Zutrittsrecht gewähren
Eigentümerinnen und Eigentümer müssen nach WEG den Zugang zu ihrem Sondereigentum ermöglichen, wenn dieser Zugang für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum erforderlich ist.
Pflicht zur Energieberatung
Eine Energieberatung lohnt sich fast immer, um das volle Einsparpotenzial auszuschöpfen, alle Förderungen im Blick zu haben und einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen zu lassen. Bei größeren Sanierungen ist sie nach GEG oft verpflichtend.
Welche Sanierungsmaßnahmen kann ich eigenständig durchführen und wann brauche ich die Zustimmung der WEG?
In einer WEG können verschiedene Sanierungsmaßnahmen nicht einfach in Eigenregie umgesetzt werden. Viele Maßnahmen müssen erst in der Eigentümerversammlung beraten und abgestimmt werden. Dabei müssen jedoch nicht unbedingt alle Eigentümerinnen und Eigentümer zustimmen, um eine bauliche Maßnahme zu beschließen.
Die WEG-Reform macht es inzwischen leichter, bauliche Maßnahmen umzusetzen
Seit der WEG-Reform vor einigen Jahren spielt bei der Entscheidungsfindung das Mehrheitsverhältnis eine Rolle. Je nach Maßnahme ist eine einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich:
- Einfache Mehrheit: Hierbei zählt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Sie reicht meist für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.
- Qualifizierte Mehrheit: Sie erfordert eine höhere Zustimmungsquote, zum Beispiel eine Dreiviertelmehrheit und ist bei baulichen Veränderungen oder Modernisierungen nötig, die über den ursprünglichen Zustand hinausgehen.
- Einstimmigkeit: Sie ist selten erforderlich, zum Beispiel bei gravierenden Eingriffen oder Nutzungsänderungen.
Seit der Reform kann zudem die Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft flexibler gestaltet werden. Und das heißt: Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer können durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung abweichende Regelungen zur Kostenverteilung treffen. Damit ist es zum Beispiel möglich, dass nur die Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben.
Bei Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist eine mehrheitliche Zustimmung nötig
Dazu gehören Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, zum Beispiel:
- Austausch der Fenster
- Maßnahmen an der Fassade, zum Beispiel eine Wärmedämmung
- Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage
- Sanierung und Dämmung des Daches
- Installation von Photovoltaikanlagen auf dem Dach
Die erforderliche Mehrheit hängt von der Art der Maßnahme ab. In den meisten Fällen handelt es sich bei energetischen Sanierungsmaßnahmen aber um bauliche Veränderungen, die über die Instandhaltung hinausgehen. Sie benötigen daher meist eine qualifizierte Mehrheit.
Eine Ausnahme: Privilegierte Maßnahmen benötigen keinen Mehrheitsbeschluss
Für geplante Veränderungen an der Immobilie ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer generell erforderlich – es sei denn, es handelt sich dabei um „privilegierte Maßnahmen“. Das sind bauliche Veränderungen, die vom Gesetzgeber als besonders wichtig eingestuft werden und das individuelle Interesse eines jeden fördern, weil sie zum Beispiel die Barrierefreiheit erhöhen oder die Energieeffizienz verbessern.
Bei solchen Veränderungen benötigen Sie nicht die mehrheitliche Zustimmung der WEG, müssen die Kosten der Maßnahme allerdings möglicherweise auch selbst tragen.
Privilegierte Maßnahmen, für die keine mehrheitliche Zustimmung erforderlich ist:
- Barrierefreiheit (z. B. Installation eines Treppenlifts, Rampe für Rollstuhlfahrer, automatische Türöffner etc.)
- Elektromobilität (z. B. Ladestation für E-Autos)
- Energieeffizienz beziehungsweise Nachhaltigkeit (z. B. Anbringung von Photovoltaikanlagen, Balkonkraftwerken, Wärmedämmung)
- Sicherheit (z. B. Einbau einbruchhemmender Türen, Installation von Alarmanlagen)
- Kommunikation (z. B. Installation von Satellitenschüsseln, Anbindung an besseres Telekommunikationsnetz)
Eine Ausnahme gibt es aber auch hier: Maßnahmen, die bei anderen Eigentümerinnen und Eigentümern zu unzumutbaren Belastungen führen, sind nicht einfach umsetzbar. Dazu gehört zum Beispiel ein großes Balkonkraftwerk, das einen großen Schatten bei Ihren Nachbarinnen und Nachbarn verursacht.
Bei Veränderungen am Sondereigentum kann eine Zustimmung nötig sein
In Ihrem Sondereigentum können Sie einige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz ohne Zustimmung durchführen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Austausch alter Küchengeräte durch neue, effizientere Geräte
- Austausch alter Heizkörper oder Installation von smarten Thermostaten zur Heizungssteuerung
- Einbau von effizienten LED-Beleuchtungssystemen
Alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, braucht hingegen vorab eine Zustimmung der WEG – auch wenn die Bereiche vom Sondereigentum zugänglich sind. Dazu gehören:
- Austausch der Fenster
- Veränderungen an den Heizleitungen
- Wärmedämmung der Innenwände, wenn dadurch bauliche Veränderungen an tragenden Strukturen erforderlich sind