Sanierungspflicht: Diese Regelungen gelten aktuell

Was steckt hinter dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, gilt seit 2020 und dient als zentrale Vorschrift für die energetische Bewertung von Gebäuden in Deutschland. Es vereint frühere Regelungen zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien, dazu gehören zum Beispiel die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) – und gilt für alle Immobilienbesitzerinnen und -besitzer.

Seit März 2024 gibt es eine Neufassung des GEG, basierend auf den Richtlinien des Europäischen Parlaments. Das Ziel der neuen Vorgabe: den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudesektor reduzieren und damit einen wichtigen Schritt in Richtung Klimaschutz gehen. Für einige Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das nun: Sie sind gesetzlich verpflichtet, bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

Für wen gilt die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht greift in zwei Fällen:

1. Sie sind Eigentümerin oder Eigentümer eines Altbaus mit schlechter Energieeffizienz. Dabei ist es egal, ob Sie die Immobilie gekauft, geerbt oder per Schenkung erhalten haben. Mit dem Eigentümerwechsel müssen Sie sich an die Regeln des GEG halten. Dafür haben Sie zwei Jahre nach Einzug Zeit.
2. Sie nehmen umfangreiche Baumaßnahmen an Ihrer Immobilie vor und verändern mindestens 10 Prozent eines Bauteils. Das ist zum Beispiel bei der Erneuerung einer Fassade, dem Ausbau des Dachgeschosses oder einer vollständigen Kernsanierung der Fall.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht: Wer ist nicht betroffen?

Eine Ausnahme macht das GEG für:

• Gebäude, die unter Denkmalschutz oder Ensembleschutz stehen, wenn die Maßnahmen das historische Erscheinungsbild verändern.
• Gebäude, bei denen eine Sanierung unwirtschaftlich wäre: Sind die Sanierungskosten unverhältnismäßig hoch und stehen in keinem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zum Nutzen, macht das GEG vereinzelt Ausnahmen. Möglich ist das zum Beispiel bei Gebäuden in strukturschwachen Regionen.
• Ein- und Zweifamilienhäuser, die seit dem 1. Februar 2002 selbstbewohnt werden. Sie sind von der Pflicht zur Geschossdeckendämmung und zum Heizungstausch ausgenommen.

Diese Auswirkungen hat die Sanierungspflicht für Eigentümerinnen und Eigentümer

Pflicht zur Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke

Ist der Dachboden in Ihrem Gebäude nicht bewohnt und nicht beheizt, müssen Sie die oberste Geschossdecke nach § 47 GEG nachrüsten. Wird der Dachboden bewohnt, muss das Dach nach GEG gedämmt werden. Konkret und in Zahlen heißt das: Sobald der Wert des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) über 0,24 W/m²K liegt, ist eine Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke für Sie verpflichtend.

Pflicht zum Heizungstausch

§72 GEG macht zwei Vorgaben zum Einsatz von Öl- und Gasheizungen mit Standard- oder Konstanttemperaturkessel:

1. Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden.
2. Öl- und Gasheizungen, die nach dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren Betrieb ausgetauscht

Von dieser Pflicht ausgenommen sind: Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sowie Heizungen, die nur für einzelne Räume oder zur Warmwassererzeugung genutzt werden.

Für die neue Heizung gelten seit 2024 neue Anforderungen

Laut § 71 GEG dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht einfach irgendeine neue Heizung einbauen. Um einen Schritt mehr in Sachen Klimaneutralität zu gehen, müssen neue Heizungen seit dem 1. Januar 2024 mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energie betrieben werden. Für Neubauten ist diese Vorgabe schon jetzt verpflichtend, im Bestand ist sie ab dem 30. Juni 2026 Pflicht.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer Bestandsimmobilie heißt das: Sie dürfen ihre bestehende Heizung noch weiter betreiben und bei einem Defekt reparieren lassen. Kann der Schaden nicht mehr repariert werden, haben sie 5 Jahre Zeit, um auf eine klimafreundliche Heizung umzurüsten.

Bei einem Eigentümerwechsel liegt die Übergangsfrist bei 2 Jahren. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Pflicht zum Heizungstausch“.

Übrigens: Vereinzelt gibt es kommunale Unterschiede. Welche Heizung Sie weiter nutzen dürfen, hängt schließlich auch von der kommunalen Wärmeplanung ab. Plant Ihre Kommune beispielsweise ein klimaneutrales Gasnetz, dürfen Sie eine Gasheizung, die später auf Wasserstoff umgerüstet werden kann, weiter betreiben.

Der kommunale Wärmeplan für Köln ist spätestens ab 01.07.2026 öffentlich einsehbar. Zwischenstände können Sie bereits jetzt nachlesen. Bonn plant die Veröffentlichung des Wärmeplans bereits bis Frühjahr 2025 und hält erste Grundlagendaten schon jetzt bereit.

Pflicht zur Dämmung von Warmwasserrohren

§71 GEG macht nicht  nur Angaben zu einer neuen Heizung, sondern gibt auch vor, dass Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen in unbeheizten Räumenisoliert sein müssen. Fehlt eine solche Dämmung, müssen Sie diese nachrüsten.

Werden mehr als zehn Prozent eines Bauteils saniert oder renoviert, müssen die Arbeiten nach § 48 GEG so ausgeführt werden, dass sie den Standards des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Renovieren oder sanieren Sie also zum Beispiel mehr als 10 Prozent Ihrer Außenfassade, muss die gesamte Fassade gedämmt beziehungsweise energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Bessern Sie hingegen nur kleine Schäden an der Fassade aus, greift die Sanierungspflicht nicht.

Diese 10-Prozent-Regel soll verhindern, dass Eigentümerinnen und Eigentümer nur Teilsanierungen durchführen, die am Ende keinen Beitrag zur Energieeinsparung leisten. Denn genau darum geht es ja bei der Sanierungspflicht.

Die Einhaltung der Sanierungspflicht kann kontrolliert werden

Auch wenn es in Deutschland keine flächendeckende Kontrollinstanz gibt, wird die Einhaltung des GEG von den lokalen Baubehörden und bevollmächtigten Schornsteinfegern stichprobenartig geprüft. Bei Verstößen und Nichteinhaltung drohen hohe Bußgelder. Wenn Sie verpflichtet oder sich unsicher sind, sollten Sie daher möglichst eine Energieberatung nutzen.

Für alle, die ein Eigenheim suchen: Darauf sollten Sie bei der Immobiliensuche möglichst achten

Auch für alle, die gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, kann es sich lohnen, vorab die Sanierungspflichten zu kennen. Denn mit einem Eigentümerwechsel sind Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet. Das GEG gibt Ihnen zwei Jahre Zeit, um dieser Pflicht nachzukommen. Wer bei der Suche also etwas genauer hinsieht, kann später hohe Kosten vermeiden.

Einen guten Einblick gibt Ihnen dabei der Energieausweis der Immobilie. Er sagt nicht nur etwas über die energetische Qualität und Effizienz des Gebäudes aus, sondern macht auf Seite 4 auch Vorschläge für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen. So können Sie schon jetzt sehen, welche Sanierungen später anfallen können.

Damit sich die möglicherweise anfallenden Sanierungskosten auch im Kaufpreis widerspiegeln, ist es außerdem sinnvoll, bei der Besichtigung der Immobilie folgende Fragen zu klären:

• Welche energetischen Maßnahmen wurden bereits umgesetzt?
• Welche weiteren Sanierungspflichten stehen an?
• Wie alt sind die Heizungsanlagen?
• Welche Fördermittel wurden in Anspruch genommen?

Und was kostet eine Sanierung?

Die Kosten können stark variieren – je nach Gebäudeart, Alter der Immobilie oder auch Lage. Um schon jetzt einen ersten Überblick zu bekommen, können Sie sich aber zumindest grob an folgenden Richtwerten orientieren:

Neben den Kosten für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen können auch zusätzliche Kosten für eine Energieberatung, Bauanträge oder die Entsorgung von Altmaterialien anfallen.

Auch wenn die Kosten auf den ersten Blick und in Ihrer Rechnung hoch erscheinen: Jede Sanierungsmaßnahme reduziert den Energieverbrauch Ihrer Immobilie – und spart damit langfristig Kosten. Und vor allem sorgt jede Sanierung auch dafür, dass unser Planet kommenden Generationen ein lebenswertes Zuhause bieten kann.

Finanzierung und Fördermittel – damit es einfach günstiger wird

Sanierungen können teuer sein. Daher gibt es von Bund, Land und Kommunen einige Fördermittel – und mit der passenden Finanzierung eine weitere Möglichkeit, die Sanierung zu stemmen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten unterschiedliche Förderungen für energieeffiziente Maßnahmen und unterstützen Sie so finanziell, Ihrer Pflicht nachzukommen.

Und falls Sie eine Energieberatung nutzen, zeigt die Beraterin oder der Berater Ihnen mögliche Fördermittel und stellt im Anschluss auch den Antrag für Sie. Das spart Zeit und holt das Beste für Sie raus.

Fazit: Energetische Sanierungen leisten einen Beitrag zum Klimaschutz – und sind zum Teil verpflichtend

Die Sanierungspflicht lässt einige Eigentümerinnen und Eigentümer seit 2024 nicht um eine energetische Sanierung herumkommen. Für Bestandsimmobilien sind eine Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, eine Erneuerung alter Öl- und Gasheizungen sowie die Dämmung von warmwasserführenden Rohren verpflichtend. Seit Januar 2024 müssen neue Heizungen außerdem auf 65 Prozent erneuerbaren Energien basieren – für Bestandsimmobilien gibt es allerdings Übergangsfristen. Und auch wenn Sie während einer Sanierung oder Renovierung mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändern, greift die Sanierungspflicht nach GEG.

Die Kosten für eine Sanierung variieren stark und hängen vom Gebäude und den Maßnahmen ab. Die gute Nachricht dabei: Sanierungsmaßnahmen zahlen sich am Ende in niedrigeren Nebenkosten aus – und mit unterschiedlichen Förderungen und Zuschüssen gibt es eine zusätzliche finanzielle Unterstützung. Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie gerne.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der ersten Information. Wenn Sie sich unsicher sind, ob und in welchem Umfang Sie von der Sanierungspflicht betroffen sind, vereinbaren Sie am besten einen Termin zur Energieberatung.