Energetische Sanierung: Diese Pflichten gelten für WEGs

Das GEG gibt vor, ob und wie energetisch saniert werden muss

Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) regelt seit 2020 energetische Anforderungen an Gebäude. Das Ziel: Energie einsparen und mehr erneuerbare Energien nutzen. 2024 wurde es überarbeitet. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das nun: Sie sind zur energetischen Sanierung verpflichtet.

Aber was heißt das überhaupt? Unter eine energetische Sanierung fallen grundsätzlich alle Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz Ihres Gebäudes verbessern. Typischerweise gehören dazu die Erneuerung der Heizungsanlage, die Sanierung von Dach und Keller, die Erneuerung der Fassade sowie die Isolierung oder der Austausch von Fenstern.

Die Vorteile einer energetischen Sanierung liegen auf der Hand: weniger Energiekosten durch einen geringeren Verbrauch der Heizsysteme und eine bessere Dämmung, weniger CO2-Emissionen und damit mehr Schutz fürs Klima, ein höherer Wohnkomfort durch gleichmäßigere Temperaturen und weniger Zugluft – und nicht zuletzt auch eine Wertsteigerung der gesamten Immobilie. Auch für diejenigen, die nicht verpflichtet sind, kann sich eine Sanierung also lohnen.

Das WEG regelt, wie energetische Sanierungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft umgesetzt werden

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kann nicht einfach im Alleingang über bauliche Sanierungsmaßnahmen entscheiden. Denn oft betreffen diese auch andere Eigentümerinnen und Eigentümer. Gleichzeitig braucht es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung für das Gemeinschaftseigentum – also für alle Bereiche, die nicht zur eigenen Wohnung (Sondereigentum) zählen. Genau hier kommt das Wohnungseigentümergesetz (WEG) ins Spiel.

Es ist ein Gesetz, das Rechte und Pflichten für Wohnungseigentümergemeinschaften definiert. Genauer gesagt macht es Vorgaben zur Organisation und Beschlussfassung von Eigentümerversammlungen und regelt den Umgang mit Sonder- und Gemeinschaftseigentum. In Bezug auf energetische Sanierungen bedeutet das: Das WEG gibt den Rahmen vor, innerhalb dessen die energetische Sanierungspflicht in Wohnungseigentümergemeinschaften umgesetzt werden kann. Dabei verpflichtet es Wohnungseigentümergemeinschaften (übrigens auch WEGs genannt) zur Instandhaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums sowie zur Beteiligung an den entstehenden Kosten. Außerdem gibt es vor, dass einige bauliche Maßnahmen  (z. B. der Austausch der Heizung oder Fenster) in der Eigentümerversammlung besprochen und abgestimmt werden müssen

Die Sache mit dem Gemeinschaftseigentum

Das WEG verpflichtet zur Instandhaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Gemeint sind damit die Teile einer Immobilie, die von allen Bewohnerinnen und Bewohner genutzt werden – zum Beispiel das Fundament, Dach, Treppenhaus, die Fassade oder gemeinsam genutzte Haustechnik oder Versorgungsleitungen. Auch gemeinschaftliche Terrassen oder Parkplätze zählen dazu, wenn sie nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind.

Mit dem WEG sind Eigentümergemeinschaften also verpflichtet, die gesetzlichen Vorgaben des GEG auch für ihr Gemeinschaftseigentum einzuhalten, zusammen zu organisieren und zu finanzieren.

Für wen gilt die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht nach GEG greift grundsätzlich in zwei Fällen:

1. Sie sind Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie mit schlechter Energieeffizienz.
2. Sie verändern mindestens 10 Prozent eines Bauteils, nehmen also umfangreiche Baumaßnahmen an der Immobilie vor.

Sie gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben. Bei einem Eigentümerwechsel haben Sie zwei Jahre nach Einzug Zeit, die Sanierung umzusetzen.

Falls Sie sich unsicher sind, ob die Pflicht für Sie gilt, vereinbaren Sie am besten einen Termin für eine Energieberatung.

Weitere Pflichten für Eigentümerinnen und Eigentümer

Beteiligung an den Kosten

Das WEG regelt, dass in jeder Eigentümergemeinschaft die Kosten für Sanierung und Instandhaltung gemäß den Miteigentumsanteilen oder nach Teilungserklärung verteilt werden.

Zutrittsrecht gewähren

Eigentümerinnen und Eigentümer müssen nach WEG den Zugang zu ihrem Sondereigentum ermöglichen, wenn dieser Zugang für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum erforderlich ist.

Pflicht zur Energieberatung

Eine Energieberatung lohnt sich fast immer, um das volle Einsparpotenzial auszuschöpfen, alle Förderungen im Blick zu haben und einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen. Bei größeren Sanierungen ist sie nach GEG oft verpflichtend.

Welche Sanierungsmaßnahmen kann ich eigenständig durchführen und wann brauche ich die Zustimmung der WEG?

In einer WEG können verschiedene Sanierungsmaßnahmen nicht einfach in Eigenregie umgesetzt werden. Viele Maßnahmen müssen erst in der Eigentümerversammlung beraten und abgestimmt werden. Dabei müssen jedoch nicht unbedingt alle Eigentümerinnen und Eigentümer zustimmen, um eine bauliche Maßnahme zu beschließen.

Die WEG-Reform macht es inzwischen leichter, bauliche Maßnahmen umzusetzen

Seit der WEG-Reform vor einigen Jahren spielt bei der Entscheidungsfindung das Mehrheitsverhältnis eine Rolle. Je nach Maßnahme ist eine einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich:

• Einfache Mehrheit: Hierbei zählt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Sie reicht meist für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.
• Qualifizierte Mehrheit: Sie erfordert eine höhere Zustimmungsquote, zum Beispiel eine Dreiviertelmehrheit und ist bei baulichen Veränderungen oder Modernisierungen nötig, die über den ursprünglichen Zustand hinausgehen.
• Einstimmigkeit: Sie ist selten erforderlich, zum Beispiel bei gravierenden Eingriffen oder Nutzungsänderungen.

Seit der Reform kann zudem die Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft flexibler gestaltet werden. Und das heißt: Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer können durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung abweichende Regelungen zur Kostenverteilung treffen. Damit ist es zum Beispiel möglich, dass nur die Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben.

Bei Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist eine mehrheitliche Zustimmung nötig

Dazu gehören Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, zum Beispiel:

• Austausch der Fenster
• Maßnahmen an der Fassade, zum Beispiel eine Wärmedämmung
• Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage
• Sanierung und Dämmung des Daches
• Installation von Photovoltaikanlagen auf dem Dach

Die erforderliche Mehrheit hängt von der Art der Maßnahme ab. In den meisten Fällen handelt es sich bei energetischen Sanierungsmaßnahmen aber um bauliche Veränderungen, die über die Instandhaltung hinausgehen. Sie benötigen daher meist eine qualifizierte Mehrheit.

Eine Ausnahme: Privilegierte Maßnahmen benötigen keinen Mehrheitsbeschluss

Für geplante Veränderungen an der Immobilie ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer generell erforderlich – es sei denn, es handelt sich dabei um „privilegierte Maßnahmen“. Das sind bauliche Veränderungen, die vom Gesetzgeber als besonders wichtig eingestuft werden und das individuelle Interesse eines jeden fördern, weil sie zum Beispiel die Barrierefreiheit erhöhen oder die Energieeffizienz verbessern.

Bei solchen Veränderungen benötigen Sie nicht die mehrheitliche Zustimmung der WEG, müssen die Kosten der Maßnahme allerdings möglicherweise auch selbst tragen.

Privilegierte Maßnahmen, für die keine mehrheitliche Zustimmung erforderlich ist:

• Barrierefreiheit (z. B. Installation eines Treppenlifts, Rampe für Rollstuhlfahrer, automatische Türöffner etc.)
• Elektromobilität (z. B. Ladestation für E-Autos)
• Energieeffizienz beziehungsweise Nachhaltigkeit (z. B. Anbringung von Photovoltaikanlagen, Balkonkraftwerken, Wärmedämmung)
• Sicherheit (z. B. Einbau einbruchhemmender Türen, Installation von Alarmanlagen)
• Kommunikation (z. B. Installation von Satellitenschüsseln, Anbindung an besseres Telekommunikationsnetz)

Eine Ausnahme gibt es aber auch hier: Maßnahmen, die bei anderen Eigentümerinnen und Eigentümern zu unzumutbaren Belastungen führen, sind nicht einfach umsetzbar. Dazu gehört zum Beispiel ein großes Balkonkraftwerk, das einen großen Schatten bei Ihren Nachbarinnen und Nachbarn verursacht.

Bei Veränderungen am Sondereigentum kann eine Zustimmung nötig sein

In Ihrem Sondereigentum können Sie einige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz ohne Zustimmung durchführen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Austausch alter Küchengeräte durch neue, effizientere Geräte
• Austausch alter Heizkörper oder Installation von smarten Thermostaten zur Heizungssteuerung
• Einbau von effizienten LED-Beleuchtungssystemen

Alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, braucht hingegen vorab eine Zustimmung der WEG – auch wenn die Bereiche vom Sondereigentum zugänglich sind. Dazu gehören:

• Austausch der Fenster
• Veränderungen an den Heizleitungen
• Wärmedämmung der Innenwände, wenn dadurch bauliche Veränderungen an tragenden Strukturen erforderlich sind

Wie läuft eine energetische Sanierung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ab?

1. Bedarf und Ziele klären
   Jede Sanierung beginnt mit etwas Planung und Vorbereitung. In der WEG ist die Eigentümerversammlung der beste Ort, um gemeinsam über den Zustand des Gebäudes und den Sanierungsbedarf zu sprechen. Hier lohnt es sich, eine professionelle Energieberatung hinzuzuziehen. Die zeigt notwendige Maßnahmen und mögliche Einsparpotenziale transparent auf.
2. Kosten kalkulieren
   Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, können Sie sich im Rahmen der Energieberatung auch eine erste Kostenkalkulation sowie eine Kosten-Nutzen-Analyse erstellen lassen. In diesem Schritt kann es bereits sinnvoll sein, vorhandene Rücklagen der WEG zu berücksichtigen und auf dieser Basis zu planen.
3. Beschluss fassen
   Mit den nötigen Maßnahmen und einer ersten Kostenkalkulation haben Sie eine gute Grundlage, um in der nächsten Eigentümerversammlung darüber abzustimmen, ob und in welchem Umfang die Sanierung durchgeführt wird. In der Regel ist dazu eine Mehrheit erforderlich. Es lohnt sich deshalb, von Anfang an transparent zu kommunizieren, die Vorteile der Sanierung aufzuzeigen, aber auch über die nötigen Schritte zu sprechen. Wird die Sanierung beschlossen, kann ein Bauausschuss zusammengestellt werden, der eine effiziente und strukturierte Abwicklung sicherstellt. Im Anschluss wird der Antrag an die Hausverwaltung weitergeleitet.
4. Sanierung und Finanzierung planen

Für die einzelnen Maßnahmen lohnt es sich, verschiedene Angebote einzuholen und nach einem gründlichen Vergleich abzuschließen. Um für die Finanzierung alle Möglichkeiten zu nutzen, ist es zudem sinnvoll, frühzeitig Fördermittel zu prüfen.

5. Maßnahmen umsetzen

Nachdem der Auftrag erteilt wurde, beginnen die eigentlichen Sanierungsarbeiten. Damit alle Eigentümerinnen und Eigentümer auf dem Laufenden bleiben, sollte die Hausverwaltung – oder der Bauausschuss – die WEG regelmäßig über den aktuellen Stand informieren.

6. Einsparungen prüfen
   Eine energetische Sanierung hat das Ziel, Energie einzusparen und CO2-Emissionen zu reduzieren. Nach Abschluss der Sanierung ist es deshalb sinnvoll, den gewünschten Effekt zu prüfen: Hat sich der Energieverbrauch durch die Maßnahmen merklich verändert? Dieser Schritt ist auch wichtig, um mögliche Gewährleistungsansprüche zu nutzen.

Wie kann eine energetische Sanierung finanziert werden?

Gemeinschaftlich über die Instandhaltungsrücklagen

Nach dem WEG werden die Kosten für die energetische Sanierung nach denMiteigentumsanteilenauf alle Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer verteilt – es sei denn, die Kostenaufteilung wird in der Teilungserklärung oder im Beschluss der Eigentümerversammlung anders vereinbart. Das ist zum Beispiel denkbar, wenn einzelne Maßnahmen nur bestimmte Einheiten betreffen. Dann können die Kosten auch nur auf die entsprechenden Einheiten verteilt werden. Auch bei privilegierten Maßnahmen ist es möglich, von der generellen Kostenverteilung abzuweichen.

In den meisten Fällen werden die Kosten aber mithilfe der Instandhaltungsrücklagen gemeinschaftlich finanziert. Bei energetischen Sanierungen kann es sein, dass die Rücklagen nicht ausreichen, da es sich oft um umfangreiche Maßnahmen handelt. In diesem Fall können Sonderumlagen beschlossen werden, um die Sanierung zu finanzieren.

Fördermöglichkeiten nutzen

Neben zinsgünstigen Krediten gibt es unter bestimmten Voraussetzungen auch Förderungen und Zuschüsse für energetische Sanierungen.

Die KfW Bankengruppe hat im staatlichen Auftrag zahlreiche Förderprogramme aufgelegt. WEGs, die eine bestehende Immobilie energieeffizient sanieren möchten, können dafür also verschiedene Fördermittel beantragen und von einem KfW-Förderkredit finanziell profitieren. Förderfähig sind zum Beispiel Maßnahmen wie die Dämmung, ein Heizungstausch oder eine Fenstersanierung.

Zusätzlich fördert die BAFA Einzelmaßnahmen. Dazu zählen zum Beispiel der Einbau einer Wärmepumpe oder Solarthermie.

Fazit: Frühzeitig über eine Sanierung in der WEG sprechen, langfristig profitieren

Eine energetische Sanierung schont das Klima und den Geldbeutel, sorgt für mehr Wohnkomfort und steigert den Wert des gesamten Gebäudes. Selbst wenn Ihre WEG nicht verpflichtet ist, lohnt es sich deshalb, frühzeitig über entsprechende Maßnahmen nachzudenken – auch, weil Sie so genug Zeit haben, sich mit möglichen Förderungen auseinanderzusetzen. Damit das Ganze reibungslos abläuft, ist es sinnvoll, gemeinsam und mit ausreichend Vorlauf über den Bedarf zu sprechen und die Sanierung zu planen. Denn viele Maßnahmen betreffen das Gemeinschaftseigentum und müssen deshalb ohnehin gemeinschaftlich organisiert und finanziert werden. Das regelt das WEG.

Sollten Sie Fragen zur Finanzierung haben, sind unsere Beraterinnen und Berater gern für Sie da. Vereinbaren Sie unverbindlich einen Termin, damit wir eine flexible Finanzierung für Ihr Sanierungsvorhaben finden.