Diese Voraussetzungen gelten für eine Baufinanzierung

Rechtliche Bedingungen: Wer darf eine Baufinanzierung aufnehmen?

Bevor es Ihrer Bank um Einkommen, Eigenkapital und Co. geht, müssen einige formale Voraussetzungen erfüllt sein. Nur dann können Sie überhaupt einen Finanzierungsantrag stellen.

Wer eine Baufinanzierung abschließen möchte, muss

1. volljährig sein (mindestens 18 Jahre),
2. einen Wohnsitz in Deutschland haben und
3. eine deutsche Bankverbindung

Für jede Baufinanzierung gilt zudem: Die Darlehenssumme ist zweckgebunden. Sie darf also ausschließlich für den Kauf, Bau oder die Sanierung einer Immobilie verwendet werden. Einzige Ausnahme: Sie haben eine Grundschuld auf Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung, die noch nicht voll beliehen ist. In diesem Fall können Sie die restliche Sicherheit nutzen, um sich neues Geld zu leihen. Dieses Geld können Sie dann auch für andere Anschaffungen nutzen. Angenommen Sie haben 300.000 Euro als Grundschuld eintragen lassen, aber nur 200.000 Euro davon genutzt. Bleiben 100.000 Euro freie Grundschulden, die Sie zum Beispiel zur Finanzierung eines Autos beleihen können.

Gewusst: Eine Grundschuld eintragen zu lassen bedeutet, dass ein Grundpfandrecht (eine Art Sicherheit für ein Darlehen) im Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird. So sichert sich Ihre Bank ab. Für den Fall, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können, kann die Bank die Immobilie verkaufen beziehungsweise zwangsversteigern.

Finanzielle Voraussetzungen: Wann erhalte ich eine Baufinanzierung?

Bevor Sie mit einem Kredit Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können, prüft die Bank Ihre finanziellen Voraussetzungen. So stellt sie sicher, dass die Finanzierung auf einem soliden Fundament steht und langfristig tragbar ist. Es geht dabei um Sicherheit für Ihre Bank, aber auch um Sicherheit für Sie. Denn wenn Sie die finanziellen Voraussetzungen erfüllen, sind Sie weniger gefährdet, sich zu überschulden, können also sorgenfreier in die Zukunft blicken. Außerdem erhalten Sie meist bessere Kreditkonditionen, wenn Sie finanziell gut aufgestellt sind.

1. Bei guter Bonität (Kreditwürdigkeit)

Um sicherzugehen, dass Sie den Kredit bedienen können, prüft die Bank Ihre Bonität. Dahinter steckt kurz gesagt Ihre Kreditwürdigkeit, also Ihre Fähigkeit, Ihre finanziellen Verpflichtungen (z. B. die Raten Ihres Kredits) zuverlässig zu erfüllen. Zur Bewertung Ihrer Bonität werden verschiedene Daten herangezogen:

• Einkommenssituation: Ein regelmäßiges Gehalt ist eine wichtige Grundlage für eine gute Bonität. Daneben können auch regelmäßige Einkünfte wie Kindergeld, Mieteinnahmen oder Erträge aus anderen Geldanlagen einen positiven Einfluss haben.
• Art und Dauer des Arbeitsverhältnisses: Unbefristete Anstellungen bei etablierten Unternehmen sowie Anstellungen im öffentlichen Dienst (insbesondere Verbeamtungen) gelten als besonders sicher – und wirken sich deshalb in der Regel positiv auf Ihre Bonitätsprüfung aus. Generell gilt auch: Wer länger dabei ist, kann bei der Kreditvergabe profitieren. Eine langjährige Anstellung bei einem etablierten Unternehmen wird deshalb meist positiver bewertet als ein kürzlich begonnenes Arbeitsverhältnis bei einem Start-up. Wer selbstständig arbeitet, muss neben den ohnehin erforderlichen Unterlagen meist zusätzliche Nachweise bei der Bank einreichen – zum Beispiel in Form von betriebswirtschaftlichen Auswertungen oder Steuerbescheiden.
• Bestehende Verpflichtungen (z. B. ein laufender Autokredit): Laufende Kredite sind nicht automatisch ein Nachteil bei der Bonitätsprüfung. Entscheidend ist, ob Sie diese in der Vergangenheit regelmäßig und zuverlässig bedient haben – und auch, ob Sie mit der Baufinanzierung eine zusätzliche Verpflichtung eingehen können.

Im Fokus der Bonitätsprüfung steht vor allem Ihre Zahlungsfähigkeit in der Zukunft: Ihre Bank prüft also, ob Sie mit der zusätzlichen Belastung durch eine Baufinanzierung weiterhin zahlungsfähig bleiben. Seit 2016 ist die Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) sogar gesetzlich vorgeschrieben – um eine Überschuldung zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Finanzierung auch im Rentenalter tragbar ist. Das Einkommen sowie bestehende Verpflichtungen haben deshalb meist einen besonders großen Einfluss auf das Ergebnis.

2. Mit ausreichend Eigenkapital

In der Theorie ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. In der Praxis fordern die meisten Banken aber einen gewissen Anteil an Eigenkapital – einerseits, damit sie selbst eine Sicherheit haben, andererseits aber auch, damit Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer auf der sicheren Seite sind. Denn mit Ihren eigenen Mitteln können Sie die Kaufnebenkosten finanzieren, die monatlichen Raten reduzieren und so für finanzielle Flexibilität sorgen. Für die Bank sinkt damit das Risiko, dass Sie den Kredit nicht zurückzahlen können.

Ideal ist es, wenn Sie mindestens als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können. Zu den Gesamtkosten gehören der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten (z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) sowie eventuelle Sanierungs- und Renovierungskosten.

3. Ein Plus: Zusätzliche Sicherheiten, die Sie in die Finanzierung einbringen können

Zusätzliche Sicherheiten sind nicht immer notwendig, können aber von Ihrer Bank verlangt werden – zum Beispiel bei einer schlechten Bonität, wenn die gewünschte Darlehenssumme besonders hoch ist oder Sie einen Großteil des Immobilienwerts durch Ihr Darlehen finanzieren möchten. Denn in genau solchen Fällen ist das Risiko für die Bank besonders hoch. Mit den zusätzlichen Sicherheiten schützt sie sich gegen ein Ausfallrisiko und kann Ihnen so möglicherweise dennoch die finanziellen Mittel für Ihre eigenen vier Wände bereitstellen.

Als zusätzliche Sicherheiten gelten:

• Weitere Vermögenswerte (z. B. vermietete Immobilie)
• Lebensversicherungen oder bestehende Bausparverträge
• Bürgschaften Dritter (z. B. Ihrer Eltern)

Ihre finanzielle Situation hat auch Einfluss auf Ihre Zinskonditionen

Oder anders gesagt: Je besser Sie finanziell aufgestellt sind, desto günstigere Zinsen erhalten Sie in der Regel. Ein sicheres Arbeitsverhältnis und regelmäßiges Einkommen sind damit nicht nur Voraussetzungen für einen Kredit. Sie erhöhen auch die Chance auf einen besseren Zinssatz – und damit eine insgesamt günstigere Finanzierung. 

Diese Unterlagen benötigen Sie für einen Baufinanzierungsantrag

Damit alles reibungslos abläuft, lohnt es sich, bevor Sie die konkrete Baufinanzierung angehen, alle wichtigen Unterlagen zusammenzusuchen. So haben Sie auch genug Zeit, noch fehlende Unterlagen anzufordern.

In der Regel benötigen Sie für den Antrag auf eine Baufinanzierung folgende Unterlagen:

• Nachweise über Wohnort und Kontoverbindung
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate
• Aktuelle Kontoauszüge
• Nachweis über Ihr Eigenkapital
• Selbstauskunft zur Vermögenssituation
• Bei Selbstständigen: Jahresabschlüsse sowie Steuerbescheide

Die Bank nutzt alle diese Unterlagen, um Ihre finanzielle Situation realistisch einzuschätzen und Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen.

Für mehr Klarheit im Finanzierungsgespräch: Ein paar Fachbegriffe einfach erklärt

Auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung werden Sie immer wieder auf einige Fachbegriffe stoßen. Auch wenn die Beraterin oder der Berater Ihnen diese im Finanzierungsgespräch einfach und verständlich erklären wird, lohnt es sich, im Vorfeld zu wissen, was genau dahinter steckt.

Fazit: Etwas Vorbereitung zahlt sich aus

Indem Sie sich im Vorfeld über die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung informieren, wissen Sie, worauf es beim Finanzierungsgespräch ankommt. So können Sie sich besser vorbereiten und schneller von einer passenden Finanzierung profitieren – und damit auch Ihren Wunsch vom Eigenheim schneller wahr werden lassen. Denn mit ein wenig Vorbereitung vermeiden Sie, dass sich der Weg bis zum Abschluss verzögert – etwa weil Unterlagen fehlen oder Sie die nötigen Voraussetzungen nicht erfüllen.

Und falls Sie sich dabei noch unsicher sind oder Unterstützung brauchen, sind die Beraterinnen und Berater der Sparkasse KölnBonn gern für Sie da. Nehmen Sie einfach Kontakt auf.