Vor allem in Städten wie Köln und Bonn kann die Suche nach einer passenden Immobilie Jahre dauern. Wer auch nach vermieteten Objekten Ausschau hält, kann profitieren. Worauf es dabei ankommt und wann sich der Kauf einer vermieteten Immobilie lohnt, das zeigen wir Ihnen hier.
Ein Immobilienkauf ist für die meisten ein großer Schritt. Doch gerade in Städten wie Köln und Bonn ein gar nicht so einfacher. Denn während die Nachfrage groß ist, ist das Angebot oft überschaubar. Und so können manchmal Jahre vergehen, bis Sie eine passende Immobilie gefunden haben.
Für alle, die vom Eigenheim träumen, kann es sich deshalb schon wegen der größeren Auswahl lohnen, auch nach vermieteten Wohnungen oder Häusern Ausschau zu halten.
Vermietete Immobilien werden außerdem oft zu einem niedrigeren Preis angeboten als vergleichbare leerstehende Wohnungen oder Häuser. Der Grund: Für viele Käuferinnen und Käufer ist die Vermietung eine Einschränkung. In der Praxis bietet die Vermietung daher oft mehr Spielraum bei der Verhandlung – und ist zumindest ein gutes Argument, um mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer über den Preis zu sprechen. Eine Faustregel sagt aus, dass vermietete Immobilien durchschnittlich 20 bis 30 Prozent günstiger als freistehende Angebote sind.
Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, haben Sie die Wahl: Sie können die Immobilie weitervermieten und sich damit Mieteinnahmen sichern. Das kann ein großer Vorteil sein – zum Beispiel wenn Sie jetzt schon auf der Suche nach einem Eigenheim sind, aber erst später einziehen möchten. Alternativ können Sie die Immobilie nach einer Eigenbedarfskündigung selber nutzen.
Eine vermietete Immobilie kann nicht direkt selbst bezogen werden – schließlich ist sie beim Kauf noch bewohnt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie allerdings wegen Eigenbedarf gekündigt und anschließend selbst genutzt werden. Was möglich ist und was sich am meisten lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation und den Rahmenbedingungen ab.
Die Kündigung von Mieterinnen und Mietern kann nicht ohne Weiteres erfolgen. Denn sie wird in § 573 BGB klar geregelt: Demnach dürfen Vermieterinnen ihren Mietern nur dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie selbst oder nahe Angehörige die Immobilie nutzen möchten – und auch dann gibt es Regeln:
Bevor Sie also eine vermietete Immobilie kaufen, sollten Sie möglichst prüfen, ob eine Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich ist. Falls Sie unsicher sind, kann eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht helfen.
Die Wohnung oder das Haus weiter zu vermieten kann eine echte Alternative sein – falls eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht durchsetzbar ist oder Sie eine Immobilie als Kapitalanlage suchen.
Ob sich der Kauf und die anschließende Vermietung lohnen, hängt dabei von den Mietkosten, Betriebskosten und möglichen Mieterhöhungen ab. Folgende Fragen helfen:
Auch die Mietrendite kann bei der Frage, ob sich die Vermietung lohnt, eine Antwort geben. Sie beschreibt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, setzt also den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen. Das Ergebnis gibt an, wie lange es dauern würde, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken würden, wenn keine anderen Kosten anfallen. Mit dem Ergebnis können Sie einschätzen, ob es sich um eine gute oder schlechte Rendite handelt.
Ein Beispiel:
Angenommen, Sie vermieten eine Eigentumswohnung in Bonn:
Das Ergebnis bedeutet, dass es etwa 21 Jahre dauern würde, bis der Kaufpreis durch Mieteinnahmen gedeckt ist, wenn keine anderen Kosten anfallen. Man würde in diesem Fall von einer guten Rendite (einem guten Kaufpreis-Miete-Verhältnis) sprechen.
Zur Einordnung der Ergebnisse:
Liegt der Wert unter 20 deutet das auf eine sehr gute Rentabilität hin, bei der die Mieteinnahmen einen größeren Anteil der Kosten decken. Die Mieteinnahmen würden den Kaufpreis in einem solchen Fall innerhalb von weniger als 20 Jahren decken. In der Realität sind solche Gelegenheiten allerdings eher selten und in der Regel nur in aufstrebenden oder weniger nachgefragten Regionen zu finden.
Ein Wert zwischen 20 und 30 wird in der Regel als attraktiv angesehen, da die Mieteinnahmen den Kaufpreis relativ schnell (innerhalb von 20 bis 30 Jahren) decken könnten. Eine Immobilie mit einer Mietrendite zwischen 20 und 30 ist damit eine solide, langfristige Kapitalanlage.
Ab einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von über 30 werden Immobilieninvestitionen als weniger attraktiv eingestuft. Schließlich würde es mehr als 30 Jahre dauern, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken. Der Grund kann sein, dass die Immobilie tatsächlich überteuert ist oder aber höhere laufende Kosten (z. B. für die Instandhaltung) das Verhältnis von Kaufpreis und Miete verschlechtern.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Günstigerer Kaufpreis: Vermietete Immobilien sind oft preiswerter als vergleichbare leerstehende Objekte – aus dem einfachen Grund, dass sie für viele Käuferinnen und Käufer weniger attraktiv sind. | Kein sofortiger Einzug möglich: Sie können eine vermietete Immobilie nicht direkt selbst beziehen. Stattdessen müssen Sie erst prüfen, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ist – und auch dann gelten Kündigungsfristen. |
Mietzahlungen als zusätzliche Einkommensquelle: Falls Sie nicht direkt selbst einziehen, können die laufenden Mieteinnahmen eine zusätzliche Einkommensquelle sein. Sie helfen auch, die Finanzierungskosten zu stemmen und verschaffen Ihnen so mehr finanzielle Flexibilität. | Kündigung wegen Eigenbedarf nicht immer durchsetzbar: Je nach Mietdauer, Sozialstatus der Mieterinnen und Mieter und gesetzlichen Sperrfristen kann eine Eigenbedarfskündigung verwehrt werden. |
Langfristig vorsorgen: Sie können eine vermietete Immobilie zunächst weitervermieten und später selbst einziehen – oder langfristig als Kapitalanlage nutzen. So oder so sorgen Sie damit schon jetzt für später vor. | Mögliche Mietpreisbindung bei Vermietung: Entscheiden Sie sich dazu, das Objekt weiter zu vermieten, können Sie den Mietpreis nicht einfach unbegrenzt erhöhen – auch nicht, wenn der Preis deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. |
Steuervorteile durch Vermietung: Wenn Sie die Immobilie weiterhin vermieten, können Sie einige Kosten (z. B. die Darlehenszinsen oder Instandhaltungskosten) steuerlich absetzen und langfristig profitieren. | Verantwortung als Vermieterin oder Vermieter: Unabhängig davon, ob Sie die Immobilie langfristig oder nur kurzfristig weitervermieten – bis zur Eigennutzung müssen Sie sich um die Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Anliegen Ihrer Mieterinnen und Mieter kümmern. |
Bessere Chancen auf dem Immobilienmarkt dank größerer Auswahl: In Städten wie Köln oder Bonn, wo eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft, kann der Kauf einer vermieteten Immobilie eine Chance sein – weil die Auswahl größer und die Konkurrenz kleiner ist. Denn die meisten Käuferinnen und Käufer suchen ein sofort bezugsfertiges Objekt. | Rechtliche und finanzielle Risiken: Wer vermietet, trägt auch immer ein gewisses Risiko – zum Beispiel wenn es zu Mietausfällen kommt oder größere (unvorhergesehene) Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Für solche Fälle sollten Sie daher Rücklagen bilden oder eine entsprechende Versicherung abschließen. |
Der Besichtigungstermin einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich nicht wesentlich von dem einer unbewohnten Immobilie – vor allem dann nicht, wenn Sie irgendwann selbst einziehen möchten. Und dennoch gibt es ein paar Besonderheiten, auf die Sie vor allem bei einer vermieteten Immobilie achten sollten:
Prüfen Sie die Lage des Objekts. Dazu gehören unter anderem die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur. Das ist nicht nur wichtig, wenn Sie die Immobilie später selber bewohnen wollen. Es beeinflusst auch die Lebensqualität und gleichzeitig auch die Wertentwicklung. Oder anders gesagt: Der Standort bestimmt, wie schnell Sie Ihre Immobilie wiedervermieten können.
Überprüfen Sie die Mietvertragsbedingungen, einschließlich des Mietpreises, der Mietdauer und möglicher Kündigungsbeschränkungen.
Wenn Sie die Immobilie weitervermieten möchten, sollten Sie am besten schon bei der Besichtigung den Kaufpreis und die Mietrendite im Blick haben. Denn genau so können Sie die Rentabilität am besten bewerten – und entscheiden, ob sich die Vermietung lohnt.
Der Zustand der Immobilie spielt beim Kauf immer eine Rolle. Bei vermieteten Immobilien sollten Sie aber möglichst genau hinsehen, um zukünftige Kosten einschätzen zu können. Denn ist der Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf hoch, könnte das den Ertrag aus dem Mietverhältnis schmälern und dazu führen, dass die Rendite insgesamt schlechter ausfällt.
Falls Sie sich unsicher sind, worauf Sie genau achten sollten, lassen Sie sich am besten von einer Person mit Bauverständnis bei der Besichtigung begleiten.
Sie träumen von einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus – aber auf keinen Fall von Streitigkeiten. Versuchen Sie deshalb bei der Besichtigung herauszufinden, ob Konflikte mit den aktuellen Mieterinnen und Mietern bestehen oder ob es in der Vergangenheit zu Unstimmigkeiten kam, die langfristig zu Problemen führen könnten.
Die Beraterinnen und Berater der Sparkasse KölnBonn kümmern sich um eine passende Finanzierungslösung für Ihre Traumimmobilie. Und auch wenn Sie einfach nur wissen möchten, ob die vermietete Immobilie rentabel ist, sind wir für Sie da. Mit individuellen Konditionen und einer persönlichen Beratung, die Ihre finanzielle Planung optimal ergänzt.
Der Kauf einer vermieteten Immobilie kann sich in vielen Fällen lohnen – unter anderem weil die Preise oft günstiger sind und die Konkurrenz überschaubar ist.
Wer dabei allerdings auf der Suche nach einem Eigenheim ist, sollte vorab ein paar Dinge prüfen: Wie sieht das aktuelle Mietverhältnis aus? Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich? Und wenn ja, mit welcher Kündigungsfrist?
Wer das Haus oder die Wohnung hingegen weitervermieten möchte, sollte vorab durchrechnen, ob sich das Ganze lohnt. Am besten geht das mit der Mietrendite, die den Kaufpreis und die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt. Liegt die Mietrendite zwischen 20 und 30, kann es sich lohnen, in die Immobilie zu investieren und von den Mieteinnahmen zu profitieren.
Sie sind sich unsicher? Wir unterstützen Sie auf dem Weg – und finden eine Immobilie, die zu Ihnen passt.
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