Wohnen
Das Gebäudeenergiegesetz macht seit Jahren konkrete Vorgaben, vor allem zur Heizungstechnik und zum Wärmestandard von Gebäuden. Seit 2024 verpflichtet es Eigentümerinnen und Eigentümer auch zur Sanierung. Ob die Pflicht für Sie gilt, was sie bedeutet und wie Sie eine Sanierung finanzieren können, das zeigen wir Ihnen hier.
Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, gilt seit 2020 und dient als zentrale Vorschrift für die energetische Bewertung von Gebäuden in Deutschland. Es vereint frühere Regelungen zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien, dazu gehören zum Beispiel die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) – und gilt für alle Immobilienbesitzerinnen und -besitzer.
Seit März 2024 gibt es eine Neufassung des GEG, basierend auf den Richtlinien des Europäischen Parlaments. Das Ziel der neuen Vorgabe: den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudesektor reduzieren und damit einen wichtigen Schritt in Richtung Klimaschutz gehen. Für einige Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das nun: Sie sind gesetzlich verpflichtet, bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Die Sanierungspflicht greift in zwei Fällen:
Eine Ausnahme macht das GEG für:
Ist der Dachboden in Ihrem Gebäude nicht bewohnt und nicht beheizt, müssen Sie die oberste Geschossdecke nach § 47 GEG nachrüsten. Wird der Dachboden bewohnt, muss das Dach nach GEG gedämmt werden. Konkret und in Zahlen heißt das: Sobald der Wert des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) über 0,24 W/m²K liegt, ist eine Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke für Sie verpflichtend.
§72 GEG macht zwei Vorgaben zum Einsatz von Öl- und Gasheizungen mit Standard- oder Konstanttemperaturkessel:
Von dieser Pflicht ausgenommen sind: Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sowie Heizungen, die nur für einzelne Räume oder zur Warmwassererzeugung genutzt werden.
Laut § 71 GEG dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht einfach irgendeine neue Heizung einbauen. Um einen Schritt mehr in Sachen Klimaneutralität zu gehen, müssen neue Heizungen seit dem 1. Januar 2024 mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie betrieben werden. Für Neubauten ist diese Vorgabe schon jetzt verpflichtend, im Bestand ist sie ab dem 30. Juni 2026 Pflicht.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer Bestandsimmobilie heißt das: Sie dürfen ihre bestehende Heizung noch weiter betreiben und bei einem Defekt reparieren lassen. Kann der Schaden nicht mehr repariert werden, haben sie 5 Jahre Zeit, um auf eine klimafreundliche Heizung umzurüsten.
Bei einem Eigentümerwechsel liegt die Übergangsfrist bei 2 Jahren. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Pflicht zum Heizungstausch“.
Übrigens: Vereinzelt gibt es kommunale Unterschiede. Welche Heizung Sie weiter nutzen dürfen, hängt schließlich auch von der kommunalen Wärmeplanung ab. Plant Ihre Kommune beispielsweise ein klimaneutrales Gasnetz, dürfen Sie eine Gasheizung, die später auf Wasserstoff umgerüstet werden kann, weiter betreiben.
Der kommunale Wärmeplan für Köln ist spätestens ab 01.07.2026 öffentlich einsehbar. Zwischenstände können Sie bereits jetzt nachlesen. Bonn plant die Veröffentlichung des Wärmeplans bereits bis Frühjahr 2025 und hält erste Grundlagendaten schon jetzt bereit.
§71 GEG macht nicht nur Angaben zu einer neuen Heizung, sondern gibt auch vor, dass Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen in unbeheizten Räumenisoliert sein müssen. Fehlt eine solche Dämmung, müssen Sie diese nachrüsten.
Werden mehr als zehn Prozent eines Bauteils saniert oder renoviert, müssen die Arbeiten nach § 48 GEG so ausgeführt werden, dass sie den Standards des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Renovieren oder sanieren Sie also zum Beispiel mehr als 10 Prozent Ihrer Außenfassade, muss die gesamte Fassade gedämmt beziehungsweise energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Bessern Sie hingegen nur kleine Schäden an der Fassade aus, greift die Sanierungspflicht nicht.
Diese 10-Prozent-Regel soll verhindern, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nur Teilsanierungen durchführen, die am Ende keinen Beitrag zur Energieeinsparung leisten. Denn genau darum geht es ja bei der Sanierungspflicht.
Auch wenn es in Deutschland keine flächendeckende Kontrollinstanz gibt, wird die Einhaltung des GEG von den lokalen Baubehörden und bevollmächtigten Schornsteinfegern stichprobenartig geprüft. Bei Verstößen und Nichteinhaltung drohen hohe Bußgelder. Wenn Sie verpflichtet oder sich unsicher sind, sollten Sie daher möglichst eine Energieberatung nutzen.
Auch für alle, die gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, kann es sich lohnen, vorab die Sanierungspflichten zu kennen. Denn mit einem Eigentümerwechsel sind Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet. Das GEG gibt Ihnen zwei Jahre Zeit, um dieser Pflicht nachzukommen. Wer bei der Suche also etwas genauer hinsieht, kann später hohe Kosten vermeiden.
Einen guten Einblick gibt Ihnen dabei der Energieausweis der Immobilie. Er sagt nicht nur etwas über die energetische Qualität und Effizienz des Gebäudes aus, sondern macht auf Seite 4 auch Vorschläge für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen. So können Sie schon jetzt sehen, welche Sanierungen später anfallen können.
Damit sich die möglicherweise anfallenden Sanierungskosten auch im Kaufpreis widerspiegeln, ist es außerdem sinnvoll, bei der Besichtigung der Immobilie folgende Fragen zu klären:
Die Kosten können stark variieren – je nach Gebäudeart, Alter der Immobilie oder auch Lage. Um schon jetzt einen ersten Überblick zu bekommen, können Sie sich aber zumindest grob an folgenden Richtwerten orientieren:
Neben den Kosten für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen können auch zusätzliche Kosten für eine Energieberatung, Bauanträge oder die Entsorgung von Altmaterialien anfallen.
Auch wenn die Kosten auf den ersten Blick und in Ihrer Rechnung hoch erscheinen: Jede Sanierungsmaßnahme reduziert den Energieverbrauch Ihrer Immobilie – und spart damit langfristig Kosten. Und vor allem sorgt jede Sanierung auch dafür, dass unser Planet kommenden Generationen ein lebenswertes Zuhause bieten kann.
| Maßnahme | Kosten |
|---|---|
Dämmung | 50 bis 375 Euro pro Quadratmeter
Je nach Material und Gebäudetyp |
Heizungsmodernisierung | 8.000 bis 30.000 Euro
Je nach Heizungsart |
Fenster- und Türenaustausch | 500 bis 1.500 Euro pro Element
Je nach Größe und Dämmqualität |
Neben den Kosten für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen können auch zusätzliche Kosten für eine Energieberatung, Bauanträge oder die Entsorgung von Altmaterialien anfallen.
Auch wenn die Kosten auf den ersten Blick und in Ihrer Rechnung hoch erscheinen: Jede Sanierungsmaßnahme reduziert den Energieverbrauch Ihrer Immobilie – und spart damit langfristig Kosten. Und vor allem sorgt jede Sanierung auch dafür, dass unser Planet kommenden Generationen ein lebenswertes Zuhause bieten kann.
Sanierungen können teuer sein. Daher gibt es von Bund, Land und Kommunen einige Fördermittel – und mit der passenden Finanzierung eine weitere Möglichkeit, die Sanierung zu stemmen.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten unterschiedliche Förderungen für energieeffiziente Maßnahmen und unterstützen Sie so finanziell, Ihrer Pflicht nachzukommen.
Und falls Sie eine Energieberatung nutzen, zeigt die Beraterin oder der Berater Ihnen mögliche Fördermittel und stellt im Anschluss auch den Antrag für Sie. Das spart Zeit und holt das Beste für Sie raus.
Finanzieren Sie Ihre Sanierung mit einer Laufzeit von bis zu 240 Monaten. So bleiben Sie finanziell flexibel und können sich mit der Rückzahlung bis zu 20 Jahre Zeit lassen. Unser Kreditrechner zeigt Ihnen Ihre monatliche Kreditrate und berechnet die anfallenden Zinsen. Anschließend können Sie den S-Modernisierungskredit einfach online beantragen.
Die Sanierungspflicht lässt einige Eigentümerinnen und Eigentümer seit 2024 nicht um eine energetische Sanierung herumkommen. Für Bestandsimmobilien sind eine Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, eine Erneuerung alter Öl- und Gasheizungen sowie die Dämmung von warmwasserführenden Rohren verpflichtend. Seit Januar 2024 müssen neue Heizungen außerdem auf 65 Prozent erneuerbaren Energien basieren – für Bestandsimmobilien gibt es allerdings Übergangsfristen. Und auch wenn Sie während einer Sanierung oder Renovierung mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändern, greift die Sanierungspflicht nach GEG.
Die Kosten für eine Sanierung variieren stark und hängen vom Gebäude und den Maßnahmen ab. Die gute Nachricht dabei: Sanierungsmaßnahmen zahlen sich am Ende in niedrigeren Nebenkosten aus – und mit unterschiedlichen Förderungen und Zuschüssen gibt es eine zusätzliche finanzielle Unterstützung. Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie gerne.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der ersten Information. Wenn Sie sich unsicher sind, ob und in welchem Umfang Sie von der Sanierungspflicht betroffen sind, vereinbaren Sie am besten einen Termin zur Energieberatung.
Der Modernisierungskostenrechner der LBS schafft einen soliden Kostenüberblick
Das Dach muss erneuert werden? Oder die Fassade? Die Fenster haben schon bessere Zeiten gesehen? Kein Problem: Nutzen Sie für die energetische Sanierung eine Förderung. Denn der Staat unterstützt Maßnahmen, wenn sie der Energieeinsparung und damit dem Klimaschutz gelten.
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Ob aus Umweltschutz oder wegen steigender Energiekosten: Viele Immobilieneigentümerinnen oder -eigentümer denken über eine energetische Sanierung nach. Lesen Sie im Folgenden, ob eine Energieberaterin oder ein -berater für Ihr Projekt sinnvoll ist, welche Aufgaben sie oder er übernimmt und wie Sie eine zertifizierte und unabhängige Energieberatung in Ihrer Nähe finden.
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Damit die Energiewende in Deutschland klappt, sind auch im Immobiliensektor zahlreiche Maßnahmen nötig. Doch Sanieren ist nicht gleich Modernisieren oder Renovieren.
Was meint also was?
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