Diese Auswirkungen hat die Sanierungspflicht für Eigentümerinnen und Eigentümer
Pflicht zur Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke
Ist der Dachboden in Ihrem Gebäude nicht bewohnt und nicht beheizt, müssen Sie die oberste Geschossdecke nach § 47 GEG nachrüsten. Wird der Dachboden bewohnt, muss das Dach nach GEG gedämmt werden. Konkret und in Zahlen heißt das: Sobald der Wert des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) über 0,24 W/m²K liegt, ist eine Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke für Sie verpflichtend.
Pflicht zum Heizungstausch
§72 GEG macht zwei Vorgaben zum Einsatz von Öl- und Gasheizungen mit Standard- oder Konstanttemperaturkessel:
- Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden.
- Öl- und Gasheizungen, die nach dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren Betrieb ausgetauscht
Von dieser Pflicht ausgenommen sind: Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sowie Heizungen, die nur für einzelne Räume oder zur Warmwassererzeugung genutzt werden.
Für die neue Heizung gelten seit 2024 neue Anforderungen
Laut § 71 GEG dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht einfach irgendeine neue Heizung einbauen. Um einen Schritt mehr in Sachen Klimaneutralität zu gehen, müssen neue Heizungen seit dem 1. Januar 2024 mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie betrieben werden. Für Neubauten ist diese Vorgabe schon jetzt verpflichtend, im Bestand ist sie ab dem 30. Juni 2026 Pflicht.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer Bestandsimmobilie heißt das: Sie dürfen ihre bestehende Heizung noch weiter betreiben und bei einem Defekt reparieren lassen. Kann der Schaden nicht mehr repariert werden, haben sie 5 Jahre Zeit, um auf eine klimafreundliche Heizung umzurüsten.
Bei einem Eigentümerwechsel liegt die Übergangsfrist bei 2 Jahren. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Pflicht zum Heizungstausch“.
Übrigens: Vereinzelt gibt es kommunale Unterschiede. Welche Heizung Sie weiter nutzen dürfen, hängt schließlich auch von der kommunalen Wärmeplanung ab. Plant Ihre Kommune beispielsweise ein klimaneutrales Gasnetz, dürfen Sie eine Gasheizung, die später auf Wasserstoff umgerüstet werden kann, weiter betreiben.
Der kommunale Wärmeplan für Köln ist spätestens ab 01.07.2026 öffentlich einsehbar. Zwischenstände können Sie bereits jetzt nachlesen. Bonn plant die Veröffentlichung des Wärmeplans bereits bis Frühjahr 2025 und hält erste Grundlagendaten schon jetzt bereit.
Pflicht zur Dämmung von Warmwasserrohren
§71 GEG macht nicht nur Angaben zu einer neuen Heizung, sondern gibt auch vor, dass Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen in unbeheizten Räumenisoliert sein müssen. Fehlt eine solche Dämmung, müssen Sie diese nachrüsten.
Werden mehr als zehn Prozent eines Bauteils saniert oder renoviert, müssen die Arbeiten nach § 48 GEG so ausgeführt werden, dass sie den Standards des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Renovieren oder sanieren Sie also zum Beispiel mehr als 10 Prozent Ihrer Außenfassade, muss die gesamte Fassade gedämmt beziehungsweise energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Bessern Sie hingegen nur kleine Schäden an der Fassade aus, greift die Sanierungspflicht nicht.
Diese 10-Prozent-Regel soll verhindern, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nur Teilsanierungen durchführen, die am Ende keinen Beitrag zur Energieeinsparung leisten. Denn genau darum geht es ja bei der Sanierungspflicht.
Die Einhaltung der Sanierungspflicht kann kontrolliert werden
Auch wenn es in Deutschland keine flächendeckende Kontrollinstanz gibt, wird die Einhaltung des GEG von den lokalen Baubehörden und bevollmächtigten Schornsteinfegern stichprobenartig geprüft. Bei Verstößen und Nichteinhaltung drohen hohe Bußgelder. Wenn Sie verpflichtet oder sich unsicher sind, sollten Sie daher möglichst eine Energieberatung nutzen.
Für alle, die ein Eigenheim suchen: Darauf sollten Sie bei der Immobiliensuche möglichst achten
Auch für alle, die gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, kann es sich lohnen, vorab die Sanierungspflichten zu kennen. Denn mit einem Eigentümerwechsel sind Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet. Das GEG gibt Ihnen zwei Jahre Zeit, um dieser Pflicht nachzukommen. Wer bei der Suche also etwas genauer hinsieht, kann später hohe Kosten vermeiden.
Einen guten Einblick gibt Ihnen dabei der Energieausweis der Immobilie. Er sagt nicht nur etwas über die energetische Qualität und Effizienz des Gebäudes aus, sondern macht auf Seite 4 auch Vorschläge für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen. So können Sie schon jetzt sehen, welche Sanierungen später anfallen können.
Damit sich die möglicherweise anfallenden Sanierungskosten auch im Kaufpreis widerspiegeln, ist es außerdem sinnvoll, bei der Besichtigung der Immobilie folgende Fragen zu klären:
- Welche energetischen Maßnahmen wurden bereits umgesetzt?
- Welche weiteren Sanierungspflichten stehen an?
- Wie alt sind die Heizungsanlagen?
- Welche Fördermittel wurden in Anspruch genommen?
Und was kostet eine Sanierung?
Die Kosten können stark variieren – je nach Gebäudeart, Alter der Immobilie oder auch Lage. Um schon jetzt einen ersten Überblick zu bekommen, können Sie sich aber zumindest grob an folgenden Richtwerten orientieren:
Neben den Kosten für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen können auch zusätzliche Kosten für eine Energieberatung, Bauanträge oder die Entsorgung von Altmaterialien anfallen.
Auch wenn die Kosten auf den ersten Blick und in Ihrer Rechnung hoch erscheinen: Jede Sanierungsmaßnahme reduziert den Energieverbrauch Ihrer Immobilie – und spart damit langfristig Kosten. Und vor allem sorgt jede Sanierung auch dafür, dass unser Planet kommenden Generationen ein lebenswertes Zuhause bieten kann.