Suche unbedingt einfließen lassen sollten. Die Frage ist: Wo möchten Sie wohnen? Und wo fühlen Sie sich die nächsten Jahre wohl? Mittendrin oder doch lieber am Stadtrand? Im Grünen oder doch lieber dort, wo alles fußläufig oder zumindest mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar ist? Versuchen Sie mit etwas Weitblick zu planen, also die nächsten Jahre einzubeziehen. Auch wenn Sie jetzt das trubelige Stadtleben genießen, können Sie sich vorstellen, auch in 10 Jahren noch mitten im Geschehen zu wohnen? Planen Sie Kinder oder berufliche Veränderungen?

Größe der Immobilie:

Sind Grundstück und Immobilie groß genug? Wie sieht es mit der Größe und Anzahl der Zimmer aus? Passen Schnitt und Aufteilung zu Ihren Vorstellungen? Versuchen Sie auch hier eine langfristige Brille aufzusetzen. Kinder, Haustiere oder einfach nur ein Berufswechsel, der Homeoffice-Tage beinhaltet, können den Platzbedarf schnell verändern.

Allgemeiner Zustand und Mängel:

Achten Sie auf Anzeichen von Schimmel und feuchte Stellen im Keller, auf den Zustand von Dach und Fenstern sowie auf die Elektrik im Haus: Sind ausreichend Steckdosen vorhanden? Und wie neu sind die Leitungen? Werfen Sie auch einen Blick in den Energieausweis. Der zeigt, wie hoch der Energiebedarf der Immobilie ist und gibt Auskunft darüber, ob die Immobilie möglicherweise saniert werden muss. Das Gute: Verkäuferinnen und Verkäufer sind dazu verpflichtet, Ihnen den Energieausweis vorzulegen. So können Sie vor dem eigentlichen Kauf ganz sichergehen. Auch die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre geben einen guten Hinweis auf den energetischen Zustand der Immobilie.

Nehmen Sie sich genug Zeit, die passende Immobilie zu finden

Die Suche nach einer passenden Immobilie in Köln oder Bonn kann einige Monate, manchmal sogar Jahre, dauern. Bringen Sie deshalb ausreichend Geduld mit. Seien Sie am Anfang vielleicht auch etwas offener für verschiedene Immobilien – auch wenn die nicht ganz genau Ihrem Ideal entsprechen. So bekommen Sie schneller ein Gefühl dafür, was Ihnen wirklich gefällt und wichtig ist – und was nicht.

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Einfach gesagt gilt: Die monatliche Ratenzahlung sollte maximal 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen.

Um den genauen maximal finanzierbaren Kaufpreis zu ermitteln, sollten Sie allerdings neben Ihren Nettohaushaltseinkommen auch Ihr vorhandenes Eigenkapital einbeziehen. Je höher beides ist, desto mehr können Sie sich logischerweise leisten. Hinzu kommen der Zinssatz und die Höhe der Tilgung. Auch sie spielen bei der Frage, wie viel Sie sich leisten können, eine Rolle.

Wo finde ich meine Traumimmobilie?

Immobilienportale machen die Suche nach einer passenden Immobilie recht leicht: Dort finden Sie in wenigen Klicks alle verfügbaren Immobilien in Ihrer Wunschregion auf einen Blick – und weil sich Schnelligkeit bei der Suche oft auszahlt, können Sie sich mit Push-Benachrichtigungen oder per E-Mail über neue verfügbare Immobilien informieren lassen.
Wer die Suche lieber in professionelle Hände geben möchte, beauftragt einen Immobilienmakler. Beachten Sie, dass der eine Provision für seine Arbeit erhält und entsprechend die Kosten nach oben treibt, oft aber auch den Kauf beschleunigt und vor allem mehr Sicherheit gibt.

Übrigens: Auch wenn der Online-Immobilienmarkt deutlich größer ist, werfen Sie auch einen Blick in Zeitungsanzeigen oder Annoncen in Kleinanzeigen – denn vielleicht wartet gerade hier genau die Immobilie, die Sie suchen.

Schritt 3: Besichtigungen

Gefällt Ihnen eine Immobilie, vereinbaren Sie einen Termin zur Besichtigung – am besten bei Tageslicht.

Beantworten Sie nach und nach folgende Fragen:

• Wann wurde das Haus gebaut, wie sieht die Bausubstanz aus?
• Wie alt und wie gut isoliert sind die Fenster?
• Wie wird geheizt und wie alt ist die Heiztechnik?
• Wie ist die Sonnenausrichtung der Immobilie?
• Gibt es im Keller Hinweise auf ein Feuchtigkeitsproblem?
• Was sagt der Energieausweis?

Werfen Sie auch einen Blick in den Bebauungsplan und den Grundbucheintrag

Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, ob es Einschränkungen beim Ausbau der Immobilie gibt, ob sich beispielsweise Gewerbebetriebe in der Nähe der Immobilie ansiedeln könnten oder andere Neubauten geplant sind.

Im Grundbucheintrag sehen Sie, ob Hypotheken, Erbbaurechte, Baulasten oder andere Nießbräuche (z. B. ein Wohnrecht) bestehen.

Lassen Sie sich bei einer Eigentumswohnung die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen

Mit den Protokollen können Sie die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft einschätzen. Prüfen Sie dazu die Hausgeldabrechnungen und die Angaben zu den vorhandenen Instandhaltungsrücklagen. Übrigens sollten Sie bei den Rücklagen sowohl bei einem besonders niedrigen als auch besonders hohem Betrag genauer hinsehen: Bei niedrigen Rücklagen müssen Sie möglicherweise mit einer Sonderumlage bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen rechnen, bei hohen Rücklagen ist die letzte Sanierungsmaßnahme möglicherweise lange her.

Die Protokolle geben Ihnen auch einen Hinweis darauf, ob eine gute Chemie in der Eigentümergemeinschaft herrscht: Können sich die Eigentümer einigen? Oder gibt es Punkte, bei denen keine Einigung erzielt werden kann?

Nehmen Sie Ihre Emotionen bewusst wahr, aber lassen Sie sich nicht von ihnen leiten

Neben den harten Fakten geht es bei der Besichtigung vor allem auch um Ihr Gefühl: Fühlen Sie sich in den vier Wänden und auch in der Nachbarschaft wohl? Haben Sie ein gutes Gefühl, wenn Sie daran denken, dort die nächsten Jahre zu leben?

Andersrum gilt aber auch: Lassen Sie sich nicht nur von Ihren Emotionen leiten – vor allem dann, wenn es gute Gründe gegen den Kauf gibt. Dazu gehören zum Beispiel extrem hohe Sanierungskosten, die Ihr Budget eigentlich sprengen, oder eine ungünstige Lage, durch die Sie weit zur Arbeit pendeln müssten.

Vereinbaren Sie eine zweite Besichtigung, um die Bausubstanz genau zu prüfen

Eine Fehleinschätzung der Bausubstanz kann leider oft teuer werden. Vor allem im Altbau ist es für Laien schwierig, die Bausubstanz zu bewerten und nötige Maßnahmen realistisch einzuschätzen.

Es kann daher sinnvoll sein, einen Bauchsachverständigen – oder einfach eine Person, der Sie vertrauen und die etwas vom Bau versteht – mit zu einer zweiten Besichtigung zu nehmen.

Schritt 4: Reservierung der Immobilie

Mit der Reservierung bekommen Sie genügend Zeit, die Finanzierung in Ruhe zu den für Sie besten Konditionen zu klären.

Häufig wird dazu ein sogenannter Vorvertrag abgeschlossen, der von beiden Parteien unterzeichnet wird und rechtlich bindend ist. Ein solcher Vertrag enthält meist auch eine Klausel über Schadensersatzansprüche für den Fall, dass eine Partei vom Vertrag zurücktritt.

Wird der Kauf über eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler abgewickelt, können Sie mit dem Verkaufenden auch eine Reservierungsvereinbarung treffen. Der Unterschied zum Vorvertrag: Die Reservierungsvereinbarung ist nicht bindend.

Die Sache mit dem Eigenkapital

Viele Käuferinnen und Käufer stellen sich zu Beginn die Frage: Soll ich die Immobilie mit oder ohne Eigenkapital finanzieren? Die kurze Antwort: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist umsetzbar, allerdings nicht empfehlenswert. Ideal ist es, wenn Sie ungefähr 20 Prozent Eigenkapital mitbringen – und das aus guten Gründen: Bei den meisten Banken, übrigens auch bei der Sparkasse KölnBonn, ist es üblich, dass Sie die Kaufnebenkosten selbst zahlen, also nicht über das Darlehen finanzieren.  Wer kein Eigenkapital einbringt, braucht außerdem eine deutlich höhere Darlehenssumme und muss als Risikoausgleich einen höheren Zinssatz zahlen.

Gewusst: Eigenkapital meint alle Ersparnisse in bar oder auf Konten, auf die Sie zurückgreifen können. Dazu gehören unter anderem auch Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren oder angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen.

Die Frage nach dem passenden Darlehen

Die meisten Käuferinnen und Käufer finanzieren ihre Immobilie mit einem Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensform zahlen Sie eine gleichbleibende Rate. So wissen Sie von Anfang an, welche Kosten auf Sie zukommen, können besser planen und entspannt auf die nächsten Jahre blicken. Andere Darlehensarten sind das endfällige Darlehen oder ein Bauspardarlehen.

Meist es dabei sinnvoll, eine lange Sollzinsbindung zu wählen, um sicher planen zu können. Lange bedeutet 15 bis 20 Jahre. Auch die Höhe der Tilgung ist relevant: Je höher sie ist, desto schneller zahlen Sie das Darlehen ab.

Die Finanzierung Ihrer Immobilie sollte immer individuell auf Sie zugeschnitten sein, also zu Ihren persönlichen Zielen und Wünschen passen. Genau das stellen unsere Beraterinnen und Berater in einem Finanzierungsgespräch sicher. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, stehen Ihnen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung, die die Finanzierungskosten senken. Auch darüber informieren unsere Beraterinnen und Berater.

Ganz wichtig: Denken Sie rechtzeitig an die Anschlussfinanzierung

Wenn die eigentliche Zinsbindung des Kredits abläuft, besteht oft eine Restschuld. Um genau die zu sicher zu tilgen, sollten Sie frühzeitig an die Anschlussfinanzierung denken – auch wenn Ihre Baufinanzierung noch einige Monate oder Jahre läuft.

Das Gute: Mit dem Forward-Darlehen der Sparkasse KölnBonn sichern Sie sich eine günstige Anschlussfinanzierung, die Ihr Immobiliendarlehen – übrigens auch von anderen Banken – ideal ablöst. Auch eine Anschlussfinanzierung mit LBS-Bausparen kann Ihren bisherigen Kredit zu optimalen Konditionen ablösen.

Diese Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung

• Selbstauskunft
• Nachweis über Ihr Eigenkapital
• Einkommensunterlagen
• Unterlagen zum Objekt
• Kaufvertrag
• Exposé

Schritt 6: Kaufvertrag aufsetzen lassen

Steht die Finanzierung, schließen Sie einen rechtlich bindenden Kaufvertrag mit dem Verkaufenden ab. Das Aufsetzen des Vertrages übernimmt der Notar als neutrale Instanz, der üblicherweise übrigens von Ihnen als Käuferin oder Käufer ausgewählt wird.

Sicher ist sicher: Im Kaufvertrag werden alle Rechten und Pflichten im Detail geklärt. Dazu gehören:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum von beiden Parteien
• Beschreibung und Adresse der Kaufimmobilie
• Kaufpreis der Immobilie
• Datum der Kaufpreiszahlung sowie Angaben zur Zahlungsart
• Datum, an dem die Immobilie auf Sie übergeht
• Individuelle Vereinbarungen, zum Beispiel zum Mobiliar oder zu Renovierungen
• Mängelbeschreibung
• Gewährleistungsregelung
• Weitere Regelungen zu anfallenden Kosten, zum Beispiel zur Maklerprovision

Beide Parteien bekommen 14 Tage vor dem Notartermin einen Vertragsentwurf zur Prüfung und so genügend Zeit, den Entwurf gründlich zu prüfen und Änderungen vornehmen zu lassen.

Gibt es keinen Änderungsbedarf mehr, treffen sich beide Parteien mit dem Notar zur Beglaubigung. Im Anschluss an den Termin lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, die verhindert, dass die Immobilie an eine dritte Person verkauft wird.

Schritt 7: Übertragung der Immobilie

Den Kaufvertrag haben Sie zwar schon, die rechtliche Übertragung der Immobilie kommt aber erst jetzt – und läuft so ab:

1. Änderung der Grundschuld: Eventuell bestehende Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht, im gleichen Zuge wird die neue Grundschuld eingetragen.
2. Meldung für Grunderwerbssteuer beim Finanzamt: Der Notar teilt dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen mit, dass die Grunderwerbssteuer anfällt.
3. Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer
4. Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt dem Grundbuchamt die Zahlung der Grunderwerbssteuer und dient als Grundlage für den letzten Schritt – den Eintrag ins Grundbuch.
5. Umschreibung im Grundbuch: Mit dem Eintrag im Grundbuch werden Sie rechtmäßiger Eigentümer beziehungsweise Eigentümerin.

Schritt 8: Übergabe der Immobilie

Die Übergabe beim Kauf einer Immobilie läuft ähnlich ab, wie die Übergabe bei einer Mietimmobilie:

• Gemeinsame Begehung der Immobilie
• Erstellung eines Übergabeprotokolls
• Dokumentation der Zählerstände
• Übertragung aller wichtigen Unterlagen, die zur Immobilie gehören
• Übergabe aller Schlüsse, die zur Immobilie gehören
• Erklärung technischer Geräte

Und dann heißt es: ankommen in Ihrem neuen Zuhause – und vielleicht auch sanieren oder renovieren, damit alles so wird, wie Sie es sich vorstellen.