Eine vermietete Immobilie kaufen: Wann es sich lohnt und worauf es ankommt

Warum sich der Kauf einer vermieteten Immobilie lohnen kann

Mehr Auswahl trotz angespanntem Immobilienmarkt

Ein Immobilienkauf  ist für die meisten ein großer Schritt. Doch gerade in Städten wie Köln und Bonn ein gar nicht so einfacher. Denn während die Nachfrage groß ist, ist das Angebot oft überschaubar. Und so können manchmal Jahre vergehen, bis Sie eine passende Immobilie gefunden haben.

Für alle, die vom Eigenheim träumen, kann es sich deshalb schon wegen der größeren Auswahl lohnen, auch nach vermieteten Wohnungen oder Häusern Ausschau zu halten.

Vermietete Immobilien werden außerdem oft zu einem niedrigeren Preis angeboten als vergleichbare leerstehende Wohnungen oder Häuser. Der Grund: Für viele Käuferinnen und Käufer ist die Vermietung eine Einschränkung. In der Praxis bietet die Vermietung daher oft mehr Spielraum bei der Verhandlung – und ist zumindest ein gutes Argument, um mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer über den Preis zu sprechen. Eine Faustregel sagt aus, dass vermietete Immobilien durchschnittlich 20 bis 30 Prozent günstiger als freistehende Angebote sind.

Option zur Selbstnutzung oder Weitervermietung

Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen, haben Sie die Wahl: Sie können die Immobilie weitervermieten und sich damit Mieteinnahmen sichern. Das kann ein großer Vorteil sein – zum Beispiel wenn Sie jetzt schon auf der Suche nach einem Eigenheim sind, aber erst später einziehen möchten. Alternativ können Sie die Immobilie nach einer Eigenbedarfskündigung selber nutzen.

Selbst einziehen oder vermieten: Was geht? Und was lohnt sich am meisten?

Eine vermietete Immobilie kann nicht direkt selbst bezogen werden – schließlich ist sie beim Kauf noch bewohnt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie allerdings wegen Eigenbedarf gekündigt und anschließend selbst genutzt werden. Was möglich ist und was sich am meisten lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation und den Rahmenbedingungen ab.

Die Immobilie wegen Eigenbedarf kündigen und selbst nutzen

Die Kündigung von Mieterinnen und Mietern kann nicht ohne Weiteres erfolgen. Denn sie wird in § 573 BGB klar geregelt: Demnach dürfen Vermieterinnen ihren Mietern nur dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie selbst oder nahe Angehörige die Immobilie nutzen möchten – und auch dann gibt es Regeln:

• Kündigungsfrist: Die zulässige Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer. Liegt die Mietdauer unter fünf Jahren, beträgt die Frist drei Monate. Bei mehr als fünf Jahren Mietdauer sind es sechs Monate, bei mehr als acht Jahren neun Monate.
• Sperrfristen: Wurde die Wohnung vor kurzem aus einem Mehrfamilienhaus heraus als Eigentumswohnung verkauft, kann eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren für die Eigenbedarfskündigung gelten. Die genauen Regelungen sind je nach Bundesland unterschiedlich: In NRW dürfen Mieterinnen und Mieter erst fünf Jahre nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und dem anschließenden Verkauf wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
• Härtefallregelung: In bestimmten Fällen können sich Mieterinnen und Mieter nach § 574 BGB auf eine soziale Härte berufen (zum Beispiel wegen Krankheit, hohen Alters oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum gefunden werden kann).

Bevor Sie also eine vermietete Immobilie kaufen, sollten Sie möglichst prüfen, ob eine Eigenbedarfskündigung überhaupt möglich ist. Falls Sie unsicher sind, kann eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht helfen.

Die Immobilie weitervermieten

Die Wohnung oder das Haus weiter zu vermieten kann eine echte Alternative sein – falls eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht durchsetzbar ist oder Sie eine Immobilie als Kapitalanlage suchen.

Ob sich der Kauf und die anschließende Vermietung lohnen, hängt dabei von den Mietkosten, Betriebskosten und möglichen Mieterhöhungen ab. Folgende Fragen helfen:

1. Ist die Miete marktgerecht? In Köln lag der für Wohnungen 2024 bei 16,38 Euro pro Quadratmeter, in Bonn bei 13,90 Euro pro Quadratmeter. Die einfache Faustregel ist: Liegt die aktuelle Miete deutlich unter diesem Niveau, ist die Miete nicht marktgerecht – wodurch sich eine Vermietung (wahrscheinlich) weniger lohnt.
2. Kann die Miete erhöht werden? Mieten dürfen in Deutschland nicht einfach unbegrenzt erhöht werden. Mit der Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 2 S. 1 BGB) oder ortsüblichen Vergleichsmieten gibt es Regeln, an die Sie sich als Vermieterin oder Vermieter halten müssen. So auch in Köln und Bonn.
3. Wie hoch sind die laufenden Kosten? Neben den Raten für den Immobilienkredit (den Sie vermutlich für den Kauf abschließen müssen) entstehen mit einer eigenen Immobilie weitere Kosten – zum Beispiel für die Verwaltung, verpflichtende Sanierungen oder auch nötige Renovierungen.
4. Wie viel bleibt nach Abzug der Steuern von den Mieteinnahmen übrig? Einkünfte aus der Vermietung sind grundsätzlich einkommenssteuerpflichtig. Wer Abschreibungen und Zinsen steuerlich geltend macht, kann allerdings profitieren.

Berechnen Sie auch Ihre Mietrendite, um zu entscheiden, ob sich die Vermietung lohnt

Auch die Mietrendite kann bei der Frage, ob sich die Vermietung lohnt, eine Antwort geben. Sie beschreibt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, setzt also den Kaufpreis ins Verhältnis zu den jährlichen Mieteinnahmen. Das Ergebnis gibt an, wie lange es dauern würde, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken würden, wenn keine anderen Kosten anfallen. Mit dem Ergebnis können Sie einschätzen, ob es sich um eine gute oder schlechte Rendite handelt.

Ein Beispiel:

Angenommen, Sie vermieten eine Eigentumswohnung in Bonn:

• Kaufpreis der Wohnung: 300.000 Euro
• Monatliche Kaltmiete: 200 Euro
• Jährliche Mieteinnahmen: 200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro
• Berechnung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses: 300.000 Euro / 14.400 Euro = 20,83

Das Ergebnis bedeutet, dass es etwa 21 Jahre dauern würde, bis der Kaufpreis durch Mieteinnahmen gedeckt ist, wenn keine anderen Kosten anfallen. Man würde in diesem Fall von einer guten Rendite (einem guten Kaufpreis-Miete-Verhältnis) sprechen.

Zur Einordnung der Ergebnisse:

Vor- und Nachteile einer vermieteten Immobilie

Damit alles nach Plan läuft: Darauf sollten Sie bei der Besichtigung einer vermieteten Immobilie achten

Der Besichtigungstermin einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich nicht wesentlich von dem einer unbewohnten Immobilie – vor allem dann nicht, wenn Sie irgendwann selbst einziehen möchten. Und dennoch gibt es ein paar Besonderheiten, auf die Sie vor allem bei einer vermieteten Immobilie achten sollten:

1.     Standort

Prüfen Sie die Lage des Objekts. Dazu gehören unter anderem die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur. Das ist nicht nur wichtig, wenn Sie die Immobilie später selber bewohnen wollen. Es beeinflusst auch die Lebensqualität und gleichzeitig auch die Wertentwicklung. Oder anders gesagt: Der Standort bestimmt, wie schnell Sie Ihre Immobilie wiedervermieten können.

1.     Mietverhältnis und zukünftige Nutzung

Überprüfen Sie die Mietvertragsbedingungen, einschließlich des Mietpreises, der Mietdauer und möglicher Kündigungsbeschränkungen.

• Mietpreis: Vergleichen Sie den aktuellen Mietpreis mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt der Mietpreis unter oder über der Marktmiete? Falls er darunter liegt: Ist eine Mieterhöhung möglich?
• Mietdauer: Ein langfristiger Vertrag bietet Stabilität, wenn Sie planen, die Immobilie weiter zu vermieten. Möchten Sie die Immobilie hingegen schnellstmöglich selbst bewohnen, könnte er Ihre Flexibilität einschränken.
• Kündigungs- und Nutzungsbeschränkungen: Prüfen Sie, ob der Mietvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässt oder ob es dahingehend Einschränkungen gibt. Behalten Sie auch mögliche Nutzungseinschränkungen im Blick.

2.     Kaufpreis und Rendite

Wenn Sie die Immobilie weitervermieten möchten, sollten Sie am besten schon bei der Besichtigung den Kaufpreis und die Mietrendite im Blick haben. Denn genau so können Sie die Rentabilität am besten bewerten – und entscheiden, ob sich die Vermietung lohnt.

3.     Zustand der Immobilie

Der Zustand der Immobilie spielt beim Kauf immer eine Rolle. Bei vermieteten Immobilien sollten Sie aber möglichst genau hinsehen, um zukünftige Kosten einschätzen zu können. Denn ist der Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf hoch, könnte das den Ertrag aus dem Mietverhältnis schmälern und dazu führen, dass die Rendite insgesamt schlechter ausfällt.

Falls Sie sich unsicher sind, worauf Sie genau achten sollten, lassen Sie sich am besten von einer Person mit Bauverständnis bei der Besichtigung begleiten.

4.     Mögliche Konflikte

Sie träumen von einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus – aber auf keinen Fall von Streitigkeiten. Versuchen Sie deshalb bei der Besichtigung herauszufinden, ob Konflikte mit den aktuellen Mieterinnen und Mietern bestehen oder ob es in der Vergangenheit zu Unstimmigkeiten kam, die langfristig zu Problemen führen könnten.

Fazit: Heute Kapitalanlage, morgen Eigenheim – mit einer vermieteten Immobilie geht beides

Der Kauf einer vermieteten Immobilie kann sich in vielen Fällen lohnen – unter anderem weil die Preise oft günstiger sind und die Konkurrenz überschaubar ist.

Wer dabei allerdings auf der Suche nach einem Eigenheim ist, sollte vorab ein paar Dinge prüfen: Wie sieht das aktuelle Mietverhältnis aus? Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich? Und wenn ja, mit welcher Kündigungsfrist?

Wer das Haus oder die Wohnung hingegen weitervermieten möchte, sollte vorab durchrechnen, ob sich das Ganze lohnt. Am besten geht das mit der Mietrendite, die den Kaufpreis und die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt. Liegt die Mietrendite zwischen 20 und 30, kann es sich lohnen, in die Immobilie zu investieren und von den Mieteinnahmen zu profitieren.

Sie sind sich unsicher? Wir unterstützen Sie auf dem Weg – und finden eine Immobilie, die zu Ihnen passt.