Mietpreisregelung – das Ende für steigende Mieten?

In den meisten deutschen Städten wird Wohnraum immer knapper und die Mietpreise sind in den vergangenen Jahren sprungartig angestiegen. Aber nicht nur Mieter, auch Vermieter beklagen sich. Denn Politiker wollen die Mieten jetzt einfrieren. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Miete, Erhöhung, Mietpreisbremse und -deckel.

September 2019

Foto: Stocksy/Per Swantesson

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt die Miete – und wann sie erhöht werden darf. Vor allem legt das BGB fest, dass eine Erhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden kann: nach Vereinbarung und nach Gesetz.
Nur in Ausnahmefällen haben Vermieter das Recht, auch ohne Absprache eine Erhöhung zu verlangen: entweder um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, oder weil sie Modernisierungen vorgenommen haben.

Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Die Ortsüblichkeit ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Gibt es keinen Mietspiegel, darf der Vermieter sich auf den Preis bei drei Vergleichswohnungen beziehen. Diese müssen in Ausstattung, Lage und der Quadratmeteranzahl in etwa der Wohnung des Mieters entsprechen.
Aber: Die Anhebung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darf frühestens 15 Monate nach Einzug erfolgen. Darüber hinaus muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen.

Erhöhung wegen Modernisierung

In der Regel dürfen Vermieter die Miete auch nach Modernisierungen anheben. Hier gilt aber, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Denn zu Instandhaltungen sind Vermieter verpflichtet.
Eine Modernisierung hingegen steigert den Wert des Mietobjekts. In diesem Fall dürfen Vermieter elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings müssen sie ihren Mietern die jeweilige Modernisierung drei Monate vorher schriftlich (Mail oder Brief) angekündigt haben.

Häufigste Gründe für die Mieterhöhung wegen Modernisierung

  • Einbau eines Fahrstuhls
  • Balkon
  • (bessere) Wärmedämmung
  • Solaranlage
  • Gasetagenheizung
  • Schallschutz
  • Klingel-/ Sprechanlage
  • Wasserzähler

Mieter haben das Recht, der Modernisierung zu widersprechen – falls sie mit einer großen Härte verbunden ist. Dies kommt unter anderem im Fall einer Erkrankung oder schweren Behinderung in Betracht.

Wie stark darf die Miete steigen?

Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter mit einer Erhöhung diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete das nächste Mal anheben. Erhöhungen wegen Modernisierung sind von der Kappungsgrenze nicht betroffen.


Aber: Liegt die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, gilt sie als überhöht.

Das heißt, in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, können die Mieter ihre monatliche Zahlung bei 120 Prozent deckeln. Außerdem haben sie das Recht, zu viel bezahlte Beträge für die vergangenen drei Jahre zurückzufordern.

Wie lange vorher muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen?

Vermieter dürfen die Miete nicht einfach spontan erhöhen. Der Gesetzgeber hat dafür Fristen festgelegt. Eine Erhöhung gilt erst ab dem übernächsten Monat. Erhalten Mieter die Ankündigung zum Beispiel im März, müssen sie ab Mai die höhere Miete zahlen
Achtung: Auch wenn Vermieter alle Vorgaben einhalten, können sie die Miete nicht automatisch erhöhen. Ihre Mieter müssen vorher zugestimmt haben.

Mieter haben Widerspruchsrecht

Nach Ablauf des Monats, in dem sie die Ankündigung erhalten haben, haben Mieter zwei Monate Zeit zu widersprechen. Können die Vermieter eine Erhöhung aber entsprechend dem BGB begründen, dürfen Mieter die Zustimmung nicht verweigern.
Das Schweigen der Mieter gilt nicht sofort als Zustimmung. Zahlen sie aber fünf Monate lang die höhere Miete, gilt dies als Einverständnis. Eine stillschweigende Zustimmung besteht auch darin, dass sie ihren Dauerauftrag ändern.

Klagefrist des Vermieters

Stimmen Mieter der Erhöhung nicht innerhalb der zweimonatigen Überlegungsfrist zu, können die Vermieter sie innerhalb von drei Monaten darauf verklagen.
Wenn die Mieter der Erhöhung zugestimmt haben oder vom Gericht dazu verurteilt werden, wird die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig.

Wie können Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen?

1

Voraussetzungen: Zuerst gilt es zu prüfen, ob eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben rechtens ist.

2

Korrekter Zeitraum: Grundsätzlich gilt, dass nach Neuabschluss eines Vertrages die Miete für einen Zeitraum von einem Jahr nicht erhöht werden kann. Danach ist eine Anhebung im Fall eines Standardmietvertrages alle zwölf Monate möglich. Aber: Faktisch bedeutet das, dass eine Mieterhöhung alle 15 Monate möglich ist, da die Zustimmungsfrist der Mieter zu berücksichtigen ist.

3

Betrag der Anhebung: Die Berechnung ist abhängig von der Art des Mietvertrags und der Situation vor Ort: Während bei einer Staffelmiete die Beträge zur Erhöhung bereits im Vornherein festgelegt sind, werden Mieterhöhungen bei einer Indexmiete an den allgemeinen Lebenshaltungsindex gekoppelt. Das heißt: Steigen die Preise, steigt auch die Indexmiete. Wer einen Indexmietvertrag abschließt, muss mit einer jährlichen Mieterhöhung rechnen. Allerdings darf sie nicht höher ausfallen als die jährliche Inflationsrate.

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Form und Frist: Während Erhöhungen eines Staffelmietvertrages automatisch in Kraft treten, müssen Vermieter alle anderen Arten der Erhöhung schriftlich ankündigen – per Post oder Email. Dabei sind Form und Frist der Mieterhöhung klar geregelt. Fehler können eine Erhöhung um Monate verzögern.

Formgerechte Anschreiben

  • sprechen alle betroffenen Mietparteien namentlich an.
  • beinhalten die zur Begründung notwendigen Beweismittel (z.B. ortsüblicher Mietspiegel) inklusive möglicher Berechnungen.
  • weisen neben der Erhöhung auch die neue Netto-Kaltmiete plus Nebenkosten aus. Den Mietern wird also vorgerechnet, wie sich die neue Miete insgesamt zusammensetzt.
  • teilen genau mit, ab welchem Datum die angehobene Miete zu zahlen ist.
  • bitten die Mieter um schriftliche Zustimmung der Erhöhung.

Was bedeutet die Mietpreisbremse – und für wen gilt sie?

In den vergangenen Jahren sind die Mietpreise zum Teil sehr rasch gestiegen. Manche Vermieter haben Kaltmieten sogar um bis zu 45 Prozent angehoben. In vielen Bundesländern gibt es bereits eine Mietpreisbremse, die dieser Entwicklung entgegenwirken soll.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete nach der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, ergibt sich aus dem lokalen Mietspiegel. Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer.

Ausnahmen: Neubauten und Modernisierungen

Die Mietpreisbremse ist für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen eingerichtet worden – nicht für Neubauten. Die Miete für neue Wohnungen kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Denn die Mietpreisbremse soll Investoren nicht abhalten, neuen Wohnraum zu schaffen.
Und sie soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist daher von der Deckelung ausgenommen.

Die Bremse und ihre Kontrolle

Unaufgefordert und schriftlich: Um die Mietpreisbremse effektiv umsetzen zu können, müssen Vermieter seit Anfang 2019 nachweisen, wie viel Miete die Vormieter gezahlt haben. Maßgeblich ist dabei der Betrag, der ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde.
Aber: Das gilt nur in den Fällen, in denen Vermieter eine Miete fordern, die mehr als ein Zehntel über der lokalen Vergleichsmiete liegt.

Worüber streiten die Parteien beim Mietendeckel – und wie geht es jetzt weiter?

Aufgrund des starken Anstiegs der Mieten und der immer akuter werdenden Wohnungsnot in der Hauptstadt soll in Berlin der Mietendeckel die Mieten für einen bestimmten Zeitraum einfrieren. Das heißt, sie dürfen nicht erhöht werden.
Die Landesregierung aus SPD, Grünen und Linken beschloss, dass der Mietendeckel für alle bestehenden Mietverhältnisse für die nächsten fünf Jahre sowie rückwirkend ab dem 18. Juni gelten soll.
Die Meinungen zu dieser Maßnahme gehen weit auseinander: Die rot-rot-grüne Koalition spricht von einem „Quantensprung“. CDU und FDP fordern, auf den Deckel zu verzichten. Sie sagen, er sei nicht verfassungsgemäß und werde den Wohnraummangel nicht lösen.

Dennoch wird der Mietendeckel voraussichtlich im Oktober 2019 in Gesetzesform gegossen und verabschiedet. Die neue Landesregierung von Bremen plant, das Konzept zu übernehmen und ein ähnliches Modell zu entwickeln.
Führende Politiker anderer Bundesländer wollen Mieterhöhungen nicht verbieten. Stattdessen schlagen sie vor, die Kappungsgrenze, die schon jetzt bundesweit geltende Deckelung von Mieterhöhungen, zu verschärfen.

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