Kaufen oder mieten – was lohnt sich für mich?

Das Wesentliche im Blick: Diese Punkte spielen bei Ihrer Entscheidung eine Rolle

Punkt 1: Flexibilität

Wer mietet, kann innerhalb der Kündigungsfrist (meist drei Monate) umziehen – und hat damit einfach mehr Flexibilität als Eigentümerinnen und Eigentümer. Denn möchten Sie Ihr Eigenheim nicht mehr selbst bewohnen, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten. In beiden Fällen müssen Sie sich auf die Suche nach einer passenden Käuferin oder einem passenden Mieter machen. Und das kostet in der Regel Zeit.

Mit einer Mietimmobilie können Sie theoretisch recht kurzfristig Ihre Wohnsituation verändern – und zum Beispiel die Größe oder den Wohnort anpassen. Bei Familienzuwachs, einem Jobwechsel oder auch finanziellen Veränderungen gibt diese Flexibilität mehr Spielraum. Für manche ist genau das einArgument für eine Mietimmobilie.

Punkt 2: Gestaltungsfreiheit

Als Mieterin oder Mieter dürfen Sie Ihre vier Wände selbst einrichten, Wände streichen, Bilder und Regale anbringen und Ihre eigene Küche installieren. Alles darüber hinaus ist in einer Mietimmobilie nur mit Zustimmung Ihrer Vermieterin oder Ihres Vermieters erlaubt.

Kaufen Sie ein Haus, haben Sie vollständige Gestaltungsfreiheit. Das betrifft die Raumaufteilung, die Gestaltung der Böden und Wände, die Wahl der Heizung und alles Weitere. Auch bei einer Eigentumswohnung können Sie vieles selbst entscheiden. Bauliche Veränderungen benötigen allerdings immer erst die Zustimmung der Hausgemeinschaft, wodurch die Entscheidungsfreiheit etwas eingeschränkt sein kann.

Diese Gestaltungsfreiheit ist ein großer Vorteil eines Eigenheims. Im Umkehrschluss bedeutet sie aber auch, dass Sie für Instandhaltungen, Renovierungen und Reparaturen selbst aufkommen müssen.

Auch Ihren eigenen Garten können Sie so gestalten, wie Sie es sich wünschen: vielleicht eine kleine Oase zum Entspannen? Oder doch lieber ein Spieleparadies für Ihre Kinder? Im Gegensatz dazu ist es bei Mietwohnungen üblich, dass Sie sich den Garten mit anderen Parteien im Haus teilen und gemeinsam entscheiden müssen, wie Sie Ihren Garten gestalten.

Punkt 3: Reparaturen

Bei diesem Punkt können Sie sich als Mieterin oder Mieter entspannt zurücklehnen. Defekte Rohre, Internetleitungen oder ein defektes Fenster sind Sache Ihrer Vermieterin oder Ihres Vermieters. Das spart Geld und auch Aufwand.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer sieht das etwas anders aus: Sie müssen Rücklagen für eventuell anfallende Reparaturen schaffen und sich selbst um die Reparaturen kümmern oder Profis beauftragen. Das können kleine Dinge wie eine spröde Silikondichtung am Waschbecken, aber auch größere Reparaturen wie eine defekte Heizung sein. Das Gute daran: Als Eigentümerin oder Eigentümer können Sie selbst entscheiden, ob und wie Sie das Teil reparieren lassen oder ob Sie es austauschen.

Punkt 4: Monatliche Kosten

Sowohl bei der Miete als auch beim Kauf müssen Sie in vielen Städten mit steigenden Preisen rechnen – vor allem in Ballungsräumen wie Köln und Bonn. Diesen Trend zeigt auch der ImmoScout24 Wohnbarometer:  Laut den Berechnungen sind die Mieten in Köln im Vorjahresvergleich gestiegen und auch beim Kauf müssen Sie tiefer in die Tasche greifen als noch vor einem Jahr. Das gilt sowohl im Bestand als auch in den Kölner Neubaugebieten.

Was der Wohnbarometer außerdem zeigt: Trotz der gestiegenen Preise liegt die Nachfrage nach Eigentum aktuell deutlich über Vorjahresniveau – unter anderem, weil die Europäische Zentralbank den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 3,5 Prozent gesenkt hat (Stand: 16.10.2024). Immer mehr Menschen suchen seitdem nach einem Eigenheim direkt in Köln oder Bonn – oder auch im Umland, also dem Bonner oder Kölner Speckgürtel.

Für alle, die sich fragen, ob sie mieten oder kaufen sollen, heißt das: Wenn Sie jetzt eine Immobilie kaufen, können Sie von weiteren Wertsteigerungen profitieren. Die erhöhte Nachfrage könnte die Suche nach einer passenden Immobilie allerdings erschweren.

Punkt 5: Planbarkeit

Ein weiteres Argument für den Kauf einer Immobilie: Die monatliche Miete kann über die Jahre weiter steigen, zum Beispiel durch eine Mieterhöhung, die Modernisierungsumlage oder durch einen Umzug. Die Sache dabei ist: Schon kleinere Steigerungen sind spürbar. Zahlen Sie aktuell beispielsweise 800 Euro Kaltmiete für Ihre Wohnung erhöht sie sich bei einer Steigerung von 1,5 Prozent auf 812 Euro im darauffolgenden Jahr. Das klingt auf den ersten Blick nicht viel. Steigt die Miete aber 30 Jahre lang jedes Jahr um 1,5 Prozent, macht aber alleine die Mietsteigerung eine Summe von 72.000 Euro aus.

Anders ist das beim Kauf. Denn mit sorgfältiger Planung können Sie Ihre Baufinanzierung langfristig festlegen und genau auf Ihre Bedürfnisse und finanzielle Situation anpassen. So wissen Sie von Anfang an, welche Kosten über die gesamte Laufzeit auf Sie zukommen.

Punkt 6: Langfristige Geldanlage

Mit dem Kauf einer Immobilie schaffen Sie einen langfristigen Vermögensaufbau. Damit ist eine eigene Immobilie auch eine Möglichkeit, fürs Alter vorzusorgen.

Im Gegensatz dazu sind Mietzahlungen einfach „weg“ und bieten damit keine Möglichkeit, über die Jahre Vermögen aufzubauen. Viele Mieterinnen und Mieter sehen dabei nur den monatlichen Betrag. Sieht man sich aber an, wie viel Geld über die Jahre zusammenkommt, ist der Kauf eine attraktive Option. Zahlen Sie beispielsweise 800 Euro im Monat für eine 50-Quadratmeter-Wohnung, sind das im Laufe von 30 Jahren 288.000 Euro, die Sie an Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter zahlen. Diese 288.000 Euro könnten Sie auch jeden Monat sinnvoll in eine Immobilie anlegen, sodass im Alter keine Miete mehr fällig ist.

Punkt 7: Beschaffenheit des Gebäudes und Betriebskosten

Der energetische Zustand eines Gebäudes hat einen Einfluss auf die Betriebskosten: Je schlechter er ist, desto höher sind in der Regel die Kosten für Heizung und Warmwasser.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus mieten, werden die Kosten auf Sie umgelegt und können über die Zeit steigen – und zwar immer dann, wenn die Preise steigen. Auch Nachzahlungen sind deshalb keine Seltenheit.

Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie die Kosten zwar ebenfalls tragen, können aber selbst entscheiden, ob Sie die Betriebskosten durch eine energetische Sanierung langfristig senken und gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie steigern. Solche Maßnahmen haben aber nicht nur einen dauerhaften Vorteil für Ihren Geldbeutel: Sie erhöhen auch den Wohnkomfort, indem sie zum Beispiel das Raumklima verbessern und Feuchtigkeitsschäden verhindern.

Punkt 8: Ein dauerhaftes Zuhause

Mit einer eigenen Immobilie können Sie Ihre persönlichen Ideen und Vorstellungen realisieren, sich ein dauerhaftes Zuhause und damit einen Ort zum Ankommen schaffen. Genau deshalb ist der Kauf einer Immobilie für viele ein Lebenstraum, den sie sich erfüllen möchten.

Für andere passt eine Mietimmobilie perfekt zur Lebenssituation. Schließlich können Sie auch eine Mietwohnung oder ein -haus nach Ihren Vorstellungen einrichten. Statt sich dauerhaft an einen Ort zu binden, können Sie jederzeit ohne großen Aufwand umziehen.

In anderen Worten: Sowohl eine Mietwohnung als auch eine Eigentumswohnung können Ihr Wohlfühlort sein. Was besser zu Ihnen passt, hängt von Ihnen ganz persönlich ab.

Punkt 9: Rechtliche Verpflichtungen

Für Eigentümerinnen und Eigentümer gelten bestimmte Regeln, an die Sie sich gesetzlich halten müssen. Die Sache dabei ist: Es gibt immer wieder Gesetzesänderungen, zum Beispiel hinsichtlich der Immobiliensteuer oder zu Sanierungspflichten – und diese Änderungen können Kosten verursachen. Mit der Sanierungspflicht kommen einige Eigentümerinnen und Eigentümer beispielsweise nicht mehr um eine energetische Sanierung herum. Sie müssen die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen, alte Öl- und Gasheizungen austauschen und Warmwasserrohre isolieren, um ihrer Pflicht nachzukommen.

Als Mieterin oder Mieter können Sie sich in den meisten Fällen entspannt zurücklehnen: Nicht Sie selbst, sondern Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter müssen sich darum kümmern. Das ist die gute Seite. Durch die Modernisierungsumlage kann es allerdings sein, dass auch Sie von solchen rechtlichen Änderungen betroffen sind. Denn Vermieterinnen dürfen die Sanierungskosten unter bestimmten Regeln und Grenzen auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Für Mieterinnen und Mieter gibt es dabei kein generelles Widerspruchsrecht. Nur wenn die Miete unzumutbar erhöht wird, können sie einen Härtefallantrag stellen.

Punkt 10: Zukunftssicherheit

Wenn die Baufinanzierung gut geplant ist, kann eine eigene Immobilie zu mehr Zukunftssicherheit beitragen. Schließlich ist sie eine langfristige Investition und ein langfristiges Zuhause. Diese Stabilität gibt finanzielle und auch emotionale Sicherheit.

Bei der Miete sind Sie hingegen abhängig von den Entscheidungen Ihrer Vermieterin oder Ihres Vermieters. So besteht immer das Risiko, dass Ihr Mietvertrag wegen Eigenbedarf gekündigt wird oder regelmäßige Mietpreiserhöhungen Ihren finanziellen Rahmen sprengen. Gerade auf angespannten Wohnungsmärkten wie in Köln und Bonn kann das eine gewisse Unsicherheit mit sich bringen – und ein guter Grund für den Kauf einer eigenen Immobilie sein.

8 Fragen, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen

Auf einige der oben genannten Punkte haben Sie vielleicht direkt eine Antwort, weil Sie genau wissen, was Sie wollen. Bei anderen Aspekten sind Sie sich aber möglicherweise noch unsicher, was Sie jetzt und vor allem in Zukunft möchten. Folgende Fragen helfen Ihnen dabei, mehr Klarheit zu gewinnen:

1. Wie sieht Ihre Familienplanung aus? Können Sie sich vorstellen, Kinder zu bekommen? Falls ja, ist ausreichend Platz vorhanden? Und wo sehen Sie Ihre Kinder aufwachsen?
2. Ist es wahrscheinlich, dass Sie noch einmal umziehen? Oder möchten Sie an einem Ort ankommen?
3. Sind Sie durch Ihren Job an einen Standort gebunden? Kommt das Umland Ihrer Stadt in Frage?
4. Haben Sie ein stabiles Einkommen, um eine Immobilie langfristig zu finanzieren? Haben Sie ausreichend Eigenkapital für einen Immobilienkredit, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag?
5. Haben Sie Rücklagen oder können Sie welche bilden, um unerwartete Kosten (z. B. für eine defekte Heizung) zu bezahlen?
6. Haben Sie ausreichend finanzielle Mittel, um Ihr Eigenheim nach Ihren persönlichen Vorstellungen zu gestalten und dauerhaft zu pflegen?
7. Haben Sie ausreichend Zeit, um Ihr Eigentum zu pflegen und zu gestalten?
8. Möchten Sie eine Immobilie als Vermögensanlage nutzen? Oder nutzen Sie bereits andere Wege, um Vermögen aufzubauen?

Kauf oder Miete: Was kostet was?

Es gibt viele Punkte, die bei der Frage, ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, eine Rolle spielen. Am Ende geht es für viele aber vor allem um die Kosten und die Frage: Was ist günstiger für mich? Unsere Beispielrechnungen hilft Ihnen dabei.

Beispielrechnung für die Miete einer Wohnung:

*durchschnittlicher Quadratmeterpreis in Köln

Mehr Informationen zum Mietspiegel in Köln sowie zum Mietspiegel in Bonn finden Sie online auf den jeweiligen Seiten.

Beispielrechnung für den Kauf eines Hauses

*durchschnittlicher Preis für ein Einfamilienhaus in Bonn

Hand aufs Herz: Wann lohnt es sich finanziell, eine Immobilie zu kaufen?

In vielen Fällen ist der Kauf einer Immobilie am Ende günstiger als die jahrelange Miete. Das zeigen auch unsere Beispielrechnungen. Mit dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis haben Sie zusätzlich einen guten Anhaltspunkt, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, preislich angemessen ist. Der Wert berechnet sich ganz einfach:

Um die zu erwartende Kaltmiete festzulegen, können Sie vergleichbare Mietimmobilien, die aktuell inseriert sind, heranziehen. Vergleichbar heißt dabei: Die Mietimmobilien sind hinsichtlich Größe, Ausstattung, Baujahr und Lage ähnlich zu Ihrem Kaufobjekt. Die durchschnittliche Jahreskaltmiete können Sie dann für Ihre Rechnung nutzen.
Mit dem errechneten Wert erhalten Sie eine Antwort, ob der Kaufpreis angemessen ist. Ein Wert von 20 deutet auf einen fairen Kaufpreis hin, während ein Wert von 30 auf einen überteuerten Kaufpreis hinweist.

Auf einen Blick: Alle Vor- und Nachteile beim Kauf

Schon jetzt erfahren, was Ihre Traumimmobilie monatlich kostet

Eine erste Annäherung, wie viel Sie sich monatlich leisten können, kann Ihre aktuelle Monatsmiete sein. Das, was Sie jeden Monat für Ihre Miete ausgeben, können Sie auch für Ihren Kredit einplanen – vorausgesetzt, Sie haben derzeit ausreichend finanzielle Flexibilität.

Alternativ können Sie auch unseren Baufinanzierungsrechner nutzen. Der zeigt Ihnen Ihre monatliche Rate – einschließlich der Nebenkosten beim Kauf.

Fazit: Kaufen gibt Sicherheit, Mieten mehr Flexibilität

Mit einer eigenen Immobilie können Sie Ihr Geld langfristig anlegen und damit fürs Alter vorsorgen. Sie sind unabhängig von einer Vermieterin oder einem Vermieter, müssen keine Mieterhöhungen oder Kündigungen befürchten, können Ihre Immobilie nach Ihren eigenen Vorstellungen gestalten – und auch selbst entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren und damit Nebenkosten sparen, den Wohnkomfort erhöhen und gleichzeitig etwas fürs Klima tun.

Andererseits sind Sie mit einem eigenen Haus oder einer Wohnung weniger flexibel, müssen Ihren Pflichten als Eigentümerin und Eigentümer nachkommen – seit der Sanierungspflicht zum Beispiel möglicherweise Ihre alte Heizung austauschen und das Dach dämmen – und selbst für Reparaturen und Instandhaltungen aufkommen.

Ob eine eigene Wohnung oder eine Mietwohnung zu Ihrem Wohlfühlort wird, ist am Ende eine persönliche Frage: Sehnen Sie sich nach Sicherheit, einem Ort zum Ankommen und möchten Sie Vermögen aufbauen? Oder möchten Sie flexibel bleiben, können sich vorstellen, noch einmal eine andere Stadt zu ziehen oder haben aktuell keine Möglichkeit, finanzielle Rücklagen für unerwartete Kosten zu bilden?

Daneben kann es auch hilfreich sein, einmal über die Gesamtkosten für die Miete und den Kauf nachzudenken – denn oft zeigt sich: Nach 30 Jahren (oder mehr) Miete ist der Kauf einer eigenen Immobilie günstiger. Unsere Baufinanzierungsberatung unterstützt Sie dabei, die für Sie beste Entscheidung zu treffen.