Der Traum vom Eigenheim ist für viele ein großes Lebensziel. Der Weg dorthin führt oft über Finanzierungsfragen, die komplizierter wirken als sie es in der Realität sind. Wir erklären Ihnen ganz einfach, was hinter einer Hypothek steckt. Und wofür Sie nötig ist.
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das als Sicherheit für einen Immobilienkredit dient. Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, umbauen oder sanieren, müssen Sie in der Regel einen Kredit aufnehmen. Um diesen Kredit für die Bank abzusichern, wird eine Hypothek im Grundbuch eingetragen. Sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit kommen, hat die Bank so das Recht, die Immobilie zu verwerten.
Eine Hypothek ist also kein Kredit und auch kein Finanzierungsbaustein, sondern ein rechtliches Mittel zur Absicherung eines Darlehens – zum Beispiel bei einer Baufinanzierung.
Umgangssprachlich sagt man oft „Hypothek aufnehmen“. Genau genommen nehmen Sie aber nicht die Hypothek, sondern ein Darlehen auf. Die Hypothek wird nur zur Sicherung des Darlehens bestellt.
Hypothek und Grundschuld haben denselben Zweck: Sie sichern ein Darlehen ab.
Im Gegensatz zu Grundschulden sind Hypotheken allerdings akzessorisch. Das bedeutet, sie sind untrennbar mit dem konkreten Darlehen verbunden. Eine Hypothek erlischt somit bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens.
Eine Grundschuld ist hingegen nicht akzessorisch. Sie bleibt daher auch nach Rückzahlung bestehen – solange, bis sie gelöscht wird. Und das bedeutet auch: Sie ist nicht an eine konkrete Forderung gebunden.
Grundschulden sind damit deutlich flexibler als Hypotheken. Ein Grund, warum Hypotheken zunehmend durch Grundschulden ersetzt werden.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücksrechte dokumentiert sind. Grundpfandrechte werden dort in Abteilung III eingetragen.
Die Rangfolge bestimmt, in welcher Reihenfolge die Gläubiger einen Erlös erhalten, wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird. Früher eingetragene Hypotheken haben Vorrang.
Das Grundpfandrecht ist ein Sammelbegriff für Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld, die alle der Absicherung von Forderungen gegen Immobilien dienen.
Die Grundschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht, das heute gängiger als eine Hypothek ist. Sie ist nicht an eine konkrete Forderung gebunden und deshalb flexibler als eine Hypothek.
Akzessorietät ist ein juristischer Begriff, der aussagt, dass die Hypothek von einem Darlehen abhängig ist. Die Hypothek existiert also nur so lange wie die Forderung existiert.
Nach Rückzahlung des Darlehens wandelt sich die Hypothek rechtlich in eine sogenannte Eigentümerhypothek. Sie bleibt im Grundbuch bestehen, bis sie auf Antrag gelöscht wird. Dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank und einen notariellen Antrag.
Hypotheken spielen bei Immobilienkrediten eine wichtige Rolle. Sie sind grundsätzlich immer dann nötig, wenn Sie eines der folgenden Vorhaben nicht aus eigenen Mitteln finanzieren können:
Daneben kann eine Hypothek auch zur Kapitalbeschaffung dienen. Man spricht dabei auch von einer Beleihung einer bestehenden Immobilie. Ihr Haus oder Ihre Wohnung dient in diesem Fall als Sicherheit für einen weiteren Kredit.
Können Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, darf die Bank Ihre Immobilie verwerten, also zwangsversteigern. Das bedeutet: Ihr Haus oder Ihre Wohnung wird verkauft, auch wenn Sie damit nicht einverstanden sind. Mit dem Verkaufserlös werden dann Ihre noch ausstehenden Forderungen bei Ihrer Bank beglichen.
Können Sie absehen, dass Sie bald in Zahlungsverzug geraten, ist es deshalb sinnvoll, frühzeitig Ihre Bank zu kontaktieren. So können Sie gemeinsam einen Lösungsweg finden – bevor Ihre Immobilie zwangsversteigert wird.
Die Verkehrshypothek ist die übliche Form der Hypothek. Sie ist – wie der Name schon andeutet – verkehrsfähig, kann also leicht übertragen werden und existiert in zwei Varianten:
Rentenhypotheken – auch als Umkehrhypotheken bekannt – eignen sich vor allem für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, die ein schuldenfreies Eigenheim besitzen und selbst darin wohnen. Sie können ihr Haus mit der Hypothek beleihen und mit einem Darlehen zusätzliches Geld erhalten, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen.
Die Höhe des Darlehens richtet sich nach Alter, Immobilienwert und Anbieter. In der Praxis liegt der Beleihungsauslauf meist zwischen 30 und 50 %, in Einzelfällen sind bis zu etwa 60 % des Immobilienwerts möglich.
Mit Zwangs- und Sicherungshypotheken können Gläubiger ihre Forderungen mit einem Eintrag ins Grundbuch absichern lassen. So erhalten sie zwar nicht direkt ihr Geld zurück, können im Notfall aber eine Zwangsversteigerung bewirken.
Im Gegensatz zur Verkehrshypothek wird eine Zwangs- oder Sicherungshypothek nicht freiwillig bestellt, sondern durch einen gerichtlichen Beschluss eingetragen.
Eine Gesamthypothek wird bestellt, wenn mehrere Immobilien als Sicherheit für einen Immobilienkredit dienen. Sollte es zu Zahlungsausfällen kommen, darf die Bank bei dieser Form entscheiden, welches Grundstück zuerst verwertet wird.
Mit der S-Baufinanzierung der Sparkasse KölnBonn können Sie sich einfach entspannt zurücklehnen. Denn unsere Beraterinnen und Berater kümmern sich um den Kredit – und zeigen Ihnen auch, was in Sachen Hypothek zu tun ist.
Die Hypothek wird erst bestellt, nachdem Sie eine Zusage für eine Immobilienfinanzierung erhalten haben.
Sie beantragen also zunächst ein Darlehen bei Ihrer Bank. Nach positiver Prüfung erstellt die Bank den Darlehensvertrag. Erst danach beauftragen Sie einen Notar, der die Hypothek bestellt und ins Grundbuch eintragen lässt.
Die Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung richten sich nach der Höhe der bestellten Hypothek bzw. Grundschuld. Als grober Richtwert können Sie mit 1,5 bis 2 Prozent der Darlehenssumme rechnen – die tatsächlichen Kosten können jedoch je nach Bundesland und individueller Finanzierung leicht abweichen. Für NRW gilt der Richtwert von 1,5 bis 2 Prozent.
Eine Hypothek ist kein Kredit, sondern ein rechtliches Mittel, um Kredite abzusichern. Möchten Sie ein Darlehen aufnehmen, kann dieses Darlehen durch eine Hypothek abgesichert werden. Heute gängiger ist allerdings die Absicherung mit einer Grundschuld.
Für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten. Um das zu vermeiden, sollten Sie Ihre Finanzierung sorgfältig planen und die monatliche Rate realistisch kalkulieren. Unsere Beraterinnen und Berater sind bei diesem Schritt gern für Sie da. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.
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