Ob sich der Kauf einer Wohnung und die anschließende Vermietung lohnen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Klar ist aber: Stimmen Lage, Kaufpreis und Mietrendite, ist eine Eigentumswohnung eine attraktive Kapitalanlage – auch für Einsteigerinnen und Einsteiger.
Eine Immobilie kann eine sinnvolle Kapitalanlage sein. Sie bietet Stabilität, generiert regelmäßige Einnahmen und kann vor Inflation schützen.
Vermieterinnen und Vermieter sollten allerdings auch mögliche Risiken bedenken, zum Beispiel Leerstand und damit Mietausfall oder Gesetzesänderungen, die eine Modernisierung erfordern.
Mit der Vermietung gehen auch einige Pflichten einher, zum Beispiel eine Instandhaltungspflicht oder eine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung.
Die Lage der Immobilie hat den größten Einfluss auf die Rendite. Denn sie beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch die möglichen Mieteinnahmen.
Bei der Bestimmung des Mietpreises gibt es zudem gesetzliche Regeln. In Köln und Bonn müssen sich Vermieterinnen und Vermieter zum Beispiel an die Mietpreisbremse und Kappungsgrenze halten.
Sowohl in Köln als auch in Bonn sind die Mietpreise in den letzten Jahren gestiegen, weshalb sich der Kauf und die anschließende Vermietung in vielen Fällen lohnen.
Eine Immobilie kann eine gute Kapitalanlage sein:
Wohnungen und Häuser sind nach wie vor eine grundsätzlich wertstabile Geldanlage. Im direkten Vergleich zu anderen Geldanlagen (z. B. Aktien) unterliegt sie weniger Schwankungen.
Da die Mieten in vielen Großstädten – auch in Köln und Bonn – in den letzten Jahren gestiegen sind, kann eine vermietete Immobilie vor Inflation schützen.
Eine vermietete Immobilie bringt regelmäßige Einnahmen und ist damit auch als ergänzende Altersvorsorge gut geeignet.
Die Vermietung einer Immobilie erfordert nicht nur zusätzlichen Aufwand, sie ist auch mit Kosten (z. B. für die Mietersuche oder die Verwaltung) verbunden. Einige Kosten lassen sich allerdings steuerlich absetzen.
Als Vermieterin oder Vermieter müssen Sie die Wohnung in einem geeigneten Zustand erhalten. Das bedeutet: Sie sind dazu verpflichtet, Mängel (z. B. Heizungsausfall oder Wasserschaden) auf eigene Kosten zu beseitigen.
Nur mit einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag können Sie Kleinreparaturen auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter umlegen.
Sie müssen sicherstellen, dass von der Immobilie keine Gefahr für Dritte ausgeht. Als Vermieterin oder Vermieter haben Sie deshalb eine Räum- und Streupflicht im Winter, eine Pflicht zum Brandschutz sowie eine Pflicht zum Sicherheitscheck im Treppenhaus.
Grundsätzlich dürfen Sie nur umlagefähige Nebenkosten (das sind Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV) auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter umlegen. Nicht umlagefähig sind demnach zum Beispiel Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung der Immobilie.
Bis zum 31. Dezember des Folgejahres sind Sie zur jährlichen Abrechnung verpflichtet. Sie müssen Ihren Mieterinnen und Mietern außerdem Einsicht gewähren (Belegpflicht).
Mieteinnahmen müssen grundsätzlich in der Steuererklärung angegeben und zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Steuerpflichtig ist allerdings nur der Überschuss, also Ihre Einnahmen minus die Werbungskosten (z. B. Grundsteuer, Reparaturen, Zinsen, Abschreibung).
Erhalten Sie zum Beispiel in einem Jahr 1.000 Euro Mieteinnahmen, während 400 Euro Werbungskosten anfallen, muss nur der Überschuss in Höhe von 600 Euro versteuert werden.
Auch das Gesetz stellt Anforderungen an Eigentümerinnen und Eigentümer. Mit dem Kauf einer Immobilie müssen Sie gegebenenfalls aktuelle Sanierungspflichten erfüllen, die auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gelten.
Bedenken Sie zudem, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen beschließen kann, an denen Sie sich beteiligen müssen. Solche Maßnahmen können zum Beispiel dem Glasfaserausbau, der Barrierefreiheit oder dem Einbruchsschutz dienen.
Möchten Sie schon jetzt eine Immobilie kaufen und erst später selbst einziehen, kann die Vermietung in der Zwischenzeit sinnvoll sein. Wichtig ist dabei, dass Sie den Kündigungsschutz beachten: Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt mindestens drei Monate – je nach Dauer des Mietvertrags auch länger.
Wer in Köln oder Bonn kaufen möchte, muss sich außerdem an die Kündigungssperrfristregelung halten: Sie gilt für Wohnungen, die erstmalig in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft wurden. In diesem Fall dürfen Sie den Mieterinnen und Mietern frühestens nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
| Chancen | Risiken |
|---|---|
Wertsteigerung | Mietausfälle |
Regelmäßige Einnahmen | Steigende Zinsen |
Inflationsschutz | Reparatur- und Instandhaltungskosten |
Altersvorsorge | Gesetzliche Änderungen (z. B. energetische Sanierungspflichten) |
Wenn Ihr Entschluss steht, dass der Kauf und die anschließende Vermietung eine passende Kapitalanlage für Sie sind, können Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie begeben.
Dabei sollte die Wohnung nicht nur in Ihr Budget passen, sie sollte auch eine gute Mietrendite haben und für Mieterinnen und Mieter attraktiv sein. Am besten ist es daher, wenn Sie in drei Schritten vorgehen:
Berechnen Sie dazu Ihr Eigenkapital, berücksichtigen Sie die Nebenkosten sowie zusätzlich anfallende Kosten, prüfen Sie Ihre Fördermöglichkeiten und klären Sie die Finanzierung. Kalkulieren Sie zudem Rücklagen, laufende Kosten sowie mögliche Mieteinnahmen.
Haben Sie dabei vor allem die Lage im Blick, vergleichen Sie die verschiedenen Stadtteile und überlegen Sie, welcher Immobilientyp für Sie infrage kommt.
Bevor Sie die Immobilie besichtigen, berechnen Sie die Nettomietrendite, um sicherzugehen, dass die Immobilie eine attraktive Geldanlage ist.
Prüfen Sie dabei nicht nur die Bausubstanz, den Zustand sowie die Ausstattung der Immobilie. Beachten Sie auch Aspekte, die für die Vermietung relevant sind, zum Beispiel ob die Wohnung einen Balkon hat, ob ein Parkplatz vorhanden ist oder ob die Wohnung ruhig liegt.
Ideal ist es, wenn Sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital in die Finanzierung der Wohnung einbringen können. Denn grundsätzlich gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind die Kreditkonditionen.
Beachten Sie dabei, dass das Eigenkapital nicht nur das Geld auf Ihrem Konto umfasst. Auch Kapital aus Wertpapieren, Edelmetalle, Gemälde oder Geld aus einer Riester-Rente kann in die Finanzierung fließen.
Beim Kauf einer Wohnung fallen neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten sowie weitere Kosten an. Dazu gehören:
Daneben können mit dem Kauf einer Wohnung auch Renovierungs- und Modernisierungskosten entstehen – zum Beispiel, wenn die Wohnung in die Jahre gekommen ist oder einfach einen neuen Anstrich benötigt. Auch diese Kosten sollten Sie möglichst vorab kalkulieren.
Mit den passenden Fördermöglichkeiten können Sie beim Kauf oder der anschließenden Modernisierung finanziell profitieren. Prüfen Sie vorab, welche Förderungen für Sie infrage kommen.
Mit der NRW.Bank Mietwohnraumförderung können Sie sich ein Darlehen bis 220.000 Euro mit einem Finanzierungsanteil von bis zu 100 Prozent und einem Tilgungsnachlass von bis zu 55 Prozent sichern. Feste Zinsen für 25 oder 30 Jahre geben zusätzliche Sicherheit. Voraussetzung ist, dass sich die Immobilie in NRW befindet und Sie über eine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügen.
Programme der KfW und NRW.Bank unterstützen zudem Käuferinnen und Käufer zum Beispiel bei Modernisierungen oder energieeffizientem Bauen. So können Sie langfristig Kosten sparen und die Rendite Ihrer Immobilie steigern.
Die Höhe des Kredits ist von Ihrem Eigenkapitalanteil, dem Kaufpreis der Immobilie sowie dem Zinssatz und der Tilgung abhängig. Damit Sie den Kredit auch bei kurzfristigen Mietausfällen sicher finanzieren können, sollte die monatliche Rate allerdings maximal 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen.
Ein Beispiel, wie Sie die monatliche Rate bestimmen können:
Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
Eigenkapital: 75.000 Euro
Benötigter Kredit: 225.000 Euro
Angenommen, die Zinsen liegen bei 4 Prozent, die Tilgung bei 2 Prozent. So ergibt sich ein jährlicher Aufwand von 13.500 Euro. Das bedeutet: Ihre monatliche Rate liegt bei 1.125 Euro.
Auch wenn die Vermietung in erster Linie dafür sorgt, dass Sie von regelmäßigen Einnahmen profitieren können, entstehen mit der Vermietung auch laufende Kosten. Dazu gehören:
Einige der Nebenkosten können Sie auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter umlegen. Andere sind nicht umlagefähig.
Als Vermieterin oder Vermieter sollten Sie zudem Rücklagen bilden können, zum Beispiel für anfallende Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen. Wie hoch diese Rücklage sein sollte, hängt vom Alter und dem Zustand der Immobilie sowie der Quadratmeteranzahl ab.
Als grobe Orientierung: Legen Sie 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr zurück.
Indem Sie die Wohnung kaufen und anschließend vermieten, lässt sich zumindest ein Teil Ihrer monatlichen Kreditrate decken. Um die möglichen Mieteinnahmen zu schätzen, können Sie die durchschnittliche Kaltmiete heranziehen: In Köln liegt sie derzeit bei 12,88 Euro pro Quadratmeter, in Bonn bei 11,83 Euro pro Quadratmeter.
Am besten ist es dabei, wenn Sie nicht nur die Mieteinnahmen betrachten, sondern auch die laufenden Kosten, die Instandhaltungsrücklage und einen Betrag für ein Leerstandsrisiko berücksichtigen. Denn erst dann erhalten Sie die realen finanziellen Mittel, mit denen Sie den Kredit tilgen können.
Auch die Mietrendite ist eine gute Kennzahl, um zu bewerten, ob sich die Vermietung lohnt. Sie sollte mindestens 3 bis 4 Prozent betragen.
Bei der Suche nach einer passenden Immobilie kommt es vor allem auf die Lage an. Denn sie hat den größten Einfluss auf die Rendite der Immobilie – und gleichzeitig auch den größten Einfluss auf den Kaufpreis.
Versuchen Sie, sich ein umfassendes Bild zu verschaffen. Berücksichtigen Sie die Infrastruktur, die Mietnachfrage, das Entwicklungspotenzial sowie die Lebensqualität.
Sowohl in Köln als auch in Bonn ist die Nachfrage nach Wohnraum größer als das Angebot. Das zeigt sich in den Miet- und Kaufpreisen. Für Sie bedeutet das: Sie können einerseits von hohen Mieten profitieren, müssen andererseits aber auch mit einem vergleichsweise hohen Kaufpreis rechnen. Da grundsätzlich wenig gebaut wird, ist es wahrscheinlich, dass diese Situation am Immobilienmarkt noch anhalten wird. Für viele ist das ein Grund, sich auch außerhalb des Stadtgebiets im Speckgürtel von Köln und Bonn nach einer passenden Immobilie umzusehen.
Was den Mietpreis angeht, gibt es in beiden Städten zudem Regularien:
| Stadtteil | Durchschnittliche Kaltmiete | Typische Zielgruppe | Lage und Immobilienarten |
|---|---|---|---|
Innenstadt | 15,62 €/m² | Menschen, die zentral wohnen möchten, oft junge Menschen, Studierende, Paare ohne Kinder | Wohnungen (werden vor allem auch als WG genutzt), teilweise Altbau |
Lindenthal | 14,23 €/m² | Familien, Paare mit dem Wunsch nach mehr Ruhe, Studierende | Hochwertige Altbauwohnungen, Villen, Einfamilienhäuser, moderne Eigentumswohnungen, viele Balkone und kleine Gärten |
Ehrenfeld | 13,88 €/m² | vorrangig junge Menschen, Studierende, Paare ohne Kinder | Altbauwohnungen (werden vor allem auch als WG genutzt), Lofts in ehemaligen Fabrikgebäuden, teilweise auch modernere Neubauwohnungen |
Nippes | 13,43 €/m² | Familien, Menschen, die in der Nähe zur Innenstadt aber auch zu Grünanlagen (Flora) wohnen möchten | Altbauten, Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser |
Rodenkirchen | 13,28 €/m² | Ältere Menschen, Familien, Pendlerinnen und Pendler | Weniger Altbau, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Villen am Rhein, Einfamilienhäuser |
Kalk | 12,01 €/m² | Mieterinnen und Mieter mit dem Wunsch nach günstigem Wohnraum, Familien | Größere Wohnsiedlungen, Mehrfamilienhäuser, Plattenbauten, vermehrt auch Neubauprojekte und Eigentumswohnungen |
Mülheim | 11,98 €/m² | Mieterinnen und Mieter mit dem Wunsch nach günstigem Wohnraum, Familien | Teilweise Altbauten, Größere Wohnsiedlungen, Einfamilienhäuser |
Porz | 11,70 €/m² | Mieterinnen und Mieter mit dem Wunsch nach günstigem Wohnraum, Familien | Größere Wohnsiedlungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, teilweise Plattenbauten |
Chorweiler | 11,57 €/m² | Mieterinnen und Mieter mit dem Wunsch nach günstigem Wohnraum, Familien | Größere Wohnsiedlungen, Sozialwohnungen |
*Die Preise richten sich nach dem aktuellen Mietspiegel in Köln laut ImmoScout24
| Stadtteil | Durchschnittliche Kaltmiete | Typische Zielgruppe | Immobilienart |
|---|---|---|---|
Bonn (Süd- und Nordstadt) | 11,83 €/m² | Studierende, Paare ohne Kinder, Menschen, die zentral wohnen möchten | Alt- und Neubauten, vor allem Wohnungen (werden oft als WG genutzt), kleinere Apartments für Studierende |
Bad Godesberg | 11,54 €/m² | Familien und wohlhabendere Bewohnende | Hochwertige Wohnungen, Villen, große Einfamilienhäuser, sanierte Altbauwohnungen |
Beuel | 11,42 €/m² | vor allem Familien, Menschen, die etwas außerhalb leben möchten, oft auch Pendlerinnen und Pendler | Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser |
Hardtberg | 11,13 €/m² | Familien und ältere Menschen | Einfamilienhäuser, moderne Wohnungen, Reihenhäuser, Nähe zu Grünflächen |
*Die Preise richten sich nach dem aktuellen Mietspiegel in Bonn laut ImmoScout24
| Immobilientyp | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
Eigentumswohnung |
|
|
Mehrfamilienhaus |
|
|
Doppelhaushälfte |
|
|
Studierendenwohnung/WG |
|
|
Denn ein Neubau hat viele Vorteile: Er benötigt keine Renovierung, weniger Instandhaltung als ein Altbau und überzeugt mit einem modernen Standard. Und auch die Nebenkosten sind oft niedriger als im Altbau, weil die Gebäude einen höheren Energiestandard haben.
Auch wenn in Köln und Bonn wenig gebaut wird, gibt es immer wieder attraktive Neubaugebiete – mit passenden Wohnungen für alle, die ihr Geld sicher anlegen möchten.
Ob sich der Kauf und die anschließende Vermietung lohnen, hängt auch von der Mietrendite der Wohnung ab: Sie beschreibt grundsätzlich das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis, gibt Ihnen also auch eine erste Einschätzung, ob sich eine Besichtigung lohnt.
Die Mietrendite wird in Prozent angegeben und kann sowohl brutto als auch netto bestimmt werden. Während bei der Bruttomietrendite einfach die Jahresmieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt werden, berücksichtigt die Nettomietrendite die anfallenden Kosten für die Vermietung (z. B. für die Instandhaltung, Verwaltung und Steuern).
Bruttorendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
| Variable | Wert |
|---|---|
Kaufpreis einer Immobilie in Köln-Ehrenfeld | 400.000 € |
Jahreskaltmiete | 1.100 € pro Monat = 13.200 €/Jahr |
Bruttomietrendite | 3,3 % |
Nettorendite = ((Jahreskaltmiete – Kosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100
| Variable | Wert |
|---|---|
Gesamtinvestition (Kaufpreis inkl. Nebenkosten) | 462.000 € |
Jahreskaltmiete | 1.100 € pro Monat = 13.200 €/Jahr |
Kosten | 3.100 € für:
|
Nettomieteinnahmen | 10.100 € |
Nettorendite | 2,19 % |
| Immobilientyp | Mögliche Rendite |
|---|---|
Eigentumswohnung | ca. 3 bis 5 % |
Mehrfamilienhaus | ca. 5 bis 7 % |
Doppelhaushälfte | ca. 3 bis 5 % |
Studierendenwohnung/WG | ca. 5 bis 7 % |
Bei der Besichtigung können Sie die Wohnung genau unter die Lupe nehmen. Prüfen Sie die Bausubstanz, den Energieausweis, die Heizungsanlage, das Dach sowie die Fassade.
Damit sich die Immobilie einfach vermieten lässt, berücksichtigen Sie am besten auch direkt alle Aspekte, die bei der Vermietung eine Rolle spielen:
Falls die Immobilie vorher vermietet war, fragen Sie auch nach der bisherigen Zielgruppe.
Der finale Mietpreis ist für die Rendite Ihrer Wohnung relevant. Beachten Sie bei der Vermietung in Köln und Bonn, dass es mit der Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gesetzliche Regeln bei der Bestimmung von Mietpreisen gibt.
Überlegen Sie sich auch, ob Sie den Mietpreis als Index- oder Staffelmiete festlegen möchten: Bei Indexmieten richtet sich die Mietentwicklung nach dem Verbraucherpreisindex (der durchschnittlichen Preisentwicklung von Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte kaufen). Sie ist also an die Inflation gekoppelt. Bei einer Staffelmiete sind die Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluss im Vertrag festgelegt.
Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden, ist es sinnvoll, den Mietvertrag sauber aufzusetzen. Nehmen Sie deshalb folgende Punkte in den Mietvertrag auf:
Übrigens gibt es sowohl in Köln als auch in Bonn Beratungsangebote für Vermieterinnen und Vermieter, zum Beispiel von Haus & Grund (Köln / Bonn): Sie sind auf die Vermieterseite spezialisiert, bieten Mietvertragschecks, rechtliche Beratung und auch persönliche Sprechstunden an.
Bei rechtlichen Fragen können Sie sich auch mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht abstimmen.
Eine Eigentumswohnung kann eine gute Kapitalanlage sein – vorausgesetzt, die Immobilie passt in Ihr Budget, hat eine attraktive Lage und eine gute Mietrendite. Ist all das gegeben, können Sie als Eigentümerin oder Eigentümer von Wertsteigerungen profitieren oder die Mieten als zusätzliche Altersvorsorge nutzen – und langfristig profitieren.
Falls Sie sich unsicher sind oder beim Wohnungskauf professionell begleitet werden möchten, nehmen Sie gern Kontakt zu den Beraterinnen und Beratern der Sparkasse KölnBonn auf – vor Ort, per Hotline oder auch online.
Bei der Suche unterstützt das Immobilienportal der Sparkasse KölnBonn. Einfach die Eckdaten eingeben und Traumimmobilie finden.
Immobilien sind schon lange eine beliebte Geldanlage. Inzwischen gibt es neben dem Kauf auch viele andere Möglichkeiten für ein Immobilieninvestment. Gemanagte Fonds, Aktien, ETFs, Anleihen oder Crowdinvestings eröffnen neue Wege, um Ihr Kapital sinnvoll in Immobilien anzulegen.
Ein großzügiges Einfamilienhaus mit Garten am Stadtrand, eine kleine Eigentumswohnung mitten in der Stadt oder ein gemütliches Reihenhaus in zentraler Lage – der persönliche Traum vom Eigenheim kann ganz unterschiedlich aussehen. Klar ist nur: Es muss ein Ort zum Wohlfühlen sein. Ein Ort, an dem Sie jetzt und in den nächsten Jahren ankommen können.
Der Kaufpreis ist beim Immobilienerwerb der mit Abstand größte Posten – aber nicht der einzige. Maklerbüro, Notariat, Grundsteuer: Diese und weitere Kosten müssen ebenfalls eingeplant werden. Welche Erwerbsnebenkosten anfallen und wer Sie zahlen muss, erfahren Sie hier.
